稅收籌劃實踐報告-在線瀏覽
2024-09-15 10:45本頁面
【正文】 實踐步驟 一、房地產(chǎn)企業(yè)成本項目歸集和分配 直接成本和間接成本。直接成本可根據(jù)有關(guān)會計憑證、記錄直接計入成本對象中。 土地征用及拆遷補(bǔ)償費、公共設(shè)施配套費。 （1）屬于成本對象完工前實際發(fā)生的，直接攤?cè)胂鄳?yīng)的成本對象。 借款費用。 土地閑置費。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本。成本對象在建造過程中如發(fā)生單項或單位工程報廢或毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本。少數(shù)已實際發(fā)生但尚未結(jié)算的成本應(yīng)根據(jù)合同、協(xié)議、標(biāo)書的價格暫估計算納稅，待結(jié)算后按差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。了解這些成本的歸集和分配很有必要，有助于我們進(jìn)一步做出稅收籌劃。期間費用和開發(fā)產(chǎn)品銷售成本可以按規(guī)定在當(dāng)期直接扣除。 （一）銷售成本的稅前扣除?？墒勖娣e單位工程成本和銷售成本按下列公式計算確定： 可售面積單位工程成本＝成本對象總成本247。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每一納稅年度可在銷售（營業(yè)）收入8%的比例內(nèi)據(jù)實扣除廣告支出，超過比例部分的廣告支出可無限期向以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)。 業(yè)務(wù)宣傳費。 折舊。 開發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費。 土地閑置費。 成本對象報廢或毀損損失。 借款費用。 （三）稅金的稅前扣除 預(yù)售款繳納的營業(yè)稅應(yīng)在相應(yīng)的預(yù)售款結(jié)轉(zhuǎn)收入時按照配比的原則稅前扣除?！ ∫驀医ㄔO(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。 房地產(chǎn)入股免稅?！ 『献鹘ㄗ杂梅棵舛?。 在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土地增值稅。“臨界點”：稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額（轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額）未超過扣除項目金額20％，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20％，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。法條：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條 有下列情形之一的，免征土地增值稅： 一納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的； 二因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)。土地增值稅稅率實行四級超額累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值越多、稅率越高?！ 】刂圃鲋殿~，必須從稅法規(guī)定的五個扣除項目入手：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、財政部規(guī)定的其他扣除項目（主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和的20%）?！ 』I劃空間：稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅；納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。在分開核算的情況下，如果能把普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負(fù)。其中普通住宅為8000萬元，豪華住宅為3000萬元。ｙ100%＝20%等式中可計算出，ｙ＝8333萬元。增加可扣除項目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用等，使商品房的質(zhì)量進(jìn)一步提高。稅法規(guī)定，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的10%，而各省市在10%之內(nèi)確定了不同的比例，要注意把握。 ?。?）降低房屋價格降低房屋銷售價格導(dǎo)致銷售收入減少了，在可扣除項目金額不變的前提下，增值率自然會降低。假定上例中普通住宅的可扣除項目金額不變，仍為8000萬元，要使增值率為20
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