【正文】 現(xiàn)有攤位制市場管理，大部分是物業(yè)管理型，存在種種弊端，如商區(qū)布局零亂，交易行為不規(guī)范，糾紛多，購物環(huán)境差，市場信譽(yù)度低等，發(fā)展初期尚未形成競爭壓力階段尚可維持，但隨著發(fā)展、競爭，這種管理模式，對內(nèi)缺乏凝聚力，對外缺乏競爭力，是難以為繼的。 這些問題雖說是市場的培育、發(fā)展過程中不可避免的問題，但它影響著市場效率的提高，阻礙市場的發(fā)展，隨著市場的逐步成熟規(guī)范，市場管理者和經(jīng)營戶都將提高效率，降低營銷成本，擴(kuò)展?fàn)I銷業(yè)務(wù)為目標(biāo)，在這個內(nèi)在動力作用下，必將促使市場各種功能合理有效地進(jìn)行分離。 發(fā)展趨勢之二，大城市中的零售市場將向錯位經(jīng)營發(fā)展。超市經(jīng)營中檔偏高檔的商品。在城市邊緣地區(qū)的市場，商品定位在中檔偏低和常規(guī)商品上。建材超市是專業(yè)的零售型業(yè)態(tài)，是目前最新、最現(xiàn)代的一種商業(yè)形態(tài)。 發(fā)展趨勢之三，批發(fā)市場都盲目擴(kuò)大經(jīng)營面積，云集眾多小商小戶的狀況將發(fā)生變化。市場中的各大經(jīng)營戶與零售商、大戶之間，逐步建立起相對穩(wěn)定的營銷網(wǎng)絡(luò)，各自做大經(jīng)營不同品牌商品。 發(fā)展趨勢之四，市場將向有特色的專業(yè)市場發(fā)展。 發(fā)展趨勢之五，物流作為一向獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)將越來越被人重視。降低物流成本，是提高競爭能力的重要途徑。因此，物流從市場中的附屬地位，將形成一個獨(dú)立的專業(yè)化、現(xiàn)代化、社會化的產(chǎn)業(yè)，建材超市的物流成為競爭的實(shí)力基礎(chǔ)。從我國地區(qū)來看，建材超市將首先在大消費(fèi)城市和經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展起來，由東到西逐步推進(jìn)。但就全國而言，由于受其本身業(yè)態(tài)的限制，它所能占據(jù)的市場份額尚不能替代攤位制市場的地位。據(jù)西安市一品牌瓷磚代理商所稱，目前該品牌的瓷磚在超市的銷量已占在陜銷售量的半壁江山。隨著居民生活水平的提高也為建材超市的成長提供了肥沃的土壤。 二、雁塔區(qū)發(fā)展情況簡述雁塔區(qū)素有科技文化區(qū)之稱，城市基礎(chǔ)設(shè)施完備，郵電通訊快捷通暢。　　近年來，招商引資突破了由過去以地招商、廣種薄收向突出重點(diǎn)項(xiàng)目和區(qū)域開發(fā)的轉(zhuǎn)變，招商引資額連續(xù)九年位居全市各區(qū)縣之首，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)成功實(shí)現(xiàn)了由“一二三”向“三二一”格局轉(zhuǎn)變。三、項(xiàng)目的意義和作用 望家旺南郊店橫空出世，將打破西安地區(qū)南郊建材超市空白的局面，并積極倡導(dǎo)和開辟“環(huán)保、時(shí)尚、平價(jià)”的新概念，順應(yīng)了時(shí)代和人們的要求，為都市增添了一道亮景，并帶動雁塔區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長和持續(xù)發(fā)展。 憑借雁塔區(qū)優(yōu)越的地理位置和歷史優(yōu)越性，為城南市民營造“家居” 購物的閑適環(huán)境，幫市民營造溫馨舒適的家園。 成為西安市本土建材超市的排頭兵和領(lǐng)頭羊，提供環(huán)保的家居材料和與關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，豐富和提高我市建材市場的專業(yè)化水平，使流通產(chǎn)業(yè)上升一個高度，促進(jìn)高層次消費(fèi)，企業(yè)可以提高商品質(zhì)量，加強(qiáng)市場競爭力。 對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、社會發(fā)展的積極影響。在雁塔區(qū)豎起一塊高起點(diǎn)、有特色、聚人氣、高招徠的家居新品牌。 項(xiàng)目市場可行性 一、基礎(chǔ)客源市場和潛在客源市場基礎(chǔ)客源：主要是西安本地和周邊市縣的購房市民和工程單位、裝飾單位、建筑單位等。二、商品定位除家世界屬于規(guī)范的超市型外，其它超市的綜合性和專業(yè)性還有待規(guī)范，而且商品價(jià)格偏高，經(jīng)過市場細(xì)分可知，望家旺已經(jīng)將打破這種經(jīng)營方式，商品全面化，突出實(shí)惠使用、倡導(dǎo)平價(jià)、休閑購物這一特色，在激烈的市場競爭中立足，望家旺南郊店再憑借已有的強(qiáng)大號召力，增加服務(wù)品種。價(jià)格定位交通條件該項(xiàng)目所在地道路縱橫成網(wǎng)、四通八達(dá)，道路為主的市政設(shè)施建設(shè)不斷加強(qiáng)，自行設(shè)計(jì)、施工的二級公路雁翔路、雁環(huán)路已經(jīng)建成通車，西影路拓寬改造工程、四季西巷道路改造已完成；省市重點(diǎn)項(xiàng)目繞城高速公路南線、正在加緊實(shí)施，區(qū)域交通狀況得到改善。選址分析：有的在交通相對擁擠的地方，不宜停車，有的在較偏僻的地方，所達(dá)車輛相對較少，不便市民消費(fèi)方便，有的管理滯后，經(jīng)驗(yàn)困難，有的定位不準(zhǔn)，難以經(jīng)營。周邊客源環(huán)境分析目前，單就該項(xiàng)目附近地段來說，有偉豐花園、長江豐澤園、世家星城、明德廣廈、凱旋廣場、天倫明珠、湖濱花園、鉆石王朝、唐園小區(qū)、園林小區(qū)、紫薇城市花園、鑫泰園、明德雅園大廈、萬國新花園、雙魚花園廣場、國晟大廈、豐景佳園、都市花園、金裕花園、世紀(jì)經(jīng)典、海星城市廣場、高科新花園、紫葳田園都市、天豪花園、杰座、朝陽天下、曲江春曉園、長鑫領(lǐng)袖城、風(fēng)林綠洲等200余座大中樓盤，除此之外，還有40余座單位小區(qū)，還有一批舊房改造項(xiàng)目，所需建筑和裝修材料數(shù)量巨大，市場份額占有率相當(dāng)高，據(jù)調(diào)查，有62%的消費(fèi)者認(rèn)為城南是購房和安家的最理想地段，城南由于其文化氛圍社會環(huán)境和預(yù)期價(jià)值的共同作用，也使該地段的居家裝飾行業(yè)蘊(yùn)藏著巨大的潛力和開發(fā)價(jià)值，望家旺南郊店的開辦，將更大地滿足這一需求，方便了南郊市民裝修和家居材料購物的方便，充實(shí)和完善了南郊商圈。 根據(jù)第五次全國人口普查，西安人口主要數(shù)據(jù)：西安市2000年11月1日零時(shí)的常住人口為741．14萬人（包括外來人口，不包括外出人口），與第四次全國人口普查1990年7月1日零時(shí)的617．95萬相比，十年零四個月共增加了123．19萬人，增長19．93％，平均每年增加11．92萬人，年平均增長率為1．77％。雁塔區(qū)：81．00萬人；長安縣：87．99萬人；人口主要集中在城南和長安區(qū)，根據(jù)相關(guān)資料顯示，城南所居住和準(zhǔn)備居住的人口在西安地區(qū)屬于教育程度最高、收入最高、消費(fèi)最高的人居群，城南樓盤平均銷售額集中在3200元左右，新開發(fā)的樓盤可為近50萬人口提供居住場所和工作場所，望家旺南郊店的開辦，有著強(qiáng)大的消費(fèi)群體和消費(fèi)層次，為其銷售提供了人居和消費(fèi)保障。同1990年第四次全國人口普查相比，0—14歲人口的比重下降了5．02個百分點(diǎn)，65歲及以上人口的比重上升了1．11個百分點(diǎn)。項(xiàng)目規(guī)劃和周邊商圈分析：項(xiàng)目與國際零售業(yè)知名品牌生活超市麥德龍相對，東臨國際展覽中心和曲江旅游度假區(qū)，西臨西高新國家開發(fā)區(qū)，南臨火熱開發(fā)地帶長安區(qū)，北臨西安小寨商貿(mào)區(qū)。主樓為居家商品房共兩幢，每幢34層，每層六戶，裙樓頂部為綠化休閑花園。第三產(chǎn)業(yè)繁榮興旺。雁塔區(qū)在努力改善投資硬環(huán)境的同時(shí)，也一直致力于改善投資軟環(huán)境，規(guī)范執(zhí)法行為，整頓執(zhí)法秩序，落實(shí)“一寬三優(yōu)兩讓”的公開承諾，精簡部分執(zhí)法機(jī)構(gòu)、收費(fèi)項(xiàng)目、臨時(shí)執(zhí)法人員，開展規(guī)范執(zhí)法年和行風(fēng)整建活動，強(qiáng)化服務(wù)意識，突出政府作為，樹立良好的政府形象，辦事效率不斷提高?！　　〗陙?，招商引資突破了由過去以地招商、廣種薄收向突出重點(diǎn)項(xiàng)目和區(qū)域開發(fā)的轉(zhuǎn)變，招商引資額連續(xù)九年位居全市各區(qū)縣之首，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)成功實(shí)現(xiàn)了由“一二三”向“三二一”格局轉(zhuǎn)變，這些政策和環(huán)境為在此投資創(chuàng)造了良好的環(huán)境和氛圍。 項(xiàng)目規(guī)劃一、總體規(guī)劃 本項(xiàng)目追求整齊劃一、布局合理、專業(yè)全面的環(huán)保風(fēng)格。二、功能分區(qū)本項(xiàng)目分為以下幾個細(xì)分功能區(qū)：（一）商品區(qū)（包括各類裝飾材料分類布局，各項(xiàng)服務(wù)區(qū)和收銀網(wǎng)點(diǎn)等）（二）家裝區(qū)（包括家裝公司的分支，設(shè)計(jì)、施工區(qū)能）（三）流通區(qū)（包括商品的采購、存儲、流通）（四）辦公區(qū)（包括超市的各個職能部門的辦公場所和設(shè)備）三、環(huán)境營造在總體環(huán)境營造上和設(shè)計(jì)上追求“全、專、精、雅”四字情調(diào)，并努力使之成為本項(xiàng)目的環(huán)境特色?！叭?，是指超市服務(wù)項(xiàng)目和經(jīng)營范圍的全面和專業(yè)，結(jié)算、物流、銀行網(wǎng)點(diǎn)等。“精”，指超市休閑區(qū)和購物區(qū)的建筑、設(shè)備、服務(wù)、音響、裝飾等都追求一種精致和高雅的境界，商品層次，休閑場地都可以顯示科技和專業(yè)的檔次，打造雁塔區(qū)建材超市的品位和檔次。