【正文】 收入額 萬元 2318 正常 營運 年 及運營 收入的測算 如下表： xxx 建材交易倉儲中心 項目可行性報告 8 銷售 及運營 收入的測算表 單位：萬元 名 稱 投資期 正常運營年份 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 一、銷售收入： （ 1）家居倉儲區(qū) （ 2）燈飾倉儲交易區(qū) （ 3）地板倉儲交易區(qū) （ 4）裝飾材料倉儲交易區(qū) （ 5）板材石材倉儲交易區(qū) 二、租賃及運營收入： 倉儲租賃收入 綜合服務中心租賃收入 品牌建材展示租賃收入 裝卸服務費 理貨包干費 信息系統(tǒng)收入 運營收入 其他業(yè)務收入 三、項目營業(yè)總收入 五 、可行性研究結(jié)論 建材交易倉儲中心項目 建設，符合國家和省市有關(guān)促進現(xiàn)代 服務業(yè)的商貿(mào) \物流 業(yè)發(fā)展的政策；符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和要求；項目建設用地符 合肥市及 包河區(qū) 把該區(qū)域作為 建材 \五金 \汽配等專xxx 建材交易倉儲中心 項目可行性報告 9 業(yè)市場和公路、良港形成物流 對該宗地配套需求。xx 現(xiàn)代 服務業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展， 體系之進程，配套 省會經(jīng)濟圈和合蕪蚌自主創(chuàng)新綜合配套改革試驗區(qū)的建設 ， 帶動 城市新型建材工 業(yè)經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展；擴大地方社會就業(yè)現(xiàn)實意義 。推動 企業(yè)依托 南部 物流優(yōu)勢條件 ,通 過水、陸、鐵 進 出口， 參與 區(qū)域性市場 競爭 ,降低建材 /家居業(yè)在合肥的運營成本 ； 有效 實現(xiàn) 地方經(jīng)濟 宏觀物流產(chǎn)值， 增加地方 財 稅 。 交易倉儲中心 的建成 ,為整頓目前該區(qū)域零散的 建材交易和倉儲 ,提升該區(qū)域建材 物流環(huán)境提供了良好整合平臺；項目建設將成為包河區(qū) xx 鎮(zhèn)發(fā)展專業(yè)市場和物流產(chǎn)業(yè)的形成互惠 ,互動 ,協(xié)同發(fā)展一支重要經(jīng)濟力量。 園區(qū)功能布置上做了周到安排；重視消防、安全、衛(wèi)生等環(huán)節(jié)的設置，特別是投資 公司 來自于地 方集體資產(chǎn)運營公司，xxx 建材交易倉儲中心 項目可行性報告 10 對項目的市場運作和供地的整理具有優(yōu)越的背景。在滿足土地投資強度的基礎上，項目投資兼顧了經(jīng)濟和社會效益的雙重標準。 xxx 建材交易倉儲中心 項目可行性報告 11 第二章 項目建設的背景及必要性 一、 我國建材業(yè)及建材 /家居專業(yè)市場發(fā)展背景 建材市場現(xiàn)狀 據(jù)國家統(tǒng)計局和國家經(jīng)貿(mào)委有關(guān)調(diào)查報告：建筑材料產(chǎn)業(yè)近幾年已發(fā)展成為我國市場經(jīng)濟中的新興產(chǎn)業(yè)，對拉動國內(nèi)市場消費作用十分顯著。 近年我國建材市場的成交額已超過 800億元人民幣 /年。其他成交額在 10億元以上的市場還有：常州新區(qū)長江貿(mào)易中心、南京裝飾成、西南建材中心批發(fā)市場、寧波現(xiàn)代建筑裝磺市場、佛山市石灣陶瓷建材批發(fā)市場和河北正定縣恒山板材市場等。全國建材裝 飾材料攤位數(shù)量為 15萬個，已出租攤位 11萬個，其中，建筑及裝璜材料類攤位占 %；木材及制品類、金屬材料及制品類、家具類和化工材料類及制品類也分別占有一定的比重。目前國內(nèi)裝飾企業(yè)已超過 4萬家，裝 xxx 建材交易倉儲中心 項目可行性報告 12 飾業(yè)所創(chuàng)造的價值已躍居輕工 40多個行業(yè)前列，成輕工業(yè)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。隨著世界性的資源短缺，原 材 料將 維持高價位趨勢 。資源的緊缺讓中小企業(yè)的競爭更加激烈，大型品牌企業(yè)與材料供應商合作緊密，擁有一定的議價能力，中小企業(yè)只能夾縫求生，日子益發(fā)難過。 ② 渠道商介入生產(chǎn)領(lǐng)域 雖然多年以來，建材賣場一直是代理商的天下，但隨著建材生產(chǎn)商品牌意識的增強以及消費者觀念的轉(zhuǎn)變，給多個品牌做代理的渠道商，日子越發(fā)不好過了。 ③ 資源向優(yōu)勢企業(yè)集中 在家居行業(yè) 市場火暴 的時候，建材城 星羅棋布； 經(jīng)過近年 市場化競爭 ， 已經(jīng)形成 品牌 化趨勢 。由于盤量巨大，國內(nèi)外的私募資本以及風險投資業(yè)都表現(xiàn)出對中國建材家居產(chǎn)業(yè)的濃厚興趣。美國凱雷投資集團以 2750 萬美元投資了上海安信地板。中國聯(lián)想弘毅以 6000 萬 人民幣投資科寶博洛尼，這家從事高檔家居產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)同時還獲得高盛、淡馬錫和新鴻基等基金的青睞。日前，商務部和海關(guān)總署又公布了新一批加工貿(mào)易限制類商品目錄。因退稅率的下調(diào)及繳納保證金而大幅增加的成本，使一些小企業(yè)面臨著將倒閉或轉(zhuǎn)型的局面。雖然，業(yè)內(nèi)領(lǐng)軍企業(yè)的規(guī)模、設備、人員素質(zhì) 等都已經(jīng)上了幾個臺階，但是其手工企業(yè)、家族企業(yè)的影子還沒有完全退卻。在關(guān)稅壁壘逐漸被破除后，越來越多的技術(shù)壁壘和非關(guān)稅壁壘將中國的建材企業(yè)擋在國門之內(nèi)。如今，隨著行業(yè)的進步，越來越多的企業(yè)開始重視知識產(chǎn)權(quán)，相關(guān)專利的申請數(shù)量驟增。雖然追求的未 必是勝訴結(jié)果， 保護產(chǎn)權(quán)意識得到彰顯 ！ ⑧ 品牌建設備受重視 5 年以前，建材商投廣告還是鳳毛麟角。建材企業(yè)原來多是埋頭干活，對于品牌建設基本 “ 沒有感覺 ” 。今后建材企業(yè)除為了銷售而打廣告外，還會越來越重視品牌的傳播以及品牌公眾形象的塑造。 房地產(chǎn)開發(fā)交 房量下降 快 ， 市場在 萎縮；困難之下，也有機遇。 中國建材連鎖市場前景可觀，外資掌控 明顯 xxx 建材交易倉儲中心 項目可行性報告 15 中國建材銷售渠道目前來看仍然以傳統(tǒng)的建材批發(fā)零售市場以及建材城為主，建材連鎖這一新業(yè)態(tài)的前景十分可觀，無論在建材供應商中的影響力、建材消費者的影響力都顯著提高，這種業(yè)態(tài)發(fā)展順應了中國人民生活水平的提高，對家庭裝修材料的需求也從以價格為主，轉(zhuǎn)向質(zhì)量、健康、服務、價格等因素并舉的發(fā)展趨勢，尤其是在上海、北京等發(fā)達大城市。 中國建材市場的 現(xiàn)狀及美好前景已經(jīng)吸引了全球范圍內(nèi)資本及建材連鎖巨頭，在中國第一家建材連鎖集團家世界成立后的兩年，全球建材連鎖巨頭如美國家得寶、美國勞氏、英國百安居、法國樂華梅蘭、德國歐倍德等都相繼進入中國市場。資金實力成為制約本土建材連鎖的重要原因，資金的缺乏迫使中資企業(yè)在培養(yǎng)人才，挖人，開店，開配送中心、店面裝修、運營模式重塑、擴張 速度上都難以同建材連鎖外資企業(yè)相抗衡。普通消費者買房需要支付更多的首期付款。 ” 家裝按揭 創(chuàng)新金融消費新模式，將媲美汽車金融按揭服務，成為促進建材消費促進的新動力。土地資源越來越稀缺要素， 市場建筑 房子又不能造太高，而五金建材裝飾類市場又需要占用較大土地的面積，對于 投資建材市場的來說，存在一定困境。 xx及周邊 建材 /家居專業(yè)市場現(xiàn)狀 南京建材市場初現(xiàn)過剩危機 ， 截至 目前 ，該市主城區(qū) 5000 平米以上的建材市場已經(jīng)達到近 100 家，分散的建材門市和超市更是不 計其數(shù)，導致市場飽和并出現(xiàn)了過剩的局面。南京市 固定投資熱升溫， 導致 建材市場一哄而上，在布局上 也 不合理。據(jù)一項全國數(shù)據(jù)顯示， 2021 年我國家居零售額約為 1200 億元，建材城每平方米的年平均銷售額僅為 3400 元， 而據(jù)核算，要想贏利，每平方米的年銷售額至少應該在 1 萬元以上，而目前南京市每平米年銷售額只有 4千元左右，只有不到三分之一的建材市場盈利，大多數(shù)處于虧損狀態(tài)。此外，激烈的市場競爭使得建材城為了獲得更多的客源而不得不采取降價、打折等促銷手段。 ” 而業(yè)內(nèi)人士認為，殘酷的市場競爭已經(jīng)使得以往暴利的建材行業(yè)風光不再。現(xiàn)在建材行業(yè)已屬于投資巨大見效慢甚至難于見效的行業(yè)，投資建材城，風險加劇。 xxx 建材交易倉儲中心 項目可行性報告 18 2021 年對于合肥的家居、建材賣場來說，是群雄爭霸的一年：一方面，本土家具銷售企業(yè)的競爭更加激烈，另一方面，外資家具銷售企業(yè)將發(fā)起強有力的共識，家具龍頭 —— 紅星美凱龍開業(yè)，都將給本土賣場帶來巨大的挑戰(zhàn)。相比較來說，西區(qū)、南區(qū)建材市場相對稀疏， 競爭相對舒緩。建材超市有家福特、東方家園，同時并存金蘋果家居體驗館。 2021 年，家福特建材航母產(chǎn)品會出現(xiàn)在合肥每個老百姓的身邊。在廠家和產(chǎn)品的選擇上，家具商場也會選擇擁有自身的生 xxx 建材交易倉儲中心 項目可行性報告 19 存競爭力和良好的口碑的品牌，充分滿足消費者多層次的需求 。隨著 信地 ?紅星美凱龍家居 MALL、 國邦 望湖美家居 、 鳳凰城 ?家世界品牌建材購物中心 等 進入，高端體驗式建材家居將加劇合肥建材市場的競爭；而且目前合肥新進的建材和家居專業(yè)商家，其位置基本處于合肥的城區(qū)，以商業(yè)化投資模式運營，將為自身今后的發(fā)展造成壓力。 國家 及 xx 市 ‘十一五’規(guī)劃對 建材 /家居專業(yè)市場 發(fā)展提出更新要求 國家在十一五規(guī)劃中關(guān)于發(fā)展商貿(mào)服務業(yè)明確： 堅持市場化、拓寬領(lǐng)域、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增強功能、規(guī)范 市場，提高服務業(yè)的比重和水平。鼓勵發(fā)展所有制形式和經(jīng)營業(yè)態(tài)多樣化、誠信便民的零售等商貿(mào)服務。按照優(yōu)化城市功能、疏解交通的要求，合理調(diào)整城市商業(yè)網(wǎng)點結(jié)構(gòu)和布局。鼓勵社會資金投入服務業(yè)，提高非公有制經(jīng)濟比重。健 全服務業(yè)標準體系，推進服務業(yè)標準化。 xx 市在十一五規(guī)劃中對商貿(mào)發(fā)展進行前瞻性規(guī)劃，目標是 建設區(qū)域性商貿(mào)中心 。支持發(fā)展以連鎖經(jīng)營、物流配送、代理銷售網(wǎng)絡、特許經(jīng)營、電子商務等為主要特征的現(xiàn)代流通方式，改造和提升傳統(tǒng) 商貿(mào)業(yè) 。 省會城市 工業(yè)經(jīng)濟和區(qū)位 及物流快速發(fā)展 對綜合性、專業(yè)化建材 /家居專業(yè) 市場發(fā)展構(gòu)成有效支撐 二十一世紀的前十至二十年，是中國物流需求的高增長期。 安徽在進行 推進物流管理體制改革，構(gòu)建快速物流運輸平臺和物流信息平臺，加速融入長江三角洲物流圈。推進物流標準化管理， 整合物流資源，鼓勵郵政、倉儲業(yè)、運輸業(yè)、貨運代理和企業(yè)物流等向第三方物流轉(zhuǎn)化。 合肥市地處安徽省中部中心位置，與省內(nèi)蚌埠、蕪湖。鐵路有京九線、京滬線、隴海線。特別是，合肥市處于未來合西鐵路以及合寧高速將組成的陸路通道上，將成為以滬寧為首的東部經(jīng)濟和以西安為首的西部經(jīng)濟相互對流的經(jīng)濟轉(zhuǎn)移線。 xxx 建材交易倉儲中心 項目可行性報告 22 運輸支撐條件 □ 公路運輸 安徽省公路網(wǎng)絡以合肥市為中心，沿國省干道向外輻射，以各級公路為輔聯(lián)結(jié)郊區(qū)縣、鄉(xiāng)、村。 合肥市城市道路系統(tǒng)形成以“兩環(huán)九射”和“五縱五橫”的干道為骨架的環(huán)形、放 射加方格網(wǎng)的城市道路系統(tǒng)。以合肥為中心，通過合肥 —— 蚌埠、合肥 —— 阜陽。將要建設的西安 —— 南京鐵路將使合肥鐵路形成具有五個鐵路出口的網(wǎng)絡構(gòu)架。合肥站為樞紐內(nèi)最為重要的客運站，并辦理行包托運業(yè)務：合肥東站為樞紐內(nèi)的編組站；合肥南站是樞紐內(nèi)辦理整車、零擔、集裝箱和危險品貨物到發(fā)的綜合性大型 貨運站。專用線配有倉庫、堆場規(guī)模、機械設備等。南 xx常年通單機貨船 500噸級，枯水季節(jié) 400噸級，是合肥市一條重要水上通道。主要航 線有：長江上游到城陵礬，下游到上海以及江、浙、贛、鄂等支流航線， 2021年完成吞吐量 1011萬 噸。每周發(fā)出航班次。 本項目以合肥南部物流產(chǎn)業(yè)帶為市場服務背景；建設在規(guī)劃中合肥南 xx碼頭港口腹地；處于 城市二環(huán)快速線和城市 高速入口；臨近 xxx 建材交易倉儲中心 項目可行性報告 24 淮南 合肥 巢湖鐵路貨運樞紐大動脈線旁； 擁有合肥最優(yōu)越的物流條件。 信息網(wǎng)絡支撐條件 合肥 市 是全國重要的通信樞紐，與世界 200多個國家和地區(qū)建立了聯(lián)系，具備了國民經(jīng)濟信息化的 通信能力。 因此，從合肥的交通運輸及網(wǎng)絡設施條件、物流組織據(jù)點條件和信息支撐條件分析，合肥市己初步具備進一步建設規(guī)?；?、組織化程度更高的物流服務設施而發(fā)展現(xiàn)代物流的基本條件。 有利于大力推進工業(yè)、商業(yè)流通、信息服務等 對 現(xiàn)代技術(shù)的改造重組和社會化協(xié)作； 有利于促進合肥品牌建材 /家居市場的內(nèi)循環(huán)發(fā)展，降低商家運營成本，提升集約化專業(yè)市場能力，促進市場更大范圍的輻射，提高省會在周邊的首位度。 培養(yǎng)和造就 xx市 以信息化，大宗建材物流為支撐的專業(yè)倉儲交易集散中心 xxx 建設 將大大促進合肥市 引進和利用 省 際商貿(mào)和物流企業(yè)的步伐。 與 合肥大型建材超市在商業(yè)化模式遇到： 產(chǎn)品價格過高；進駐品牌失控； 消費需求導向讓位于超市利益 ； 盈利能力弱 等詬病 。 B．集中 先進的品牌展示系統(tǒng)： 以 品牌展示為主要形式，以專賣、專營為主體，讓枯燥乏味、灰色消費模式，向更加感性化、時尚化、透明化方向轉(zhuǎn)變。 D． 提升品牌經(jīng)營層次，深度整合市場與商戶資源，實施集約化 xxx 建材交易倉儲中心 項目可行性報告 26 管理模式。 F． 跨行業(yè)整合資源，結(jié)盟優(yōu)勢合作伙伴。 充分發(fā)揮 xx南部市場集中的 基礎 優(yōu)勢 ，促進 該地域的 物流產(chǎn)業(yè) 片區(qū)、規(guī)?；?發(fā)展 目前 項目周邊已形成合肥的重要市場物流帶片區(qū)：集中了安徽國強鋼材批發(fā)市場，安徽國際五金機電城，華中汽配城、京華國際家居城、五里廟建材城等具有大型規(guī)模的專業(yè)市場。 促進城市 產(chǎn)業(yè) 的 合理化 規(guī)劃和科學化發(fā)展 。雖然合肥市及其區(qū)域內(nèi)當前存在著 的 建材市場 需求，但 合肥眾多建材 /家居專 業(yè)