當(dāng)前房地產(chǎn)風(fēng)險防范控制與探討初稿5-在線瀏覽
2024-09-13 04:25本頁面
【正文】 歷時越久，維修和管理費用支出就越多，如果該費用高過租金收益，繼續(xù)租賃經(jīng)營就沒有經(jīng)濟利潤而言。（3）高投資額房地產(chǎn)對資金額的要求很高，這是因為土地的獲取、工程施工到房屋銷售環(huán)節(jié)等，耗資都是非常巨大的。獲取土地是房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件，由于土地是稀缺資源，合適開發(fā)土地的獲取是比較困難的，且獲取代價也是高昂的。巨額的投資資金和相對較長的投資回收期使得一旦項目資金鏈條斷裂籌不到資，項目無法進行下去，會使房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營商損失巨大甚至直接破產(chǎn)。房地產(chǎn)投資回收期長，風(fēng)險容易發(fā)生，且一旦發(fā)生，牽連廣泛，損失重大。當(dāng)經(jīng)濟繁榮時，房地產(chǎn)商品需求旺盛，房地產(chǎn)商可以迅速將現(xiàn)有的或者正在建的房地產(chǎn)商品出售、預(yù)售或者預(yù)租出去，資金回收極易完成；經(jīng)濟蕭條時，房地產(chǎn)市場也隨著萎縮，購房者數(shù)量急劇下降從而使得大批房地產(chǎn)商品賣不出去而被閑置，投入的資金變現(xiàn)困難。此外，信息不足或信息不對稱還容易導(dǎo)致不公平交易。當(dāng)房地產(chǎn)市場需求不足時，房地產(chǎn)商品持有者往往不愿意在較低價格售出或租出它們。 環(huán)境因素下面運用PEST方法，從經(jīng)濟因素、政治制度因素、技術(shù)因素和社會文化因素方面來分析宏觀環(huán)境因素中房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營風(fēng)險的來源。這里把市場分為兩大類，一類是生產(chǎn)力要素市場，一類是房地產(chǎn)商品市場。房地產(chǎn)商品市場中引發(fā)風(fēng)險因素的主要是房地產(chǎn)商品價格的下降以及房地產(chǎn)商品不能售出或租出而出現(xiàn)閑置。因此，對房地產(chǎn)風(fēng)險起作用的經(jīng)濟因素包括國民經(jīng)濟的整體走勢、居民實際收入水平、經(jīng)濟政策、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等?？赡芤l(fā)房地產(chǎn)風(fēng)險的政治制度因素包括政權(quán)的分裂與改變、恐怖分子襲擊、戰(zhàn)爭、罷工、社會動蕩等社會性的政治事件，經(jīng)濟制度、土地使用制度和住房制度的改革，以及產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整等。（3）技術(shù)因素技術(shù)的進步可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)商品建筑材料、加工工藝甚至設(shè)計潮流的變化，從而使得房地產(chǎn)商品不再滿足市場需求而必須改建或重建，增加了建造成本。技術(shù)進步包括機械設(shè)備的技術(shù)更新、材料加工技術(shù)的更新、工藝流程的更新、技術(shù)方案的改進、技術(shù)原理、技術(shù)結(jié)構(gòu)及相關(guān)參數(shù)等的改變等等。（4）社會文化因素社會文化環(huán)境會影響購房者的消費行為。人口是影響房地產(chǎn)風(fēng)險很重要的因素，人口基數(shù)大，處于適婚年齡的人群數(shù)量越多，對房地產(chǎn)商品的需求也就多。房地產(chǎn)商品的地理位置是不可移動的，這就使得城市規(guī)劃要求、區(qū)域發(fā)展安排（所在地區(qū)及周邊地區(qū)）、搶劫盜竊等社會治安狀況、以及公眾對拆遷、噪音與污染等的干預(yù)和反應(yīng)，會對房地產(chǎn)商品的開發(fā)、銷售或出租環(huán)節(jié)造成影響，從而改變房地產(chǎn)商品的價值和建造成本，影響房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者的利潤。（1） 管理者素質(zhì)和經(jīng)驗。市場機會是稍縱即逝的，房地產(chǎn)市場信息不足且是不對稱的，在房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的過程中可能會遇到的風(fēng)險也比較多，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營者能及時把握市場行情和機會，分析決策的能力突出，在看到高利潤的同時能夠警惕并存的高風(fēng)險，并能靈活對各種可能存在的風(fēng)險作出正確的反應(yīng)，只有這樣才能保證投資或經(jīng)營的結(jié)果是成功有效的。房地產(chǎn)商品要求的高投資額對房地產(chǎn)企業(yè)的資金籌措能力提出了高要求，房地產(chǎn)投資者往往需要通過貸款、合資等方式才能籌措到資金。如果資金無法及時到位，會影響工程的進展，還會增加相關(guān)管理成本，甚至?xí)驗楣こ虥]有按期完成而按照合同賠付違約金。（3） 項目施工能力。項目質(zhì)量保障是整個工程建設(shè)的關(guān)鍵所在，質(zhì)量達(dá)標(biāo)下的成本控制才是有意義的，否則，可能會因工程質(zhì)量不合格而進行返工、修理等操作，增加了建設(shè)成本，甚至?xí)七t項目完工的時間。項目的施工工程涉及多個流程、勞動人數(shù)較多、操作較復(fù)雜，科學(xué)的管理流程以及緊急事件的應(yīng)急處理，可以使項目的施工有條不紊、協(xié)調(diào)有序地進行，達(dá)到節(jié)約時間和成本的效果。此外，還有一些其他的企業(yè)自身因素，如工程施工前期的勘察、施工設(shè)計和工程技術(shù)狀況、材料設(shè)備供應(yīng)、房地產(chǎn)商品的出售或出租等等，都可能存在不足以致造成種種麻煩和經(jīng)濟損失。但金融環(huán)境卻給行業(yè)帶來了較大風(fēng)險，利率上調(diào)，進一步加大房地產(chǎn)開發(fā)商資金成本壓力，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率也將壓縮銀行的可貸資金。保障性住房的政策主要集中在融資及保障性住房方面，以切實保證保障性住房的順利進行。限購及限貸等政策在2010年起到了抑制價格過快上漲的作用，2011年上半年繼續(xù)落實調(diào)控，對投資、投機需求繼續(xù)實施減法，上半年的房地產(chǎn)價格有所松動。新限購令的力度，仍要看各城市目前的房價、成交量等因素。此外，限購政策會參考第一階段實施限購城市的政策實施情況進行微調(diào)。 從企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險看。另外，債務(wù)驟增將直接增加開發(fā)商的財務(wù)成本，2010年以來，房貸政策日益趨緊，多數(shù)銀行已經(jīng)采取以價換量的措施發(fā)放貸款，企業(yè)貸款成本不斷增加，同時信托、貸款公司等機構(gòu)也紛紛提高貸款利率。雖然受慣性影響，2011年開發(fā)商開發(fā)投資及施工面積增速高于去年同期及全年平均水平，但目前由于對后期開發(fā)的不看好，新開工增速出現(xiàn)回落，凸顯出調(diào)控新政下開發(fā)商的謹(jǐn)慎情緒。隨著銀行貸款政策收緊，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始通過信托等渠道融資，但信托的規(guī)模相對有限，且銀監(jiān)會已開始對房地產(chǎn)信托予以限制。不少拿地多的大企業(yè)就通過不斷高息舉債，來應(yīng)付短期債務(wù)和資金，賭的是市場的回暖。總體來看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款收緊，國內(nèi)貸款增速緩慢，在市場交易量下滑的整體背景，未來開發(fā)企業(yè)的資金鏈將日趨緊張。從市場風(fēng)險看，“十二五”規(guī)劃也要明確提出對于城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭，要提供公共租賃住房保障；對于中高收入家庭，將實行租賃和購買相結(jié)合的商品房制度，這將進一步降低商品住宅房需求。在限購以及房產(chǎn)稅等一系列調(diào)控措施出臺后，目前以一線城市為首，住宅成交量與均價有所下跌，數(shù)據(jù)上反映新政后樓市的真實交易情況相應(yīng)滯后。一旦成交量出現(xiàn)回升，降幅可能會逐步縮小。五、加強當(dāng)前房地產(chǎn)風(fēng)險防范控制與探討的對策 正確對待開發(fā)風(fēng)險 風(fēng)險是一種客觀存在，不可避免的，只要房地產(chǎn)開發(fā)商開展業(yè)務(wù)，就必然伴隨著風(fēng)險。 風(fēng)險識別是風(fēng)險防范控制的首要內(nèi)容和基礎(chǔ)工作，任何風(fēng)險，尤其是重大風(fēng)險，如被忽略都可能導(dǎo)致風(fēng)險防范控制的失誤和失敗。 對房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險進行量化和測定，確定開發(fā)活動中各種風(fēng)險發(fā)生的概率及確定風(fēng)險可能給開發(fā)活動帶來的損失程度。重視前期可行性研究工作。研究小組按科學(xué)的路子，獨立、客觀地去調(diào)查、分析和研究，從而保證項目決策的科學(xué)化。根據(jù)可能的建設(shè)進度和將會發(fā)生的實際付款時間和金額，同時考慮各種投資款項管理目標(biāo)和企業(yè)投資效益的有力保證，要重視多方案的設(shè)計和選擇，尋求一次性投入少而全壽命經(jīng)濟好的設(shè)計方案，嚴(yán)格終止施工階段的費用；協(xié)調(diào)好投資控制與進度控制和質(zhì)量控制的關(guān)系，做到三者的有機配合和相互平衡。 加強合同管理。 加強與相關(guān)部門的協(xié)調(diào)溝通。在外部關(guān)系協(xié)調(diào)中，開發(fā)商需要整合自身資源，建立一個有主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭并整合工程管理、開發(fā)、銷售、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項目臨時機構(gòu)，與工程項目現(xiàn)場人員分工。如通過投資建造不同檔次的住
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