【正文】 三、 2012年經(jīng)營計劃（一） 、開發(fā)規(guī)模2012年全部開復工面積為184萬平方米，%；，%；竣工52萬平方米，%。其中，2012年計劃新開工的房地產(chǎn)項目如下:.. 。.. 西安海藍城二期項目新開工16萬平方米；.. 長沙華遠華中心三、四期項目新開工46萬平方米；2012年計劃竣工的房地產(chǎn)項目如下:.. ；.. ；.. 。（二） 、商品房銷售2012年在售項目為北京昆侖公寓項目、九都匯項目、銘悅項目，西安君城二、三期項目和海藍城項目，以及青島湯米公館項目。鑒于2012年的宏觀調控政策仍存在較大不確定性，面對可能會出現(xiàn)的市場不利形勢，公司將采取更為積極與靈活的銷售策略，力爭在2012年取得良好的銷售業(yè)績。四、 2012年投資計劃根據(jù)公司發(fā)展規(guī)劃和2012年經(jīng)營計劃，2012年公司計劃房地產(chǎn)開發(fā)直接投資總額46億元。其中，在建及已完工項目約22億元，主要包括：西安君城二～三期項目，海藍城一期；青島匯豐名車世界項目；北京銘悅項目、九都匯項目；長沙華遠華中心一期等；擬建項目約4億元，主要包括：北京通州一級開發(fā)項目；西安海藍城二期；長沙金外灘二～五期項目等；新項目拓展約20億元。董事會提請股東大會授權管理層具體執(zhí)行2012年度投資計劃，并給予如下具體授權：在不超出年度投資計劃總額的前提下，授權管理層根據(jù)具體情況適當調整各項目之間的投資。授權董事會視公司2012年度資金情況及項目拓展需要，在不超過年度投資計劃20%的范圍內增加總投資。 二、當前房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀（發(fā)現(xiàn)問題） 房地產(chǎn)風險的內涵及產(chǎn)生的原因 。 。 當前房地產(chǎn)風險的現(xiàn)狀 加強當前房地產(chǎn)風險防范控制與探討的對策（分析問題、解決問題） 六、以**房地產(chǎn)企業(yè)為例進行分析 風險防范控制背景 成功之處不足之處。房地產(chǎn)風險識別、房地產(chǎn)風險控制發(fā)現(xiàn)問題、分析問題、解決問題。決策風險：在可行性研究階段，由于信息的不完備，引起建設項目定位不準確往往導致建設項目的收益損失，形成決策失誤。財務風險：建設資金不到位，工程款無法按時支付，容易導致施工承包商的索賠，造成工期延期，甚至會出現(xiàn)“爛尾樓”。技術風險：由于建設項目所選用的工藝、設備在項目建成時已過時，或由于涉及施工單位的技術管理水平不高，使工程項目出現(xiàn)質量缺陷或事故等。經(jīng)濟風險：項目建成后遇到強有力的競爭或由于居民購買力有限而導致工程項目滯銷，通貨膨脹利率浮動等因素導致工程造價上漲或政策法規(guī)的變化導致?lián)?、保險、稅等額外的費用的增加。不可抗力風險：如臺風、洪水、地震，由此蒙受的投資損失。管理失誤風險：缺乏管理和常識，與承包商簽訂的合同不嚴密，致使施工現(xiàn)場協(xié)調和監(jiān)督指導不利而出現(xiàn)管理混亂、工程質量和安全事故的風險。組織風險：項目業(yè)主若是聯(lián)合體，則可能由于合伙人對應盡的業(yè)務和應享有的權利等的理解或態(tài)度的不同而造成項目進展緩慢，即使在項目執(zhí)行組織內部、項目管理班子也會因各職能部門之間的配合不利而導致不能對各部門實施有效的管理。風險對策： 正確對待開發(fā)風險 風險是一種客觀存在，不可避免的，只要房地產(chǎn)開發(fā)商開展業(yè)務，就必然伴隨著風險。對待風險，不能過于保守，要合理承擔，不能為了回避風險，而降低工作效率，從而失去競爭力；但也不能盲目樂觀，有的風險雖然較少發(fā)生，但它一旦發(fā)生，帶來的后果較為嚴重，損失巨大，甚至有可能“拖垮”一個企業(yè)，所以要正確衡量風險的發(fā)生概率及其后果，使“風險與收益對等”。 主動進行風險識別 風險識別是風險防范控制的首要內容和基礎工作，任何風險，尤其是重大風險，如被忽略都可能導致風險防范控制的失誤和失敗。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應周密分析企業(yè)所處的社會經(jīng)濟環(huán)境，剖析企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)活動中客觀存在的種種不利因素和弱點，以及對企業(yè)利益可能造成的威脅。 科學進行風險評估 對房地產(chǎn)開發(fā)風險進行量化和測定，確定開發(fā)活動中各種風險發(fā)生的概率及確定風險可能給開發(fā)活動帶來的損失程度。 強化風險防范與控制 在市場經(jīng)濟下，房地產(chǎn)市場是瞬息萬變的，風險無處不在，制定一系統(tǒng)的防范風險措施有利于開發(fā)商管理業(yè)務、優(yōu)化資源。重視前期可行性研究工作?？尚行匝芯渴情_發(fā)建設項目投資決策的基礎，是防范開發(fā)風險的保證，因此必須重視加強項目的可行性研究工作，加大可行性研究的人力、物力、財力和時間的投入；科學、全面而不失重點地開展可行性研究工作，在進行可行性研究時，尤其要注重對市場需求預測和競爭情況分析；同時要保證可行性研究工作的獨立性。研究小組按科學的路子，獨立、客觀地去調查、分析和研究，從而保證項目決策的科學化。合理安排項目資金。根據(jù)可能的建設進度和將會發(fā)生的實際付款時間和金額，同時考慮各種投資款項管理目標和企業(yè)投資效益的有力保證，要重視多方案的設計和選擇，尋求一次性投入少而全壽命經(jīng)濟好的設計方案，嚴格終止施工階段的費用；協(xié)調好投資控制與進度控制和質量控制的關系，做到三者的有機配合和相互平衡。加強投資動態(tài)管理，及時發(fā)現(xiàn)可能導致未完工程投資增加的現(xiàn)實問題和潛在因素，盡早采取措施加以防范和控制。 加強合同管理。嚴格執(zhí)行建設工程合同管理法律法規(guī)；普及相關法律知識，培訓合同管理人才；設立合同管理機構，配備合同管理人員；建立合同管理目標制度；推行合同示范文本制度；重視合同分析；建立合同實施保證體系、完善合同變更管理和合同資料的文檔管理。 加強與相關部門的協(xié)調溝通。在內部關系的協(xié)調中，要按照職能分工和需求設置部門和人員，明確每個部門的目標、職責和權限，事先約定各個部門在工作中的相互關系，建立信息溝通制度，使局部了解全局，服從并適用全局需要。在外部關系協(xié)調中，開發(fā)商需要整合自身資源，建立一個有主管工程領導牽頭并整合工程管理、開發(fā)、銷售、物業(yè)管理等內部人員組成的工程項目臨時機構，與工程項目現(xiàn)場人員分工。 靈活進行風險分撒與轉移 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能通過調整開發(fā)結構，實行開發(fā)類型多元化、開發(fā)區(qū)域多元化、開發(fā)時間差異來分撒風險。如通過投資建造不同檔次的住宅；或者是把資金分撒投資在不同類型的房地產(chǎn)，如住宅房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)等。用個別房地產(chǎn)開發(fā)的高收益去彌補個別低收益的房地產(chǎn)損失，以減少未來收益的不確定性，從而降低整體開發(fā)風險，最終獲取平均的投資收益。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用以下形式進行風險轉移： 通過契約或合同將損失的財務負擔和法律責任轉移給非保險業(yè)的其他人，達到降低風險發(fā)生頻率和縮小其損失程度的目的；用外部資金來支付可能發(fā)生的損失，將損失的財務負擔轉移給其他人；通過購買保險，業(yè)主作為投保人將應有自己承擔的工程風險（包括第三方責任）轉移給保險公司。從而使自己免受風險損失。結束語：房地產(chǎn)開發(fā)活動存在著各種各樣的風險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過提高全體員工的風險防范意識，將風險防范和控制的各項措施落到實處，把風險損失盡量降低，只有這樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能在激烈的市場競爭中獲得生存和發(fā)展。 隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和社會消費結構的調整，社會大眾對商品住宅的需求不斷增長，導致房地產(chǎn)開發(fā)不斷升溫，許多投資者都被房地產(chǎn)開發(fā)的較高投資回報率和發(fā)展前景所吸引，紛紛斥資進入房地產(chǎn)市場，以圖投資收益最大化。而目前，受國內宏觀調控政策和國際經(jīng)濟變動的雙重影響，各種房地產(chǎn)的風險隱患已經(jīng)成為很多房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展迫切需要解決的現(xiàn)實問題。自己為什么選擇這個課題？研究這個課題的意義和目的是什么？全文的基本框架、基本結構是如何安排的？全文的各部分之間邏輯關系如何？在研究本課題的過程中，發(fā)現(xiàn)了那些不同見解？對這些不同的意見，自己是怎樣逐步認識的？又是如何處理的？論文雖未論及，但與其較密切相關的問題還有哪些？還有哪些問題自己還沒有搞清楚，在論文中論述得不夠透徹？寫作論文時立論的主要依據(jù)