【正文】 三、 2012年經(jīng)營計(jì)劃（一） 、開發(fā)規(guī)模2012年全部開復(fù)工面積為184萬平方米，%；，%；竣工52萬平方米，%。其中，2012年計(jì)劃新開工的房地產(chǎn)項(xiàng)目如下:.. 。.. 西安海藍(lán)城二期項(xiàng)目新開工16萬平方米；.. 長沙華遠(yuǎn)華中心三、四期項(xiàng)目新開工46萬平方米；2012年計(jì)劃竣工的房地產(chǎn)項(xiàng)目如下:.. ；.. ；.. 。（二） 、商品房銷售2012年在售項(xiàng)目為北京昆侖公寓項(xiàng)目、九都匯項(xiàng)目、銘悅項(xiàng)目，西安君城二、三期項(xiàng)目和海藍(lán)城項(xiàng)目，以及青島湯米公館項(xiàng)目。鑒于2012年的宏觀調(diào)控政策仍存在較大不確定性，面對(duì)可能會(huì)出現(xiàn)的市場(chǎng)不利形勢(shì)，公司將采取更為積極與靈活的銷售策略，力爭(zhēng)在2012年取得良好的銷售業(yè)績(jī)。四、 2012年投資計(jì)劃根據(jù)公司發(fā)展規(guī)劃和2012年經(jīng)營計(jì)劃，2012年公司計(jì)劃房地產(chǎn)開發(fā)直接投資總額46億元。其中，在建及已完工項(xiàng)目約22億元，主要包括：西安君城二～三期項(xiàng)目，海藍(lán)城一期；青島匯豐名車世界項(xiàng)目；北京銘悅項(xiàng)目、九都匯項(xiàng)目；長沙華遠(yuǎn)華中心一期等；擬建項(xiàng)目約4億元，主要包括：北京通州一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目；西安海藍(lán)城二期；長沙金外灘二～五期項(xiàng)目等；新項(xiàng)目拓展約20億元。董事會(huì)提請(qǐng)股東大會(huì)授權(quán)管理層具體執(zhí)行2012年度投資計(jì)劃，并給予如下具體授權(quán)：在不超出年度投資計(jì)劃總額的前提下，授權(quán)管理層根據(jù)具體情況適當(dāng)調(diào)整各項(xiàng)目之間的投資。授權(quán)董事會(huì)視公司2012年度資金情況及項(xiàng)目拓展需要，在不超過年度投資計(jì)劃20%的范圍內(nèi)增加總投資。 二、當(dāng)前房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀（發(fā)現(xiàn)問題） 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵及產(chǎn)生的原因 。 。 當(dāng)前房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀 加強(qiáng)當(dāng)前房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范控制與探討的對(duì)策（分析問題、解決問題） 六、以**房地產(chǎn)企業(yè)為例進(jìn)行分析 風(fēng)險(xiǎn)防范控制背景 成功之處不足之處。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制發(fā)現(xiàn)問題、分析問題、解決問題。決策風(fēng)險(xiǎn)：在可行性研究階段，由于信息的不完備，引起建設(shè)項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確往往導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目的收益損失，形成決策失誤。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：建設(shè)資金不到位，工程款無法按時(shí)支付，容易導(dǎo)致施工承包商的索賠，造成工期延期，甚至?xí)霈F(xiàn)“爛尾樓”。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)：由于建設(shè)項(xiàng)目所選用的工藝、設(shè)備在項(xiàng)目建成時(shí)已過時(shí)，或由于涉及施工單位的技術(shù)管理水平不高，使工程項(xiàng)目出現(xiàn)質(zhì)量缺陷或事故等。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目建成后遇到強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)或由于居民購買力有限而導(dǎo)致工程項(xiàng)目滯銷，通貨膨脹利率浮動(dòng)等因素導(dǎo)致工程造價(jià)上漲或政策法規(guī)的變化導(dǎo)致?lián)?、保險(xiǎn)、稅等額外的費(fèi)用的增加。不可抗力風(fēng)險(xiǎn)：如臺(tái)風(fēng)、洪水、地震，由此蒙受的投資損失。管理失誤風(fēng)險(xiǎn)：缺乏管理和常識(shí)，與承包商簽訂的合同不嚴(yán)密，致使施工現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)和監(jiān)督指導(dǎo)不利而出現(xiàn)管理混亂、工程質(zhì)量和安全事故的風(fēng)險(xiǎn)。組織風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目業(yè)主若是聯(lián)合體，則可能由于合伙人對(duì)應(yīng)盡的業(yè)務(wù)和應(yīng)享有的權(quán)利等的理解或態(tài)度的不同而造成項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，即使在項(xiàng)目執(zhí)行組織內(nèi)部、項(xiàng)目管理班子也會(huì)因各職能部門之間的配合不利而導(dǎo)致不能對(duì)各部門實(shí)施有效的管理。風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策： 正確對(duì)待開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)是一種客觀存在，不可避免的，只要房地產(chǎn)開發(fā)商開展業(yè)務(wù)，就必然伴隨著風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)，不能過于保守，要合理承擔(dān)，不能為了回避風(fēng)險(xiǎn)，而降低工作效率，從而失去競(jìng)爭(zhēng)力；但也不能盲目樂觀，有的風(fēng)險(xiǎn)雖然較少發(fā)生，但它一旦發(fā)生，帶來的后果較為嚴(yán)重，損失巨大，甚至有可能“拖垮”一個(gè)企業(yè)，所以要正確衡量風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率及其后果，使“風(fēng)險(xiǎn)與收益對(duì)等”。 主動(dòng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)防范控制的首要內(nèi)容和基礎(chǔ)工作，任何風(fēng)險(xiǎn)，尤其是重大風(fēng)險(xiǎn)，如被忽略都可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)防范控制的失誤和失敗。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)周密分析企業(yè)所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，剖析企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中客觀存在的種種不利因素和弱點(diǎn)，以及對(duì)企業(yè)利益可能造成的威脅。 科學(xué)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化和測(cè)定，確定開發(fā)活動(dòng)中各種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率及確定風(fēng)險(xiǎn)可能給開發(fā)活動(dòng)帶來的損失程度。 強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范與控制 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)是瞬息萬變的，風(fēng)險(xiǎn)無處不在，制定一系統(tǒng)的防范風(fēng)險(xiǎn)措施有利于開發(fā)商管理業(yè)務(wù)、優(yōu)化資源。重視前期可行性研究工作?？尚行匝芯渴情_發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是防范開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的保證，因此必須重視加強(qiáng)項(xiàng)目的可行性研究工作，加大可行性研究的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間的投入；科學(xué)、全面而不失重點(diǎn)地開展可行性研究工作，在進(jìn)行可行性研究時(shí)，尤其要注重對(duì)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)和競(jìng)爭(zhēng)情況分析；同時(shí)要保證可行性研究工作的獨(dú)立性。研究小組按科學(xué)的路子，獨(dú)立、客觀地去調(diào)查、分析和研究，從而保證項(xiàng)目決策的科學(xué)化。合理安排項(xiàng)目資金。根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額，同時(shí)考慮各種投資款項(xiàng)管理目標(biāo)和企業(yè)投資效益的有力保證，要重視多方案的設(shè)計(jì)和選擇，尋求一次性投入少而全壽命經(jīng)濟(jì)好的設(shè)計(jì)方案，嚴(yán)格終止施工階段的費(fèi)用；協(xié)調(diào)好投資控制與進(jìn)度控制和質(zhì)量控制的關(guān)系，做到三者的有機(jī)配合和相互平衡。加強(qiáng)投資動(dòng)態(tài)管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能導(dǎo)致未完工程投資增加的現(xiàn)實(shí)問題和潛在因素，盡早采取措施加以防范和控制。 加強(qiáng)合同管理。嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)工程合同管理法律法規(guī)；普及相關(guān)法律知識(shí)，培訓(xùn)合同管理人才；設(shè)立合同管理機(jī)構(gòu)，配備合同管理人員；建立合同管理目標(biāo)制度；推行合同示范文本制度；重視合同分析；建立合同實(shí)施保證體系、完善合同變更管理和合同資料的文檔管理。 加強(qiáng)與相關(guān)部門的協(xié)調(diào)溝通。在內(nèi)部關(guān)系的協(xié)調(diào)中，要按照職能分工和需求設(shè)置部門和人員，明確每個(gè)部門的目標(biāo)、職責(zé)和權(quán)限，事先約定各個(gè)部門在工作中的相互關(guān)系，建立信息溝通制度，使局部了解全局，服從并適用全局需要。在外部關(guān)系協(xié)調(diào)中，開發(fā)商需要整合自身資源，建立一個(gè)有主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭并整合工程管理、開發(fā)、銷售、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項(xiàng)目臨時(shí)機(jī)構(gòu)，與工程項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)人員分工。 靈活進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分撒與轉(zhuǎn)移 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能通過調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，實(shí)行開發(fā)類型多元化、開發(fā)區(qū)域多元化、開發(fā)時(shí)間差異來分撒風(fēng)險(xiǎn)。如通過投資建造不同檔次的住宅；或者是把資金分撒投資在不同類型的房地產(chǎn)，如住宅房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)等。用個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)的高收益去彌補(bǔ)個(gè)別低收益的房地產(chǎn)損失，以減少未來收益的不確定性，從而降低整體開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，最終獲取平均的投資收益。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用以下形式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移： 通過契約或合同將損失的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)和法律責(zé)任轉(zhuǎn)移給非保險(xiǎn)業(yè)的其他人，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生頻率和縮小其損失程度的目的；用外部資金來支付可能發(fā)生的損失，將損失的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給其他人；通過購買保險(xiǎn)，業(yè)主作為投保人將應(yīng)有自己承擔(dān)的工程風(fēng)險(xiǎn)（包括第三方責(zé)任）轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。從而使自己免受風(fēng)險(xiǎn)損失。結(jié)束語：房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)存在著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過提高全體員工的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，將風(fēng)險(xiǎn)防范和控制的各項(xiàng)措施落到實(shí)處，把風(fēng)險(xiǎn)損失盡量降低，只有這樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得生存和發(fā)展。 隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和社會(huì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，社會(huì)大眾對(duì)商品住宅的需求不斷增長，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)不斷升溫，許多投資者都被房地產(chǎn)開發(fā)的較高投資回報(bào)率和發(fā)展前景所吸引，紛紛斥資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以圖投資收益最大化。而目前，受國內(nèi)宏觀調(diào)控政策和國際經(jīng)濟(jì)變動(dòng)的雙重影響，各種房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)隱患已經(jīng)成為很多房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)問題。自己為什么選擇這個(gè)課題？研究這個(gè)課題的意義和目的是什么？全文的基本框架、基本結(jié)構(gòu)是如何安排的？全文的各部分之間邏輯關(guān)系如何？在研究本課題的過程中，發(fā)現(xiàn)了那些不同見解？對(duì)這些不同的意見，自己是怎樣逐步認(rèn)識(shí)的？又是如何處理的？論文雖未論及，但與其較密切相關(guān)的問題還有哪些？還有哪些問題自己還沒有搞清楚，在論文中論述得不夠透徹？寫作論文時(shí)立論的主要依據(jù)