常州某區(qū)域商業(yè)調(diào)研報(bào)告-在線瀏覽
2024-09-13 04:10本頁(yè)面
【正文】 延陵西路橫貫常州市鬧市區(qū)的東西，西起懷德路，東至文化宮廣場(chǎng)，全長(zhǎng)1千米左右，是常州市最主要的一條商業(yè)和交通干道，集中了常州主要的商業(yè)設(shè)施，是常州人休閑購(gòu)物最多去的商業(yè)區(qū)之一。南大街商圈南大街是常州市歷史最悠久，同時(shí)也是最為主要的商業(yè)街。南大街道路兩側(cè)樹木參天，有很好的逛街購(gòu)物環(huán)境，吸引了大量的常州市民，特別是中等收入的消費(fèi)者。南大街的商業(yè)概況如下表所示：數(shù)量（家）平均面積（m2）銀行4138通訊器材150餐飲/休閑食品480中小型男女服飾2675大型男女服飾6250大型商場(chǎng)/購(gòu)物中心51000以上其他4190南大街的商業(yè)設(shè)施有以下的特點(diǎn)：1. 經(jīng)營(yíng)品類以小百貨為主，品種比較多樣，而且分布比較均勻；2. 店鋪的面積相對(duì)延陵西路小，雖然集中了相當(dāng)一部分大店和購(gòu)物中心，但小店的數(shù)量相當(dāng)多，而且分布相當(dāng)密集；3. 南大街的店鋪經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品檔次相對(duì)較低，世界主要知名品牌的專賣店極少；4. 南大街的人流量?jī)H次于延陵西路，經(jīng)測(cè)算，從上午九點(diǎn)至下午五點(diǎn)，（雨天數(shù)據(jù)），而且購(gòu)物的人群以中等收入水平的年輕女性為主；5. 南大街也已形成了自己的輻射效應(yīng)，與南大街相交的一些小馬路也已形成了自己的商業(yè)帶，如青云坊、雙桂坊等；6. 大型購(gòu)物中心的密集程度南大街要高于延陵西路，在短短的600米路上，集中了百貨大樓、商業(yè)大廈、瑞和泰、新都匯和福源恒；7. 南大街邊的主要建筑已相當(dāng)陳舊，無(wú)法形成現(xiàn)有的景觀；8. 以福源恒為例，街面房的銷售價(jià)格更是達(dá)到了每平方米使用面積4萬(wàn)余元的價(jià)格。該區(qū)域的商業(yè)設(shè)置主要有兩部分，一是與文化宮廣場(chǎng)隔和平北路相望的金太陽(yáng)家電城，一是文化宮廣場(chǎng)地下室中的休閑餐飲購(gòu)物中心。—。店面的租金也已達(dá)到每平方米每月140元左右；同時(shí)由于城中路的人流較多，一些通訊設(shè)備專賣店和服裝店正開始出現(xiàn)。第四部分 常州消費(fèi)者休閑購(gòu)物習(xí)慣分析為了更好地了解常州消費(fèi)者的購(gòu)物休閑習(xí)慣，我們于2001年6月23日星期六在常州市的主要商業(yè)區(qū)域（文化宮廣場(chǎng)、延陵西路、南大街、局前街和天寧寺）通過(guò)對(duì)年齡在18—50歲之間的常州市民通過(guò)街頭攔截式訪問(wèn)的方式，進(jìn)行了一次研究，共收集了100個(gè)樣本的信息，這些信息可以初步反映出常州市民的購(gòu)物休閑觀。平均而言，； 常州市民中逛街一族的年齡相對(duì)較低，在至少每周逛街一次的人群中，年齡18—35歲之間的占了83％，而36—50歲的人只占了17％，說(shuō)明常州年輕一族對(duì)生活質(zhì)量有著較高的要求，更喜歡時(shí)尚生活，相對(duì)也有較多的空余時(shí)間來(lái)逛街； 與其他城市一樣，常州的逛街一族女性占了較大的比例，達(dá)到了58％，而男性只有42％； 從逛街的目的來(lái)看，常州市民的逛街目的主要在“購(gòu)物”和“隨便看看”上，分別占到了50％和39％；這不但說(shuō)明了常州喜歡逛街的市民有著一定的購(gòu)買力，也說(shuō)明常州年輕一代的市民也保持了一種對(duì)時(shí)尚的敏感。由此可見，在常州人的心目中，南大街和延陵西路的商圈已比較成熟； 就各類不同類型的商鋪、商家而言，常州市民最喜歡逛的是大型百貨商場(chǎng)和大型超市，而品牌專賣店同時(shí)也成為了一種逛街的主要目的地，由此可見，常州市民在生活休閑上不但追求一種便捷的感覺，同時(shí)也在生活檔次上有了更高的追求； 從常州市民關(guān)注的商鋪層次而言，中高檔和中檔商鋪對(duì)市民的吸引力最大，而高檔和普通商鋪對(duì)消費(fèi)者而言，吸引力相對(duì)較小； 如圖所示，常州市民在逛街時(shí)，對(duì)餐飲消費(fèi)有著相對(duì)較高的要求，其中中型餐飲和休閑美食街的吸引力得到了很好的體現(xiàn)； 就常州市民而言，在逛街的過(guò)程中，最讓他們感到滿意的是服裝店 ，其次是休閑休息場(chǎng)所，再次是餐飲消費(fèi)設(shè)施，這說(shuō)明在常州，服裝業(yè)和休閑餐飲業(yè)的發(fā)展在一定程度上得到了認(rèn)同，而服裝店是其中最令人滿意的部分。 第五部分 產(chǎn) 品 定 位基于以上的分析，我們認(rèn)為本案地塊的產(chǎn)品定位應(yīng)立足于以下四個(gè)方面：1. 以產(chǎn)品特性定位：由于地塊周邊有豐富的旅游資源，可以以旅游業(yè)在常州的發(fā)展為契機(jī)，利用產(chǎn)品所特有的旅游資源優(yōu)勢(shì)，將產(chǎn)品定位于服務(wù)于都市旅游業(yè)的休閑購(gòu)物中心；2. 以核心消費(fèi)層定位：從常州市民休閑購(gòu)物習(xí)慣研究的結(jié)論中可以看出，本案的核心消費(fèi)層應(yīng)定義為年齡在18—35歲之間，人均月收入在1500元左右，每周逛街在2次左右的年輕人，因?yàn)樗麄儗?duì)都市旅游休閑購(gòu)物的生活方式和消費(fèi)理念具有最強(qiáng)的接受力而且他們更是流行商品的消費(fèi)主體；3. 以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手定位：針對(duì)常州多數(shù)休閑購(gòu)物場(chǎng)所沒有合理和有效管理，無(wú)法提高商業(yè)品質(zhì)的現(xiàn)狀，將產(chǎn)品定位于有良好的管理和服務(wù)的中高檔現(xiàn)代商鋪的概念上，不斷提高和保持產(chǎn)品的商業(yè)品質(zhì)；4. 以周邊環(huán)境定位：針對(duì)周邊生活小區(qū)相對(duì)集中和周邊不斷會(huì)有新的小區(qū)規(guī)劃和出現(xiàn)的情況，本案的定位在保持旅游休閑購(gòu)物中心和面對(duì)青年消費(fèi)者的中高檔商鋪的前提下，必須保持面對(duì)大眾的消費(fèi)定位，只有面向大眾，才能在周邊的環(huán)境條件站穩(wěn)腳跟。功能規(guī)劃本項(xiàng)目共有四個(gè)單體，建議每個(gè)單體地主要經(jīng)營(yíng)特色應(yīng)各有不同。l 一層以時(shí)尚品牌休閑服裝專賣為主，在地塊中央可設(shè)置一表演展示區(qū)，供商家小型促銷和公關(guān)活動(dòng)用；同時(shí)輔以流行飾品、禮品、美容美發(fā)和美容化妝品專賣，整個(gè)一層完全為各品牌專賣店；l 二層一部分安排運(yùn)動(dòng)服裝、運(yùn)動(dòng)器材、品牌休閑服裝及其他服裝和家居用品床上用品專賣，服裝店安排在靠近步行街一側(cè)，其余商鋪安排在其他位置，另一部分考慮安排一些婦女兒童用品專賣店；l 三層設(shè)置原則：以最大程度地吸引人流為主要目的。在此可以滿足不同口味客戶的需要。（3） 音樂(lè)餐廳、自助式餐飲。同時(shí)，為了充分利用底層店面的價(jià)值。l 底層的店面可以規(guī)劃為茶坊、咖啡館或其他。建議：l 底層規(guī)劃以旅游品、風(fēng)俗產(chǎn)品、珠寶首飾等為主，另可規(guī)劃部分專賣店。l 收藏品和古董、郵幣卡市場(chǎng)。中庭大型展示活動(dòng)區(qū)、小型露吧和小型兒童游樂(lè)場(chǎng)。建議在延陵?yáng)|路主入口設(shè)置一開放式迎賓廣場(chǎng)，形成逗留空間，利于吸引客戶進(jìn)入商場(chǎng)。建筑風(fēng)格外立面由于本商場(chǎng)以較具現(xiàn)代氣息的品牌店、休閑餐飲為主的購(gòu)物中心，給人的形象是一個(gè)休閑、購(gòu)物的場(chǎng)所，古典建筑給人的感覺是古樸、高貴、傳統(tǒng)，與現(xiàn)代的商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式不符。 整個(gè)建筑風(fēng)格應(yīng)該采取現(xiàn)代風(fēng)格為基礎(chǔ)，結(jié)合運(yùn)用明清古建筑符號(hào)，與延陵?yáng)|路的整體風(fēng)格向協(xié)調(diào)。實(shí)際上客戶的使用面積將大于建筑面積，這樣底層可以創(chuàng)造更高的利潤(rùn)空間。建議采取二層部分面積與底層門面房捆綁銷售的辦法，即底層門面房與二層對(duì)應(yīng)的部分面積一起銷售。步行街步行街的布局呈十字形,步行街采用卡普龍透明材料做頂,形成室內(nèi)步行街。在步行街上，適當(dāng)做一些常州主要景觀的
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