常州延陵東路商業(yè)調(diào)研報告-在線瀏覽
2025-06-01 03:42本頁面
【正文】 要的一條商業(yè)和交通干道，集中了常州主要的商業(yè)設(shè)施，是常州人休閑購物最多去的商業(yè)區(qū)之一。南大街商圈南大街是常州市歷史最悠久，同時也是最為主要的商業(yè)街。南大街道路兩側(cè)樹木參天，有很好的逛街購物環(huán)境，吸引了大量的常州市民，特別是中等收入的消費者。南大街的商業(yè)概況如下表所示：數(shù)量（家）平均面積（m2）銀行4138通訊器材150餐飲/休閑食品480中小型男女服飾2675大型男女服飾6250大型商場/購物中心51000以上其他4190南大街的商業(yè)設(shè)施有以下的特點：1. 經(jīng)營品類以小百貨為主，品種比較多樣，而且分布比較均勻；2. 店鋪的面積相對延陵西路小，雖然集中了相當一部分大店和購物中心，但小店的數(shù)量相當多，而且分布相當密集；3. 南大街的店鋪經(jīng)營的產(chǎn)品檔次相對較低，世界主要知名品牌的專賣店極少；4. 南大街的人流量僅次于延陵西路，經(jīng)測算，從上午九點至下午五點，（雨天數(shù)據(jù)），而且購物的人群以中等收入水平的年輕女性為主；5. 南大街也已形成了自己的輻射效應，與南大街相交的一些小馬路也已形成了自己的商業(yè)帶，如青云坊、雙桂坊等；6. 大型購物中心的密集程度南大街要高于延陵西路，在短短的600米路上，集中了百貨大樓、商業(yè)大廈、瑞和泰、新都匯和福源恒；7. 南大街邊的主要建筑已相當陳舊，無法形成現(xiàn)有的景觀；8. 以福源恒為例，街面房的銷售價格更是達到了每平方米使用面積4萬余元的價格。該區(qū)域的商業(yè)設(shè)置主要有兩部分，一是與文化宮廣場隔和平北路相望的金太陽家電城，一是文化宮廣場地下室中的休閑餐飲購物中心。—。店面的租金也已達到每平方米每月140元左右；同時由于城中路的人流較多，一些通訊設(shè)備專賣店和服裝店正開始出現(xiàn)。第四部分 常州消費者休閑購物習慣分析為了更好地了解常州消費者的購物休閑習慣，我們于2001年6月23日星期六在常州市的主要商業(yè)區(qū)域（文化宮廣場、延陵西路、南大街、局前街和天寧寺）通過對年齡在18—50歲之間的常州市民通過街頭攔截式訪問的方式，進行了一次研究，共收集了100個樣本的信息，這些信息可以初步反映出常州市民的購物休閑觀。平均而言，； 常州市民中逛街一族的年齡相對較低，在至少每周逛街一次的人群中，年齡18—35歲之間的占了83％，而36—50歲的人只占了17％，說明常州年輕一族對生活質(zhì)量有著較高的要求，更喜歡時尚生活，相對也有較多的空余時間來逛街； 與其他城市一樣，常州的逛街一族女性占了較大的比例，達到了58％，而男性只有42％； 從逛街的目的來看，常州市民的逛街目的主要在“購物”和“隨便看看”上，分別占到了50％和39％；這不但說明了常州喜歡逛街的市民有著一定的購買力，也說明常州年輕一代的市民也保持了一種對時尚的敏感。由此可見，在常州人的心目中，南大街和延陵西路的商圈已比較成熟； 就各類不同類型的商鋪、商家而言，常州市民最喜歡逛的是大型百貨商場和大型超市，而品牌專賣店同時也成為了一種逛街的主要目的地，由此可見，常州市民在生活休閑上不但追求一種便捷的感覺，同時也在生活檔次上有了更高的追求； 從常州市民關(guān)注的商鋪層次而言，中高檔和中檔商鋪對市民的吸引力最大，而高檔和普通商鋪對消費者而言，吸引力相對較?。?如圖所示，常州市民在逛街時，對餐飲消費有著相對較高的要求，其中中型餐飲和休閑美食街的吸引力得到了很好的體現(xiàn)； 就常州市民而言，在逛街的過程中，最讓他們感到滿意的是服裝店 ，其次是休閑休息場所，再次是餐飲消費設(shè)施，這說明在常州，服裝業(yè)和休閑餐飲業(yè)的發(fā)展在一定程度上得到了認同，而服裝店是其中最令人滿意的部分。 第五部分 產(chǎn) 品 定 位基于以上的分析，我們認為本案地塊的產(chǎn)品定位應立足于以下四個方面：1. 以產(chǎn)品特性定位：由于地塊周邊有豐富的旅游資源，可以以旅游業(yè)在常州的發(fā)展為契機，利用產(chǎn)品所特有的旅游資源優(yōu)勢，將產(chǎn)品定位于服務(wù)于都市旅游業(yè)的休閑購物中心；2. 以核心消費層定位：從常州市民休閑購物習慣研究的結(jié)論中可以看出，本案的核心消費層應定義為年齡在18—35歲之間，人均月收入在1500元左右，每周逛街在2次左右的年輕人，因為他們對都市旅游休閑購物的生活方式和消費理念具有最強的接受力而且他們更是流行商品的消費主體；3. 以競爭對手定位：針對常州多數(shù)休閑購物場所沒有合理和有效管理，無法提高商業(yè)品質(zhì)的現(xiàn)狀，將產(chǎn)品定位于有良好的管理和服務(wù)的中高檔現(xiàn)代商鋪的概念上，不斷提高和保持產(chǎn)品的商業(yè)品質(zhì)；4. 以周邊環(huán)境定位：針對周邊生活小區(qū)相對集中和周邊不斷會有新的小區(qū)規(guī)劃和出現(xiàn)的情況，本案的定位在保持旅游休閑購物中心和面對青年消費者的中高檔商鋪的前提下，必須保持面對大眾的消費定位，只有面向大眾，才能在周邊的環(huán)境條件站穩(wěn)腳跟。功能規(guī)劃本項目共有四個單體，建議每個單體地主要經(jīng)營特色應各有不同。l 一層以時尚品牌休閑服裝專賣為主，在地塊中央可設(shè)置一表演展示區(qū)，供商家小型促銷和公關(guān)活動用；同時輔以流行飾品、禮品、美容美發(fā)和美容化妝品專賣，整個一層完全為各品牌專賣店；l 二層一部分安排運動服裝、運動器材、品牌休閑服裝及其他服裝和家居用品床上用品專賣，服裝店安排在靠近步行街一側(cè)，其余商鋪安排在其他位置，另一部分考慮安排一些婦女兒童用品專賣店；l 三層設(shè)置原則：以最大程度地吸引人流為主要目的。在此可以滿足不同口味客戶的需要。（3） 音樂餐廳、自助式餐飲。同時，為了充分利用底層店面的價值。l 底層的店面可以規(guī)劃為茶坊、咖啡館或其他。建議：l 底層規(guī)劃以旅游品、風俗產(chǎn)品、珠寶首飾等為主，另可規(guī)劃部分專賣店。l 收藏品和古董、郵幣卡市場。中庭大型展示活動區(qū)、小型露吧和小型兒童游樂場。建議在延陵東路主入口設(shè)置一開放式迎賓廣場，形成逗留空間，利于吸引客戶進入商場。建筑風格外立面由于本商場以較具現(xiàn)代氣息的品牌店、休閑餐飲為主的購物中心，給人的形象是一個休閑、購物的場所，古典建筑給人的感覺是古樸、高貴、傳統(tǒng)，與現(xiàn)代的商業(yè)經(jīng)營方式不符。 整個建筑風格應該采取現(xiàn)代風格為基礎(chǔ)，結(jié)合運用明清古建筑符號，與延陵東路的整體風格向協(xié)調(diào)。實際上客戶的使用面積將大于建筑面積，這樣底層可以創(chuàng)造更高的利潤空間。建議采取二層部分面積與底層門面房捆綁銷售的辦法，即底層門面房與二層對應的部分面積一起銷售。步行街步行街的布局呈十字形,步行街采用卡普龍透明材料做頂,形成室內(nèi)步行街。在步行街上，適當做一些常州主要景觀的微縮作品，使之增加休閑和娛樂性，而次步行街
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