【正文】 ? 消費力品牌認(rèn)知度相對偏低 ? 橋南板塊樓盤居民 發(fā)展成熟度 尚未成熟 成熟 尚未成熟 萬博商圈 ? 海印又一城 ? 萬達(dá)廣場（萬博項目） 三、競爭性項目調(diào)研分析 ? 海印又一城項目位于番禺區(qū)南村鎮(zhèn)番禺大道北，處于中山、順德、珠海、番禺等地進(jìn)入廣州的主干道上。 海印又一城 項目位置 海印又一城（建設(shè)中） 海印又一城（建設(shè)中） 功能規(guī)劃： 集五星級酒店、商務(wù)寫字樓、住宅、大型集中式商業(yè)于一體。（其中酒店約 6萬平方米，商務(wù)寫字樓約 8萬平方米，商場、超市約 8萬平方米） 停車位： 約 400個 基本信息 項目定位： 打造番禺區(qū)內(nèi)輻射能力最強(qiáng)區(qū)域購物商場 建筑規(guī)劃： 海印又一城商場 B、 C區(qū)規(guī)劃為大型集中式商業(yè)，共 5層。 業(yè)態(tài)規(guī)劃： 計劃引入品牌服飾、時尚用品、運動休閑、兒童服裝用品商鋪，并打造大型美食廣場、五星級電影院，名牌OUTLET場，電玩娛樂城等業(yè)態(tài) 海印又一城（建設(shè)中） 功能規(guī)劃 二期 集中式商業(yè)，酒店及寫字樓 一期 沃爾瑪超市 三期 住宅 一期沃爾瑪山姆會員店，于 09年 10月已經(jīng)開業(yè)。 主力店： 一 期沃爾瑪山姆會員店，已經(jīng)在 09年 10月開業(yè)，成為廣州首家沃爾瑪山姆會員店超市，營業(yè)額在華南地區(qū)排名第二。 工程進(jìn)度 海印又一城項目借助地利、自身優(yōu)勢以及沃爾瑪山姆店影響力，有條件打造區(qū)內(nèi)最具影響力購物中心，但現(xiàn)實交通配套及商業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施略有不足，對招商產(chǎn)生一定影響 。 優(yōu)勢分析： ? 地處規(guī)劃中萬博 CBD商務(wù)圈，周邊擁有較強(qiáng)消費力人群。 劣勢分析： ? 公交等基礎(chǔ)配套尚未完善，目前消群體主要以自駕方式消費。 主體結(jié)構(gòu)： 商業(yè)購物中心、城市商業(yè)街、寫字樓等 基本信息 經(jīng)營定位：高級商務(wù)區(qū)，主要面向高端群體 商業(yè)定位 招商進(jìn)度： 招商團(tuán)隊籌備到位，目前與 禾綠壽司、九毛九、漢拿山、面包新語、拾味館、蒙自源、味食尚等餐飲進(jìn)行接觸，但由于項目尚未啟動，商家目前僅關(guān)注當(dāng)中。建設(shè)中，明年年底竣工 工程進(jìn)度 番禺萬達(dá)廣場 優(yōu)勢分析： ? 地處規(guī)劃中萬博 CBD商務(wù)圈，周邊擁有較強(qiáng)消費力人群。 商業(yè)地產(chǎn)講究扎堆，比起白云新城的“孤軍奮戰(zhàn)”，番禺板塊目前商業(yè)格局已現(xiàn)雛形。 由于萬達(dá)廣場目前尚未開展地塊動工，且其計劃在 2023年初開業(yè)，與本項目在推進(jìn)時間上存在一定差距，建議在近期該項目未全面施工的空檔，加快推進(jìn)品牌商家的簽約工作，以免對我項目產(chǎn)生分流。 ? 項目靠近地鐵 3號線番禺廣場站、周邊主要以政務(wù)區(qū)、高檔住宅區(qū)為主，在規(guī)劃上是番禺未來的政治、商貿(mào)中心。 停車位： 1,741個 基本信息 項目三面環(huán)路，具有較寬的臨街面，但由于周邊缺乏經(jīng)營商業(yè)，整體商業(yè)氛圍薄弱；同時鄰近高架橋，對項目帶來一定視線阻礙，不利于商業(yè)氛圍營造。 ? 開業(yè)時間擬在 2023年 10月。 商業(yè)定位 招商情況： 現(xiàn)階段計劃整體打包出租，與泰國中央百貨、廣百百貨、華潤萬家洽談當(dāng)中 租賃價格： 對外報價約 90元 /㎡； 招商狀況 B2 B1 L1 L2 L3 L4 L5 羅家圣鑫廣場（建設(shè)中） 優(yōu)勢分析： ? 所處區(qū)域為番禺政治、經(jīng)濟(jì)文化教育的中心區(qū)域，靠近番禺區(qū)政府、羅家酒店等公建系統(tǒng)，是服務(wù)于全番禺的綜合功能區(qū)； ? 建筑面積達(dá) 20萬㎡，具有一定規(guī)模優(yōu)勢； ? 在樓層布局上各業(yè)態(tài)較為清晰合理 劣勢分析： ? 地塊為羅家村集體用地，對招商產(chǎn)生一定影響。隨著該項目主力店招商明朗化，與本項目餐飲、配套類業(yè)態(tài)招商產(chǎn)生影響。地下停車場約 3萬平方米。 商業(yè)定位 從現(xiàn)場模型規(guī)劃顯示，購物中心外設(shè)計有大型戶外休閑廣場，面積近 2萬平㎡。 工程進(jìn)度 招商情況： 目前正處于主力店洽談及市場摸底階段，預(yù)計 2023年 9月份確定主力店； 目前洽談商戶： 超市：沃爾瑪、吉之島、樂購、卜蜂蓮花、 百貨：新光百貨、廣百， 餐飲：稻香 租賃價格： 一樓最高租金約為 500元 /㎡，餐飲主要集中于五、六、七層，租金價格約 40元 / ㎡ ； 管理費： 48元 / ㎡ （含空調(diào)）； 招商狀況 匯瓏商業(yè)廣場（建設(shè)中） 優(yōu)勢分析： ? 購物中心商業(yè)面積達(dá) 12萬㎡，具有一定規(guī)模優(yōu)勢； ? 餐飲租金水平相對較低。 ? 匯瓏項目整體定為于中檔項目，餐飲、休閑娛樂相對占據(jù)比重較大，與我項目的定位差異明顯。建議在招商洽談過程中認(rèn)清該項目定位與我項目的中高端定位的差距，在品牌篩選及洽談過程中突出差異化，以避免其所帶來影響； 匯瓏商業(yè)廣場（建設(shè)中） 市橋南商圈 ? 青蘿天地 ? 哈街 ? 大潤發(fā) 項目位置： 沙灣鎮(zhèn)與市橋南區(qū)交界處， 距離本項目2公里； 項目概況： 該地塊屬工業(yè)用地，通過三改政策轉(zhuǎn)為商業(yè)用地，是番禺區(qū)第一個三舊改造項目，用地期限為 20232036年，地面尚有原建筑物（工廠、屋舍），現(xiàn)階段項目尚未進(jìn)行施工，計劃 2023年45月份奠基，現(xiàn)處于招商前期咨詢階段。車流、人流稀少，商業(yè)氛圍薄弱。 功能規(guī)劃： 由零售商業(yè)、酒店、超市、水療會（或家私）、影院、酒吧街、美食街等業(yè)態(tài)組成； 功能規(guī)劃 青蘿天地（地塊） 目前“三舊改造”牌照申領(lǐng)剛剛拿到手，地塊尚未拆遷。 劣勢分析： ? 位置較偏、商業(yè)氛圍較弱； ? 屬于三舊改造項目，地塊尚未動工，開發(fā)時間較慢。 ? 該項目目前已完成三舊改造牌照申領(lǐng)，由于其租金相對較低，將對奧園廣場客戶有所分流。不僅土地利用價值低，而且周邊村民也沒有一個休閑游樂場所。 與本項目距離： 項目位于市橋商圈內(nèi)，東起橋興大道、西臨光明路，南臨禺山大道、北至繁華路， 距離本項目 2公里； 用地面積： 建筑面積： 約 5萬平方米 主體結(jié)構(gòu) ：商業(yè)街長約 700米，由八大主體建筑構(gòu)成、首層樓高 7米，二、三層樓高 停車位： 350個 基本信息 哈街（已開業(yè)） 哈街（已開業(yè)） 商業(yè)定位： 集零售、餐飲、娛樂、服務(wù)、觀光體驗等功能于一體 的區(qū)域型 一站式購物中心 業(yè)態(tài)定位： 由超市、零售商業(yè)、餐飲等業(yè)態(tài)組成； 商業(yè)定位 招商情況：目前餐飲、零售品牌已基本招滿，并已營業(yè)當(dāng)中 租賃價格： 100200元 /㎡月 管理費： 首層 5元 /平方米 /月 ，二層 3元 /平方米 /月 。 該項目品牌檔次中檔偏低，以餐飲為主，加之車位等基礎(chǔ)設(shè)施的配備不足也在一定程度 上限制了其發(fā)展。 項目位置： 番禺區(qū)橋南路 41號，距離本項目 1 公里 用地面積： 建筑面積： 約 5萬平方米 經(jīng)營檔次： 中低檔 停車位： 400個 基本信息 大潤發(fā)（已開業(yè)） 業(yè)態(tài)定位： 由超市、零售商業(yè)、餐飲等業(yè)態(tài)組成； 開業(yè)時間： 2023年 9月 租賃價格： 一層獨立商鋪，臨街商鋪約 200300元 /平方米 /月；二三層超市自用，其中二樓為肉食、海鮮類、三樓為百貨類。 劣勢分析： ? 項目整體經(jīng)營定位較低。