某賓館項(xiàng)目前期市調(diào)報告-在線瀏覽
2024-09-11 22:39本頁面
【正文】 形態(tài)為主（底層商鋪或兩層商業(yè)+多層住宅）； 隨著城建力度的加快和城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步良性的發(fā)展，城市規(guī)模擴(kuò)大，居民人口增加，進(jìn)而形成居民構(gòu)成多元化，消費(fèi)需求多樣化，繼而刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展；新區(qū)板塊：新區(qū)板塊主要由白龍公園、大興量販超市、景谷一中、景谷縣體育館、景怡苑小區(qū)、建材市場組成。由于配套的成熟，該板塊是景谷很多中層以上收入市民的購房首選。該區(qū)域的地產(chǎn)類型多以商業(yè)物業(yè)為主，目前市場在售項(xiàng)目有大世界商場、金三角商業(yè)廣場內(nèi)鋪、百匯城商業(yè)步行街、鑫源地產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目。發(fā)展趨勢：經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展促使城市化進(jìn)程加快、城市外沿不斷延伸，諸多因素直接或間接促進(jìn)房地產(chǎn)加快發(fā)展。要點(diǎn)概述：土地供應(yīng)充足，進(jìn)一步加劇市場競爭；景谷房地產(chǎn)市場呈南北兩端發(fā)展趨勢，近幾年景谷房地產(chǎn)開發(fā)速度較快，區(qū)域價值普遍被消費(fèi)者看好；商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)多樣化，開發(fā)方向逐步向市中心周邊區(qū)域擴(kuò)張且專業(yè)化進(jìn)一步提高；外地經(jīng)商者在景谷購房置業(yè)比例占據(jù)一定的市場份額同時，由于市場供應(yīng)比較充足，區(qū)域板塊初步形成、總體來看，景谷房地產(chǎn)市場機(jī)會與風(fēng)險并存，這就要求必須從產(chǎn)品——營銷——服務(wù)——整套操作體系領(lǐng)先于市場，才能在激烈的競爭中擁有屬于自己的市場份額。第一節(jié)：區(qū)域人口現(xiàn)狀及發(fā)展分析一、人口現(xiàn)狀目前該區(qū)域?yàn)榫肮鹊湫偷木幼?、辦公、文化區(qū)域，人口主要由本區(qū)域的固定人口及政府機(jī)關(guān)工作人員組成。市民比較看中本區(qū)域的良好的工作環(huán)境、休閑環(huán)境、購物環(huán)境。景谷各主要政府行政機(jī)關(guān)部門與眾多企事業(yè)單位集中與此，吸引著大多數(shù)中高收入人群傾向在此安家置業(yè)。這些單位的工作人員為了方便工作和提升居住品質(zhì)，會考慮在單位附近購房。 第二節(jié)：項(xiàng)目區(qū)域周邊環(huán)境及地塊分析一、項(xiàng)目地理位置及周邊區(qū)域環(huán)境分析地理位置：本案本項(xiàng)目位于景谷縣人民路。地理位置得天獨(dú)厚。而本項(xiàng)目是目前景谷城區(qū)唯一與政府距離最近的項(xiàng)目，具有良好的升值前景。項(xiàng)目周遍市政配套健全，人文、居住環(huán)境佳，業(yè)主日常生活十分方便就目前而言，項(xiàng)目周邊市政配套完善。這是日后本項(xiàng)目開發(fā)的一個亮點(diǎn)，這要求項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要做好自身的配套，以解決業(yè)主日常所需。而景谷目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，未來十年甚至更長時間內(nèi)該區(qū)始終為景谷的城市核心區(qū)域。二、項(xiàng)目周邊地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)研（一）商業(yè)現(xiàn)狀：地塊現(xiàn)有商業(yè)基本都是在自然發(fā)展與市場調(diào)節(jié)中形成的，經(jīng)營業(yè)態(tài)表現(xiàn)較明朗，為項(xiàng)目開發(fā)提供借鑒性的商業(yè)業(yè)態(tài)定位基礎(chǔ)?，F(xiàn)有商業(yè)布局 項(xiàng)目現(xiàn)有商業(yè)分布如上圖所示，商業(yè)價值從大到小分別為文明路、大興量販超市、振興路、人民路。紅色標(biāo)識區(qū)域?yàn)榫肮瓤h城中心商業(yè)區(qū)域，店面租金在800－1000元/平方米/年。周邊商鋪?zhàn)饨鹫{(diào)研具體店面租金： 店名位置租金（元/㎡/年）開間進(jìn)深（米）摩高服飾文明路750610蛋糕店文明路90046輕舞飛揚(yáng)花店振興路36033打印店人民路30049才子服飾文明路770710煙酒店人民路4005（二）項(xiàng)目地塊住宅現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊附近主要為政府各行政機(jī)關(guān)的家屬院，入住人數(shù)較分散，但消費(fèi)層次相對較高。（周邊住宅多位行政單位家屬院，故簡略） 第五部分：目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)研采用抽樣式問卷調(diào)查、訪談，共100份問卷，最終有效問卷73份。本次調(diào)研的消費(fèi)者年齡在25－45歲之間，占調(diào)查總數(shù)的96％。 第一節(jié)：住宅消費(fèi)者調(diào)研一、購買群體受訪者普遍表示目前景谷購房能力最強(qiáng)的消費(fèi)者主要是政府公務(wù)員、銀行、做生意的老板之類人員及政府部門企事業(yè)單位員工、教師及外地消費(fèi)者等，一般居民購買能力有限。％，住單位集資房的占29％，從房地產(chǎn)開發(fā)商處購買的占15％，租賃住房占44％。外地客戶在景谷置業(yè)主要是為了滿足經(jīng)商居住所需和投資。四、戶型及面積偏好大部分受訪者家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，占調(diào)查比例的52％，四口之家占調(diào)查比例的25％。首次置業(yè)的年輕消費(fèi)群體由于積蓄有限，有近70%的年輕消費(fèi)者表示，首選70—90平方米的住房。在訪談中了解到約有75%的消費(fèi)者要求住房面積約為120平方米。五、對高層住宅建筑接受度，但不是很了解。這說明高層住宅在當(dāng)?shù)厣杏幸欢ㄐ睦砜剐?。六、對建筑空間的要求大部分受訪者希望客廳、主臥與衛(wèi)生間面積較大，同時部分女性群體比較注重廚房與餐廳的面積與布置。七、對本案區(qū)域價格接受程度70%的受訪者選擇可以接收的價格在1000－1200元/平方米之間，26％受訪者能接受1200－1400元/平方米的單價。八、對住房區(qū)域的選擇受訪者對購房選擇區(qū)域情況為；％的受訪者愿意在縣城中心購房，有42％客戶愿意到郊區(qū)安靜地段購買住宅，余下對住房區(qū)域沒有要求。十、房屋交付標(biāo)準(zhǔn)有25％受訪者希望所購買的住房是經(jīng)過全部簡裝，有32％受訪者希望是精裝修。只有小部分年輕群體、外地消費(fèi)者（主要為外地經(jīng)商者）希望交樓標(biāo)準(zhǔn)為精裝修。％，其中通過朋友介紹知道的占23％。調(diào)查組通過兩天時間走訪了景谷城區(qū)21家賓館（約占賓館總數(shù)的80％）。從調(diào)查結(jié)果可以看出景谷賓館總體的平均入住率在70％（2006年11月底－12月初），裝修、服務(wù)檔次越高、規(guī)模越大的賓館入住率越高，反之亦低。套間比例在房間總數(shù)比例上較小，只有8－10家較大的賓館擁有套間。單間價格普遍在30－60元/間，只有威江園（景谷最高檔酒店）單間價格在100－300元/間。入住賓館在一周以上客戶占總?cè)胱∪藬?shù)的12％。住賓館人員有57％的顧客是因?yàn)樽錾?、出差所需。一、投資者、經(jīng)營者調(diào)研選擇他們最關(guān)心的三個問題：地段、底層臨街、價格考慮因素受訪者選擇數(shù)量各因素所占比例（％）
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