【正文】 案經(jīng)比較論證優(yōu)化后，提出推薦方案。對(duì)推薦方案進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析，以判別項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 。經(jīng)總經(jīng)濟(jì)師批閱意見(jiàn)后，修改完善，形成正式報(bào)告。 細(xì)分市場(chǎng)分析 物業(yè)類型、樓盤(pán)名稱、位置、占地面積、總建筑面積； 總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價(jià) /租金； 開(kāi)工時(shí)間、 預(yù)計(jì)竣工時(shí)間； 投資商 /開(kāi)發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)公司、租售代理公司、廣告公司。 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目基本情況 地塊位置、四至、規(guī)劃指標(biāo)（總占地面積、建設(shè)用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè) /居住 /辦公及其他功能面積要求、車(chē)位數(shù)、主要出入口等）。 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析（ SWOT 分析） 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)情況（現(xiàn)時(shí) /潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）、優(yōu)勢(shì)（ S）、劣勢(shì)（ W）、威脅（ O）、機(jī)會(huì)（ T）。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議與評(píng)價(jià) 項(xiàng)目主要定位 市場(chǎng)定位（市場(chǎng)形象、主題品牌）； 客戶定位（主要客戶對(duì)象）； 價(jià)格定位（均價(jià)、最低價(jià)、最高價(jià)）。 項(xiàng)目規(guī)劃及建筑構(gòu)想 建筑風(fēng)格、 建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積； 小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車(chē)位安排、會(huì)所等附屬設(shè)施。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 建筑總成本、市場(chǎng)總價(jià)值（銷(xiāo)售收入、租賃經(jīng)營(yíng)價(jià)值）、凈利潤(rùn)、項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值、成本利潤(rùn)率、投資收益率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。 項(xiàng)目研究結(jié)論和建議。 六 、深度可行性研究報(bào)告內(nèi)容： 總論 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景，建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) ，預(yù)計(jì)的項(xiàng)目總投入及效益情況等主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 產(chǎn)品供需分析 市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查，市場(chǎng)供求預(yù)測(cè)和價(jià)格預(yù)測(cè)、風(fēng)險(xiǎn)分析。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 建設(shè)工期，實(shí)施進(jìn)度表（或橫線圖）。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷(xiāo)售收入 與成本費(fèi)用估算，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論。 結(jié)論與建議 附表 投資估算表，項(xiàng)目投入資金估算匯總表，主要單項(xiàng)工程投資估算表，分年度投資計(jì)劃表；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表（包括營(yíng)業(yè)收入及營(yíng)業(yè)稅金估算表，總成本費(fèi)用估算表，財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表，借款償還計(jì)劃表）。 附件 土地出讓合同、項(xiàng)目建議書(shū)（或初步可行性研究報(bào)告）的批復(fù)文件 、規(guī)劃管理部門(mén)對(duì)規(guī)劃方案的批復(fù)文件。 二、作業(yè)依據(jù)： 土地出讓合同，土地測(cè)繪報(bào)告，定界報(bào)告。 四 、作業(yè)描述： ，應(yīng)立即編寫(xiě)土地附屬物拆遷和三通一平跟蹤管理的綜合報(bào)告交本部門(mén)主管 。做到公司內(nèi)部上下心中有底。帶好有日歷的照相機(jī)。（做好局部針對(duì)性拍攝）。 ，商討三通一平的整改措施和整改期限，由總經(jīng)濟(jì)師視現(xiàn)場(chǎng)情況和對(duì)方的誠(chéng)信態(tài)度，并聽(tīng)取本主辦崗位意見(jiàn)后決定。 和昌地產(chǎn)（集團(tuán)）拓展工作手冊(cè) 15 。特別需要強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是對(duì)方必須承諾：除非已經(jīng)明確告知并已詳細(xì)記錄在案，今后在工程實(shí)施過(guò)程中如發(fā)現(xiàn)地下還有尚在使用的過(guò)境管線，危險(xiǎn)埋藏物，未拆除的障礙物等，其責(zé)任和損失賠償均由土地開(kāi)發(fā)單位承擔(dān)。 坐標(biāo)的位置和紅線內(nèi)的土地面積，校核可減免土地費(fèi)用的紅線內(nèi)的水面面積和帶征土地的面積。對(duì)方有違約情況的，須協(xié)助配合上級(jí)主管向?qū)Ψ剿髻r。 和昌地產(chǎn)（集團(tuán)）拓展工作手冊(cè) 16 第六節(jié) 辦理《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》流程 辦理《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》 一、選址階段所需資料 建設(shè)單位申請(qǐng)書(shū) 項(xiàng)目建議書(shū)或相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)文件 營(yíng)業(yè)執(zhí)照（開(kāi)發(fā)企業(yè)須有資質(zhì)證書(shū)，國(guó)有企業(yè)須有上級(jí)主管部門(mén)批 準(zhǔn)文件） 1/1000 數(shù)字化地形圖兩套。 建設(shè)單位經(jīng)辦人身份證。 二、作業(yè)人員： 主管崗位 總經(jīng)濟(jì)師：督促檢查主辦崗位的作業(yè)。 三、緊前工作條件： 規(guī)劃方案已經(jīng)由規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)。項(xiàng)目建議書(shū)可自行編制也可經(jīng)總經(jīng)濟(jì)師批準(zhǔn)委托有資質(zhì)的投資咨詢公司編制。住 宅、商辦樓項(xiàng)目由城市發(fā)展處審批，賓館、學(xué)校項(xiàng)目由社會(huì)發(fā)展處審批。 ，項(xiàng)目即已立項(xiàng)。以后每年在年初與年中二次直至項(xiàng)目竣工，向上級(jí)主管部門(mén)或區(qū)發(fā)改委填報(bào)，經(jīng)上海市發(fā)展與改革委員會(huì)批準(zhǔn)后，列入上海市基本建設(shè)投資計(jì)劃并分批下達(dá)。 國(guó)有土地使用證及雙方協(xié)議。 辦理時(shí)限： 30 日 申請(qǐng)書(shū) 項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)或可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)或建設(shè)投資計(jì)劃批準(zhǔn)文件 辦理時(shí)限： 30 日 二、辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 辦理時(shí)限： 60 日 三、辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 、高程系統(tǒng)繪制的符合城市規(guī)劃要求的 1/1000 地形圖和平面布置圖四份 和昌地產(chǎn)（集團(tuán)）拓展工作手冊(cè) 19 辦理時(shí)限： 30 日 辦理《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》流程圖 建設(shè)單位申請(qǐng) 窗口受理 主辦處室辦理 主管局長(zhǎng)審批 建設(shè)單位領(lǐng)取 發(fā)證窗口 咨詢窗口 書(shū)面答復(fù) 現(xiàn)場(chǎng)踏勘 局業(yè)務(wù)會(huì)研究 專家、論證評(píng)審 省會(huì)規(guī)劃委員會(huì)研究 協(xié)調(diào)、咨詢有關(guān)部門(mén)意見(jiàn) 批前公示、聽(tīng)證 局長(zhǎng)審批 市政府或省建設(shè)廳審批 和昌地產(chǎn)（集團(tuán)）拓展工作手冊(cè) 20 辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》流程圖 建設(shè)單位申請(qǐng) 窗口受理 主辦處室辦理 主管局長(zhǎng)審批 建設(shè)單位領(lǐng)取 發(fā)證窗口 咨詢窗口 書(shū)面答復(fù) 市政府聯(lián)合收費(fèi)辦公室 現(xiàn)場(chǎng)踏勘 局業(yè)務(wù)會(huì)研究 專家、論證評(píng)審 省會(huì)規(guī)劃委員會(huì)研究 協(xié)調(diào)、咨詢有關(guān)部門(mén)意見(jiàn) 批前公示、聽(tīng)證 局長(zhǎng)審批 市政府審批 和昌地產(chǎn)（集團(tuán)）拓展工作手冊(cè) 21 辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》流程圖 建設(shè)單位申請(qǐng) 窗口受理 主辦處室辦理 主管局長(zhǎng)審批 建設(shè) 單位領(lǐng)取 發(fā)證窗口 咨詢窗口 書(shū)面答復(fù) 市政府聯(lián)合收費(fèi)辦公室 現(xiàn)場(chǎng)踏勘 局業(yè)務(wù)會(huì)研究 專家、論證評(píng)審 省會(huì)規(guī)劃委員會(huì)研究 協(xié)調(diào)、咨詢有關(guān)部門(mén)意見(jiàn) 批前公示、聽(tīng)證 局長(zhǎng)審批 市政府審批 批后公告 技術(shù)指標(biāo)、日照分析復(fù)核 和昌地產(chǎn)（集團(tuán)）拓展工作手冊(cè) 22 第九節(jié) 辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 一、辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》流程 （土地出讓合同和補(bǔ)充協(xié)議 (復(fù)印件 ) 、開(kāi)發(fā)企業(yè)須有資質(zhì)證書(shū)、組織機(jī)構(gòu)代碼證（原件審核，復(fù)印件蓋章保留各一份）。 辦證地點(diǎn)：鄭東新區(qū)土地規(guī)劃局、鄭州市國(guó)土資源局 所需資料： （原件） 2份（原件） （原件） （勘測(cè)中心） 、立項(xiàng)批復(fù) （原件） （交復(fù)印件驗(yàn)原件） 和昌地產(chǎn)（集團(tuán)）拓展工作手冊(cè) 24 11.《土地登記申請(qǐng)表》 、拍、掛相關(guān)文件 所 需資料： 國(guó)有土地出讓合同 用地批復(fù) 辦件地點(diǎn)：鄭東新區(qū)土地規(guī)劃勘測(cè)中心 所需時(shí)間： 3 天 所需費(fèi)用： 648 元 /點(diǎn) 備 注： 、民工、鐵鍬、大錘 。 2. 日照系數(shù)： 多層條形居住建筑間距： 被遮擋建筑南偏東、南偏西角度 所建地區(qū) 南偏東或南偏西 0－ 30? 南偏東或南偏西 30? 以上 改造區(qū)片 ≥ ≥ 新 建區(qū)片 ≥ ≥ 高層建筑與居住建筑的間距： 高層建筑與其北側(cè)的居住建筑（朝向?yàn)槟掀珫|或南偏西 30? 以內(nèi)）的間距，新建區(qū)不小于高層建筑對(duì)應(yīng)被遮擋面寬度的 倍，改造區(qū)為 倍；新建區(qū)高層建筑與其東、西側(cè)居住建筑（朝向?yàn)槟掀珫|或南偏西 30? 以上）的間距，不小于高層建筑對(duì)應(yīng)被遮擋面寬度的 倍，改造區(qū)為 倍。 說(shuō)明：高層建筑是指建筑高寬比大于 且建筑主體高度大于 24 米的各類建筑； 多層建筑是指建筑高 度小于或等于 24 米的各類建筑； 建筑高寬比小于 的高層建筑，其間距計(jì)算同多層建筑間距要求。 4. 建筑退線要求： 建筑主體高度 道路寬度 小于或等于 24 米 大于 24米小于或等于 50米 大于 50米 小于或等于 20米 3 6 10 大于 20 米 5 10 15 5. 道路紅線 boundary lines of roads 規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線。 6. 建筑紅線 building line 城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物或構(gòu)筑物（如外墻、臺(tái)階等）靠臨街面的界線。 7. 建筑密度 building density,building coverage 地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例。計(jì)算公式為：建筑密度 =建筑基地總面積 /建筑用地總面積 8. 綠地率 greening rate 城市一定地區(qū)內(nèi)各類綠化用 地總面積占該地區(qū)總面積的比例。 容積率是衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率以公式表示如下：容積率 =總建筑面積 /建筑用地面積 任何城市建設(shè)項(xiàng)目都必須符合城市規(guī)劃要求。因此，每一項(xiàng)當(dāng)前建設(shè)工程項(xiàng)目都應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)確定規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要求或者是城市規(guī)劃行政主管部門(mén)先提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建議，由建設(shè)單位按城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的要求向有關(guān)部門(mén)征詢意見(jiàn)，再經(jīng)城市規(guī)劃主管部門(mén)正式確定規(guī)劃設(shè)計(jì)要求是審查設(shè)計(jì)方案和核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的重要依據(jù)。提供規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，一般應(yīng)包括以內(nèi)容： （ 1） 給定與建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)的道路紅線； （ 2） 給定與建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)的可以拆除的舊房范圍界 限和要求； （ 3） 建設(shè)工程的高度要求（或?qū)訑?shù)要求），長(zhǎng)度要求和建筑密度、容積率以及建筑間 和昌地產(chǎn)（集團(tuán)）拓展工作手冊(cè) 27 距要求等； （ 4） 城市規(guī)劃行政主管部門(mén)統(tǒng)一要求的坐標(biāo)、標(biāo)高和比例尺； （ 5） 涉及到文物保護(hù)、消防安全、環(huán)境保護(hù)、給水排水、電力電訊、天然氣管線、人防、衛(wèi)生防疫、園林綠化、道路交通、防洪、抗震等哪些有關(guān)部門(mén)，需要征求哪些部門(mén)的意見(jiàn)； （ 6） 建筑造型、標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)格、色彩等方面的規(guī)劃要求； （ 7） 臨街建筑的退讓道路紅線要求； （ 8） 必須代建的公共服務(wù)和公用設(shè)施要求，如廣場(chǎng)、小游園、底層商店、停車(chē)場(chǎng)、過(guò)街樓、地下防空設(shè)施等； （ 9） 其他要求。規(guī)劃設(shè)計(jì)條件是進(jìn)行擬建項(xiàng)目總圖規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)之一。 （ 2） 根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的所處地段條件提出的擬征用地范圍（用地紅線）。 （ 4） 該建設(shè)用地的外部限制條件，包括山、水地形和四鄰的建設(shè)情況及空間環(huán)境要求等。 （ 6） 提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，包括建筑、密度、容積率、建筑層數(shù)、高度、體量、紅線退讓要求和地下管線方向、綠化要求以及其他控制事項(xiàng)。 （ 8） 有關(guān)的特別要求，如人防、凈空限制等。 附圖 1： 和昌地產(chǎn)（集團(tuán)）拓展工作手冊(cè) 28 ： 獨(dú)棟別墅： ~ 聯(lián)排別墅： ~ 多層住宅：小于 和昌地產(chǎn)（集團(tuán)）拓展工作手冊(cè) 29 二、建筑 知識(shí) 1. 建筑類別與層數(shù) 建筑類別 層數(shù)區(qū)間 別墅， TOWNHOUSE ~ 洋房 多層公寓 ~ 小高層 ~ 高層 10層以上 超高層 100米以上 2. 基座面積估算階段經(jīng)濟(jì)范圍： 3. 電梯的設(shè)置： 七層及以上的住宅或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過(guò) 16ｍ以上的住宅必須設(shè)置電梯。 5. 封閉樓梯間： 是指設(shè)有能阻擋煙氣的樓梯間。 6. 防煙樓梯間： 建筑