【正文】 形式 基座尺寸或面積 建筑面積 雙拼； TOWNHOUSE (++) 180； 200； 220 洋房 (+) 600 多層公寓；板高 (～)x(~) 基座 x層數(shù) 點(diǎn)高 450～ 650M2 基座 x層數(shù) 地下車庫車位 3540 M2 35(40)x 車位數(shù) 地上車位 25 M2 25x 車位數(shù) 和昌地產(chǎn)（集團(tuán)）拓展工作手冊 30 是指在樓梯間入口處設(shè)有前室 (面積不小于 6m2，并設(shè)有防排煙設(shè)施 )或設(shè)專 供排煙用的陽臺、凹廊等，且通向前室和樓梯間的門均為乙級防火門的樓梯間。以天津地區(qū)為例（除寧河、漢沽抗震設(shè)防烈度為 8 度外，其他地區(qū)均為 度） （ 1） ≤ 7層（ 層計為 7層）：一般采用磚混結(jié)構(gòu)（ 8度區(qū)為≤ 6 層） （ 2） ≤ 12 層：一般采用框輕結(jié)構(gòu)（部分省市不允許采用框輕結(jié)構(gòu)，如北京，在此地區(qū)，可以考慮采用框架結(jié)構(gòu)或剪力墻結(jié)構(gòu)） （ 3） ≤ 16 層：一般采用短肢剪力墻結(jié) 構(gòu) （ 4） 16 層：一般采用剪力墻結(jié)構(gòu) 以上為一般規(guī)定，但是也有例外，如半島豪庭項(xiàng)目，它的施工圖設(shè)計時間為舊的框輕規(guī)范廢止，新的框輕規(guī)范尚未頒布期間，所以采用了短肢剪力墻結(jié)構(gòu)；還有根據(jù)產(chǎn)品形式劃分，一般獨(dú)體別墅、 TOWNHOUSE 采用框輕結(jié)構(gòu)（雖然層數(shù)不多，但是平面布置相對不規(guī)整，不宜采用磚混結(jié)構(gòu)，但在半島藍(lán)灣中采用了剪力墻結(jié)構(gòu)，這是因?yàn)槭┕D設(shè)計方為北京的設(shè)計院，不認(rèn)同框輕結(jié)構(gòu)）。對于框架結(jié)構(gòu) 30m 為 界限，對于剪力墻結(jié)構(gòu) 80m 為界限（此限值尤為突出，亦即當(dāng)總高稍稍超過 80m 時，不經(jīng)濟(jì)，要么控制總高在七十多米，要么索性做的更高些，但是不能超過 100m 或 120m） 注： 100m 為 7度區(qū)帶轉(zhuǎn)換層剪力墻結(jié)構(gòu)規(guī)范規(guī)定高度不能突破的限值， 120m 為 7度區(qū)普通剪力墻結(jié)構(gòu)的限值，如突破此值則為超限建筑，成本、設(shè)計施工難度、周期將大幅度增加，在我們的項(xiàng)目操作中應(yīng)不予考慮） 3. 建筑形體要求： 在土地階段的地塊建筑物初步布置中，應(yīng)該充分考慮建筑物的高度、長度、寬度的比例關(guān)系，這在結(jié)構(gòu)規(guī)范中有明確規(guī)定： 7度地區(qū) 和昌地產(chǎn)（集團(tuán)）拓展工作手冊 31 高度與寬度 的比值 長度與寬度的比值 7 度區(qū) 8 度區(qū) 7度區(qū) 9度區(qū) 磚混結(jié)構(gòu) 2 無伸縮縫單體長度不超過50m 框架結(jié)構(gòu) 4 3 6 5 剪力墻結(jié)構(gòu) 6 5 4. 施工圖設(shè)計周期： 在本項(xiàng)中以一個假設(shè)項(xiàng)目舉例說明施工圖設(shè)計時間。 （ 1） 一期施工圖設(shè) 計時間大約為 35 天。 （ 2） 二期施工圖設(shè)計時間大約為 45 天。 （ 3） 三期施工圖設(shè)計時間大約為 60 天。 注：如打樁、試樁總共時間少于 20天，可在完成樁位圖設(shè)計 10 天后，完成基礎(chǔ)底板結(jié)構(gòu)圖紙，供施工現(xiàn)場進(jìn)行底板施工。這一含義是從投資者業(yè)主的角度來定義的。從這個意義上說，工程造價就是工程投資費(fèi)用。即為建成一項(xiàng)工程，預(yù)計或?qū)嶋H在土地市場、設(shè)備市場、技術(shù)勞務(wù)市場以及承包市場等交易活動中所形成的建筑安裝工程的價格和建設(shè)工程總價格。 區(qū)別工程造價的兩種含義的意義在于，為投資者和以承包商為代表的供應(yīng)商在工程建設(shè)領(lǐng)域的市場行為提供理論依據(jù)。 （ 1） 工程直接成本 工程直接成本由土地及大配套費(fèi)、前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公用配套設(shè)施費(fèi)、貸款利息六大項(xiàng)組成。 工程直接成本是項(xiàng)目開發(fā) 成本的主體，也是工程費(fèi)用控制的重點(diǎn)。 3. 各項(xiàng)費(fèi)用所占比例 參考北岸華庭成本組成分細(xì)表（見附表 2），我們可以看出土地費(fèi)和建安工程分別占完全成本的 %和 %，兩者之和占到 ％?，F(xiàn)對于我們發(fā)展部來講，我們是根據(jù)成本來反測土地成本的，大配套等費(fèi)用又同 當(dāng)?shù)卣囊?guī)定有關(guān)，因此我們只能從控制建安成本、前期費(fèi)用和間接成本等著手。建安成本及間接成本的降低，以及銷售價格的提高，是我們地價提高的基礎(chǔ)。 和昌地產(chǎn)（集團(tuán)）拓展工作手冊 33 建安及部分成本估算 不同地區(qū)建安工程造價簡單對比表 類型 北京 天津 石家莊 鄭州 成都 南京 低層 12001500 8001100 8001100 8501000 700900 7501000 多層 10001200 650850 650850 600750 550750 650800 高層 15001800 12001500 15001800 10001200 12001600 12001400 . 關(guān)于經(jīng)濟(jì)指標(biāo)明細(xì)中供水、供電、燃?xì)夂凸豳M(fèi)用 一般均由當(dāng)?shù)厮?、電、氣、熱公司根?jù)實(shí)際工程量來確定費(fèi)用，有的城市也有包干收費(fèi)的文件規(guī)定。 . 地基處理費(fèi)用同項(xiàng)目所處地理位置、地質(zhì)情況、場地現(xiàn)狀和產(chǎn)品形式有關(guān)。比如一般人防標(biāo)準(zhǔn)地下室大概 2020～ 2400 元 /m2，交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)具體確定。 ? 高檔綠化及道路 250～ 350元 /m2（指綠化面積） ? 中檔綠化及道路 150～ 250元 /m2（指綠化面積） ? 一般綠化及道路 80～ 120 元 /m2（指綠化面積） . 規(guī)劃、施工圖、環(huán)境設(shè)計費(fèi)由規(guī)劃設(shè)計中心確定。 . 貸款利息根據(jù)項(xiàng)目資金需求情況和在此期間銀行有關(guān)政策確定。 城中村改造土地出讓進(jìn)行商品房操作 。 征地協(xié)議 征地協(xié)議的簽訂可以 有兩種方式： 方式一：儲備中心與區(qū)政府、區(qū)政府與航西辦、航西辦與村委，自上而下逐級簽訂征地協(xié)議； 方式二：儲備中心與村委直接簽訂征地協(xié)議（建議采用此方式） 備注：征地協(xié)議中對征地面積，土地征收金額，開竣工時間，安置賠償辦法進(jìn)行明確規(guī)定。 第三階段 土地招拍掛流程 村委會 村委會出具《補(bǔ)償安置到位證明》； 市土地局用地處 按照土地征收協(xié)議的規(guī)定，對土地征收完成情況進(jìn)行說明； 市土地局土地 利用處 審核用地處提交的土地征收卷宗，對土地價格進(jìn)行評估。 市土地局地籍處 對征收土地進(jìn)行預(yù)登記； 市土地交易中心 市土地交易中心委托裕華評估事務(wù)所對土地價值進(jìn)行評估，并根據(jù)評估結(jié)果制定出讓文件，進(jìn)行掛牌出讓。 公司與村委將合作意向報請鄉(xiāng)政府批復(fù) 鄉(xiāng)政府批復(fù)同意后，鄉(xiāng)政府將改造合作意向向區(qū)政府匯報（需要得 到區(qū)政府及鄉(xiāng)政府領(lǐng)導(dǎo)的肯定與認(rèn)可）。 村 (組 )班子征求村民意見，提出已經(jīng)草擬的改造設(shè)想，嚴(yán)格按照“ 4+2 工作法”操作流程，最終經(jīng)村民大會或村民代表大會形成同意實(shí)施城中村改造決議及同意集體土地轉(zhuǎn)國有決議，并在同意書上簽字畫押（百分之九十以上村民同意即被視為集體同意）呈報所屬鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )、辦事處?！八淖h”即：黨支部會提議、“兩 委”會商議、黨員大會審議、村民代表會議或村民會議決議；“兩公開”即：決議公開、實(shí)施結(jié)果公開。 區(qū)人民政府審核同意后，組織對村 (組 )基本情況進(jìn)行調(diào)查，與村 (組 )協(xié)商擬定城中村改造方案，經(jīng)村民大會或村民代表大會形成決議，將相關(guān)申請資料呈報市城中村改造辦公室。時限：市城中村改造辦公室自接到區(qū)人民政府申請之日起 10 日內(nèi)完成核查。土地確權(quán)資料齊備后， 和昌地產(chǎn)（集團(tuán)）拓展工作手冊 40 區(qū)人民政府在市規(guī)劃部門組織指導(dǎo)下，委托編制城中村改造控制性詳細(xì)規(guī)劃和安置區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃。 中村建筑物基底面積測算，經(jīng)區(qū)人民政府組織補(bǔ)充相關(guān)內(nèi)容，確定相關(guān)數(shù)據(jù)后，核定城中村改造安置基數(shù)，組織編制并審查控制性詳細(xì)規(guī)劃。在土地確權(quán)完成、區(qū)人民政府按要求反饋補(bǔ)充成果后，市規(guī)劃局在 10 個工作日內(nèi)組織完成安置基數(shù)測算與控制性詳細(xì)規(guī)劃編制，上報省會規(guī)劃委員會辦公室會議或市城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組會議審核，市人民政府批準(zhǔn)。 時限：在修建性詳細(xì)規(guī)劃按控制性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)范要求編制完成后，市規(guī)劃局在公示的同時，組織專家評審，無重大問題的，在 22 個工作日內(nèi)批準(zhǔn)修建性詳細(xì)規(guī)劃方案。 時限：市人民政府批準(zhǔn)控制性詳細(xì)規(guī)劃之日起 15 個工作日內(nèi)完成土地儲備方案制定；資料齊全并符合報件要求之日起 2個工作日內(nèi)出具土地儲備情況說明。 房管局注銷拆遷村民原有房產(chǎn)證，設(shè)定安置房、配套開發(fā)商品房及廉租房的戶型、套型面積土地出讓前置條件。 ，會同市財政局委托土地評估機(jī)構(gòu)對安置和配套開發(fā)用地進(jìn)行價款評估，并根據(jù)評估價核算政府收益。 和昌地產(chǎn)（集團(tuán)）拓展工作手冊 41 ，提出安置區(qū)和配套開發(fā)區(qū)土地出讓建議起始價 (或底價 )，并組織確定城中村改造方案。 ，報市人民政府批準(zhǔn)后，辦理安置和配套開發(fā)用地公開出讓。 第三階段：項(xiàng)目建設(shè)階段 ，區(qū)人民政府負(fù)責(zé)城中村拆遷，按期提供建設(shè)用地。 。 財政局辦理建設(shè)規(guī)費(fèi)減免、土地總價款收繳及補(bǔ)貼撥付手續(xù)。 ，辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可手續(xù)，依據(jù)房管局提供的房屋戶型、套型結(jié)構(gòu)比例 意見，辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù)。自資料齊全且符合審批要求之日起 10 個工作日內(nèi) (不含公示期 )，完成建設(shè)用地規(guī)劃許可手續(xù)辦理， 10 個工作日內(nèi) (不含公示期 )完成建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù)辦理。 和昌地產(chǎn)（集團(tuán)）拓展工作手冊 42 時限：自出讓土地總價款收繳完畢并辦理用地規(guī)劃許可證之日起 20 個工作日內(nèi)辦理完畢。 時限：工程招投標(biāo)程序結(jié)束后， 7個工作日內(nèi)完成施工許可和工程監(jiān)督手續(xù)。 、套型面積后，辦理商品房預(yù)售許可手續(xù)和合同備案。 第四階段：村民回遷階段 。 。 和昌地產(chǎn)（集團(tuán)）拓展工作手冊 43 鄭州市城中村改造主要工作流程 和昌地產(chǎn)（集團(tuán)）拓展工作手冊 44 鄭州市城中村改造規(guī)劃編制審批流程 村（組）班子 征求村民意見，提出改造設(shè)想，村民大會形成集體土地轉(zhuǎn)國有決議 市城中村改造辦公室 批準(zhǔn)進(jìn)入審核程序 區(qū)人民政府 組織對村（組）基本情況進(jìn)行調(diào)查，會同市土地儲備總新與村（組）協(xié)商擬定城中村改造方案和土地儲備方案，經(jīng)村民大會形成決議 縣鎮(zhèn)辦事處 審核相關(guān)資料，提出審核意見 市國土局 為城中村土地確權(quán)登記 市規(guī)劃局 編制城中村改造控規(guī)和安置區(qū)修規(guī) 市城中村改造辦公室 組織、審核城中村（組）基本情況 市房管局 審核安置房和配套開發(fā)商 品 房 戶型、套型 區(qū)人民政府 提出安置區(qū)和配套開發(fā)區(qū)土地出讓建議價 市城中村改造辦公室 組織審核，提出意見 市人民政府 批準(zhǔn)實(shí)施城中村改造 市國土局 為確權(quán)土地發(fā)證 市 財政 局 兌現(xiàn)市政府有關(guān)優(yōu)惠政策 市規(guī)劃局 為土地取得者完善有關(guān)規(guī)劃手續(xù) 區(qū)人民政府 負(fù)責(zé)城中村拆遷，在約定期限內(nèi)提供建設(shè)用地 和昌地產(chǎn)（集團(tuán)）拓展工作手冊 45 土地掛牌（招標(biāo)、拍賣）工作流程 村（組）申請得到批準(zhǔn)并經(jīng)委托 區(qū)分局組織編制、初審控規(guī) 縣區(qū)處復(fù)審、主管局長著急預(yù)備會 局專題業(yè)務(wù)會或局常務(wù)會研究 報省會規(guī)劃委員會辦公室主任會議批準(zhǔn) 縣區(qū)處為土地招拍掛提供規(guī)劃設(shè)計條件 專家評審 分局起草批復(fù)，報縣區(qū)處組織公示、報市政府批準(zhǔn)后主管局長簽發(fā) 開發(fā)單位委托編制修規(guī)、分局初審、報市規(guī)劃局 用地處辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 規(guī)劃處備案 報省會規(guī)劃 委員會辦公室主任會議批準(zhǔn) 分局起草批復(fù)、報縣區(qū)處、組織公示，主管局長簽發(fā) 專家評審會 區(qū)規(guī)劃分局辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 和昌地產(chǎn)（集團(tuán)）拓展工作手冊 46 窗口受理 地籍測繪處履行收回程序 注銷土地使用證 按政府收回土地登記 交易中心 初級會審 公開出讓，確定受讓人 簽訂成交 確認(rèn)書， 簽訂出讓合同 擬定出讓方案 市政府審批 現(xiàn)場勘查 土地審批領(lǐng)導(dǎo)小組會審 市政府批準(zhǔn) 用地批復(fù) 受讓人履約 辦理規(guī)劃用地許可證 繳費(fèi)、完稅 測繪隊(duì)出圖 地籍測繪處