【正文】 建筑間距：建筑物與建筑物外墻水平線之間的直線距離，一般以間距和樓高度之比表示。通常以下限控制。1住宅：供人們生活居住的建筑。1朝向：建筑主要房間面對的方向（東、西、南、北）。1噪聲級：不同使用功能的房間，要求達(dá)到允許的噪聲量的等級（一般住宅為50DB以下）1隔熱：建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)(墻體屋而)減少熱量傳遞的能力，以隔熱系數(shù)表示。各種戶型可設(shè)計成多種平面組合，戶型優(yōu)劣是購房者主要關(guān)心的因素。進(jìn)深大用地比較經(jīng)濟(jì)，但對日照采光等不利。2層高：指房屋的高度，一般指管口上沿到地面的距離(一些屋面上設(shè)有設(shè)備間的建筑，應(yīng)計到設(shè)備間上檐2承重墻：需支承建筑重量和使用荷重的墻休，對房屋會直接產(chǎn)生安全影響的墻體，對房屋會直接產(chǎn)生安全影響的墻體。2彈性空間(可變空間)：指在一定程度上有可能改變平面大小形狀，或可改變凈空高度的平面或立體范圍。各建筑對日照要求不同。2物業(yè)管理：為居民提供生活、文化、安全、衛(wèi)生、設(shè)施維修等服務(wù)的管理機(jī)構(gòu)，其業(yè)務(wù)范圍隨社會進(jìn)步、生產(chǎn)力發(fā)展而不斷增加。2躍層(錯層)：在多層或高層中每戶在本層外另在其上層或下層再占中層，或在本層外在其上或下錯開半層，高度占一層或半層。3居住小區(qū)：具備相應(yīng)規(guī)模的生活、文化、商業(yè)、衛(wèi)生、教育、娛樂等設(shè)施為居住建筑群服務(wù)的有組織規(guī)劃的區(qū)域。由數(shù)個組團(tuán)形成居住小區(qū)。3社區(qū)服務(wù)半徑：各類日常生活設(shè)施服務(wù)的范圍，以服務(wù)中心為圓點，以米為單位計范圍大小。 3建筑風(fēng)格：指建筑造型所采用的美學(xué)文脈。3車位：自行車、私家車泊位，分收費和免費兩種，—般指公用停場，不同于私家車庫，居住小區(qū)必須有足夠車位。土地使用權(quán)出讓：是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為?；炷粒核⑺?、石子、沙子攪拌在一起的混合物。板：是直接承擔(dān)其上面的平面荷載的平面構(gòu)件，它支撐在梁上或直接支撐在柱上，再把所有荷載傳給梁或柱。用地面積：是指規(guī)劃地塊劃定的面積。容積率：是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率＝總建筑面積/建筑用地面積日照間距：日照間距＝建筑物高度/建筑物相鄰距離（）綠化率：綠化率＝綠化面積/規(guī)劃用地面積建筑控制高度：又稱建筑限高，是指地塊內(nèi)建筑物地面部分最大高度限制值。建筑密度：是指地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占地塊面積的比例，即：建筑密度＝建筑基底總面積/建筑用地面積。 得房率：房屋實用面積與房屋建筑面積之比，即：得房率＝房屋實用面積/房屋建筑面積樓花：即未完成的商品房，也叫期房。這類建筑物的建造層數(shù)一般在6層以下，造價較低，但抗震性能較差，開間和進(jìn)深的尺寸及層高都受到一定的限制，所以，這類建筑物正逐步被鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物所替代。其圍護(hù)構(gòu)件如外墻、隔墻等，是由輕質(zhì)磚或其它砌體做成。從多層到高層，甚至超高層建筑都可以用此類結(jié)構(gòu)。3. 成套房屋建筑面積包括？答：成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積及共有建筑面積的分?jǐn)偨M成。4. 預(yù)售房屋需要那些基本條件？答：.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；.按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；.開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。？答：通上水、通下水、通污水、通電力、通電訊、通煤氣、通交通、場地平整。 ？ 答：.屋面防水為5年；.土建為1年，具體包括：a. 墻面、樓（地）面空鼓、開裂、起砂；b. 墻面、頂棚抹灰層脫落、吊頂破損；c. 墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室管道滲漏；d. 門窗翹裂、粉刷起殼、開裂、脫落，五金件損壞；.衛(wèi)生潔具為1年；. 電氣管線、上下水管線及燈具、電器開關(guān)為2年；.管道堵塞為2個月；.供冷、供熱系統(tǒng)和設(shè)備為2個供冷期及2個供暖期。 對于高層建筑，國際上通行的做法是劃分為4類： .低高層建筑：層數(shù)為9～16層，建筑總高度25～50m； .中高層建筑：層數(shù)為17～25層，建筑總高度50～75m； .高高層建筑：層數(shù)為26～40層，建筑總高度75～100m；.超高層建筑：層數(shù)在40層以上，建筑總高度在100m以上。四大類：平頂、坡屋頂、曲面屋頂、多波式屋頂② 屋頂：剛性〈可承重〉 柔性〈不可承重〉③ 屋頂防漏：三氈四油④ 屋頂隔熱：水泥蛭石⑤ 交通、環(huán)境、地理位置與小區(qū)的重要性。四、建筑識圖一套完整的建筑施工圖包括建筑總平面圖、建筑施工圖、結(jié)構(gòu)施工圖、暖通幾空調(diào)施工圖、給排水施工圖、電器施工圖等。建筑施工圖：包括建筑平面圖，建筑立面圖、建筑剖面圖。是全套圖紙中具有重要引導(dǎo)作用的圖紙。建筑剖面圖：按一定比例繪制的把建筑物沿豎直方向剖開的投影圖，主要表示建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式、空間關(guān)系。 在房屋銷售中最常用的是戶型圖，它是將建筑平面圖簡化，以便清楚地表示每一套房屋的平面布局和房間的相對位置。五、房屋面積的規(guī)定和測算 各種面積概念（1）住宅結(jié)構(gòu)面積：是指住宅的所有承重墻或柱和非承重墻所占面積的總和，即外墻、內(nèi)墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。（2）居住面積：是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。（3）使用面積：扣除公用（樓梯、電梯、公用的配電間、走道、電梯間、管道間）面積，房屋結(jié)構(gòu)占用面積，以及戶內(nèi)走道、樓梯、玄關(guān)等面積后，所剩實際生活使用的面積。(5)房屋的產(chǎn)權(quán)面積：系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。(6)房屋的共有建筑面積：系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。銷售面積一樣的凈使用面積不一定相同，出房率高的商品房就物有所值。（8)套內(nèi)建筑面積：由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成；(9)套內(nèi)房屋使用面積：為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積計算。有關(guān)房屋面積的規(guī)定和測算（1）多層房屋的建筑面積按每層建筑面積的總和計算。（3）房屋內(nèi)的技術(shù)層、夾層、地下室、半地下室，按其上口外墻外圍水平面積計算。凸陽臺按其投影面積的一半計算。前期工程費前期工程費主要包括以下幾個方面：三通一平費：是指為了房屋的建筑施工，需要進(jìn)行的如建筑地塊上的土地平整，以達(dá)到通電、通路等投入的資金。規(guī)劃設(shè)計費：是指委托設(shè)計單位對房屋建沒進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計而支付的費用。 利息是指為建造房屋而向銀行借取資金的利息，包括融資過程中的各種費用，如資產(chǎn)評估費、抵押登記費、保險費等，自有資金也視同貸款計算利息。 利潤利潤是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位應(yīng)得到的收益，是在經(jīng)營活動中實現(xiàn)的剩余產(chǎn)品價值的貨幣表現(xiàn)，是企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)的資金來源。房地產(chǎn)的供給一定，其需求增加，則房地產(chǎn)的價格上升；房地產(chǎn)需求一定，而其供給增加，則房地產(chǎn)價格下跌。 環(huán)境因素；是指房地產(chǎn)周圍的環(huán)境狀況對房地產(chǎn)價格有影響的因素，包括噪聲、空氣質(zhì)量、視覺、衛(wèi)生狀況等方面。包括土地制度、住房制度、城市制度、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)價格政策、稅收政策、交通管制等。 人口因素：房地產(chǎn)的需求主體是人，人口數(shù)量、人的素質(zhì)、家庭人口規(guī)模、人口分布等，都會對房地產(chǎn)價格有很大的影響。 心理因素：心理因素對房地產(chǎn)價格的影響不可忽視，主要有購買或出售心態(tài)、欣賞趣味、時尚風(fēng)氣、講究風(fēng)水、價值觀等。第三節(jié)　　房地產(chǎn)稅收知識中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。一、 房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，以經(jīng)營管理的單位和個人為納稅人；產(chǎn)權(quán)出典的，以承典人的納稅人。房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村。對于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。按房產(chǎn)余值計征的，%；按房產(chǎn)租金收入計征的，稅率為12%。房產(chǎn)稅按年計征，分期繳納。三、耕地占用稅耕地占用稅是以城鎮(zhèn)土地為課稅對象，向擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。五、契稅 契稅是在土地、房屋不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，按當(dāng)事人雙方訂立契約等時對產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅。轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬是指下列行為：國有土地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換；房屋買賣、贈與和交換；下列行為視同為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，予以征稅； 以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股；以土地、房屋權(quán)屬抵債；以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬；以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。稅率：契稅的稅率為3~5%，安徽省的契稅稅率為4%，合肥目前的契稅稅率為4%，但購置普通住宅減辦收取。征收契稅，一般以契約載明的買價、現(xiàn)值價格作為計稅依據(jù)。六、相關(guān)稅收營業(yè)稅、城市維護(hù)建社稅和教育費附加營業(yè)稅：是對提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的單位和個人開征的一種稅。城市建設(shè)維護(hù)稅：是隨增值稅、消費稅和營業(yè)稅附征并專門用于城市維護(hù)建設(shè)的一種特別目的稅。企業(yè)所得稅：是對企業(yè)在一定期間內(nèi)取得的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。印花銳的征收范圍主要是經(jīng)濟(jì)活動中最普遍、最大量的各種商事和產(chǎn)權(quán)憑證。目前我國個人住房貸款主要有三種形式：又稱公積金貸款，是銀行接受住房公積金管理部門的委托，以職工繳存的住房公積金存款為主要資金來源，按規(guī)定要求向按時足金額存繳公積金的職工在購買、建造、大修自住住房時發(fā)放的貸款。自營性個人住房貸款 是銀行運用信貸資金向在城鎮(zhèn)購買、建造、大修各類住房的自然人發(fā)放的貸款，俗稱“按揭”，這是沿用香港的說法，即英語“mortgage”的音譯，中文意思是抵押。個人住房組合貸款 是指向按時足額繳存住房公積金的職工在購買、建造、大修自住住房時，同時發(fā)放政策性個人住房貸款和自營性個人住房貸款。二、住房抵押貸款中的幾個主要術(shù)語貸款金額簡稱貸款額，是指借款人向貸款人借款的數(shù)額。住房抵押貸款的成數(shù) 銀行通常不給予購房者相當(dāng)于房價款100%的貸款，而要求購房者自己支付房價款的一定比例的現(xiàn)金，即首付款，其余的向銀行申請貸款。借貸年期 年期指住房抵押貸款分期償還的期限，目前在國內(nèi)住房抵押貸款一手房一般最高的年期為30年。住房抵押貸款利率高低主要取決于銀行存款利率和政府對住房抵押貸款的金融政策。 貸款余額是指分期付款的貸款，在經(jīng)過一段時間的償還之后，尚未償還的貸款本金數(shù)額。 有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。 有所購買（建造、大修）住房全部價款20%以上的自籌資金，并保證用于支付購買（建造、大修）住房的首付款。 貸款銀行規(guī)定的其他條件。 身份證件原件及復(fù)印件（如居民身份證、戶口簿、軍官證等）。 合法的購買（建造、大修）住房合同、協(xié)議及相關(guān)批準(zhǔn)文件，購買商品房的，需要提供所購商品房的用地、規(guī)劃、建設(shè)和銷售等方面的合法材料。 貸款銀行認(rèn)可的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價報告。 銀行的存款單據(jù)、憑證式國債單據(jù)等借款人擬供給貸款銀行質(zhì)押的有價證券等。 《商品房預(yù)售許可證》或房地產(chǎn)權(quán)證（現(xiàn)房）。1 貸款銀行要求提供的其他文件材料。 受理申請銀行接到借款人申請人的申請后，審核其是否符合規(guī)定的貸款條件。 簽定合同如同銀行審批后同意貸款，則借款人與銀行簽定《借款合同》，并根據(jù)擔(dān)保方式的不同，借款人與銀行簽訂《抵押合同》或《質(zhì)押合同》，或第三方保證人與銀行簽訂《保證合同》、《抵押合同》或《質(zhì)押合同》。 發(fā)放貸款借款人根據(jù)經(jīng)辦銀行的通知攜帶有關(guān)材料到銀行辦理貸款發(fā)放手續(xù)。借款人如有特殊情況要求提前還款，應(yīng)提前1個月向經(jīng)辦銀行提出申請 ，經(jīng)審批同意后方可辦理，利率及損失賠償金用按合同或有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。采用抵押擔(dān)保的，借款人憑銀行出具的貸款結(jié)清證明取回房地產(chǎn)權(quán)屬證明文件及擔(dān)保單正本等，并到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。 業(yè)主即物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人，指房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)人。 業(yè)主委員會是由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。它是由全體業(yè)主共同訂立的，對全體業(yè)主（包括非業(yè)主使用人）有共同約束力的有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維修和管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。 物業(yè)管理的目的物業(yè)管理的目的是為了保證和發(fā)揮物業(yè)的使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實現(xiàn)社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個利益的統(tǒng)一和同步增長，提高城市的現(xiàn)代文明程度。盡管物業(yè)類型各有不同，使用性質(zhì)差異很大，但物業(yè)管理的基本內(nèi)容是一樣的。公共服務(wù)主要有以下8項：①房屋共用部位的維護(hù)與管理。③環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)。⑤物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)，包括房屋裝修的申請與批準(zhǔn)及對裝修的設(shè)計、安全等各項管理工作。⑦物業(yè)檔案資料的管理。其內(nèi)容主要有日常生活、商業(yè)服務(wù)、文教衛(wèi)體、社會福利及各類中介服務(wù)五大類。①日常上活：包括各項家務(wù)代辦，如搬家、代轉(zhuǎn)保姆、代付各種公用事業(yè)費用、代訂報刊等。③文體衛(wèi)體：舉辦各種小型地區(qū)性的文化娛樂活動，開辦俱樂郎、健身房、文娛活動室、閱覽室，托兒所、幼兒園、診所等。⑤中介服務(wù)：代辦各類保險，代理房屋租售等。它實際上是專項服務(wù)的補充和完善。物業(yè)管理的啟動以物業(yè)的接管驗收為標(biāo)志，包括以下四個基本環(huán)節(jié)：物業(yè)的接管驗收：包括新建物業(yè)的接管驗收和原有物業(yè)的接管驗收。用戶入住 是指住宅小區(qū)的居民入住或商業(yè)樓宇中業(yè)主和租戶的遷入。 檔案資料的建立 業(yè)主或租住戶入住后，應(yīng)及時建立他們的檔案資料，例如業(yè)主的姓名、家庭人員情況、工作單位聯(lián)系電話或地址，收繳管理費情況，物業(yè)的使用和維修情況等。