【正文】 外的媒體對(duì)年輕的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的評(píng)價(jià)。而在今天，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)主體已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，即使在上海這樣國(guó)有經(jīng)濟(jì)十分強(qiáng)大的地區(qū)，在房地產(chǎn)業(yè)，非公經(jīng)濟(jì)和外資占了大部分比例。2． 融資主體發(fā)生變化“房地產(chǎn)業(yè)是‘四兩撥千斤’，贏了是自己的，輸了是銀行的?！埃保埃叭f(wàn)元啟動(dòng)資金做１個(gè)億的樓盤(pán)”，類(lèi)似的“故事”曾經(jīng)在不少地方演繹成金色的神話。這是因?yàn)椋瑥模保梗梗纺觊_(kāi)始國(guó)家開(kāi)放了個(gè)人住房按揭貸款，當(dāng)年安排了１００億元在全國(guó)２３３個(gè)城市試點(diǎn)，隨后在全國(guó)城鎮(zhèn)推行。與此同時(shí)，銀行直接向房地產(chǎn)發(fā)展商的貸款比例大幅度下降，由于銀行規(guī)范的操作，“不良貸款”比例越來(lái)越低。3． 市場(chǎng)主體發(fā)生變化 嚴(yán)格意義上講，９０年代初房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的還只是“產(chǎn)品房”。馬克思說(shuō)：“產(chǎn)品向商品過(guò)渡是驚險(xiǎn)的一躍。從全國(guó)看，個(gè)人購(gòu)房的比例也已經(jīng)大于８０％了?！百I(mǎi)房子”正在成為不同層面人們最熱門(mén)的話題。所有權(quán)的流動(dòng)，住房產(chǎn)權(quán)的公民個(gè)人私有，這個(gè)發(fā)生在中國(guó)城市里的“土地改革”，將深刻而長(zhǎng)遠(yuǎn)地改變我們這個(gè)曾經(jīng)以“無(wú)產(chǎn)”為榮的社會(huì)。4． 房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行規(guī)律變化市場(chǎng)主體變了，房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行規(guī)律也變了。著名歷史學(xué)家納森方興未艾的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在中國(guó)還剛剛開(kāi)始，在中國(guó)現(xiàn)代化的進(jìn)程中，從現(xiàn)在到２０２０年，還有２億多的農(nóng)村人將進(jìn)入城鎮(zhèn)。在社會(huì)主義中國(guó)，千百年來(lái)多少仁人志士追求的“安得廣廈”的夢(mèng)想在這一代中國(guó)人面前將變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。除在1991997年出現(xiàn)短暫的低落外，杭州房地產(chǎn)基本上沒(méi)有大起大落，特別是1898年以后，隨著房改政策的推廣落實(shí)和住宅商品化的發(fā)展，強(qiáng)勢(shì)的社會(huì)化分工逐步形成，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了持續(xù)迅速的發(fā)展時(shí)期，并逐步發(fā)展成為今天的“住在杭州”大概念市場(chǎng)。杭州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量從1990年的2億元猛增到141億元，%%；，；；商品房平均價(jià)格由20世紀(jì)90年代初的2000多元漲到2003年上半年的5396元。預(yù)計(jì)今后的12年，杭州的住宅市場(chǎng)將形成市區(qū)高價(jià)房和遠(yuǎn)郊低價(jià)公寓、遠(yuǎn)郊經(jīng)濟(jì)型別墅雙分天下的格局，整個(gè)杭州市區(qū)商品房平均價(jià)格會(huì)有所回落；老城區(qū)住宅開(kāi)發(fā)量將日趨減少并最終保持在每年穩(wěn)定的開(kāi)發(fā)量上，其銷(xiāo)售情況將總體良好，售價(jià)也將比較穩(wěn)健，而遠(yuǎn)郊的經(jīng)濟(jì)型別墅將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，會(huì)有部分樓盤(pán)被淘汰，而部分配套較好的遠(yuǎn)郊低價(jià)公寓如下沙、濱江、三墩等區(qū)域?qū)⑹艿绞袌?chǎng)追捧。┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛進(jìn)行個(gè)體設(shè)計(jì)（大公共建筑首規(guī)委審查）┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓　領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證　　　　　　　　　　　　出施工圖　　　　　　　　　　　　　開(kāi)節(jié)能證明　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　│運(yùn)用“營(yíng)銷(xiāo)策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”　　　　　　到計(jì)委申請(qǐng)，列入　　　　　　　　　　　　到稅務(wù)局取稅單　　　　制作資料　　　　　　　　　　　　計(jì)劃（建委會(huì)簽）　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　│報(bào)價(jià)小組審查，領(lǐng)取內(nèi)外銷(xiāo)　　　　　　　　到建委工程處領(lǐng)開(kāi)工　　　　持年度計(jì)劃、稅單到區(qū)計(jì)、經(jīng)委領(lǐng)　　　　　許可證　　　　　　　　　　　　　　　審批表　　　　　　投資許可證登記卡，登記并取得許可證　　　　　　│　　建委、物價(jià)局下文批價(jià)　　　　　　│運(yùn)用“營(yíng)銷(xiāo)策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”　　┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛“房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理系統(tǒng)”銷(xiāo)售　　　　　　　　　到市政部門(mén)蓋章，證明市政條件落實(shí)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　四源費(fèi)繳納　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　到開(kāi)發(fā)辦市政處核實(shí)任務(wù)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　開(kāi)發(fā)辦工程處同意招標(biāo)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　填招標(biāo)申請(qǐng)書(shū)并到市招標(biāo)辦登記　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　招標(biāo)辦看現(xiàn)場(chǎng)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　運(yùn)用“投資項(xiàng)目概預(yù)算系統(tǒng)”編制標(biāo)底　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　招標(biāo)辦審查標(biāo)底　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　開(kāi)標(biāo)會(huì)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　定合同，寫(xiě)評(píng)標(biāo)報(bào)告，發(fā)中標(biāo)通知書(shū)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　招標(biāo)辦蓋章同意　　　　　　　　　　　┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓　　　　　　　　　施工單位　　　質(zhì)量總站受理　　市統(tǒng)計(jì)局　　市審查局審核　　市開(kāi)發(fā)辦秘書(shū)　　　　　　　　　同意施工　　　　質(zhì)量監(jiān)督　　　落實(shí)任務(wù)　　資金來(lái)源，任　　　處登記　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　務(wù)來(lái)源及一切手續(xù)　　　　　　　　　　　┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛　　　　　　　　　　　　　　　　　　　建委工程處同意開(kāi)工，辦理開(kāi)工許可證　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓施工單位進(jìn)場(chǎng)開(kāi)始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報(bào)裝上下水、道路、煤氣、電、委托設(shè)計(jì)、施工　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓ 　　 　　　　1. 到自來(lái)　　　　　　（自建鍋　　　路委托設(shè)　　　　林局綠化 　　　方案進(jìn)　　　 水業(yè)務(wù)　　　　公司報(bào)　　　爐房）　　　　報(bào)裝　計(jì) 　　　　　　 辦　　　　　　 行施工　　　 科報(bào)裝　　　　裝　　　　　　　　 　　 　　 　　　 委托線　　　　　　局同　　　　　線路方案　　　 　　　事處養(yǎng)　　　 路設(shè)計(jì)、　　　路設(shè)計(jì)　　　意鍋　　　　　　建工程驗(yàn)　　　　　　　　　　　 路隊(duì)驗(yàn)　　　 施工及　　　　　　爐房　　　　　收 　　　　　　　　　　　　　　收　　　　　 驗(yàn)收　　　　　驗(yàn)收　　　　規(guī)劃　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　位置　　　　　及驗(yàn)收 　　　　　　　　　　　　　　　　　 　監(jiān)理所　　　　　　　　　　　　　　同意接氣 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 下水報(bào)　　　　　　　　　　設(shè)計(jì)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　裝　　　　　　　　　　　　　　　管網(wǎng)所辦固　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　 局報(bào)裝 　　　 定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　計(jì)　　　　　　　　　　　　　　　手續(xù)及通氣　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　審查消　　　　手續(xù)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　收　　　　　　　　　　　　音除塵　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設(shè)備　　　　　液化氣公司　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　辦各戶(hù)通氣　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　手續(xù)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛全部工程竣工↓四方驗(yàn)收、檢驗(yàn)單簽字蓋章┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓　　　　　　憑驗(yàn)收通知書(shū)入庫(kù)房屋 　　　　　　　　　　　　　　 　　確定房屋管理形式房屋驗(yàn)收┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛出庫(kù)分配及銷(xiāo)售、辦理產(chǎn)權(quán)證↓運(yùn)用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”，進(jìn)入物業(yè)管理階段返回目錄第二節(jié) 南都房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)管理中心簡(jiǎn)介營(yíng)銷(xiāo)管理中心由營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)、客戶(hù)服務(wù)中心和各項(xiàng)目銷(xiāo)售部構(gòu)架而成。與銷(xiāo)售相關(guān)的一切工作均由該項(xiàng)目組完成。 客戶(hù)售后服務(wù)。216。 遺留物業(yè)的處理。如南都花園、德加公寓、天水苑、林語(yǔ)別墅等。 南都房產(chǎn)客戶(hù)俱樂(lè)部。 外聯(lián)工作。216。 展廳日常性事務(wù) 從一個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)開(kāi)始由各項(xiàng)目銷(xiāo)售部操作，在臨近結(jié)盤(pán)時(shí)與客戶(hù)服務(wù)部進(jìn)行合同和有保存必要的文件檔案的交接。后期的客戶(hù)服務(wù)由客戶(hù)服務(wù)部來(lái)完善。 熱情，真誠(chéng)，善意，有良好的交流能力。 工作追求效率，追求完美；善于接受別人一家，吸收眾人的智慧和教訓(xùn)。 追求團(tuán)隊(duì)精神和協(xié)作精神，部門(mén)、同事之間提倡互幫互助，常溝通，多信任，注重整體利益。我們必須從細(xì)微處著手去建立與客戶(hù)相處的信心，并主動(dòng)創(chuàng)造良好的銷(xiāo)售氛圍。 頭發(fā)頭發(fā)要常修剪，發(fā)腳長(zhǎng)度以保持不蓋耳部和不觸衣領(lǐng)為度，不得留胡須，要每天修臉，以無(wú)胡 為合適。（二） 女性 服飾女式西服須做的稍微短些，以充分體現(xiàn)女性腰部、臀部的曲線美；如果是配褲子則可將上裝做得稍微長(zhǎng)一些，穿西裝裙時(shí)不宜穿花襪子，襪口不要露在褲子或裙子之外。不得留指甲，女員工不得涂色油在指甲上。頭發(fā)要常洗，上班前要梳理整齊，可加少量頭油，保證無(wú)頭屑。上班前不得吃有異味的食物，要勤洗手，勤剪指甲，指甲邊縫不得藏有臟物。提倡每天洗澡，換洗內(nèi)衣物，以免身體上發(fā)出汗味或其他異味。二、 售樓員行為舉止（一） 站姿 軀干：挺胸、收腹、緊臀、頸項(xiàng)挺直、頭部端正、微收下顎。 四肢：兩臂自然下垂，兩手伸開(kāi)，手指落在腿側(cè)褲縫處。兩腿繃直，腳間距與肩同寬，腳尖向外微分。輕輕走到座位正面，輕輕落座，避免扭臀尋座或動(dòng)作太大引起椅子亂動(dòng)及發(fā)出響聲。造訪生客時(shí)，坐落在椅子前1/3；造訪熟客時(shí)，可坐落在座椅的2/3，不得靠依椅背。聽(tīng)人講話時(shí)，上身微微前傾或輕輕將上身轉(zhuǎn)向講話者，用柔和的目光注視對(duì)方，根據(jù)談話的內(nèi)容確定注視時(shí)間長(zhǎng)短和眼部神情，不可東張西望或顯得心不在焉。兩腿自然平放，不得翹二郎腿。離位時(shí)，要將座椅輕輕抬起至原位，再輕輕落下，忌拖或推椅。切記大步流星，嚴(yán)禁奔跑（危急情況除外），也不可腳擦著地板走。大腿動(dòng)作幅度要小，主要以向前彈出小腿帶處步伐。走廊、樓梯等公共通道，員工應(yīng)靠左邊而行，不宜在走廊中間大搖大擺。如確需并排走時(shí)，并排不要超過(guò)3人，并隨時(shí)注意主動(dòng)為他人讓路，切忌橫沖直撞。在單人通行的門(mén)口，不可兩人擠出擠進(jìn)。在走廊行走時(shí)，一般不要隨便超過(guò)前行的客人，如需超過(guò)，首先應(yīng)該說(shuō)“對(duì)不起”，待客人閃開(kāi)時(shí)說(shuō)聲“謝謝”，再輕輕穿過(guò)。給客人做向?qū)r(shí)，要走在客人前二步遠(yuǎn)的一側(cè)，以便隨時(shí)向客人解說(shuō)和照顧客人。1工作時(shí)不得忸怩作態(tài)，做怪臉、吐舌、眨眼、照鏡子、涂口紅等。1上班時(shí)間不得在營(yíng)業(yè)場(chǎng)所吸煙或吃東西。1社交場(chǎng)合或與特殊客人見(jiàn)面時(shí)，可行禮表示尊敬，行禮約20度，頭與上身一同前曲，男性雙手自然下垂或同時(shí)用右手與對(duì)方握手，女性雙手在腹前合攏，右手壓在左手上。行禮完畢要用熱情、友好的柔和目光注視客人。交談時(shí)，用柔和的目光注視對(duì)方，面帶微笑，并通過(guò)輕輕點(diǎn)頭表示理解談話的主題或內(nèi)容。切忌雙手叉腰、插入衣褲口袋、交叉胸前或擺弄其他物品。嚴(yán)禁大聲說(shuō)笑或手舞足蹈。三人交談時(shí)，要使用三人均聽(tīng)得懂的語(yǔ)言。在他人后面行走時(shí)，不要發(fā)出 的笑聲，以免產(chǎn)生誤會(huì)。步開(kāi)過(guò)分的玩笑。1稱(chēng)呼客人時(shí)，要多稱(chēng)呼客人的姓氏，用“某先生”或“某小姐或女士”，不知姓氏時(shí)，要用“這位先生”或“這位小姐或女士”。1無(wú)論任何時(shí)刻從客人手中接過(guò)任何物品，都要說(shuō)“謝謝”；對(duì)客人造成的任何不便都要說(shuō)“對(duì)不起”；將證件等遞還給客人時(shí)應(yīng)予致謝，不能將證件一聲不坑地扔給客人或是扔在桌面上。1任何時(shí)候招呼他人均不能用“喂”。1不得用手指或筆桿為客人指示方向。如確有急事或接電話而需離開(kāi)面對(duì)的客人時(shí)，必須講“對(duì)不起，請(qǐng)稍候”，并盡快處理完畢。2如果要與客人談話，要先打招呼，如正逢客人與別人談話時(shí)，不可湊前旁聽(tīng)，如有急事需立刻與客人說(shuō)時(shí)，應(yīng)趨前說(shuō)“對(duì)不起，打擾一下可以嗎？我有急事要與這位先生商量”，如客人點(diǎn)頭答應(yīng)，應(yīng)表示感謝。2客人來(lái)到公司時(shí)，應(yīng)講“歡迎您光臨”，送走客人時(shí)應(yīng)講“請(qǐng)慢走”或“歡迎您下次光臨”。不要裝腔作勢(shì)，音量要適中。2接電話時(shí)，先問(wèn)好，后報(bào)項(xiàng)目名稱(chēng)，再講“請(qǐng)問(wèn)能幫您什么忙？”不得倒亂次序，要帶微笑的聲音說(shuō)話。2通話時(shí)，若中途需要與人交談，要說(shuō)“對(duì)不起”，并請(qǐng)對(duì)方稍候，同時(shí)用手捂住話筒，方可與人交談。不清楚的問(wèn)題應(yīng)想辦法搞清楚后再給客人以清楚明確的回答，如碰到自己不清楚而又無(wú)法查清的應(yīng)回答“對(duì)不起，先生，目前還沒(méi)有這方面的資料”。3通話完畢時(shí)，要禮貌道別，如“再見(jiàn)”、“謝謝您”、“歡迎您到某某地方來(lái)”等，并待對(duì)方掛斷后再輕輕放下話筒。3對(duì)客人的疑難問(wèn)題或要求應(yīng)表現(xiàn)充分的關(guān)心，并熱情的詢(xún)問(wèn)，不應(yīng)以工作忙為借口而草率應(yīng)付。3全體員工在公司內(nèi)遇到客人、上級(jí)、同事時(shí)應(yīng)主動(dòng)打招呼問(wèn)候。3凡進(jìn)入房間或辦公室，均應(yīng)先敲門(mén)，征得房?jī)?nèi)主人的同意方可進(jìn)入。在與上司交談時(shí)未經(jīng)批準(zhǔn)，不得自行坐下。又常稱(chēng)為“不動(dòng)產(chǎn)”，英文為“REAL ESTATE”。房地產(chǎn)一級(jí)、二級(jí)和三級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱(chēng)土地一級(jí)市場(chǎng)，是指土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過(guò)指定的政府部門(mén)將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)一手商品房屬