【正文】 合理的成本控制體系，也是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的現(xiàn)實所需。在了解整個工程項目建設過程中涉及到成本控制的部分之后，與某房地產(chǎn)項目成本管理的預期計劃進行對比，尋找出工程項目過程中所出現(xiàn)的與預期計劃相背馳的地方，并且在發(fā)現(xiàn)問題的第一時間將問題進行控制。本文的研究具有理論與實際方面的雙重意義。并提出了基于成本管理的項目管理框架的可行性。在實際方面本文展開了具有針對性的實證研究，對研究對象某房地產(chǎn)項目執(zhí)行過程中的成本控制進行了系統(tǒng)的分析?；诔杀竟芾韺椖亢诵母偁幜Φ奶嵘约捌鋵椖夸N售利潤空間的提高為目的，分析了其在具體執(zhí)行過程中存在的宏觀與微觀問題。對該公司下的其他項目運營與成本控制提出了建設性意見。20世紀的20年代，美國著名的工程師泰羅在其著作《科學管理原理》一書中提出了“計件工資及標準化原理能改善工人的工作效率”的思想，在這個理論的影響下，標準成本、差異分析以及預算控制在會計的管理體系中產(chǎn)生了。成本和控制功能通過系統(tǒng)流程的規(guī)范化和控制化被集中化，數(shù)據(jù)質量具有真實性、全面性和時效性。Rashid，Tamaki（2013）等人伴隨著網(wǎng)絡計劃技術的應用迅速范圍擴大，對房地產(chǎn)開發(fā)項目進度和成本的不均衡問題進行了深入研究，并且針對管理和資源兩個方面分別提出了構建基于圍繞資源管理的局部優(yōu)化方法以及模擬退火技術資源的均衡優(yōu)化模型。從而提出投資一體化和利潤分配在項目管理中的重要地位，進而組織文化需要集合化的技術結構來綜合管理。由此不難看出，項目成本控制理論逐漸變得成熟。因此這些發(fā)達國家的企業(yè)經(jīng)營水平也有了很大程度的提高，直接加強了企業(yè)在世界范圍內(nèi)的競爭實力，也促進了發(fā)達國家社會經(jīng)濟水平的提高?；壅駱s（2013）指出了施工企業(yè)成本的特點，并將施工企業(yè)的成本目標進行了劃分，提出了施工企業(yè)應對成本管理的實施的方法與對策。胡永健，劉寒（2013）根據(jù)河南豫晨建筑工程有限公司的實際情況，提出了從項目規(guī)劃的開端到結束，如何控制工程造價，將工程外包納入到成本降低的應對措施之列。郭婧娟（2013）通過將工程造價管理與西方國家的進行對比，指出了我過工程造價中存在的問題，并提出了對工程造價的管理進行市場化運作的管理思路。楊峰，謝佳，杜德軍（2012）運用實證研究的方法，將作業(yè)成本法引入到某房地產(chǎn)項目部隊的住宅管理中去，對分析了成本中心、成本動因等，并提出了作業(yè)成本法在該類企業(yè)成本控制的建議與意見。本文共分六部分。在充分的了解前人的研究進展的基礎上對房地產(chǎn)企業(yè)成本控制，尤其是項目執(zhí)行過程中的成本控制提供理論基礎以及研究的必要性。在實證研究的過程中以某房地產(chǎn)項目為研究對象，對目前其使用的成本管理體系現(xiàn)狀以及存在問題進行分析與總結。最后，以實證研究結果和項目成本控制影響因素為基礎，構建相應的成本管控體系。希望通過本文的研究不僅能夠指導某房地產(chǎn)項目的建設，還能夠為后續(xù)類似項目的執(zhí)行與管理奠定必要基礎。同時，根據(jù)前人研究結果的總結找到一定的研究框架支撐。為后續(xù)的研究提供必要的理論基礎與研究依托。也為后續(xù)的研究與成本管理方式的推廣奠定了實踐基礎。運用相關的理論分析工具與方法對企業(yè)案例中現(xiàn)行的成本控制方案與體系進行分析。為后續(xù)的問題分析以及對策規(guī)劃提供必要的理論依據(jù)。在企業(yè)、組織或是單位的生產(chǎn)經(jīng)營活動的全過程、項目成本形成的各個階段等等均對其實施全程性的成本控制管理；其次是全員性。成本控制管理的核心是要做到事前的成本控制管理，盡可能避免發(fā)生浪費，使預先設定的成本管理目標能夠得以完成。這些支出就構成了房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資成本。圖 21 房地產(chǎn)項目成本構成比例對于房地產(chǎn)項目來說，強化成本控制應該主要從工程的承包合同、成本計劃、進度報告以及工程變更四大方面考慮。施工項目成本的控制，必須與施工合同要求相一致，在符合合同內(nèi)容的前提下，合理控制成本。應注意的是，除了工程的承包合同對成本控制產(chǎn)生影響，分包合同也是控制分包項目成本的重要基礎，需加強重視。開展任何一項施工工程，都要事先制定成本計劃。第三，進度報告對成本控制的影響。一方面，通過進度報告，能夠明示各個時間點房地產(chǎn)項目完成情況及相應的成本支出情況，對比與項目進度計劃和項目成本計劃存在的偏差，分析原因，及時采取糾正措施，確保成本管理處于可控范圍內(nèi)，順利實現(xiàn)預期成本控制目標；另一方面，利用進度報告，有助于項目管理者發(fā)現(xiàn)工程施工中存在的問題及隱患，避免發(fā)生安全事故或質量事故，及時止損，保障房地產(chǎn)項目的質量與進度。從房地產(chǎn)開發(fā)商建立起項目投資的想法起一直到房產(chǎn)物業(yè)管理完成的這個過程就是完整的壽命周期。這六個階段分別是項目決策時期、項目計劃時期、項目招投標時期、項目施工時期、房產(chǎn)銷售時期以及物業(yè)管理時期。在這個時期中，項目類型、市場定位以及成本估值等問題都將會逐一進行解決。（2）統(tǒng)籌開發(fā)過程針對于項目開發(fā)建造的籌備計劃，展開了整體開發(fā)項目規(guī)劃、建筑施工圖紙和施工技術的到位等準備工作。（3）項目施工方投標時間樓盤建設承包單位和具體費用是項目投資方在該階段明確事項。樓盤建造初期人力物力投入巨大、工地作業(yè)時長、步驟多、繁瑣，需要預防突發(fā)事件多，所以，該時段是整體開發(fā)成本的重心時段。樓盤可以出售或者出租，必須通過檢驗合格。雖然這一時間段投入資金在整體項目策劃中占據(jù)費用較少，但是確屬于獲得收益最大的時刻，也是整個樓盤開發(fā)最終時段。項目成本控制是一個系統(tǒng)的過程，控制的關鍵在于管理。費用變更控制明確了改變費用實施計劃時應當遵循的兒個程序，主耍包括進行書面文字材料的整理工作、追蹤整個控制系統(tǒng)的運行狀況以及核準變更過程所需耍批準的層次。補充計劃編制，是指在項目不能精確的按照預定計劃進行的時候，項目費用所需耍的新的或修訂的成本估算成代替方法的變更說明。項目成本控制有很多種方法，主要介紹如下兒種方法。成本分析表法可以很明晰地進行成本比較研究。月成本分析表分為直接和間接兩種。工程成本分析法主要是針對工程成本控制而采取的一種方法。工程成本分析包括綜合分析和具體分析兩種。工程成本的具體分析主要是分析造成人工費、材料費、施工機械使用費等項目施工中所消耗的各種資源和費用開支變化的因素。工程直接材料在直接成本中一般占60%以上，可以釆用限額領料的辦法來控制工程耗用的材料。（1）掙值法分析法：掙值法又稱為贏得值法或偏差分析法。項目成本偏差控制法，主要是通過采用成本分析、比較的方法找出實際成本與預算成本之間的偏差，在預算成本的基礎上，分析、比較產(chǎn)生成本偏差的原因與可能發(fā)生變化的發(fā)展趨勢，進而采取相應的控制措施以減少或消除不利偏差，從而充分實現(xiàn)項目成本目標。目標偏差即為實際偏差與計劃偏差的差額，由于計劃偏差一經(jīng)確定在執(zhí)行過程中一般不再發(fā)生改變，因而要減少項目的目標偏差，就需要釆取一定的措施來減少施工中發(fā)生的實際成本偏差。（2）成本累計曲線法：成本累計曲線法是整個項目或項目中某房地產(chǎn)項目個相對獨立部分開支狀況的圖示。成本累計曲線圖上的實際支出與計劃情況有任何偏差，都要引起的警傷。相關部門應當認真査清產(chǎn)生偏差的原因，研判該偏差是正?；蚴欠钦?，針對其原因采取相應的處理措施。準備開發(fā)住宅樓盤的位置位于廈門市思明區(qū)民族路52號。開發(fā)樓盤的周邊沒有大型工廠零污染排放，環(huán)境優(yōu)良，空氣宜人十分適合居住，樓盤交通地理位置十分好，附近學校、醫(yī)院、大型購物中心和銀行俱全。這一土地策劃開發(fā)的具體目標可查表31。實際開工日期為2009年11月02日，竣工日期：2013 年05 月25日。該項目建設資金全部由企業(yè)自籌解決，主要技術經(jīng)濟指標如下表32。其中運營費用主要針對工程竣工后的成本支出，如管理費用、銷售費用等。表33項目成本預算分析表（單元：萬元）序號項目名稱建設經(jīng)營期合計1123452建設投資7，8225，22100013，0533財務費用76000004運營費用1002222222222771，109合計7，9985，44322222227714，162（2）組織結構為了更好地適應房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與管理需求，可將企業(yè)的組織結構劃為直線制結構、矩陣制結構、事業(yè)部制結構以及直線職能制結構四大類型。在該種職能結構中，項目部和企業(yè)管理者之間多了一級組織，增加了項目負責人及企業(yè)協(xié)調各個獨立部門關系的難度。另外，某房地產(chǎn)項目已經(jīng)制定了較為完善的規(guī)章制度并投入執(zhí)行，且獲得國際標準化組質量管理保證技術委員會的體系認證。（4）控制流程通過調研，某房地產(chǎn)項目現(xiàn)有的施工流程混亂，缺乏統(tǒng)一、規(guī)范的實施步驟，存在極大的隨意性特征。有關工程項目的管理內(nèi)容與流程規(guī)范，如圖33所示。進行分析的情況如下項目的實際成本在原來預算的基礎上增加了532萬元，我們可以通過計算得出超支率在14%左右，根據(jù)預算情況大大的超過了3%的預期控制計劃。某房地產(chǎn)項目準備階段的成本情況如表34所示。再如因人工人員的不穩(wěn)定因素造成的的費用超支，如圖33所示。從以上分析的情況看，材料購買時間的協(xié)調、機械的動態(tài)調配和工人的調度以及工程的設計上都存在相應的問題，都不同程度的造成了工人的費用的上升。如果在項目建設階段，開發(fā)商能夠使得項目實際成本不超過計劃成本，那么開發(fā)商的成本控制就做的非常不錯。（2）項目竣工結算體系不完善表35施工階段成本構成表成本項目子項目說明成本（萬元）成本比例（%）建設工程成本主體建筑主要是建筑物主體建筑施工，包括地基、鋼筋混凝土框架結構、立面墻體等11370安裝工程主要是室內(nèi)設備安裝與調試，包括建筑內(nèi)面墻體、門窗、自營部分裝修等1042設備采購包括建設過程中所有環(huán)節(jié)的物料采購與設備租賃（自有設備則按照設備消耗與折舊費進行計算）9640基礎設施成本水煤熱電室內(nèi)配套的水煤氣熱安裝工程成本1143通訊通訊設備安裝成本，包括有線通訊與無線通訊，以及后續(xù)的監(jiān)控通訊等132綠化建筑外與室內(nèi)的綠化工程864衛(wèi)生建立集約化垃圾處理周轉站，并交納垃圾處理費用100亮化廣場、室內(nèi)、里面等量化設備的安裝與調試220公共配套成本廣場基于商圈規(guī)劃的廣場建設，其成本投入主要分為廣場建設以及廣場維護兩個部分。露天停車場成本計入到廣場建設中去，露天停車場成本計入到主體建設成本中去，此部分成本主要為停車場車位劃歸以及停車場附屬設備的引入。2231消防園區(qū)的整體規(guī)劃，包括外部消防設施的建設，以及室內(nèi)自動消防監(jiān)控與反應系統(tǒng)的設計與建設。支出成本總計為21010萬元，%；同時，物料采購與設備的使用是成本控制的主要環(huán)節(jié)，也是本文后續(xù)成本管理體系建立與實行的關鍵研究方向。而在銷售的過程中我們可以發(fā)現(xiàn)，其中攻關費用與廣告費用所占到的比例較大，二者總計成本支出為2000萬元，%；此部分成本主要承擔了售樓處建設、電視，多媒體，平面等廣告的投放、宣傳材料的印刷與發(fā)放等。在最后某房地產(chǎn)項目竣工成本核算中，某房地產(chǎn)項目施工單位核算的工程成本過高及聯(lián)合其他單位共同提高工程款的價格現(xiàn)象是很普遍的。例如建筑工程的土方實際外運量并沒有嚴格遵循國家相關規(guī)定扣除回填土的方數(shù)；刻意加上雜物間的面積來進行腳手架的相關成本計算。計算不規(guī)范，也使得工程量偏大，最終的投入也偏高。建造合同已經(jīng)在合同中已經(jīng)明確規(guī)定了各個工程單價，但是由于合作方并沒有嚴格執(zhí)行合同，編造一些市場行情不佳或者材料價格上漲等理由對單價進行提高，高出定額，最后使得結算投資額度遠高于合同預期。一般情況下的計費標準是以工程規(guī)模、建筑高度、所處位置、施工企業(yè)的相關資質等級不同級別進行分段，按照相應不同級別計費。更有甚者，明明是低資質的施工企業(yè)，在簽訂合同之前，為了能夠按高的取費標準，不惜花重金、交高額管理費，去掛靠資質等級高的施工企業(yè)。第四，價差只計正差，不計負差或者正差多計，負差少計。除上述情況以外，較大的計算誤差、虛立一些較小的附屬項目等問題常有發(fā)生，導致項目建筑工程成本存在較大誤差，而且竣工結算復雜，無法找到原始憑證進行對賬，無法達成最后竣工的結算程序，影響某房地產(chǎn)項目成本管理。在某房地產(chǎn)項目的施工項目進行時由于施工質量出現(xiàn)了問題，然后不得不進行返工，這個返工的結果直接造成經(jīng)濟損失達到50多萬元，但又無法解決造成問題的主要責任，也沒有專門負責管理項目的人。如果以后又發(fā)現(xiàn)此類的事，管理部門還是會用這種手段，不負責任，最后使整個項目蒙遭更大的經(jīng)濟損失。整個某房地產(chǎn)項目在項目管理中缺乏完善的管理體系，這些不完善的管理體系在不同程度上造成的影響導致整個項目投資成本造成損失，是投資成本上升。經(jīng)常無法對施工單位的詳細工程量進行核算，不斷的修改導致賬目混亂，形成惡性循環(huán)，工程咨詢單位睜一只眼閉一只眼，甚至和建設單位主動合作逃避國家相關政策和建設標準，導致私自降低標準，工程質量不過關。（5）管理人員沒有較強的經(jīng)濟管理觀念某房地產(chǎn)項目建設所在地的人工成本控制是工程成本控制的重要組成部分。最后人力資源掌握著施工單位最重要的支出—資源投放，各種材料和工程機械的使用量及使用多少。因此某房地產(chǎn)項目要想達到控制施工總成本的目的，必須高度重視材料管理，避免施工過程中非必要的材料損耗。4某房地產(chǎn)項目成本控制分析本章將按照宏觀的成本控制框架以及微觀的成本分布管理對某房地產(chǎn)項目成本控制中可能存在的影響因素進行分析。（1）項目成本控制影響因素分析依據(jù)國家相關法律規(guī)定是工程成本控制體系建設的重要依據(jù)，通常，項目成本控制體系設計需要符合以下幾方面要求：國家政策：工程成本控制體系不能與國家頒發(fā)有關方面政策相違背，需要采用統(tǒng)一形式對全國項目施工進行有效管理。地方政策：項目成本控制過程中需要滿足項目所在地的地方政策要求。企業(yè)政策的制定標準一定要明顯高于國家、行業(yè)、地方政策。綜上所述，在某房地產(chǎn)項目建設過程中，遵循企業(yè)政策規(guī)定，也是達到成本標準的重要條件。壽光壹號公館建設項目成本控制現(xiàn)場施工階段成本控制施工準備階段成本控制材機法環(huán)人材機法環(huán)目標層階段層基本因素層人操作人員情緒施工人員素