【正文】 — 化 ” 遺址，戰(zhàn)國筑就的云中古城，唐代邊陲要塞受降城， 遼 、 金 、 明時(shí)期的云內(nèi)、東勝城，互市貿(mào)易的水旱碼頭河口古鎮(zhèn)；有神奇莫測、變化無窮的海眼神泉，千畝湖泊、葦叢點(diǎn)綴的南湖水上公園，水面寬闊、氣勢恢弘的黃河上中游分界處，綿延十余里，處處飄香的葡萄一溜灣；有品質(zhì)優(yōu)良、遠(yuǎn)近聞名的紅辣椒、小茴香、黃河鯉魚、 綠豆 、紅蘿卜 、 枸杞 等土特產(chǎn)品；有亞洲最大的火力發(fā)電基地和國內(nèi)最大的生物發(fā)酵基地。 黃河晉陜大峽谷，北起內(nèi)蒙古 ****，南至 河津禹 門口，全長 725公里，沿線共有 27個(gè)縣市，面積達(dá) 。沿黃河大峽谷兩岸其旅游資源十分豐富，文物古跡眾多，自然，人文景觀皆美，歷史文化底蘊(yùn)深厚。被譽(yù)為北國的 小三峽 。冬季氣候寒冷，夏季氣候溫和涼爽，環(huán)境宜人。廢棄后，城墻遺存較好，人們把這座廢城墻名為 “ 城 kul****縣 雅靜賓館改造裝修項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 — 13— ue” 。遼代；為 “ 東勝州 ” 治所，俗稱 “ 大皇城 ” 。 明 朝 洪武 二十五年 (公元 1392年 )賜名 “ 東勝左衛(wèi) ” ，次年擴(kuò)建東勝左衛(wèi)城 (今城 kulue)。建有東、南、西、北四門，并筑有甕城，是一座屯軍大城。明 嘉靖 年間 (公元 1522午后 )，俺達(dá)汗義子 卡臺吉 ，名脫脫(也有寫成妥妥 )，率眾長期駐牧于此，這座址城即稱為 “ 脫脫城 ”( 今城 kulue)。 （四）道路交通條件 形成了公路、鐵路和航空相結(jié)合的立體交通網(wǎng)絡(luò)。其中 呼和浩特市 —— 準(zhǔn)格爾煤田 二級公路 途經(jīng)縣內(nèi)三鄉(xiāng)一鎮(zhèn)；呼和浩特市 —— 喇嘛灣柏油公路經(jīng)縣城中心向東接呼準(zhǔn)公路；包頭市 —— 涼城 柏油公路經(jīng)縣城東連烏盟 涼城縣 與晉陜兩省相通； ****縣 —— 察素齊 公路與京包鐵路相交。 鐵路 —— 與豐準(zhǔn)鐵路接軌的大唐托電專用線橫穿托電工業(yè)園區(qū)，大型物資可通過鐵路直接運(yùn)抵 ****縣 20xx 年建成通車的呼準(zhǔn)鐵路經(jīng)過 ****縣 ，將為 ****縣 的發(fā)展創(chuàng)造更為便捷的條件。 ****縣 雅靜賓館改造裝修項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 — 14— 二、 ****縣 城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃背景 “ 十二五 ” 期間 ****縣 緊緊圍繞堅(jiān)持 “ 兩核、五鎮(zhèn) ” 的發(fā)展思路，突出特色、科學(xué)規(guī)劃、加快建 設(shè)、強(qiáng)化管理，實(shí)現(xiàn)工業(yè)化與城鎮(zhèn)化互動(dòng)發(fā)展，逐步將城市服務(wù)功能向鎮(zhèn)村延伸，打造高品位、有特色、功能完備、適宜人居、服務(wù)配套工業(yè)園區(qū)的呼、包、鄂區(qū)域性中心城市。按照 “ 東擴(kuò)、西改、南聯(lián)、北控 ” 的發(fā)展思路對雙河鎮(zhèn)進(jìn)行空間布局，把縣城東部和工業(yè)園區(qū)北部作為優(yōu)先發(fā)展區(qū)進(jìn)行開發(fā)，把縣城西部舊城區(qū)作為更新發(fā)展區(qū)進(jìn)行改造，把工業(yè)園區(qū)生活服務(wù)區(qū)作為引導(dǎo)發(fā)展區(qū)進(jìn)行整體開發(fā)，把縣城外圍的生態(tài)區(qū)、沿黃河一帶的綠化區(qū)及高速公路和鐵路之間的隔離生態(tài)綠地作為控制發(fā)展區(qū)進(jìn)行保護(hù)，逐步形成有序發(fā)展的總體態(tài)勢。 （二）加快城鎮(zhèn)開發(fā)、改造、配套步伐 ****縣 雅靜賓館改造裝修項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 — 15— 十二五期間，要把 雙河鎮(zhèn)新鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)和舊城區(qū)改造作為重點(diǎn)，全面提升城鎮(zhèn)總體水平?，F(xiàn)城區(qū)要進(jìn)一步完善城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，強(qiáng)化商貿(mào)服務(wù)功能，積極推進(jìn)燃?xì)狻⒐?、物業(yè)體制改革，實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)優(yōu)質(zhì)化。加快 ****工業(yè)園區(qū)及生活服務(wù)區(qū)建設(shè)，園區(qū)生活服務(wù)區(qū)要配套完善教育、衛(wèi)生、文化、體育等公共基礎(chǔ)設(shè)施，打造多功能、高品位的生活服務(wù)中心。 （三）加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 抓住新型工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加速發(fā)展的機(jī)遇，以大盛魁德盛園、坤和家園等現(xiàn)有項(xiàng)目為依托，加快發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。利用新鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)和工業(yè)園區(qū)進(jìn)一步開發(fā)的契機(jī)，積極發(fā)展商住小區(qū)和商務(wù)寫字樓。加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)及物業(yè)規(guī)范化 管理，提高管理水平，培養(yǎng)具有品牌效應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理企業(yè)。建立健全以縣為主的縣、鎮(zhèn)、村公路管理體制，****縣 雅靜賓館改造裝修項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 — 16— 實(shí)現(xiàn)建、養(yǎng)、管并重；構(gòu)建以縣城為中心的村鎮(zhèn)公共交通運(yùn)輸體系，建設(shè)和完善鄉(xiāng)鎮(zhèn)汽車站及其配套設(shè)施和相關(guān)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村客運(yùn)站全覆蓋。 （五）強(qiáng)化管理，經(jīng)營城鎮(zhèn) 加大城鎮(zhèn)管理力度，建立健全城鎮(zhèn)管理長效機(jī)制，提高城鎮(zhèn)管理和公共服務(wù)水平。要把構(gòu)成城鎮(zhèn)的自然資源和人力作用資源以及其它公共設(shè)施推向市場進(jìn)行重組經(jīng)營，從根本上改變投資主體單一化，建立起多元化投資體系，共建美好和諧新城鎮(zhèn)。在道路建設(shè)方面，加速對外交通建設(shè)，繼續(xù)建設(shè)完善園區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，增加區(qū)域中心輻射力，重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)東區(qū)能源道路、生活服務(wù)區(qū)連接工業(yè)區(qū)干道及園區(qū)外環(huán)路等多條次干道，到 “ 十二五 ” 期末，園區(qū)內(nèi)將建成以 “ 十橫十二縱 ”22 條主次干道為主的方便快捷的道路交通網(wǎng)絡(luò)。在園區(qū)經(jīng)營管理方面，堅(jiān)持開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理并重的原則，使園區(qū)成為城市拓展的重要區(qū)域；嚴(yán)格規(guī)劃控制，充分發(fā)揮規(guī)劃在經(jīng)營城市、提高效益方面的基礎(chǔ)性作用，合理劃分園區(qū)功能區(qū)域，引導(dǎo)相關(guān)企業(yè)集團(tuán)集中布局，大力推進(jìn)組團(tuán)式開發(fā)；切實(shí)加強(qiáng)園區(qū)市政管理，積極理順園區(qū)市政管理體制、完善園區(qū)市政管理職能，切實(shí)提高園區(qū)的管理效率。雙河 鎮(zhèn)作為我縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，要大力發(fā)展特色經(jīng)濟(jì)和第三產(chǎn)業(yè)，加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，吸納農(nóng)村人口，加快城鎮(zhèn)建設(shè)步伐，著力打造區(qū)域中心鎮(zhèn)。新營子鎮(zhèn)要依靠區(qū)位優(yōu)勢，建設(shè)集機(jī)動(dòng)車維修、建筑材料、餐飲、交通運(yùn)輸、現(xiàn)代物流為一體的經(jīng)濟(jì)增長帶和高效農(nóng)業(yè)為重點(diǎn)的新農(nóng)村建設(shè)示范重點(diǎn)鎮(zhèn)。古城鎮(zhèn)要依托當(dāng)?shù)氐男竽翗I(yè)發(fā)展優(yōu)勢，大力發(fā)展 以牧為主，農(nóng)林牧相結(jié)合的 “ 三農(nóng) ” 服務(wù)型城鎮(zhèn)，逐步實(shí)現(xiàn)人口向鎮(zhèn)區(qū)集****縣 雅靜賓館改造裝修項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 — 18— 中。要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，嚴(yán)格控制非農(nóng)建設(shè)用地。要結(jié)合各鎮(zhèn)的實(shí)際情況，全面加強(qiáng)中小學(xué)、幼兒園、敬老院、醫(yī)院、文體設(shè)施建設(shè)，提高鎮(zhèn)村社會服務(wù)水平。 （一） 大力加強(qiáng)旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。對旅游路網(wǎng)、通信、客運(yùn)、水、電、氣等基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，交通、城建資金要給予配套扶持。 （二） 著力打造精品景區(qū)和精品線路。要積極向上級爭取旅游項(xiàng)目和建設(shè)資金，通過支持神泉景區(qū)二期工程、南湖濕地公園、古城遺跡恢復(fù)、沿黃河生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光帶等項(xiàng)目建設(shè)，****縣 雅靜賓館改造裝修項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 — 19— 帶動(dòng)我縣旅游業(yè)健康快速發(fā)展。一個(gè)國家級旅游景區(qū)，即神泉生態(tài)旅游景區(qū)；一個(gè)沿黃觀光設(shè)施農(nóng)業(yè)景觀帶，即沿黃路擴(kuò)建景觀大道和果樹、蔬菜大棚、葡 萄種植園種植示范帶；三條旅游精品線路，即以神泉景區(qū)、君子津旅游區(qū)、南湖濕地公園為代表的自然風(fēng)光游線路，以海生不浪文化遺址、恢復(fù)重建的廣寧寺、河口古鎮(zhèn)、東勝衛(wèi)古城、 ****博物館為代表的歷史文化游線路，以 ****工業(yè)園區(qū)、大唐托電、云中酒業(yè)為代表的現(xiàn)代工業(yè)游線路。緊緊抓住國家扶持旅游業(yè)和首府開展服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn)工作的有利時(shí)機(jī)，加快發(fā)展觀光游、生態(tài)游、文化游、民俗游、工業(yè)游、紅色游、城區(qū)游、節(jié)慶游、冬季游、度假游、休閑垂釣游、商務(wù)會展游等專項(xiàng)產(chǎn)品，形成多元化、系列化適應(yīng)不同層次 游客需要的旅游產(chǎn)品體系。加強(qiáng)與周邊地區(qū)的區(qū)域旅游合作，推出一批跨區(qū)域的旅游產(chǎn)品，增強(qiáng)旅游產(chǎn)品的吸引力，實(shí)現(xiàn)資源共享、優(yōu)勢互補(bǔ)、共同發(fā)展。 “ 農(nóng)家樂 ” 是以農(nóng)村休閑為主要內(nèi)容的旅游形式，豐富和完善 “ 農(nóng)家樂 ” 旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，拓展“ 農(nóng)家樂 ” 旅游發(fā)展空間，有利于促進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，消化農(nóng)村富余勞動(dòng)力，提高農(nóng)民生活質(zhì)量。 （五） 努力實(shí)現(xiàn)旅游與文化相融合。要合理開 發(fā)和利用自然文化遺產(chǎn)、文物古跡、博物館、文化館等文化旅游資源，開展形式多樣的節(jié)慶旅游活動(dòng)，展示 ****文化魅力，增加旅游審美價(jià)值。發(fā)揮報(bào)刊、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體優(yōu)勢，調(diào)動(dòng)文化專業(yè)隊(duì)伍、民間藝人、社會中介機(jī)構(gòu)等方面的積極性，堅(jiān)持 “ 政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作 ” 的原則，創(chuàng)作和生產(chǎn)符合市場需求的文化旅游產(chǎn)品。 （六） 提升旅游行業(yè)管理和服務(wù)水平。健全旅游標(biāo)準(zhǔn)體系，抓緊制定并實(shí)施旅游衛(wèi)生、安全、環(huán)保等標(biāo)準(zhǔn)，重點(diǎn)保障餐飲、住宿、公廁的衛(wèi)生質(zhì)量。 ****縣 雅靜賓館改造裝修項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 — 21— 四、 ****縣 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 （一）服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速 20xx 年 ****縣 編制了《 ****主城區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃》。大力實(shí)施放心糧油工程，新增放心糧油店 15 家。 （二）旅游業(yè)日益興起 成立了黃河濕地管委會，編制了《黃河濕地文化旅游區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，大力開展了沿黃沿線環(huán)境整治工作，拆除沿線房屋 3100 平方米、小磚廠 6 家，改造魚塘作業(yè)示范用房 30 套。成功舉辦了“第三屆黃河文化旅游節(jié)”，全年累計(jì)接待游客 萬人，旅游收入達(dá) 7163 萬元，全縣對外影響力和知名度顯著提升。 ****縣 雅靜賓館改造裝修項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 — 22— 第二節(jié) 市場分析 一、項(xiàng)目前景分析 ****縣 地理位置優(yōu)越，是自治區(qū)首府呼和浩特市的一個(gè)近郊縣，距呼和浩特市為 65 公里，距草原鋼城包頭市 130 公里，距準(zhǔn)格爾 旗40 公里。各種不同人群選擇的住宿方式差別很大，高檔酒店價(jià)格太貴，低檔旅社不安全、衛(wèi)生又不合格。 ****縣 高檔酒店不多，四星級、三星級酒店各一家，多數(shù)為快捷酒店，其它主要是車站附近的旅社。快捷酒店具有洗浴、網(wǎng)絡(luò)、商務(wù)會議等功能，能夠滿足大部分人住房要求。配有的娛樂休閑功能、商品購物功能、餐飲功能、超大面積停車場都對游客具有特別的吸引力。 ****縣 雅靜賓館改造裝修項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 — 23— 二、市場供 需分析 （一）市場供應(yīng)分析 ****縣 目前約有賓館 20 家，包括中心城鎮(zhèn)區(qū)約 15 家，其中凱旋門假日酒店是一家四星級酒店； ****縣 工業(yè)園區(qū) 5 家，其中呼和浩特郁豐假日酒店是一家三星級酒店。 各賓館分布在 ****沿主干道、車站、 ****縣 工業(yè)園區(qū)等地方。 表 21 ****縣 現(xiàn)有賓館基本情況表 序號 賓館名稱 類型 位置 一 ****縣 中心城鎮(zhèn)區(qū) 1 ****縣 凱旋門假日酒店 四星級酒店 ****大街 2 ****縣 政府賓館 快捷酒 店 新坪中路 3 ****龍發(fā)賓館 快捷酒店 新建中路 4 古云中大酒店 快捷酒店 東勝大街 5 ****縣 電力賓館 快捷酒店 云中集貿(mào)市場 6 ****縣 黃河賓館 快捷酒店 利民路 7 ****縣 鑫馨商務(wù)賓館 快捷酒店 新建西路 8 ****縣 大維商務(wù)賓館 快捷酒店 新建西路 9 ****縣 平安快捷酒店 快捷酒店 光明路 10 ****縣 友緣賓館 快捷酒店 華林超市對面 11 ****縣 鳳成賓館 快捷酒店 光明路 12 ****縣 萬信商務(wù)賓館 快捷酒店 工業(yè)園區(qū)農(nóng)業(yè)銀行附近 13 其 他 旅店 車站附近 二 ****縣 工業(yè)園區(qū) ****縣 雅靜賓館改造裝修項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 — 24— 序號 賓館名稱 類型 位置 1 呼和浩特郁豐假日酒店 三星級酒店 工業(yè)園區(qū)大唐發(fā)電廠附近 2 ****縣 鴻益商務(wù)賓館 快捷酒店 ****縣 電廠中門 3 ****縣 海成源商務(wù)賓館 快捷酒店 ****縣 電廠中門 4 同發(fā)賓館 快捷酒店 ****縣 電廠中門 5 ****縣 新皓賓館 快捷酒店 工業(yè)園區(qū)鄉(xiāng)政府 （二）市場需求分析 在大街上對流動(dòng)的人群采用隨機(jī)抽查、問卷回答的方式進(jìn)行調(diào)查。 本次問卷調(diào)查合計(jì)調(diào)查了共 20xx 份，有效問卷共 1677 份，有效比為 %。因此，人們住宿需求最多的是快捷酒店，其次是三星級酒店，之后是四星級酒店，最后是星級以下的招待所。結(jié)果表明，有 816 人認(rèn)為住宿環(huán)境好壞是首要選擇入住的條件；其次考慮的是價(jià)格因素，有 546 人；第三是交通狀況，有 270 人； 45 人對要求住宿必須有餐飲部門。經(jīng)過問卷調(diào)查，第一功能需求為通信網(wǎng)絡(luò)的有 782 人，占有效問卷 1677 人的 %；第二功能需求為娛樂設(shè)施，有 473 人，占 %；第三功能需求為商務(wù)會議，有 326 人，占 %；其他的功能需求為 96 人，占 %。 經(jīng)過市場調(diào)研，快捷酒店發(fā)展趨勢相對穩(wěn)定。 （二）劣勢 ****縣 雅靜賓館作為新賓館，品牌知名度不高，試營業(yè)期間人們認(rèn)可度不高。 （三）機(jī)會 ****縣 加強(qiáng)旅游業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，快捷酒店已成為旅游型城市的主要接待入住場所。 （四）威脅 ****縣 雙河鎮(zhèn)、工業(yè)園區(qū)內(nèi)已出現(xiàn)眾多同類競爭者，競爭壓力不斷加大。 四、營銷戰(zhàn)略 廣告推廣和賓館酒店先期營業(yè)同步執(zhí)行，公司企劃部將進(jìn)行全程廣告策劃及監(jiān)督，即推出整體形象，又突出賓館酒店的獨(dú)特部分，相互補(bǔ)充，互為聯(lián)動(dòng)。第二步：舉行各類公關(guān)活動(dòng)，推廣項(xiàng)目，****縣 雅靜賓館改造裝修項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 — 28— 以各類承辦活動(dòng)營銷作配合，全面展開賓館酒店經(jīng)營工作。 ****縣 雅靜賓館在推出市場的宣傳推廣鋪墊及炒作重點(diǎn)推廣階段分為四個(gè)階段。第二階段為公開宣傳階段，在建立酒店項(xiàng)目即將開業(yè)形象后，逐步加強(qiáng)宣傳客房、餐飲，娛樂休閑經(jīng)營優(yōu)勢與優(yōu)勢服務(wù)項(xiàng)目推廣。第四階段為試營業(yè)開業(yè)階段，試營業(yè)達(dá)到 50%以上的入住率，讓客人體 驗(yàn)賓館的品牌服務(wù)，為正式營業(yè)打造良好基礎(chǔ)。 第三節(jié) 建設(shè)規(guī)模 ****縣 目前約有賓館 20 家，結(jié)構(gòu)上包括四星級、三星級酒店各一家，多數(shù)為快捷酒店，其它主要是車站附近的旅社。旅游接待賓館主要由雙河鎮(zhèn)中心城鎮(zhèn)完