【正文】 ....................................23 ...................................................................................................................23 ...........................................................................................................23 ...........................................................................................................24 ...........................................................................................................24 ...........................................................................................................25 ...........................................................................................................26 ...................................................................................................................261 / 29本項目地塊位于普陀區(qū)中西部，滬寧高速公路與真北路中環(huán)線交匯處西北側(cè)。0 / 29上海普陀區(qū)滬西財富中心可行性研究報告策源機構(gòu)具體四至范圍為：東起真北路中環(huán)線，西倚子洲路，北靠銅川路，南臨曹安路和滬寧高速公路，屬于普陀區(qū)真北新興商貿(mào)群和真光商業(yè)中心范圍?，F(xiàn)場勘察顯示，整個地塊較為方正，臨路面位于真北路高架及曹安公路，北側(cè)、西側(cè)均靠有建筑物阻擋，西北角臨子洲路、金湯路處有一處入口（普陀區(qū)機動車駕駛員培訓(xùn)部） ，如在項目地塊范圍內(nèi)，則為項目西北側(cè)唯一臨路入口。? 地塊以南：緊貼曹安公路，連通中環(huán)線立交橋和滬寧高速，道路情況復(fù)雜，來往車輛極多，環(huán)境非常嘈雜。? 地塊以東：為真北路，有高架支柱和柵欄阻攔。 交通配套：交通配套：項目緊鄰真北路中環(huán)線、曹安公路、滬寧高速公路三條上海西北側(cè)的交通動脈，可以方便直達(dá)市區(qū)各處，距離上海虹橋國際機場僅 10公里，且周邊分布有北安線、72750、6325682947 等眾多公交線路，交通出行十分便利。項目環(huán)境現(xiàn)狀總結(jié)——項目地處普陀區(qū)中環(huán)區(qū)域，區(qū)位道路條件較好，交通出行十分便利。由于項目臨路面為真北路中環(huán)、滬寧高速公路兩大高架環(huán)繞，機動車出入通路上受到較大影響，地塊西北角出入口所臨子洲路、金湯路均僅為雙車道道路，本項目未來出入動線需著重考慮。根據(jù)普陀區(qū)“十一五”規(guī)劃，普陀區(qū)將在未來重點規(guī)劃建設(shè) 5大區(qū)域——真如城市副中心、長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)、 真北組團商貿(mào)群真北組團商貿(mào)群、桃浦都市產(chǎn)業(yè)園、長壽綜合服務(wù)帶，其中本項目位于 真北組團商貿(mào)群真北組團商貿(mào)群。就目前的定位方向，真北地區(qū)區(qū)別與其他重點規(guī)劃地區(qū)的重新建設(shè)均剛起步。目前周邊專業(yè)市場集中是其發(fā)展的重要基礎(chǔ)。目前周邊專業(yè)市場集中是其發(fā)展的重要基礎(chǔ)。重點推進九大組團式商務(wù)、商業(yè)、賓館、娛樂項目建設(shè)，規(guī)劃用地面積 ㎡，規(guī)劃建筑面積 ㎡?！鹕辰穮^(qū)域，重點開發(fā)汽車銷售、展示、維修、服務(wù)“四位一體”汽車商貿(mào)集聚區(qū)；——梅川路東段、真光路區(qū)域，重點集聚建材、家具、家電等大型專業(yè)商貿(mào)展銷中心、配送中心等。在“十一五”規(guī)劃中，普陀區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點主要集中在以下四點：——提升發(fā)展都市型商業(yè)：提升發(fā)展都市型商業(yè)：鼓勵集聚著名商品品牌或企業(yè)品牌的商業(yè)服務(wù)企業(yè)，大力培育具有民族和本地特色的個性化商業(yè)服務(wù)企業(yè)?！罅Πl(fā)展休閑娛樂業(yè)：大力發(fā)展休閑娛樂業(yè)：加強蘇州河綜合軸線開發(fā)和環(huán)長壽地區(qū)休閑娛樂街區(qū)建設(shè)，結(jié)合蘇州水岸整治，開發(fā)沿水岸休閑娛樂帶，加快長壽、長風(fēng)大型娛樂項目和旅游設(shè)施的建設(shè)?！涮装l(fā)展酒店住宿業(yè)：配套發(fā)展酒店住宿業(yè)：新建四星－五星級酒店、會議中心，開發(fā)若干假日賓館、酒店式公寓，進一步改善本地區(qū)商務(wù)環(huán)境，提升旅游服務(wù)功能，滿足高標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)、旅游住宿和綜合活動需求,并帶動周邊區(qū)域內(nèi)餐飲、購物、娛樂等產(chǎn)業(yè)發(fā)展。落實到具體到房地產(chǎn)載體，則為高品質(zhì)寫字樓、新。本項目的基本產(chǎn)品定位則基于此規(guī)劃方向。本項目的基本產(chǎn)品定位則基于此規(guī)劃方向。在本項目的建設(shè)期及運營初期，軌道交通的遠(yuǎn)期規(guī)劃并不能對項目帶來直在本項目的建設(shè)期及運營初期，軌道交通的遠(yuǎn)期規(guī)劃并不能對項目帶來直接的利好。由于商辦綜合項目重長期的運營收益，因此兩條軌道交通的啟用，將對項目原規(guī)劃寫字樓部分的租金起到一定拉升作用，此外也更有利于本項目內(nèi)原規(guī)劃商業(yè)部分吸引更廣泛的客源。優(yōu)勢——普陀政府重點打造商務(wù)板塊 具有長風(fēng)公園、蘇州河等自然景觀資源 規(guī)劃完整，區(qū)域規(guī)模龐大，易產(chǎn)生聚集效應(yīng)劣勢——區(qū)域辦公市場完全沒有基礎(chǔ) 目前區(qū)域內(nèi)多為老廠房，環(huán)境條件較差 東西走向金沙江路、光復(fù)西路道路條件較差 體量較大，經(jīng)營初期阻力較大? 真如城市副中心商業(yè)辦公 52萬㎡優(yōu)勢——上海市 4大城市副中心之一 具有上海西站貨運交通樞紐劣勢——區(qū)域發(fā)展早，居住氛圍過濃，目前無辦公氛圍 規(guī)劃定位較為籠統(tǒng)，辦公市場定位不清晰 銅川路、曹楊路地面道路交通較為擁堵（由于長江實業(yè)在真如已獲得大幅綜合土地，目前該區(qū)域頗受關(guān)注）? 長壽綜合服務(wù)帶辦公 37萬㎡，商業(yè) ㎡，酒店 ㎡優(yōu)勢——普陀商辦發(fā)展最為成熟的區(qū)域 地處市中心區(qū)域，交通便利，辦公氛圍較好劣勢——未來發(fā)展空間有限，區(qū)域辦公市場未來供應(yīng)量為 4大區(qū)最少 租金、售價較高，辦公入門門檻相對較高? 真北組團商貿(mào)群8 / 29辦公 67萬㎡，商業(yè) 51萬㎡，公寓式酒店 17萬㎡。對內(nèi)主干道的存在，可以吸引眾多經(jīng)貿(mào)、物流企業(yè)落戶。度更高，便利的配套設(shè)施在三大區(qū)中更具有吸引力。合商務(wù)休閑中心?；谄胀訁^(qū)政府的整體規(guī)劃方向，目前長風(fēng)、真如、真北地區(qū)均是普陀區(qū)政府鼓勵發(fā)展的重點商務(wù)區(qū)，如前文所述，各區(qū)域的發(fā)展重點各有特點，目前這三個今后的寫字樓重點供應(yīng)區(qū)均處于起步狀態(tài)，35年后將會對普陀區(qū)的寫字樓市場格局產(chǎn)生重大影響。單 位 ： ㎡0500001000001500002022002500002022 2022普 陀 區(qū) 寫 字 樓 成 交 供 應(yīng) 比成 交 面 積 供 應(yīng) 面 積普陀區(qū) 2022年共計新增辦公樓 ㎡，環(huán)比下跌 %。由于寫字樓供應(yīng)結(jié)構(gòu)問題，06 年區(qū)域?qū)懽謽浅山痪鶅r 11293元/㎡，環(huán)比下跌 %?；谶@樣的經(jīng)濟背景，區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的寫字樓未來供應(yīng)量也十分可觀。由于市場需求容量有限，本項目規(guī)劃的辦公部分也應(yīng)及早入市，搶占先機。金沙谷 創(chuàng)意辦公 時尚美食街創(chuàng)意產(chǎn)品專賣店旭輝世紀(jì)廣場11 萬商 業(yè) 辦 公 6 萬公 寓 式 酒 店 5 萬創(chuàng) 展 “LOFT” SOHO 公 寓 式 辦 公5A 甲 級 寫 字 樓北岸11 / 29特征 1：均為大型商辦綜合項目如上圖所示，目前本項目競品個案中，除「創(chuàng)邑該情況主要是受到土地規(guī)模限制所致，而本項目辦公面積也達(dá)到 18 萬㎡，建筑單類型物業(yè)風(fēng)險較大，因此建議采取混合物業(yè)形態(tài)。目前總部基地型寫字樓群和小面積寫字樓為市場主力供應(yīng)的兩類物業(yè)，也是上述競品的兩個主要物業(yè)類型。小面積寫字樓在市場上銷售情況較好，但目前市場供應(yīng)過大。而隨著上海甲級辦公樓市場租金壓力持續(xù)增大，企業(yè)外遷動力正在不斷增強，傳統(tǒng) CBD 外圍的準(zhǔn) CBD 區(qū)域逐漸成為投資商和大型企業(yè)共同關(guān)注的熱點。其中服務(wù)業(yè) 375 戶、物流業(yè) 37 戶，注冊資金 1000 萬元以上的企業(yè) 20 戶，其中 5000 萬元以上的 4 戶，引進企業(yè)規(guī)模和質(zhì)量在不斷提高。綜上三點，本項目應(yīng)充分利用緊靠中環(huán)線、滬寧高速公路的地理優(yōu)勢，以市區(qū)傳統(tǒng) CBD 區(qū)域外遷的大中型企業(yè)、外省市（主要為長三角）大中型服務(wù)業(yè)企業(yè)和物流企業(yè)為主要客戶目標(biāo)。中山北路作為物貿(mào)一條街，更是聚集了大量的貿(mào)易類公司。根據(jù)客戶目標(biāo)定位，建議將本項目辦公部分拆封為兩部分：? 高端定位：滿足大中企業(yè)需求的準(zhǔn)甲級辦公樓（對外宣傳甲級）高端定位：滿足大中企業(yè)需求的準(zhǔn)甲級辦公樓（對外宣傳