【正文】 甲級）? 中低端定位：滿足中小企業(yè)商務、新開私營企業(yè)商住的公寓式辦公樓中低端定位：滿足中小企業(yè)商務、新開私營企業(yè)商住的公寓式辦公樓建議面積配比為：? 甲級辦公樓：甲級辦公樓： 10 萬萬 ㎡㎡ （雙塔）（雙塔）? 公寓式辦公：公寓式辦公： 4 萬萬 ㎡㎡ （（ 2 棟）棟）本項目辦公部分剩余 4 萬㎡，結合周邊項目情況，以及本項目商務休閑的定位目標，建議引進 1 幢星級酒店，與甲級辦公、公寓式辦公、商業(yè)購物共同組成集商務、居住、休閑為一體的高檔綜合商務休閑中心。目前項目周邊已開盤項目有 4 個，辦公總體量達 35 萬㎡，后續(xù)規(guī)劃量更是達到 300 萬㎡，因此建議本項目辦公部分首先啟動上市，盡早搶占市場。對于本項目銷售/租賃價格的評估，我們主要通過競爭個案比較定價的方法，依據以目前市場上類比樓盤的售價水準，并結合本項目各項因素比較考慮，并對項目價格進行修正，最終對本項目未來銷售/租賃價格進行綜合評估。金沙谷 —— 金沙江路、真北路 ——新長征商務大廈 甲 梅川路、真北路 85%旭輝世紀廣場 —— 丹巴路、云嶺東路 —— ——北岸? 目前真北路沿線辦公樓區(qū)域項目多數為在建，因此高檔甲級辦公樓租金情況為空白狀態(tài)，根據周邊已建成辦公樓租金情況，區(qū)域平均租金價格在 元/㎡/日左右。? 長風生態(tài)商務區(qū)作為普陀區(qū)新興的商務區(qū)，目前剛剛啟動建設，首個項目北岸? 普陀環(huán)線內甲級辦公樓代表綠地和創(chuàng)大廈，目前租金 ㎡/日，市場需求良好。? 中環(huán)線、滬寧高速的雙重交通優(yōu)勢，加上未來軌道交通 114 號線的利好。 級別 項目名稱 地理位置成交均價（元/m2）綠地和創(chuàng)大廈 曹楊路 450 號 1700020220甲級元茂金豪大廈 西康路 1018 號 16000浦發(fā)廣場 中山北路 1721 號 10000上海新體育廣場 華池路 58 號 10000乙級綠洲中環(huán)中心 金沙江路\真北路 13000以未來上海辦公樓售價平均年增長幅度為以未來上海辦公樓售價平均年增長幅度為 10%計算計算2年后本項目甲級辦公樓開盤售價為年后本項目甲級辦公樓開盤售價為 1500017000元元 /㎡16 / 29本項目周邊公寓式辦公產品較少，目前在售個案主要為綠洲中環(huán)中心，售價在 13000 元/㎡，考慮到本項目公寓式辦公商住兩用的特性，特將周邊公寓產品列為比較對象。參考距離最近的 2 個項目——祥和名邸和海上名庭以及綠洲中環(huán)中心產權式辦公 13000 元/㎡的售價，利用本項目酒店式公寓單套面積偏小有利于控制總價和商住兩用的優(yōu)勢得出——以未來上海住宅售價平均年增長幅度為以未來上海住宅售價平均年增長幅度為 510%2年后本項目公寓式辦公開盤售價為年后本項目公寓式辦公開盤售價為 15000元元 /㎡注 1：真北地區(qū)辦公市場剛剛啟動，辦公氛圍尚不濃郁，而周邊競品較本項目先期上市，因此為吸引市區(qū) CBD溢出客戶，與周邊競品競爭，易采用具有較強吸引力的營銷模式進行銷售。17 / 29普陀區(qū)商業(yè)布局較為分散，整體檔次有待提高。為此普陀區(qū)在規(guī)劃中提出結合現代服務業(yè)集聚區(qū)建設，實施錯位競爭和商務商業(yè)、文化休閑、旅游賓館、快速交通聯動發(fā)展的策略，高起點規(guī)劃建設區(qū)域性的商業(yè)中心。形成以大眾型商業(yè)為主體、以區(qū)域性商業(yè)中心為標志、以特色商業(yè)為補充的商業(yè)體系，保持區(qū)域商業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。18 / 29各類行業(yè)總體量表行業(yè) 體量 典型商戶建材賣場 12 紅星美凱龍、百安居家居超市 8 月星家居餐飲休閑 梅川路步行街大型超市 農工商、麥德隆百貨商場 東方商廈品牌直銷店 奧特萊家電賣場 蘇寧、國美體育用品超市 迪卡儂特征 1：超市大賣場扎堆現象真北地區(qū) 5公里范圍內，就集中了樂購、麥德龍、農工商、世紀聯華（百聯中環(huán)中心內）4 家大型超市、賣場，分布非常密集，一般而言由于居民對于賣場價格敏感度較高，超市大賣場的扎堆易產生惡性競爭現象。特征 2：形成以家電、家居、建材為主的專業(yè)市場群與超市大賣場相似，真北地區(qū)聚集了國美、蘇寧、百安居、紅星美凱龍、富龍建材市場、月星家具（百聯中環(huán)中心內）近 18萬㎡的家電、家居、建材專業(yè)市場，而與超市大賣場不同的是，此類專業(yè)市場較易產生聚集效應，且與政府規(guī)劃所契合，市場前景看好。家電市場其定位較為中低端，出入人流較為復雜，與本項目商務區(qū)定位不符，也不建議在本項目中引進。19 / 29特征 3：區(qū)域內高端百貨商場較少作為普陀中西部住宅聚集區(qū)，本項目周邊有真光新村、真如西村、長征新村、梅川新村等大局居民區(qū)，區(qū)域人口及消費能力都較強，但從商業(yè)布局來看，該地區(qū)目前僅有百聯中環(huán)中心擁有包括東方商廈在內的近 ㎡百貨商場，并不能滿足區(qū)域內巨大的購物需求。特征 4：區(qū)域內中高端餐飲娛樂較為稀缺目前真北地區(qū)商業(yè)形態(tài)多以百貨、超市、餐飲為主，其中餐飲娛樂集中在梅川路步行街和百聯中環(huán)中心內，從調研情況來看，梅川路步行街、百聯餐飲街定位屬于中低端，如肯德基、必勝客、避風塘、味千拉面、新亞大包、滄浪亭、豐裕生煎等，高端餐飲設施較為缺乏，而隨著真如城市副中心、真北組團商貿群的成熟，高端餐飲市場較具潛力。真北地區(qū)作為普陀大型居住聚齊區(qū)之一，擁有梅川路餐飲步行街、銅川路水產一條街等著名餐飲街，區(qū)域居民餐飲消費能力較強。因此本項目商業(yè)主要消費目標以周邊餐飲消費和輻射范圍內的休閑娛樂需求為主。Street Mall即中央休憩式商業(yè)街區(qū)，是在毗鄰的建筑群中或一個大建筑物中，由許多商店和餐館組成的零售綜合體?！虡I(yè)建筑形態(tài)建議建成 2－3 層的商業(yè)群落，整個商業(yè)部分或連接、或分割，形成動線明確、處處有景的旅游消費休閑場所?！虡I(yè)業(yè)態(tài)配比建議 Street Mall經營業(yè)態(tài)以餐飲、娛樂、購物為主，混合藝術、文化、旅游、康體等輔助業(yè)態(tài)。22 / 29本項目是一個大型的商業(yè)、辦公綜合性項目，目前尚處于前期論證階段，后期開發(fā)和經營還存在許多不確定性，如對項目商業(yè)部分業(yè)態(tài)業(yè)種的細分定位還沒有明確。? 本項目財務分析結構嚴格按照建設部頒發(fā)的《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》。? 項目貸款的年利率根據中國人民銀行最新公布的住宅商業(yè)貸款利率%，并考慮到本項目自身的一些因素取 7%為本項目的年貸款利率。本項目擬定整體開發(fā)周期為 5年，開發(fā)產品包括 10萬平方米的甲級辦公樓，4萬平方米的公寓式辦公， 萬平方米的產權式酒店。? 第 1期為前期階段。? 第 4期開盤銷售，其中甲級辦公樓銷售期為 ，公寓式辦公銷售期為 ，產權式酒店銷售期為 。? 前期費用：估算該費用按建安工程費的 4%計提。? 管理費用：該費用按項目銷售收入的 2%計提。? 財務費用：按 7%的貸款利率計算。項目總投資為 。? 公寓式辦公 ，預計平均售價為 15000元/平方米。項目經營收入為 萬元。各種產品的銷售收入見下表：產品 甲級辦公樓 公寓式辦公 產權式酒店銷售收入(萬元) 平均價格(元) 數量(M2) 本項目總投資為 萬元，總收入為 萬元，利潤總額為 萬元，稅后利潤 萬元。各項主要經濟評價指標具體如下：序號 指標名稱 單位 數量1 項目總投資 萬元 2 資金籌措 　 資本金 萬元 長期借款 萬元 預租售收入 萬元 短期借款 萬元 　3 營業(yè)收入 萬元 4 營業(yè)稅金及附加 萬元 5 土地增值稅 萬元 6 利潤總額 萬元 25 / 297 所得稅 萬元 8 稅后利潤 萬元 9 全投資內部收益率 % 10 資本金內部收益率 % 11 投資利潤率 % 項目全投資財務凈現值為 萬元，全部投資財務內部收益率 IRR= %。本項目估算資本金為 55000 萬元，占總投資額的 %，主要用于土地成本的支付和建設投資；銀行借款 20220 萬元，占總投資額的 %，主要用于預售之前的開發(fā)建設投資。累 計 盈 余 資 金050000100000150000202200250000第 1期 第 2期 第 3期 第 4期 第 5期 第 6期 第 7期 第 8期 第 9期 第 10期27 / 29盈虧平衡點（利潤=0） 臨界點（內部收益率=10%）變化因素 變化率（%）收入或費用（萬元）變化率（%）收入或費用（萬元）售價 工程造價 根據本項目的售價、成本和利潤三者之間的關系，測算出項目的盈虧平衡點。當本項目的建安成本上升 %，本項目的投資收益率等于基準收益率，達到臨界點；當本項目的建安成本上升 %，則本項目的投資利潤率為 0。? 全部投資利潤率 %，大于 30%的行業(yè)平均收益率。? 項目盈虧平衡分析表明，項目抗風險能力較強。同時，由于項目開發(fā)和銷售周期較長，在整個開發(fā)過程中應密切關注市場走勢，盡力規(guī)避市場