【正文】 房屋的朝向都非常重視，房地產(chǎn)開發(fā)忽視了這一要素必然將導致開發(fā)項目的巨大損失。方案設計的本質(zhì)是以顧客的總體需求為關注焦點，極大程度的去滿足客戶需求，引導顧客的購物心里，有效控制成本最終達到項目盈利。從房產(chǎn)公司的角度看，要把握的是自己的產(chǎn)品針對的是顧客哪一層次、哪一方面的需求，怎樣的開發(fā)成果是最適合顧客的需求，是最具有開發(fā)價值的，這就是項目方案設計的主要內(nèi)容。比如說一個項目，他的規(guī)劃建筑面積是萬平方米，開發(fā)商就會考慮這個第二節(jié)B141可以看出擴初設計階段不同于方案設計階段之處是深度增加，這一階段要涉及到結構、水、暖、電等。所以這一階段是方案設計階段目標成本管理能否實現(xiàn)的一個關鍵環(huán)節(jié)，也就是實現(xiàn)目標成本的主要階段。1.在水、暖、電方面也一樣，在杭州有一個高檔住宅小區(qū)樓盤，建筑面積二十幾萬平方米，大約有一千八百多戶，圖紙設計給小區(qū)建設中央熱水系統(tǒng)，所有用戶一個熱水系統(tǒng)，結果房屋交付后入住率只有在電氣設計方面，智能化三表抄送曾經(jīng)在房地產(chǎn)開發(fā)項目內(nèi)投資建設非常普遍，結果也一樣，由于該系統(tǒng)運行功能無法達到使用要求而報廢。2.小區(qū)用水圖紙設計應該因地制宜，盡量多選用當?shù)氐挠欣麠l件，比如在江邊的小區(qū)：房地產(chǎn)開發(fā)的住宅對小區(qū)的景觀的追求是越來越高了，一個高檔次的景觀肯定少不了大量的水景和花木，水景和植物需要大量的水資源，特別在植物的移植期對水的需求特別大，而一般的設計單位只考慮市政供水（市政水一般要在3建筑概況、建筑結構、相關專業(yè)提供的工程設計資料等一般能夠在設計院內(nèi)自行消化，建設方和有關地方職能部門提供的工程設計資料是該階段影響成本控制的主要方面，變、配電系統(tǒng)設計、火災自動報警系統(tǒng)設計就需要供電部門、消防部門認可，閉路電視系統(tǒng)設計要跟廣電部門協(xié)調(diào)，智能化系統(tǒng)設計要跟通信部門協(xié)調(diào)，通過對這些設計的協(xié)調(diào)和業(yè)主的項目計劃書明確后才能具體確定擴初設計的各項內(nèi)容，比如對變、配電系統(tǒng)設計而言，設計人員就可以確定負荷等級和各類負荷容量；確定供電電源及電壓等級，電源由何處引來，電源數(shù)量及回路數(shù)、專用線或非專用線；電纜埋地或架空、近遠期發(fā)展情況；備用電源和應急電源容量確定原則及性能要求；高、低壓供電系統(tǒng)結線型式及運行方式：正常工作電源與備用電源之間的關系；母線聯(lián)絡開關運行和切換方式；變壓器之間低壓側聯(lián)絡方式；重要負荷的供電方式；變、配電站的位置、數(shù)量、容量及型式；設備技術條件和選型要求；同樣對照明系統(tǒng)、火災自動報警系統(tǒng)、閉路電視系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)也進行充分合理的擴初設計。3.一般在施工圖設計階段都已將材料設備的選用設計到圖紙中去了，所以這些材料設備的選用必須在擴初設計階段完成，材料設備的選用對控制項目開發(fā)成本來講是非常有效的。外墻裝飾材料選用擴初設計階段最重要的一項內(nèi)容就是外墻定型問題，即要考慮品質(zhì)又要考慮成本，一般外墻面主要材料有涂料、面磚、花崗巖甚至鋁板等等，其造價相差懸殊。1200020000400～600100按常理說干掛鋁板一般用在城市標志性建筑比較多，而住宅則用外墻涂料，外墻磚及少部分花崗巖比較多，我們到第二期去參觀，遠看其樓盤確實也不錯，但站在住戶的陽臺上、露臺上看鋁板縫隙很難處理，而且容易扎手、反光比較強不耐看等等，讓人非常的不習慣。3007001500所以各種窗型都有自己的弊端，若考慮到成本控制，這些都是在擴初設計時就應該考慮解決的選型問題?？照{(diào)系統(tǒng)設備選用表空調(diào)是一個系統(tǒng)性的設備，空調(diào)設備對周圍環(huán)境的存在非常敏感，建筑物必須提供良好的通風環(huán)境才能實現(xiàn)空調(diào)經(jīng)濟節(jié)能的運行?？諝庹{(diào)節(jié)系統(tǒng)是一個種類多、系統(tǒng)復雜、個性強的一個系統(tǒng)，不同的建筑物有不同的調(diào)節(jié)要求，其空調(diào)系統(tǒng)都不一樣，空調(diào)系統(tǒng)的具體分類如表所列。目前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目里用的比較普遍是分體式空調(diào)系統(tǒng)、柜式空調(diào)系統(tǒng)、水冷空氣式中央空調(diào)系統(tǒng)以及多聯(lián)式中央空調(diào)系統(tǒng)，這些空調(diào)系統(tǒng)不僅空氣調(diào)節(jié)方式不同，就是他對一定空間的房間內(nèi)的冷量要求也是不同的，比如多聯(lián)式中央空調(diào)對住宅臥室的冷量一般在2001202200150㎡三室兩廳考慮，客廳放一臺匹空調(diào)，空調(diào)費用加起來約為多一點，而如果采用多聯(lián)式中央空調(diào)系統(tǒng)，150㎡三室兩廳應該考慮一臺匹室外主機及臺室內(nèi)機，11350024000匹主機約為元，加起來約為元，再加上空調(diào)管道，其造價約在元，和分體機比較其費用是分體機的倍。第三節(jié)1.在我們公司與顧客之間就存在著資金回饋這樣一系列回報項目，比如按正常的圖紙設計住宅內(nèi)應進行天棚粉刷再批嵌，地面要做水泥沙地面，各房間、客廳、餐廳間要隔墻，衛(wèi)生間要安裝水管、陽臺要貼地磚等等，現(xiàn)在我們要求設計單位在畫施工圖時將這些內(nèi)容定為用戶自定義，即由用戶選擇是否進行這些工序的施工，如果用戶認為不必要施工，我們將把這一部分不進入建設范圍內(nèi)的項目按成本換算成貨幣計價，返還給用戶，這種舉動就層裝飾，隔墻可以自由組合等在很大程度上可以讓用戶自行考慮空間設計，增加房屋有效使用面積。2.目前市場上使用比較普遍的給水管有：PPRDN15給水管為每米管和鋼塑復合管價位居中,性能比較穩(wěn)定,在房地產(chǎn)開發(fā)項目中被普遍使用,而在這兩種材料中又存在著重要的成本信息,從剛才價格分析看,鋼塑復合管的價格約為管材的兩倍,下面我們從它們一系列管材價格上來分析,給水管價格見表所列。2給水管1443鋼塑復合管1134不銹鋼管130178385455525表RRRDN15DN40DN50PPR管大規(guī)格的管件價格相對鋼塑復合管的管件價格要貴很多，所以施工圖設計階段就應該合理利用這兩種管材以實現(xiàn)在此單項內(nèi)容上的成本控制。圖紙質(zhì)量對成本控制的影響　　施工圖設計的粗糙與細致對實際成本的投入影響非常明顯，我們可以從這樣幾個方面來分析：高層建筑電氣設計時，電力電纜的建設費用所占份額是比較大的，像一根的電纜每米單價要元，怎樣控制電纜的投入成本，從設計角度實際必須投入的電纜規(guī)格確定外，還有一項非常重要的因素，就是控制電纜的投入數(shù)量，一般電力電纜都是沿橋架走，橋架的合