【正文】 地貌，營造一個(gè)功能合理、環(huán)境優(yōu)雅、舒適安全的宜人環(huán)境。 專業(yè)化的設(shè)計(jì)理念及手段為創(chuàng)造小區(qū)的獨(dú)特性和高品質(zhì)提供支持。 強(qiáng)調(diào)小區(qū)與城市的關(guān)系，尊重城市總體規(guī)劃和城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)布局，滿足城市對建設(shè)場地的規(guī)劃要求，充分發(fā)揮城市空間布局形態(tài)，配備完善的居住服務(wù)功能。 ，建筑格局?jǐn)[布受到限制。 ，居民生活質(zhì)量受到一定影響。（三）機(jī)會(huì)分析，政策的支持對于舊城改造形成了有力支撐。，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，市場需求可挖掘空間巨大。5．財(cái)務(wù)壓力較輕，仍有很大融資空間。（四）威脅分析，政策的支持對于舊城改造形成了有力支撐。，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，市場需求可挖掘空間巨大。，仍有很大融資空間。四、項(xiàng)目市場定位分析（一）產(chǎn)品定位根據(jù)當(dāng)今住宅發(fā)展趨勢，并適應(yīng)高端階層的要求。村民回遷樓戶型分為二室兩廳和三室兩廳兩種戶型，均為一梯兩戶，采光和通風(fēng)良好，戶型面積為95㎡和125㎡二種。（二）目標(biāo)客戶定位以中高階層為主，借助項(xiàng)目得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，打造省會(huì)高品質(zhì)經(jīng)典樓盤，補(bǔ)填省會(huì)在高端住宅領(lǐng)域的空白。如圖⑶.1和圖⑶.2圖⑶.1圖⑶.2，上下兩層，一層有廚房、衛(wèi)生間、客廳、餐廳、兩個(gè)南北走向的陽臺(tái)、二層有兩個(gè)臥室、一個(gè)衛(wèi)生間、三個(gè)陽臺(tái)、其中兩個(gè)陽臺(tái)南北走向、另一個(gè)陽臺(tái)在西北角。如圖⑸圖⑸，該戶型為一層戶型，其中有三個(gè)臥室、一個(gè)書房、一個(gè)客廳、一個(gè)餐廳、兩個(gè)廚房分為主廚和西廚、兩個(gè)衛(wèi)生間、兩個(gè)陽臺(tái)。如圖⑺圖⑺，該戶型為一層戶型，其中有兩個(gè)臥室、主臥有衛(wèi)生間、次臥有陽臺(tái)、一個(gè)書房、一個(gè)客廳、一個(gè)餐廳、一個(gè)廚房、一個(gè)公共衛(wèi)生間、一個(gè)儲(chǔ)藏室、廚房旁邊有一個(gè)陽臺(tái)、該戶型設(shè)有空中庭院。如圖⑼圖⑼，該戶型為一層戶型，其中有三個(gè)臥室、一個(gè)客廳、一個(gè)餐廳、一個(gè)廚房、廚房帶有陽臺(tái)、兩個(gè)衛(wèi)生間、另外客廳旁邊帶有陽臺(tái)。如圖⑾圖⑾回遷樓：二室兩廳95㎡，該戶型為一層戶型，其中有兩個(gè)臥室、主臥有陽臺(tái)、一個(gè)起居室、一個(gè)餐廳、一個(gè)廚房、一個(gè)衛(wèi)生間。如圖⒀圖⒀六、建設(shè)方式及進(jìn)度安排（一）建設(shè)方式場地北山前大道分割成兩部分，山前大道以西為低密度住宅區(qū)（開發(fā)區(qū)），以東為回遷區(qū)。回遷區(qū)包括三部分，最北部為集中共建區(qū)，包括小學(xué)、居委會(huì)和垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站；中部規(guī)劃為辛莊村回遷區(qū)，南部規(guī)劃為大王廟村和韓莊村的回遷區(qū)。在辛莊村回遷的西側(cè)沿山前大道布置了商業(yè)等公建，小學(xué)校、托兒所等布置在北部，回遷區(qū)的會(huì)所、醫(yī)務(wù)所結(jié)合中心綠地布置在辛莊村回遷區(qū)的中部；在南部回遷的西部布置較大的商業(yè)中心，在適當(dāng)位置布置了輔助等設(shè)施。造型優(yōu)美的燭照建筑及線條飄逸的商業(yè)文化服務(wù)建筑、眼底節(jié)和城市道路的綠化帶，對城市傳出和諧共處、理解與尊重 。使各功能去相對獨(dú)立又統(tǒng)一協(xié)調(diào)，對內(nèi)、對外空間完整，形象均衡。拆遷補(bǔ)償主要分為十五補(bǔ)償和現(xiàn)金補(bǔ)償。如一家人給一處宅基地的，且有三代以上家庭成員（含三代），可按當(dāng)時(shí)樓房價(jià)低于市場價(jià)1000元每平方購兩室兩廳樓房一套。本村女兒結(jié)匯后戶口為遷出且男方戶口遷入本村的可按樓房當(dāng)時(shí)市場價(jià)低于1000元每平方購置兩室兩廳一套?，F(xiàn)金補(bǔ)償拆遷戶與村里簽訂拆遷換房協(xié)議后，舊村改造拆遷安置工作辦公室將根據(jù)村民現(xiàn)有住房的情況給予一定金額的現(xiàn)金補(bǔ)償。（二）進(jìn)度安排項(xiàng)目建設(shè)周期規(guī)劃本項(xiàng)目建設(shè)期五年，擬四期連續(xù)開發(fā)，具體規(guī)劃分為以下階段：⑴前期調(diào)研及論證工作⑵初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段⑶項(xiàng)目前期手續(xù)辦理階段⑷舊房拆遷及場地平整⑸土建施工⑹工程竣工驗(yàn)收，業(yè)主入住施工進(jìn)度安排①、前期調(diào)研及論證工作 1——2月②、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì) 3——6月③項(xiàng)目前期手續(xù)辦理 3——8月④舊房拆遷及場地平整 6——8月⑤土建施工 9——36月⑥工程竣工驗(yàn)收，業(yè)主入住 37——48月七、項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析（一）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)投資估算本項(xiàng)目總投資為12391萬元，其中土地費(fèi)用420萬元、前期工程費(fèi)28萬元、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)10萬元、建筑安裝工程費(fèi)9917萬元、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)96萬元、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用各99萬元（按建筑安裝工程費(fèi)的1%計(jì)）、開發(fā)期稅費(fèi)367萬元、其他費(fèi)用183萬元、不可預(yù)見費(fèi)449萬元、財(cái)務(wù)費(fèi)用772萬元（詳見表2）。②表中財(cái)務(wù)費(fèi)用數(shù)據(jù)是作者對原案例進(jìn)行的增加，它來自表11，可以先計(jì)算出來，再填入此表中。其中項(xiàng)目資本金3000萬元，分兩年等額投入；商業(yè)銀行貸款3891萬元，%、%和52%；不足部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決（詳見表3）。因此，%稅利率見表4表4 稅費(fèi)率表稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率（%）稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率（%）營業(yè)稅5公益金5城市維護(hù)建設(shè)稅7法定盈余公積金10教育費(fèi)附加3任意盈余公積金0企業(yè)所得稅33不可預(yù)見費(fèi)4房產(chǎn)稅（按租金）12土地增值稅50超稅累進(jìn)銷售與出租計(jì)劃西山花城項(xiàng)目高層、多層住宅和部分營業(yè)用房計(jì)劃在4年內(nèi)全部出售。出租第4年開始出租，出租率第4年為80%，以后各年平均為100%。售房加權(quán)平均價(jià)為1670元每平方米。（二）項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析1分析依據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)》（中國計(jì)劃出版社，2000）。項(xiàng)目繳納的營業(yè)稅金為1137萬元，所得稅為1635萬元土地增值稅為2202萬元，合計(jì)繳納稅金4973萬元。 表6 銷售收入與營業(yè)稅金及附加估算表 單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)1234561售房收入204861557700571334028763可銷售面積（平方米）平均售價(jià)（元每平方米）銷售比例（%）1226601004589816963745898169637277641632233100125032營業(yè)稅金及附加11278638539222242營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加1024723178523502511357251120114638313土地增值稅2202163732754454994商品房銷售凈收入171581308588859873352622表7 租房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)1234561租房收入185536666可出租面積（平方米）單位租金（元每平方米）出租率（%）528100080660100010066010001002營業(yè)稅金及附加10344營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加91…3……3……3……3租金凈收入1755062624凈轉(zhuǎn)售收入4444 注：在各年數(shù)字絕對值小于1時(shí)，用“…”表示，以后各表同。%，項(xiàng)目凈現(xiàn)值為909萬元。 表9 現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)1234561現(xiàn)金流入207141557700571864094873售房收入租房收入自營收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收如20486441557700571335340286676366442現(xiàn)金流出1739519834192777219521182316固定資產(chǎn)投資開發(fā)產(chǎn)品投資經(jīng)營資金自營部分經(jīng)營費(fèi)用出租房經(jīng)營費(fèi)經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅12391311137220216351983382486163119611938573253523393957545611551122545433778114699833凈現(xiàn)金流量3319－1983－2635－76752342912557累計(jì)凈現(xiàn)金流量－1983－4618－5384－150276233194所得稅前凈現(xiàn)金流量4954－1983－2516－23157953248640所得稅前凈現(xiàn)金流量－1983－4499－4730106643144954 計(jì)算指標(biāo) 所得稅前 所得稅后 內(nèi)部收益率（FIRR） % % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV） 781 －45 投資回收期(年) 基準(zhǔn)收益率(ie) 205 20% 表10 現(xiàn)金流量表(資本金) 單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)1234561現(xiàn)金流入207141557700571864094873售房收入租房收入自營收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金經(jīng)轉(zhuǎn)售收入20486185441557700571335340286676366442現(xiàn)金流出17395150028085747324924781613資本金預(yù)售收入用于開發(fā)產(chǎn)品投資自營部分經(jīng)營費(fèi)用出租房經(jīng)營費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅長期借款本金償還流動(dòng)資金借款償還短期借款本金償還借款利息支付償還其他應(yīng)付款300055013111372202163538191500150094186163119409438573253