【正文】 1414144834834831383707070186618661866202517217217238913891389123315301297233259425942594155145212971551297129712977813741297783還本資金來源7178427352054253上一余額攤銷折舊利潤可利用租房收入其他7717117840952976222939083454償還等額還款本金1297129712975償還長期貸款—本金能力71782976390829566長期借款償還期（年）注：﹪在項目計算期內(nèi)，各期資金的來源與運用是平衡有余的。資產(chǎn)負債率是比較低的，資產(chǎn)負債率最高時（第3年）僅47﹪。因此從總體上看，項目的清償能力是比較強的，資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析詳見表12和表13.表12 資金來源與運用表 單位：萬元序號項目合計1234561資金來源27605198344409030718640948731．11．21．31．41．51．61．71．81．91．101．111．12房地產(chǎn)銷售收入房地產(chǎn)租金收入自營收入自營資產(chǎn)長期借款自營資產(chǎn)經(jīng)營資金借款房地產(chǎn)投資借款短期借款資本金其他回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入2048618538913004448315001557138315007005202571335340286676366442資金運用24107198341927772534630591755自營資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資（含方向稅）自營資產(chǎn)固定資產(chǎn)建設(shè)期利息房地產(chǎn)投資（含利稅）經(jīng)營資金自營部分經(jīng)營費用自營部分財務(wù)費用出租房經(jīng)營費用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤自營資產(chǎn)長期借款本金償還自營資產(chǎn)經(jīng)營資金借款償還房地產(chǎn)長期借款本金償還償還其他應(yīng)付款短期借款本金償還12391311137220216352821389119833824861631196119385732535233939575456120981297155112254543375811297781146998314312973盈余資金34982481258184010348834累計盈余資金2481507334643813498表13 資產(chǎn)負債表 單位：萬元序號項目1234561資產(chǎn)198351078219596447703498流動資產(chǎn)總額 應(yīng)收賬款 存貨 現(xiàn)金 累計盈余資金在建工程固定資產(chǎn)凈值無形及遞延資產(chǎn)凈值19831983510748592488219671315075964261833464770 38943813498 4434542負債及所有者權(quán)益198351078219596447703498流動負債總額 應(yīng)付賬款 短期借款借款 經(jīng)營資金借款 固定資金投資借款 開發(fā)產(chǎn)品投資借款 負債小計所有者權(quán)益 資本金 資本公積金 累計盈余公積金 累計未分配利潤 483 483 4831500150018661866186632423000 3638913891389143283000 19925942594259433703000 37012971297129734733000 47334983000 498比率指標(biāo)資產(chǎn)負債率（%）流動比率（%）速動比率（%） 24 37 47 43 27將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、租房價格和預(yù)售款回籠進度等因素作為不確定因素進行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格分別向不利方向變動10%，%%，凈現(xiàn)值分別下降至12萬元和—206萬元。預(yù)收款回籠進度相對較不敏感。最不敏感的因素是租房價格，這是因為計算期只有6年，而且是從第4年才開始出租，租房收益占整個項目收益的比重較?。ㄔ斠姳?4）。表14 敏感性分析表序號項目變動幅度（%）全部投資（所得稅前）內(nèi)部收益率（%）凈現(xiàn)值（萬元）投資回收期（年）0基本方案7811開發(fā)產(chǎn)品投資+10121015502售房價格+101769102063預(yù)收款回籠進度+10942103984租房價格+1078710775臨界點分析師項目評價的另一重要方面，它反映在預(yù)期可接受的投資內(nèi)部收益率下，投資方能承受的各種重要因素向不利方向變動的極限值。根據(jù)敏感性分析，假定投資者期望的內(nèi)部收益率為20%，在這種情況下，開發(fā)產(chǎn)品投資的臨界點為13651萬元，增加了1260萬元；平均售房價格的臨界點為每平方米1538萬元，下降了132元；土地費用的臨界點為1580元，增加了1160萬元；售房面積的臨界點為108377平方米，減少了14283平方米（詳見表15）表15 臨界點分析表敏感因素基本方案結(jié)果臨界點計算內(nèi)部收益率（%）期望值開發(fā)產(chǎn)品投資（萬元）12391最高值13651售房價格（元∕平方米）1670最低值1538土地費用（萬元）420最高值1580售房面積（平方米）122660最低值108377八、項目評價（一）經(jīng)濟效益評價該項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展方向，小區(qū)房屋銷售價格適中，預(yù)計工程完工后，銷售前景會令人滿意。項目的實施將對石家莊市的建設(shè)和改善居民居住條件和居住環(huán)境起到積極作用。%，6年內(nèi)上繳各類稅金總計達4973萬元。具有良好的社會效益和經(jīng)濟效益，且有較強的康風(fēng)險能力。項目選址適宜，總平面布置和方案設(shè)計合理，從技術(shù)方面看項目亦可行。項目主要經(jīng)濟指標(biāo)見下表16表16 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)序號名稱單位數(shù)據(jù)備注一1項目設(shè)計規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積商品房銷售 高層住宅樓 多層住宅樓 營業(yè)房出租房 營業(yè)房平方米平方米平方米平方米平方米平方米123320122660910031000660660二123456789項目經(jīng)營數(shù)據(jù)開發(fā)產(chǎn)品投資 其中：財務(wù)費用資金籌措 其中：資本金 借款 預(yù)售房款經(jīng)營收入經(jīng)營稅金及附加總成本費利潤總額所得稅稅后利潤土地增值稅萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元12391722123913003891550141342272476991327664440年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均三123456789財務(wù)評價指標(biāo)商品房投資利潤率商品房投資利稅率商品房資本金凈利潤率全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后）全部投資投資回收期（所得稅前）全部投資投資回收期（所得稅后）資本金內(nèi)部收益率長期借款償還期%%%%%年年%年建設(shè)期起（二）社會效益評價 1．響應(yīng)政府號召，加快城市發(fā)展進程項目地處石家莊市“三年大變樣”的重點區(qū)域，是鹿泉市政府重點項目，符合城市發(fā)展方向，建成后將加快本區(qū)域的城市化發(fā)展進程，為建設(shè)西部山前旅游休閑生態(tài)區(qū)提供助力。 現(xiàn)階段當(dāng)?shù)卮迕穸季犹幵谝粚悠椒恐校写蟛糠?0—80年代的磚舊危機，飲水為村里自打井水，取暖各戶自己燒煤鍋爐，生活水平不高，項目建成后村民們都將搬遷到寬敞明亮的樓房中，,天然氣等，將極大提高了人們的生活質(zhì)量。 。項目定位于高檔住宅區(qū)，項目建成后將成為石家莊的頂級住宅區(qū)，為廣大中高端人群提供一處真正的宜居之所。 項目建設(shè)及業(yè)主入住后將提供大量的就業(yè)機會，同時促進當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)副產(chǎn)品銷售，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展作出貢獻。辛莊村改造工程建設(shè)，完成了舊辛莊村地區(qū)的老城改造，通過拆除搬遷約有2000左右人口，得到妥善安置，使所得遷民的住宅條件都得到明星改善，這一舉措，即改變了原來的面貌，改善并形成新的城市景觀，又推動了石家莊市房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。辛莊村的改造同時帶動了商貿(mào)、娛樂‘休閑等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，開展各種經(jīng)營活動為社會增加許多就業(yè)機會，從而提高市民收入。休閑娛樂活動的開展對提高居民生活質(zhì)量，提高工作效率，促進社會安定文明具有很大意義（三）環(huán)境效益評價本項目以土石方為主，工程不產(chǎn)生有毒有害物體，不會影響原有的自然生態(tài)系統(tǒng)，施工期產(chǎn)生的噪音、空氣污染和少量的水土流失等不利影響，都可通過一定措施得以控制和減少，并且都會隨著施工活動的結(jié)束而消失。工程全面施工后，項目區(qū)環(huán)境將得到根本的改善，將產(chǎn)生一定的環(huán)境效益。 因此，此項目可行。九、相關(guān)圖片