【正文】 所有關(guān)系的法律表現(xiàn)。企業(yè)的經(jīng)營權(quán)經(jīng)營權(quán)是占有、使用、收益、處分關(guān)系的法律表現(xiàn)。所有權(quán)決定經(jīng)營權(quán)，經(jīng)營權(quán)從屬于所有權(quán)。所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的統(tǒng)一，表明生產(chǎn)資料的所有者擁有直接經(jīng)營權(quán)力。實(shí)行兩權(quán)分離必須堅(jiān)持:（1)不改變所有權(quán)。(3)確保企業(yè)的資產(chǎn)使用權(quán)。企業(yè)經(jīng)營方式的多樣化經(jīng)營方式是指在一定生產(chǎn)資料所有制形式下，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的具體形式，以及所有者同經(jīng)營者之間的關(guān)系。企業(yè)依法自主經(jīng)營，經(jīng)營方式靈活多樣。在所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的原則下，企業(yè)可以依照產(chǎn)業(yè)性質(zhì)、企業(yè)規(guī)模、技術(shù)特點(diǎn)等采取不同的經(jīng)營責(zé)任制形式。租賃經(jīng)營是經(jīng)濟(jì)手段與法律手段相結(jié)合，權(quán)、責(zé)、利相統(tǒng)一的經(jīng)營責(zé)任制。資產(chǎn)經(jīng)營責(zé)任制通過對(duì)企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行社會(huì)評(píng)估，招標(biāo)聘任法人代表，實(shí)行責(zé)任經(jīng)營，利益分享，以契約關(guān)系明確經(jīng)營者的責(zé)任和權(quán)利的一種經(jīng)營責(zé)任制形式。資產(chǎn)經(jīng)營責(zé)任制的試行程序：(l)準(zhǔn)備階段。(3)簽訂合同階段。在社會(huì)主義生產(chǎn)方式中，由于所有制結(jié)構(gòu)的多元化，多種經(jīng)濟(jì)成分和多種經(jīng)營形式并存發(fā)展。(2)股份制有利于資源的合理配置，促進(jìn)企業(yè)的橫向經(jīng)濟(jì)聯(lián)合刊（3)股份制有利于增加資本積累，合理引導(dǎo)消費(fèi)。(5)股份制有利于實(shí)現(xiàn)管理民主化、決策科學(xué)化、行為合理化。quot。quot。(2)amp。一企三制飛企業(yè)的股份由國家股、企業(yè)股、個(gè)人股三種成分構(gòu)成，沒有社會(huì)法人股，這是目前試點(diǎn)企業(yè)采用較多的一種形式。quot。quot。企業(yè)股票企業(yè)股票是股份制企業(yè)發(fā)行的有價(jià)證券。各種形式都有自己的特色和適用范圍。投資銀行根據(jù)國家有關(guān)法律和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃，對(duì)企業(yè)發(fā)行股票的申請(qǐng)進(jìn)行可行性研究論證，同企業(yè)商定股票發(fā)行價(jià)格，企業(yè)一般不得擅自發(fā)行股票。股票市場(chǎng)股票市場(chǎng)是買賣股票的交易場(chǎng)所。股息與紅利股息是指股票持有者憑股票定期從股份公司領(lǐng)取的盈利。股息的分配既涉及股東的權(quán)利，也對(duì)股票的價(jià)格和公司的前途具有重要的影響。股息是事先確定的，而紅利則隨股份公司盈利的多少而變動(dòng)。實(shí)行股份經(jīng)營的原則股份經(jīng)營的原則是:資產(chǎn)共籌，經(jīng)營共管，利益共事，虧盈共負(fù)，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。按人股形式，股份制企業(yè)可分為折股企業(yè)、擴(kuò)股企業(yè)、招股企業(yè)和合股企業(yè)。實(shí)行股份經(jīng)營的基本程序?qū)嵭泄煞萁?jīng)營的基本程序是:(1)資產(chǎn)折股和發(fā)行股票。(2)建立股東代表大會(huì)和董事會(huì)。董事會(huì)是股東代表大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，其成員是在股東代表中產(chǎn)生，董事長由董事會(huì)推選產(chǎn)生。經(jīng)濟(jì)聯(lián)合在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域里，具有法人資格的單位之間的合作。經(jīng)濟(jì)聯(lián)合形式經(jīng)濟(jì)聯(lián)合的形式，從聯(lián)合的內(nèi)容上可分為:(1)企業(yè)之間的聯(lián)合。企業(yè)集團(tuán)由科研、生產(chǎn)、金融等部門，在共同利益和目標(biāo)下組建起來的企業(yè)群體。是推動(dòng)生產(chǎn)力發(fā)展的有效的企業(yè)組織形式。(2)以大中型骨干企業(yè)為主體組織跨地區(qū)、跨行業(yè)、跨部門的橫向聯(lián)合體，提供配套服務(wù)。企業(yè)兼并生產(chǎn)要素的重新組合。企業(yè)兼并程序企業(yè)兼并的一般程序:(1)確定被兼并企業(yè)。(3)通過招標(biāo)、投標(biāo)或自找對(duì)象確定兼并企業(yè)。物業(yè)管理公司部門設(shè)置原則物業(yè)管理公司的部門設(shè)置是根據(jù)物業(yè)管理的計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制等職能的要求，通常應(yīng)遵循以下三個(gè)原則:企業(yè)化原則，專業(yè)化原則，社會(huì)化原則。有利于物業(yè)公司的管理、經(jīng)營、維修經(jīng)濟(jì)技術(shù)活動(dòng)，提高工作效能。社會(huì)化原則物業(yè)管理的社會(huì)化說明管理服務(wù)工作不僅是一個(gè)開放性管理服務(wù)，又是一個(gè)系統(tǒng)化的管理服務(wù)，因此機(jī)構(gòu)設(shè)置中應(yīng)注意橫向、縱向關(guān)系的協(xié)調(diào)，注意擺正本機(jī)構(gòu)與其他各部門機(jī)構(gòu)中的位置，處理好各個(gè)職能部門、業(yè)主與社會(huì)等方方面面的關(guān)系。通常可以分為三類:(1)行政、福利性管理型。(3)社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化管理型。其住戶只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)，住戶只象征性繳一些房租，維修房屋需要的費(fèi)用主要靠財(cái)政撥款，住戶不需要承擔(dān)維修費(fèi)用。其特點(diǎn)是房屋所有權(quán)部分商品化，由獨(dú)立核算、自我運(yùn)轉(zhuǎn)的專業(yè)管理部門對(duì)其實(shí)行綜合管理，有償服務(wù)，同時(shí)政府或開發(fā)單位少量補(bǔ)貼的管理方法。其特點(diǎn)是房屋所有權(quán)完全歸使用者所有，由具有法人資格的管理企業(yè)對(duì)其實(shí)行統(tǒng)一管理與服務(wù)。專業(yè)管理機(jī)構(gòu)在小區(qū)物管會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，各自履行自己的職責(zé)，能做到統(tǒng)一安排、分工明確、專業(yè)協(xié)作、各負(fù)其責(zé)。房管部門建立物業(yè)管理模式特點(diǎn)以房管部門建立的物業(yè)管理模式的特點(diǎn)是發(fā)揮了房管部門管理房產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)，能較好地進(jìn)行科學(xué)管理，保持房屋較高完好率，有利于小區(qū)整體風(fēng)貌。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)方式管理模式按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律建立的物業(yè)管理模式的特點(diǎn)是管理行為按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，實(shí)行有償服務(wù)。quot。quot。單位自行管理的物業(yè)管理模式特點(diǎn)單位自行管理的物業(yè)管理模式特點(diǎn)是房產(chǎn)管理單一，經(jīng)費(fèi)來源于企業(yè)福利基金，比較充裕，帶有企業(yè)福利的功能，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。物業(yè)管理公司部門設(shè)置的步驟為了使物業(yè)管理公司部門設(shè)置科學(xué)化，并能高效地運(yùn)行，通常按照以下步驟進(jìn)行：(1)確定目標(biāo)，按照企業(yè)經(jīng)營與管理任務(wù)來確定組織機(jī)構(gòu)。包括同類型企業(yè)的部門機(jī)構(gòu)形式，結(jié)合要達(dá)到目標(biāo)，分析各類企業(yè)部門機(jī)構(gòu)的優(yōu)缺點(diǎn)。按照組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)要求，將各個(gè)管理工作單元，有序地排列起來，形成層次化的部門組織機(jī)構(gòu)。根據(jù)組織機(jī)構(gòu)圖，對(duì)部門內(nèi)部進(jìn)行分工，確定相應(yīng)職務(wù)、崗位以及權(quán)限和責(zé)任。組織有關(guān)人員對(duì)組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行審查、評(píng)價(jià)、修改，確定最佳方案。直線制直線制的管理組織形式的特點(diǎn)是企業(yè)各級(jí)單位從上到下的垂直領(lǐng)導(dǎo)，各級(jí)主管人對(duì)所屬單位的一切問題負(fù)責(zé)，不設(shè)專門職能機(jī)構(gòu)，只設(shè)職能人員協(xié)助主管人工作。直線—職能綜合制直線職能綜合制是職能制的進(jìn)一步發(fā)展。其主要特點(diǎn)是:(1)這種管理機(jī)構(gòu)有兩個(gè)層次:一是管理層，一是作業(yè)層。事業(yè)部制按照amp。集中決策、分散經(jīng)營amp。的原則，在總公司下設(shè)事業(yè)部。矩陣制矩陣制是在傳統(tǒng)的直線職能制縱向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，又按照業(yè)務(wù)內(nèi)容、任務(wù)或項(xiàng)目劃分而建立橫向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)，縱橫交叉，構(gòu)成矩陣形式。它要求總經(jīng)理的專業(yè)知識(shí)和各類技能以及個(gè)人品格素質(zhì)都要高，這樣才能領(lǐng)導(dǎo)好企業(yè)。quot。quot。quot。quot。采用amp。三總師amp。負(fù)責(zé)制的管理模式通常是一些大型企業(yè)，而且所管理物業(yè)的量大、房產(chǎn)類型多?？偨?jīng)理總經(jīng)理和若干副經(jīng)理是企業(yè)的決策層，在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下對(duì)企業(yè)一切重大問題作決策，并對(duì)企業(yè)負(fù)全面責(zé)任。財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部參與企業(yè)經(jīng)營管理、負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)、計(jì)劃、經(jīng)濟(jì)核算、各類收費(fèi)等項(xiàng)工作。管理部管理部是物業(yè)管理的業(yè)務(wù)主管部門,指導(dǎo)各物業(yè)管理分公司的管理工作，負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共衛(wèi)生、環(huán)境綠化、消防治安，處理停水、停電等突發(fā)事件，接待客戶投訴等他項(xiàng)工作。物業(yè)管理公司建設(shè)物業(yè)管理走向市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是未來發(fā)展趨勢(shì)，物業(yè)管理公司要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之中立于不敗之地，必須強(qiáng)化內(nèi)部建設(shè)：(l)形成奮發(fā)進(jìn)取，優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。(3)全面提高物業(yè)管理人員素質(zhì)川的要使物業(yè)管理現(xiàn)代化。物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容物業(yè)管理現(xiàn)代化，通常包含以下內(nèi)容:管理觀念現(xiàn)代化、管理方式程序化、管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化、管理組織網(wǎng)絡(luò)化以及管理手段自動(dòng)化。(2)系統(tǒng)觀念強(qiáng)。運(yùn)用現(xiàn)代化的管理方法來開展物業(yè)管理。quot。quot。quot。quot。管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化為了使物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量上水平，必須建立一套規(guī)范化的管理標(biāo)準(zhǔn)，而且其標(biāo)準(zhǔn)要細(xì)化，要量化，具有可操作性。管理組織網(wǎng)絡(luò)化物業(yè)管理涉及面廣，物業(yè)管理公司與許多政府部門、企業(yè)有著各種聯(lián)系，為了使物業(yè)管理有序地開展，需要建立網(wǎng)絡(luò)，以保證信息資源、人力資源、技術(shù)資源得到充分地運(yùn)用，使物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量大大提高。通常選擇的現(xiàn)代設(shè)備系統(tǒng)有z電視安全監(jiān)控系統(tǒng)、電子通訊系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)等。(2)建立科學(xué)的組織制度。管理人員素質(zhì)現(xiàn)代化管理人員素質(zhì)不能注重外amp。包裝amp。的更新，更要注重內(nèi)在的文化修養(yǎng)，技術(shù)、業(yè)務(wù)素質(zhì)與能力上都必須達(dá)到專業(yè)化、知識(shí)化、現(xiàn)代化要求。指財(cái)產(chǎn)所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。quot。quot。部分共有產(chǎn)權(quán)這種產(chǎn)權(quán)形態(tài)的生成，是基于權(quán)利客體(住宅樓)的物理性能，該性能決定了它只能為該部分的業(yè)主共同使用，并共同擁有，故稱之為部分共有。與部分共有相比，兩方互有具有以下特征:一是權(quán)利主體只有兩個(gè)業(yè)主，沒有第二者介入。兩方互有特征通常兩方互有具有以下特征:一是權(quán)利主體只有兩個(gè)業(yè)主，沒有第三者介入F二是權(quán)利客體僅限于共用。全體共有產(chǎn)權(quán)對(duì)于一個(gè)住宅區(qū)內(nèi)，除了以上專有部分、部分共用、兩方互有的權(quán)利客體以外的其余部分應(yīng)為該小區(qū)所有業(yè)主全體共有。法定共有部分通常是指由國家法律直接規(guī)定的，一般指樓房的基本結(jié)構(gòu)部分、附屬建筑物和附屬設(shè)備等。產(chǎn)權(quán)理論給業(yè)主帶來的權(quán)利通常產(chǎn)權(quán)理論給業(yè)主帶來5種權(quán)利:一是表決權(quán)，業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)，對(duì)大會(huì)討論的事項(xiàng)享有表決權(quán)z二是參與制定規(guī)約權(quán)一一業(yè)主參加大會(huì)，參與制定和修改合約、管理規(guī)則等權(quán)利。四是請(qǐng)求權(quán)，業(yè)主可以根據(jù)管理合約，依照程序請(qǐng)求召開業(yè)主大會(huì)，或要求物業(yè)管理企業(yè)積極開展服務(wù)。二、委托代理理論代理所謂代理就是指代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為，由此產(chǎn)生的民事權(quán)利和義務(wù)直接由被代理人承受的一種民事關(guān)系。代理的種類根據(jù)《民法通則》規(guī)定，代理的種類主要有:委托代理、法定代理和指定代理。法定代理法定代理是指根據(jù)法律的宣接規(guī)定而發(fā)生的代理關(guān)系。指定代理根據(jù)人民法院或有關(guān)單位的指定而發(fā)生的代理。物業(yè)管理的委托服務(wù)必須采用書面形式。代理人行使代理權(quán)時(shí)應(yīng)遵循的原則代理人行使代理權(quán)時(shí)通常應(yīng)遵循明下兩項(xiàng)原則：(l)代理權(quán)應(yīng)為維護(hù)被代理人的最大利益而行使。物業(yè)管理amp。代理鏈amp。|物業(yè)管理中，其委托代理的實(shí)現(xiàn)絕不是簡單的一個(gè)amp。合約amp。而是若干個(gè)連續(xù)性的amp。合約amp。這又表現(xiàn)為一種amp。代理鏈amp。如圖:業(yè)主(使用人)→業(yè)主大會(huì)(業(yè)主委員會(huì))→物業(yè)管理企業(yè)→企業(yè)員工委托代理 委托代理 委托代理委托代理中的效率體現(xiàn)單位、個(gè)人(業(yè)主)采用委托代理的最終效率，體現(xiàn)在自身利益最大化或損失最小化。監(jiān)督距離長短代理效率的好壞與委托代理活動(dòng)中的中閏環(huán)節(jié)的多少有關(guān)。激勵(lì)手段強(qiáng)弱物業(yè)管理正面激勵(lì)的最大難點(diǎn)在于不可能形成統(tǒng)一的量化指標(biāo)，因此應(yīng)建立以模糊數(shù)學(xué)為基礎(chǔ)、加權(quán)平均多元素的考按模型方法來進(jìn)行考核，這樣，使得激勵(lì)措施落到實(shí)處。在這種相互限制進(jìn)而不得不相互妥協(xié)的作用下，形成某些amp。大家amp。的共同利益。公共機(jī)構(gòu)一種代表公眾利益討論決策的組織稱之為公共機(jī)構(gòu)。集體選擇集體選擇是指各參與者依據(jù)某項(xiàng)協(xié)議規(guī)則相互協(xié)商而確定的集體行動(dòng)方案。人類生存的需要產(chǎn)生了公共機(jī)構(gòu)，通過大家商議產(chǎn)生了某些規(guī)則，形成了共識(shí)，使得公共機(jī)構(gòu)發(fā)揮作用。(2)公共機(jī)構(gòu)成員必須經(jīng)過選舉產(chǎn)生，具有代表性。多數(shù)性原則住宅小區(qū)(大廈樓宇)隨意地由幾位組織者或一些同意者參與而做出決定，而必須由業(yè)主大會(huì)投票來決定，其原則是少數(shù)服從多數(shù)，有的稱之為多數(shù)性原則。德國滕尼斯稱之為結(jié)合社會(huì)，英國麥其弗稱之為社區(qū)。(2)有一定的地域，即有人口集體或居民群賴以進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的、有一定地界的地理區(qū)域，其面積的大小，亦無一定的標(biāo)準(zhǔn)。(3)居民群之間要共同進(jìn)行社會(huì)活動(dòng)，彼此結(jié)成一定的社會(huì)關(guān)系。(4)由于現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)條件、政治條件、社會(huì)條件及歷史文化傳統(tǒng)，居民職業(yè)構(gòu)成者各不相同，每個(gè)社區(qū)都有自己特有的文化、制度和生活方式。(5)有各方面的生活服務(wù)設(shè)施，如商業(yè)、服務(wù)業(yè)、文化、教育等設(shè)施以滿足居民的物質(zhì)需要和精神需要。社區(qū)建設(shè)對(duì)一定地域的居民社會(huì)生活的共同體的物質(zhì)生活與精神生活需求的滿足與提高。quot。quot。除了追求硬件條件(房屋布局合理、設(shè)備齊全、結(jié)構(gòu)可靠等)以外，更加追求軟件條件(治安良好、道路清潔、交通方便、環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)設(shè)施齊全等)，這一切都要靠物業(yè)管理公司推行社區(qū)建設(shè)來保證。廣義的文化指自然環(huán)境以外，人類所創(chuàng)造的→切物質(zhì)財(cái)富和精神財(cái)富，如通常所說的人類文化等。社區(qū)文化社區(qū)文化指在一定地域范圍內(nèi)，具有共同生活和習(xí)俗所形成的文化價(jià)值觀念的規(guī)范道德。社區(qū)文化可以創(chuàng)造一種和諧、愉快、友好的家庭及周邊環(huán)境氛圍，讓人們的心理得到放松，身體健康，精力充沛地去工作和學(xué)習(xí)。社區(qū)文化活動(dòng)的方式通常采用的社區(qū)文化活動(dòng)的方式在(1)運(yùn)用傳播文化的工具和康樂設(shè)施，如影劇院、文化站、圖書館、閉路電視等開展聯(lián)絡(luò)感情活動(dòng)，增強(qiáng)人們之間的友誼。(3)積極開展各類文明活動(dòng)，提倡講文明、懂禮貌，樹立新風(fēng)尚川4)組織各類體育比賽、文藝比賽、音樂沙龍、京劇票友聯(lián)誼會(huì)等活動(dòng)，加強(qiáng)住戶之間的交往與聯(lián)系，培養(yǎng)集體觀念，增強(qiáng)公民意識(shí)。(們?cè)谝恍┥嫱饩幼⌒^(qū)結(jié)合外國友人的實(shí)際情況積極開展中西合璧的社區(qū)文化活動(dòng)。(2)多元性。社區(qū)文化的內(nèi)容社區(qū)文化不可能離開一定的形態(tài)而存在，這種形態(tài)可以是物質(zhì)的、精神的，也可以是物質(zhì)與精神相結(jié)合的。環(huán)境文化社區(qū)環(huán)境是社區(qū)文化的第一層面，它是由社區(qū)成員共同創(chuàng)造維護(hù)的自然環(huán)境和人文環(huán)境的結(jié)合，是社區(qū)精神物質(zhì)化、對(duì)象化的具體表現(xiàn)。制度文化制度文化是社區(qū)成員在生活、娛樂、交往、學(xué)習(xí)等活動(dòng)中形成的，與社區(qū)精神、社區(qū)價(jià)值觀、社區(qū)理想等相適應(yīng)的制度、規(guī)章、組織機(jī)構(gòu)等。社會(huì)社會(huì)是人們相互交往的產(chǎn)物，是各種社會(huì)關(guān)系的總和。、政治關(guān)系、家庭關(guān)系以及由精神和文化生活而結(jié)成的種種其他關(guān)系，但由于生產(chǎn)活動(dòng)是人們的基本活動(dòng)，所以物質(zhì)資料的生產(chǎn)關(guān)系是社會(huì)存在的基礎(chǔ)。社金化的內(nèi)容 社會(huì)化的內(nèi)容包括:(1)社會(huì)生活基本技能(自理技能和謀生技能)社會(huì)化。(3)社會(huì)角色社會(huì)化刊的政治制度社會(huì)化。內(nèi)在因素有：(1)遺傳因素川(2)主體能動(dòng)因素。(2)家庭。(4)同輩群體。社會(huì)化的過程社會(huì)化的過程有：(1)青年期前，對(duì)外界事物逐漸認(rèn)識(shí)，初步的社會(huì)化。(3)成年期時(shí)，繼續(xù)社會(huì)化，使價(jià)值和動(dòng)機(jī)見諸于行動(dòng)并不斷完善它。社會(huì)化的特點(diǎn)社會(huì)化的特點(diǎn)一般是:(1)雙向性，人與社會(huì)環(huán)境因素之間社會(huì)互動(dòng)。親緣社會(huì)聯(lián)系親緣關(guān)系是與血緣關(guān)系為紐帶的，包括家庭關(guān)系、親屬關(guān)系、婚姻關(guān)系。業(yè)緣社會(huì)聯(lián)系通常是指人們?cè)谒鶑氖碌墓ぷ?、所從事的行業(yè)中發(fā)生的聯(lián)系，即以社會(huì)為基礎(chǔ)的聯(lián)系。