【正文】 環(huán)境經(jīng)濟(jì)學(xué)以經(jīng)濟(jì)學(xué)為理論基礎(chǔ)的一門經(jīng)濟(jì)學(xué)科，是研究經(jīng)濟(jì)發(fā)展和環(huán)境保護(hù)之間的相互關(guān)系，探索合理調(diào)節(jié)人類經(jīng)濟(jì)活動和環(huán)境之間的物質(zhì)交換的基本規(guī)律，其目的是使經(jīng)濟(jì)活動能取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。生態(tài)指地球上各種生物存在和發(fā)展的狀態(tài)。生態(tài)系統(tǒng)生態(tài)系統(tǒng)是自然界一定空間的生物與環(huán)境之間相互作用、相互制約、不斷滴變，達(dá)到動態(tài)平衡、相對穩(wěn)定的統(tǒng)一整體，是具有一定結(jié)構(gòu)和功能的單位。生態(tài)環(huán)境指生態(tài)系統(tǒng)進(jìn)行物質(zhì)循環(huán)和能量交換的條件和情況。生態(tài)環(huán)境有自然生態(tài)環(huán)境和人工生態(tài)環(huán)境之分。凡未經(jīng)人工改造的自然生態(tài)系統(tǒng)，如原始森林、海洋、大氣等稱自然生態(tài)環(huán)境。而那些經(jīng)過人工改造的生態(tài)系統(tǒng)，如農(nóng)田、水利系統(tǒng)、人工風(fēng)景區(qū)等則稱人工生態(tài)環(huán)境。生態(tài)平衡生態(tài)系統(tǒng)的能量流動和物質(zhì)循環(huán)是在不斷地進(jìn)行著的，雖然自然因素和人為活動經(jīng)常會給生態(tài)系統(tǒng)帶來各種政策。但是在一段時期內(nèi)，生產(chǎn)者、消費(fèi)者和分解者之間又能保持一種相對穩(wěn)定的平衡狀態(tài)。這種平衡狀態(tài)就是生態(tài)平衡。生態(tài)系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)通常分為形態(tài)結(jié)構(gòu)和營養(yǎng)結(jié)構(gòu)兩種。生態(tài)系統(tǒng)的形態(tài)結(jié)構(gòu)是指生物的種類、種群數(shù)量、種的空間配置、種的時間變化等。生態(tài)系統(tǒng)的營養(yǎng)結(jié)構(gòu)是指生態(tài)系統(tǒng)中各個組成部分之間建立起來的營養(yǎng)關(guān)系。生態(tài)系統(tǒng)的類型生態(tài)系統(tǒng)按生態(tài)類型可分為淡水生態(tài)系統(tǒng)、海洋生態(tài)系統(tǒng)和陸地生態(tài)系統(tǒng)。按受人為的影響或干預(yù)的程度，可分為自然生態(tài)系統(tǒng)、半自然生態(tài)系統(tǒng)和人工生態(tài)系統(tǒng)等。生態(tài)系統(tǒng)的組成生態(tài)系統(tǒng)是由四個部分組成，即生產(chǎn)者——指綠色植物和所有能進(jìn)行光合作用制造有機(jī)物的植物。消費(fèi)者——主要是動物。分解著——指各種具有分解能力的微生物和一些微型動物。元生命物質(zhì)——指生態(tài)系統(tǒng)中的各種元生命的元機(jī)物、有機(jī)物和各種自然因素。生態(tài)效益指利用生態(tài)系統(tǒng)之間的補(bǔ)償作用，提高物種的再生能力，維持和改善人類賴以生存、生活和生產(chǎn)的自然環(huán)境及其生態(tài)系統(tǒng)的穩(wěn)定性，使之得到環(huán)境整體的效益，即生態(tài)效益。城市生命周期論城市生命周期論是由美國Luis Suazervilla提出的。該理論認(rèn)為城市有如生物有機(jī)體一樣，經(jīng)歷出生、發(fā)育、發(fā)展、衰落等過程，城市發(fā)展具有不同的階段。城市要素在城市各個發(fā)展階段具有不同的表現(xiàn)，可作為城市發(fā)生、發(fā)展的標(biāo)志，這些發(fā)展階段稱為城市生命周期。城市復(fù)合生態(tài)系統(tǒng)論我國生態(tài)學(xué)家馬世俊(1984)、王如松(1988)提出了城市復(fù)合生態(tài)系統(tǒng)理論，認(rèn)為城市生態(tài)系統(tǒng)可分為社會、經(jīng)濟(jì)、自然三個亞系統(tǒng)。各個亞系統(tǒng)又可分為不同層次的子系統(tǒng)，彼此互為環(huán)境。清潔生產(chǎn)工藝論清潔生產(chǎn)是致以衷心的創(chuàng)新性的思想，該思想將整體預(yù)防的環(huán)境戰(zhàn)略持續(xù)應(yīng)用于生產(chǎn)過程、產(chǎn)品和服務(wù)中，以增加生態(tài)效率和減少人類及環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)。清潔生產(chǎn)的內(nèi)容主要包括:清潔生產(chǎn)過程、清潔的產(chǎn)品和清潔的服務(wù)。循環(huán)經(jīng)濟(jì)循環(huán)經(jīng)濟(jì)指把清潔生產(chǎn)和廢棄物的綜合利用融為一體的經(jīng)濟(jì)，本質(zhì)上是一種生態(tài)經(jīng)濟(jì)，它要求運(yùn)用生態(tài)學(xué)規(guī)律來指導(dǎo)人類社會的經(jīng)濟(jì)活動。與傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)相比，循環(huán)經(jīng)濟(jì)的不同之處在于:傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)是一種有資摞——產(chǎn)品——污染排放所構(gòu)成的物質(zhì)單向流動的經(jīng)濟(jì)。循環(huán)經(jīng)濟(jì)倡導(dǎo)的是一種建立在物質(zhì)不斷循環(huán)利用基礎(chǔ)上的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，它要求把經(jīng)濟(jì)活動按照自然生態(tài)系統(tǒng)的模式，組成一個資源——產(chǎn)品——再生資源的特質(zhì)反復(fù)循環(huán)流動過程，使得整個經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)以及生產(chǎn)和消費(fèi)的過程基本上不產(chǎn)生或者只產(chǎn)生很少的廢棄物?？沙掷m(xù)發(fā)展理論1987年，由挪威前首相布倫特蘭夫人領(lǐng)導(dǎo)的amp。quot。世界環(huán)境與發(fā)展委員會amp。quot。(WCED)發(fā)表了《我們共同的未來》，第一次真正科學(xué)地論述了可持續(xù)發(fā)展概念，即amp。quot?？沙掷m(xù)發(fā)展是滿足當(dāng)代人需求，同時不損害后代自身需求的能力amp。quot。這個概念的提出使世界各國達(dá)成了以下共識:(1)生態(tài)危機(jī)是人類面臨的最大危機(jī)和共同危機(jī)。(2)人類只有一個地球，人類應(yīng)采取共同行動?？沙掷m(xù)發(fā)展理論包括以下三個方面的發(fā)展原則:公平性原則、可持續(xù)性原則、共同性原則。公平性原則公平性原則包括代內(nèi)公平、代際公平和區(qū)際公平。代內(nèi)公平指發(fā)展要以滿足全體人民的需求為目標(biāo)，給當(dāng)代人以公平的分配權(quán)和發(fā)展權(quán)，使社會每個成員有均等的機(jī)會來實(shí)現(xiàn)他們對較高生活的愿望，減少貧富懸殊，消除兩極分化。代際公平指一代人的發(fā)展不能以損害后代人的發(fā)展條件為代價，要給后代人公平利用自然資源和環(huán)境的權(quán)利。區(qū)際公平指各國擁有按照本國的環(huán)境與發(fā)展政策開發(fā)本國自然資源的主權(quán)，并負(fù)有確保在其管轄范圍內(nèi)或在其控制下的權(quán)力，不致?lián)p害其他國家或在各國管轄范圍以外地區(qū)的環(huán)境責(zé)任?？沙掷m(xù)性原則可持續(xù)性原則的核心是人類經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展不能超越資源與環(huán)境的承載能力，人類活動的目標(biāo)是經(jīng)濟(jì)、社會和生態(tài)環(huán)境三者持續(xù)發(fā)展的高度統(tǒng)一。共同性原則由于世界各國歷史背景不同，文化和發(fā)展水平存在著差異，因此關(guān)于可持續(xù)發(fā)展的具體目標(biāo)、政策和實(shí)施步驟不可能是惟一的。但可持續(xù)發(fā)展作為全球發(fā)展的總目標(biāo)，所體現(xiàn)的公平性和可持續(xù)性是共同的。固體廢棄物污染固體廢棄物是人類生產(chǎn)和生活活動中排放出的固體物質(zhì)，按其來清、可分為工業(yè)固體廢棄物、礦業(yè)固體廢棄物、農(nóng)業(yè)固體廢棄物、放射性固體廢棄物和城市生活垃圾。物業(yè)管理在環(huán)境保護(hù)中的作用宣傳作用、運(yùn)作作用、指導(dǎo)作用、監(jiān)督作用、前期介入作用。第三篇 物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)一、土地開發(fā)與管理(一)基本知識土地未經(jīng)人類開發(fā)的自然界原有的處女地，是人類生存發(fā)展的必要條件。廣義的土地是一垂直系統(tǒng)，包括地球表面至地心乃至大氣層一定垂直距離的空間面積，它是由土壤、地貌、巖石、植被、水文、氣候以及受人類活動影響的地理位置等多種因素組成的一個獨(dú)立的自然綜合體。狹義的土地一般指地球表面構(gòu)成陸地的土壤層，通常稱之為地皮或地表。土地與人類有極其密切的關(guān)系，它以多種多樣的屬性滿足人類的需要，使人類得以生存和發(fā)展:amp。quot。)土地是人類生息的基地和存在的物質(zhì)條件。(2)土地是人類生產(chǎn)資料和生活資料的源泉。(3)土地是人們社會生產(chǎn)關(guān)系的客體。國有土地國有土地指市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)屬于國家所有的土地，是國家財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的客體之一。集體土地集體土地指屬于勞動群眾集體所有的土地。集體所有的土地可以由集體或者個人承包經(jīng)營，從事農(nóng)、林、牧、漁生產(chǎn)。土地功能土地的主要功能有:(l)負(fù)載功能。土地負(fù)載萬物，不僅是一切生物的生存基地，而且是人類進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和生產(chǎn)活動的基礎(chǔ)。(2)養(yǎng)育功能。土地以其具有的營養(yǎng)元素養(yǎng)育萬物，包括人類以及生活在地表、天空、海底的一切動植物。(3)生產(chǎn)功能。土地本身就是農(nóng)、林、牧、副、漁業(yè)的基本生產(chǎn)資料，沒有土地，就沒有農(nóng)業(yè)。此外，人類生產(chǎn)必需的建筑材料、礦產(chǎn)資源也均出自土地。(4)觀賞功能。土地自然形成的各種景觀:秀麗的群山，奔騰的江河，浩瀚的大海，無垠的沃野等，頗具觀賞價值，有利于陶冶人們的情操，豐富人類的精神生活。土地的特征土地的特征包括土地的自然特征和經(jīng)濟(jì)特征。土地的自然特征是:(I)土地位置的不動性，土地是自然生成物，它固定在地球表面的某個經(jīng)緯度上，不可挪動。(2)土地的肥沃程度和土地位置優(yōu)劣的差異 性。(3)土地使用的耐久性，只要人們使用得當(dāng)，其使用價值經(jīng)久不衰，可以永續(xù)利用川的土地面積的有限性，土地是自然產(chǎn)物，屬非再生資源。土地的經(jīng)濟(jì)特性:(1)土地的有限性以及由此引起的土地經(jīng)營的壟斷 性。(2)在一定條件下，土地報(bào)酬遞減的可能性。(3)變更土地使用方向的困難刊的土地所有權(quán)形式上的排他性和壟斷性。土地結(jié)構(gòu)土地結(jié)構(gòu)亦稱土地構(gòu)成，在全國或某一區(qū)域的土地總面積中，各種不同性質(zhì)和用途的土地面積所占的比重。通常以各類土地(如耕地、園地、林地、牧地、荒地和水面等)的面積在全國或某一區(qū)域土地面積中所占的百分比來表示。土地結(jié)構(gòu)可以反映土地利用狀況。合理的土地結(jié)構(gòu)，有利于提高土地的利用率和優(yōu)化土地資源的配置。土地資源土地、水、礦物、氣候、生物等與地表、地下、空中和海洋中各種自然資源的總和。地皮 可供建筑物使用的地段或場地 ， 是土 地使用中一種通俗的用地。地價 土地使用權(quán)受讓人獲得土地使用權(quán)而支付給政府的金額 ， 或是土地使用權(quán)人將 土地再轉(zhuǎn)移時所收取的金額。地價總額包括土地使用權(quán)出讓金、市政配套設(shè)施費(fèi)和 土地開發(fā)費(fèi)。土地使用年限 土地使用權(quán)受讓人在出讓地塊上享有土地使用權(quán)的總年期。土地使用費(fèi)土地使用者因使用土地按規(guī)定每年支 付給政府的費(fèi)用。土地供應(yīng)計(jì)劃一般由城市土地管理部門和規(guī)劃管理部門按城市總體發(fā)展要求。土地開發(fā)潛力 以及城市規(guī)劃的要求制定。計(jì)劃的內(nèi)容包括 : 出讓土地的面積、地點(diǎn) ， 土地上建筑物的性質(zhì)，建筑面積及所需的建造費(fèi)用，預(yù)計(jì)的地價收入，土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)市政府批準(zhǔn)后納入城市整體計(jì)劃，對外公布實(shí)施。土地利用規(guī)劃土地利用規(guī)劃是根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，對土地資源在時間和空間上進(jìn)行合理分配和合理組織的綜合措施。土地所有制土地所有制是在一定的社會生產(chǎn)方式下，由國家確認(rèn)的土地歸屬制度。它是土地制度的核心和基礎(chǔ)，土地所有制的性質(zhì)決定土地所有權(quán)、使用權(quán)和占用權(quán)的性質(zhì)和內(nèi)容。土地所有權(quán)是指對土地的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，是土地所有制在法律上的表現(xiàn)。土地使用權(quán)指依照法律對土地加以利用的權(quán)利，《土地管理法》第七條規(guī)定:amp。quot。國有土地可以依法確定給全民所有制單位或集體所有制單位使用，國有土地和集體所有土地可以依法確定給個人使用。amp。quot。土地使用制土地使用制指人們在一定的土地所有制下，在使用土地上所形成的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，它是對土地使用的條件、形式和程序的規(guī)定。它是土地制度中僅次于土地所有制的重要組成部分。土地所有權(quán)土地所有權(quán)又稱土地產(chǎn)權(quán)，是物權(quán)的一種。它的主體是土地所有者，客體是土地。土地使用權(quán)土地使用權(quán)指土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對依法交由其使用的國有土地或者集體土地的占有、使用以及部分收益、處分的權(quán)利。城市土地城市區(qū)域中的陸地、水域，以及它們之上、之下的一定空間。在區(qū)域上說，城市土地包括三個層次:一是城市市區(qū)的土地，即城市建成區(qū)范圍內(nèi)的土地。二是城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地，即目前仍為郊區(qū)農(nóng)副業(yè)或村鎮(zhèn)占用的土地。三是城市行政管轄區(qū)范圍內(nèi)的土地，即包括城市郊區(qū)、縣范圍內(nèi)的土地。城市土地在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著非常重要的作用:(1)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)模，在一定程度上取決于城市土地的數(shù)量。(2)合理利用城市土地是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要條件。(3)城市土地是國家財(cái)政收入的重要來源。城市土地分類按照城市土地屬性的不同，將其劃分為不同類型。城市土地按其所有權(quán)的性質(zhì)，可分為全民所有制和集體所有制兩大類別。按其在社會再生產(chǎn)中的地位和作用，可分為生產(chǎn)性用地和非生產(chǎn)性用地。按其開發(fā)程度及發(fā)展趨勢，可分為已開發(fā)的、未開發(fā)的和未來待擴(kuò)展的城市土地三大類別。通過分類，可以反映出城市建設(shè)、開發(fā)水平和土地利用結(jié)構(gòu)是否合理，從而可以為進(jìn)一步研究、制定城市總體規(guī)劃，合理布局城市土地提供依據(jù)。城市土地的基本特征相對于農(nóng)村土地而言，其基本特征有:(l)城市土地位置具有特殊的重要性。對于城市經(jīng)濟(jì)的各行各業(yè)來說，城市土地是處于生產(chǎn)過程之外的生產(chǎn)條件，主要功能是提供一個場所，其最重要的是位置。而位置的優(yōu)劣，不僅取決于距離市中心的絕對距離，而且與交通運(yùn)輸條件、現(xiàn)代化通訊條件有密切關(guān)系。(2)城市土地使用的復(fù)雜性和集約性。這是由城市的多功能性和功能的整體性所決定的。(3)城市建筑地段具有兩重性。即既是自然資源，又是勞動產(chǎn)品，在商品經(jīng)濟(jì)條件下具有商品屬性。但作為建筑地段的土地，與一般勞動產(chǎn)品不同，它是附著在作為自然資源的土地本體之上，其生產(chǎn)和流通都離不開原有的土地。城市土地使用模式城市土地使用的標(biāo)準(zhǔn)模式，即城市土地使用的空間結(jié)構(gòu)及其與城市土地使用效益之間的相互關(guān)系，從總體上確定合理的城市用地模式，對于城市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)具有重要的意義。一有利于緩和城市土地的供求矛盾，二有利于充分發(fā)揮城市土地的效益。城市土地使用模式可分為兩大類:單中心模式和多中心模式。城市土地質(zhì)量指城市土地對各種功能用地的適宜程度。城市土地質(zhì)量不僅受自然因素的制約，還受人類經(jīng)濟(jì)活動的影響，在評定城市土地質(zhì)量時應(yīng)考慮自然和經(jīng)濟(jì)兩個方面的因素。影響城市土地質(zhì)量的自然因素主要是地質(zhì)、地貌、氣候和水文等。影響城市土地質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)因素主要是土地的空間位置。城市土地的經(jīng)濟(jì)屬性經(jīng)濟(jì)屬性也稱社會屬性，相對于自然屬性，是指一定歷史階段上人類社會對自然物的土地加以利用、改造所賦予自然物(土地)的新屬性。城市土地的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)在z(1)壟斷性。土地是社會稀缺的重要財(cái)富，在不同歷史階段為不同階級所壟斷。(2)可塑性。土地不能增加，但可以改良，提高其價值。土地所能發(fā)揮的潛力有很大的伸縮性，就看資本投入程度。(3)永續(xù)性。土地本身的使用價值和投資效益均有永續(xù)性和積累性，不是一次投資一次使用就失去效力，而是不斷改良，不斷提高。城市土地所有制指城市土地屬誰所有的制度。我國憲法規(guī)定，城市土地屬于國家所有。土地所有制產(chǎn)生了土地所有權(quán)。我國城市土地固有制產(chǎn)生了城市土地國家所有權(quán)，公民個人只可能享有使用權(quán)。城鎮(zhèn)土地分等就一定區(qū)域內(nèi)的城鎮(zhèn)整體而言，各個城鎮(zhèn)由于受地理位置、交通條件、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和自然條件的影響，以及人們改造土地、投人資本的不同，它們在區(qū)域中發(fā)揮的作用和所處的地位有很大差異。這種差異反映在區(qū)域城鎮(zhèn)土地上，則形成土地質(zhì)量差異，從而帶來城鎮(zhèn)間整體的級差收益。因此，城鎮(zhèn)土地分等就是通過研究全國或某一地區(qū)城鎮(zhèn)間土地質(zhì)量的差異，并據(jù)此排序分等，以土地等級反映各城鎮(zhèn)土地平均收益的優(yōu)劣。區(qū)位理論區(qū)位理論是關(guān)于人類活動的空間分布及其空間中的相互關(guān)系的學(xué)說，是伴隨著工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)和城市的發(fā)展而產(chǎn)生和發(fā)展的。區(qū)位理論在宏觀上研究一個地區(qū)的布局優(yōu)化問題。城鎮(zhèn)土地定級通過對城鎮(zhèn)內(nèi)部的土地進(jìn)行綜合評價，揭示城鎮(zhèn)內(nèi)土地的使用價值和價值在空間分布上的差異性，并劃分出土地級別，在此基礎(chǔ)上測算土地級差收益。現(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)地租理論認(rèn)為土地這一自然的生產(chǎn)要素與資本難于區(qū)別，把土地看成是資本的一種形態(tài)，因而相應(yīng)把地租看成是利息的一種形態(tài)。如同利息是取決于資本的邊際生產(chǎn)