【正文】 ,更是置業(yè)規(guī)劃成倍增值的財富之邸。 開發(fā)單位背景 山西華岳集團公司是大同市一家以房地產(chǎn)開發(fā)為紐帶 ,集建筑施工、道路施工、物業(yè)管理、物資供應(yīng)、商業(yè)貿(mào)易、熱電聯(lián)產(chǎn)為一體的綜合性股份制企業(yè)。 幾年來公司開發(fā)、承建的單位工程累計建筑面積 85 萬平方米 ,修建擴改道路工程 168 公里 ,取得了可喜的業(yè)績。新開南北路市政道路擴改工程。 在華岳集團公司十多年的發(fā)展過程中 ,始終以“用戶至上、誠信為本”為集團一班注重工程質(zhì)量、信守企業(yè)承諾的工作方針 ,企業(yè)沒有發(fā)生過一起涉及施工質(zhì)量延期交房以及產(chǎn)權(quán)辦理、物業(yè)不到位 ,夸大宣傳、面 積分?jǐn)偟确矫嫱对V ,簽訂各種合同履行率達 100%. 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)見表 序號 項目 單 位 數(shù) 值 1 總用地面積 ? 21 萬 2 規(guī)劃總建筑面積 ? 40 萬 3 住宅建筑面積 ? 35 萬 4 容積率 5 綠化率 % 42% 6 項目總投資 萬元 7 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 8 財務(wù)內(nèi)部收益率 % % 9 靜態(tài)投資回收期 年 10 銷售收入 萬元 11 利潤 萬元 表 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 第二章 投資環(huán)境分析 國家政治經(jīng)濟形勢及有關(guān)政策 2020年 ?112月累計 ,全國財政收入 103740億元 ,比上年增加 20639億元 ,增長 %。地方本級收入 52434 億元 ,比上年增加 11821 億元 ,增長 %。非稅收入 14020 億元 ,增長 %。我國國民經(jīng)濟總體保持了平穩(wěn)快速增長的良好勢頭。 GDP 總額達到 471564 億元 ,剔除物價上漲因素 ,同比增長 %。 2020 年全年平均失業(yè)率為 %,保持在較低水平。需指出的是由于 2020 年物價總體漲幅較高 ,C?PI指標(biāo)在 2020年的實際意義將有所下降 ,CPI不宜再作為 2020年宏觀經(jīng)濟分析和決策的關(guān)鍵因素。第一產(chǎn)業(yè)增加值 47712 億元 ,比上年增長 %。第三產(chǎn)業(yè)增加值 203260 億元 ,增長 %。固定資產(chǎn)投資保持較快增長 ,投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。其中 ,國有及國有控股投資 107486 億元 ,增長 %。第二產(chǎn)業(yè)投資 132263 億元 ,增長%。 從 2020 年全年經(jīng)濟財政走勢看 ,經(jīng)濟增長逐步放緩 ,企業(yè)利潤下滑 ,物價高位回落 ,特別是四季度后提高個人所得稅起征點減收較多 ,汽車和房地產(chǎn)成交量下降相關(guān)稅收減少 ,全國財政收入增長前高后低。二季度受經(jīng)濟增長較快、匯算清繳 2020 年企業(yè)所得稅入庫較 多等因素帶動 ,全國財政收入增長 %。四季度受經(jīng)濟增長放緩、個人所得稅改革、物價高位回落以及汽車和房地產(chǎn)成交量下降等因素影響 ,全國財政收入增長10%其中中央財政收入扣除當(dāng)季企業(yè)所得稅退稅增加因素后增長 7%左右。雖然國家對房地產(chǎn)市場似乎下了大力氣 ,但房地產(chǎn)市場似乎完全不受影響。 2020 年 1 月 26 日出臺的“新國八條”奠定了中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)。2020 年 7 月 ,國務(wù)院常務(wù)會議明確“二三線城市也要限購” ,隨后 ,臺州、珠海等城市跟進 ,限購城市數(shù)增加到 46 個。 2020年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 61740 億元 ,比上年名義增長 %,增速明顯回落。 地區(qū)社會經(jīng)濟狀況 據(jù)統(tǒng)計 ,大同市地區(qū)生產(chǎn)總值從 2020 年的 億元增加到 2020 年的 億元 ,年均增長 %。一般預(yù)算收入從 ,年均增長 %。社會消費品零售總額從 ,年均增長 %。確立轉(zhuǎn)型發(fā)展、綠色崛起的戰(zhàn)略 ,著力推進文化名城、旅游名都、生態(tài)名邑、經(jīng)濟強市“三名一強”建設(shè)步伐 ,重力突破支柱產(chǎn)業(yè)單一的發(fā)展困局 ,開辟多元化發(fā)展的廣闊前景 ,綜合實力和競爭力顯著增強。御河蓄水綠化景觀工程便是大同市 “十二五”期間 12 項園林綠化景觀工程之一。大同棚戶區(qū)改造的經(jīng)驗得到中央肯定 ,國務(wù)院在大同召開了全國城市和國有工礦棚戶區(qū)改造現(xiàn)場會議。一醫(yī)院、五醫(yī)院、中醫(yī)院、六醫(yī)院、二醫(yī)院放療室、衛(wèi)校等開工建設(shè) ,三醫(yī)院綜合住院樓、醫(yī)療廢物處理中心完工。爭取上級社會保障、就業(yè)補助資金 億元。開展社會治安綜合整治專項活動 ,強化安全生產(chǎn)管理 ,煤礦安全生產(chǎn)實現(xiàn)零死亡。政府將投資 億元新建改造城市道路 38 條、橋梁 28 座、總長 公里。新增城市綠化面積 701 萬平方米。新增集中供熱面積 840 萬平方米 ,拆除 191 家 296 臺燃煤鍋爐 ,全年二級以上天氣 341 天 ,比上年 增加 34 天 ,綜合污染指數(shù)下降 %,降幅位列全省第一。城市數(shù)字化管理平臺啟動 ,機械化清掃面積達到 60%以上 ,城市規(guī)劃展示館對外開放。 2020 年末 ,大同市政府做出規(guī)劃 ,要突出雙城格局 ,打造中國特色城市大未來大同市政府要運用城市化與工業(yè)化是現(xiàn)代化的兩個輪子 ,加快推進城市化步伐 ,建設(shè)特色化的古今雙城 ,是大同邁向現(xiàn)代化的重大戰(zhàn)略。有特色的城市 ,才擁有生命 ,擁有未來 ,擁有高貴的價值。穿越歷史塵埃的古城巍然特立 ,給我們自信的底氣 。而該項目御花園住宅小區(qū)地址正在這“一軸”之上 ,具有絕佳的地理優(yōu)勢 ,和環(huán)境優(yōu)勢 ,投資開發(fā)的必要性極大。 ①房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)快速增長 ,住宅投資仍占主體 2020 年大同市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元 ,比上年同期增長 %,高于全市固定資產(chǎn)投資增速 個百分點。辦公樓投資完成 億元 ,同比增長 %,所占比重為 %。其他投資完成 億元 ,同比增長 %,所占比重為 %。其中 :住宅施工面積 萬平方米 ,同比增長 %。商業(yè)營業(yè)用房施工面積 ,同比增長 %。受國家宏觀調(diào)控政策的影響 ,全市房地產(chǎn)新開工建設(shè)步伐放緩。 ③ 房屋竣工面積進一步持續(xù)增長 2020年 ,全市房屋竣工面積 ,同比增長 8倍多 ,其中 :住宅竣工面積 萬平方米 ,同比增長 12 倍多 。商業(yè)營業(yè)用房竣工面積 萬平方米 ,同比下降 %。 ④ 商品房銷售總量及增速雙雙回 落 2020年 111月 ,全市商品房銷售面積為 ,比上年同期下降%,增速比上月回落 個百分點。 在商品住宅銷售中 ,90 平方米及以下住宅銷售面積 萬平方米 ,比上年同期增長 %,增速比上月高出 個百分點 ,占商品住宅銷售面積的比重為 %。 全市商品房銷售額 億元 ,比上年同期增長 %,增速比上月回落 個百分點。 在商品住宅銷售中 ,90平方米及以下住宅銷售額 ,比上年同期增長 %,增速比上月高出 ,占商品住宅銷售額的比重為 %。 ⑤ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資 金來源增速低于完成投資增速 ,資金來源趨緊 2020年 ,全市房地產(chǎn)企業(yè)本年到位資金 ,同比增長 %,增速高于上 ,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增速低于完成投資增速 分點。其中 ,國內(nèi)貸款 億元 ,同比增長%,增速低于上月 ,所占比重 %。其他資金 ,同比下降 %,增速低于上月 個百分點 ,所占比重為 %。同比增長了 %。同比下降了37%。同比增長了 %。 商品房價格的趨勢 近年來 ,大同市的房屋需求量不斷增加 ,房地產(chǎn)發(fā)展速度較快 ,從 2020 年到 2020年七年的時間 ,大同市的商品房整體均價從 2900元 /?增長到近 6000元 /?,一些品質(zhì)較好 ,位置優(yōu)越的項目在未竣工交房的情況下基本銷售售罄。 住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多 ,形成“扎堆”效應(yīng) ,帶動地價上升。還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變 ,使得市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放出來。 ④住宅品質(zhì)的提高 ,也成為了房市升溫 因為隨著經(jīng)濟的發(fā)展 ,居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強 ,居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅 ,對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。 ⑤競爭激烈 由于房地產(chǎn)市場供銷了兩旺 ,大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐大同以爭奪市場 ,帶來了激烈的競爭。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來 ,使大同房地產(chǎn)市場 的競爭更為激烈化。 大同市的經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展取得了優(yōu)異的成績 ,城鎮(zhèn)居民收入進一步增長 ,人民生活質(zhì)量不斷提高 ,給大同市房地產(chǎn)帶來了前所未有的機遇 ,隨著人們對居住條件要求越來越高 ,良好的居住環(huán)境 ,經(jīng)濟實用的戶型結(jié)果 ,價格適中的住房 ,能夠極大地刺激消費者的購買欲望。 據(jù)調(diào)查 2020 年大同市在商品住宅銷售中 ,90 平米及以下住宅銷售面積 ,比上年同期增長 %,占商品住宅 銷售面積的比重為 %。 在商品住宅銷售中 ,90平米及以下住宅銷售額 ,比上年同期增長%,占商品住宅銷售額的比重為 %。 隨著房地