【正文】 源型”旅游地產(chǎn)的開發(fā)，順應(yīng)了精神追求的財富人群，更適合旅游觀光、度假置業(yè)，養(yǎng)生養(yǎng)老，開發(fā)潛力巨大。本項(xiàng)目的建設(shè)，正是借助保亭七仙嶺獨(dú)具特色的自然景觀資源，通過七仙嶺美景觀光、熱帶雨林度假、溫泉SPA水療的系統(tǒng)打造，豐富“大三亞旅游經(jīng)濟(jì)圈”構(gòu)成，拉動相鄰三亞濱海旅游客源市場，實(shí)現(xiàn)三亞濱?！八{(lán)色旅游”向保亭內(nèi)陸“綠色旅游”的延伸。其市場發(fā)展前景大，投資風(fēng)險小，資產(chǎn)保值增值能力強(qiáng)。 項(xiàng)目實(shí)施依據(jù)l 項(xiàng)目符合《海南省“十二五”發(fā)展總體規(guī)劃》和《海南省旅游發(fā)展總體規(guī)劃》l 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)符合《海南省保亭黎族苗族自治縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃》、《保亭縣城城市總體規(guī)劃》《七仙嶺溫泉國家森林公園總體規(guī)劃》。%。%。㎡，%。比上年增長15%。%。 受國際旅游島政策的帶動，海南省各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)大幅增長。房地產(chǎn)也從旅游向休閑、商業(yè)、養(yǎng)老等多點(diǎn)剛需方向發(fā)展。年初的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“井噴”式增長，短短三個月海南島的房價暴漲，漲幅達(dá)1—2倍。海南房地產(chǎn)由于走出了一條旅游地產(chǎn)開發(fā)的路子，旅游觀光帶來旅游置業(yè)，島外置業(yè)者的信心不減。?？凇⑷齺喎康禺a(chǎn)市場低速時期，二、三線城市開始崛起，陵水房價趕超三亞成為海南第一，瓊海連續(xù)5個月成交量占全省首位。 2010海南土地出讓及成交市場 海南政府為防止90年代初上演的地產(chǎn)泡沫，嚴(yán)控各地土地使用情況，進(jìn)行打擊“囤地”行動，出臺措施保證海南房地產(chǎn)市場健康快速發(fā)展。另一方面實(shí)行建設(shè)用地分類指標(biāo)管理，建立健全土地市場信息披露機(jī)制，打擊囤積土地，促進(jìn)房地產(chǎn)市場規(guī)范健康發(fā)展。?？?、三亞在未來房地產(chǎn)市場中主要起到標(biāo)桿作用，2011年開發(fā)重心轉(zhuǎn)移至二、三線城市。 預(yù)計未來，為了不斷完善海南土地市場，促進(jìn)海南房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，政府將會加強(qiáng)調(diào)控力度，逐步向旅游地產(chǎn)方向傾斜，促進(jìn)海南旅游地產(chǎn)優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，走精品化高端化的道路，為戰(zhàn)略投資者提供巨大的市場機(jī)會和增值空間。海南房地產(chǎn)須保持一定投資和銷售，否則可能引起經(jīng)濟(jì)起伏，而今后若干年，房地產(chǎn)仍是海南支柱性產(chǎn)業(yè)。高通脹會否退潮，是限購政策退出的一個重要條件。原因之二，樓價增速過快易引起社會矛盾，調(diào)控政策出臺意在減少“市場決定的房價”與普通住房需求的差距，緩解社會矛盾；樓價增速明顯高于收入增速時，易引發(fā)重大樓市調(diào)控政策。根據(jù)合富輝煌房地產(chǎn)顧問公司對全國不同城市房地產(chǎn)發(fā)展水平的研判如下： 房地產(chǎn)開發(fā)投資對比：一線城市房地產(chǎn)開發(fā)增長空間有限，二三線城市高速增長。 成交均價：一線城市房價上漲更快，二三線城市的房價相對值更低。 市場特點(diǎn)：不同類型的城市房地產(chǎn)市場發(fā)展差異對比，調(diào)控時期內(nèi)樓市機(jī)會主要看三四線城市。部分限購政策相對寬松或不實(shí)施限購的三四線城市，調(diào)控期內(nèi)存在發(fā)展機(jī)會。23′～18176。21′~~109176。保亭縣是三亞市、陵水縣、樂東縣等沿海市縣通往島中地區(qū)五指山市等地的必經(jīng)要道，目前有省級公路三亞至保亭 76 公里，陵水至保亭49公里。交通極為便利。項(xiàng)目開發(fā)宗地位于海南省保亭縣七仙嶺溫泉國家森林公園規(guī)劃區(qū)內(nèi)，西與七仙嶺水庫相鄰，北與七仙嶺國家森林公園的原始森林接壤，東南邊與新星農(nóng)場五區(qū)五隊(duì)劃界，占地約600畝。具有熱量豐富，雨量充沛，蒸發(fā)量大，季風(fēng)變化明顯的特點(diǎn)。 土地資源：（不含國營農(nóng)場），其中。境內(nèi)森林多為熱帶雨林，林種1400多類，橡膠林（含農(nóng)墾）。 空氣質(zhì)量：空氣潔凈無粉塵，負(fù)氧離子含量高，空氣質(zhì)量常年保持國家一級水平。 歷史文脈保亭縣轄6個鎮(zhèn)，3個鄉(xiāng)，62個村（居）委會，463個自然村；境內(nèi)有5個國營農(nóng)（茶）場，1個熱帶作物研究所。全縣人口16萬人，%，漢族占人口的38%，%，其他民族占2%。保亭非物質(zhì)文化遺產(chǎn)積淀深厚，已先后兩批成功申報四項(xiàng)國家非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。同比增61%。保亭縣政府緊緊抓住海南建設(shè)國際旅游島的重大歷史機(jī)遇，打造海南低碳生態(tài)發(fā)展示范縣，爭創(chuàng)國際雨林溫泉旅游區(qū)，以主動姿態(tài)融入三亞，參與南部產(chǎn)業(yè)分工，走差異特色化高端發(fā)展路子，%%，旅游龍頭地位確立。二是隨著中央和省對海南中部欠發(fā)達(dá)地區(qū)和農(nóng)村發(fā)展的投入力度的不斷加大，為保亭進(jìn)一步擴(kuò)大投資，上項(xiàng)目、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生提供了極為有利的條件。為此，縣政府的發(fā)展戰(zhàn)略是堅持走差異化特色化高端發(fā)展路子，加速發(fā)展旅游為龍頭的支柱產(chǎn)業(yè)。海南島的旅游市場格局，經(jīng)過20年來的旅游發(fā)展，形成了“一海兩市三區(qū)”的發(fā)展局面。保亭地處東西部濱海旅游帶與中部森林山地旅游區(qū)的交匯處，是三亞至中部的必經(jīng)之路。 從五指山視角來看，五指山區(qū)域旅游發(fā)展處于初級階段，可搶占市場先機(jī)，成為區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者。 該區(qū)域主要旅游資源，五指山有中華民族文化村；白沙有壩王嶺長臂猿自然保護(hù)區(qū)；瓊中有五指山自然保護(hù)區(qū)，白花嶺瀑布，仕階摩崖石刻等；保亭有七仙嶺溫泉，石林風(fēng)景區(qū)，呀諾達(dá)，檳榔谷。從“大三亞旅游經(jīng)濟(jì)圈”視角來看，可根據(jù)濱海度假層級開發(fā)過程，把握利用組合優(yōu)勢與差異度，切分三亞旅游市場和旅游地產(chǎn)市場。三亞地區(qū)的海濱一線二線地區(qū)度假項(xiàng)目開發(fā)日趨飽和，旅游開發(fā)向海島內(nèi)部地區(qū)推進(jìn)。保亭與三亞、陵水、樂東、萬寧有著明顯的資源差異，與樂東、五指山的特點(diǎn)比較接近，但資源組合度遠(yuǎn)高于樂東和五指山市，保亭七仙嶺正是三大資源的高度組合的承載之地。三亞享有國際聲譽(yù)，旅客數(shù)量和知名度呈現(xiàn)快速增長趨勢。%26入境游客 2同比 177。%改造期間七仙嶺景區(qū)過夜 同比 177。保亭內(nèi)部旅游格局規(guī)劃為兩核兩軸四組團(tuán)，即七仙嶺旅游發(fā)展驅(qū)動核和呀諾達(dá)旅游發(fā)展啟動核；山泉海度假旅游軸和熱帶雨林生態(tài)旅游軸；南部主題文化體驗(yàn)組團(tuán)，中部熱帶鄉(xiāng)村度假組團(tuán)，北部雨林溫泉養(yǎng)生組團(tuán)，西部生態(tài)探險運(yùn)動組團(tuán)。項(xiàng)目正是處在保亭旅游發(fā)展的核心區(qū)和高端酒店的聚集區(qū)。七仙神峰俊俏挺拔：七仙嶺有七座俏麗的花崗巖山峰，前峰最高大，海拔1126米，后六峰相依而小，可見性強(qiáng)。林中的空氣極為新鮮，每立方厘米含負(fù)氧離子八萬等。PH ，硅酸量120毫升，對風(fēng)濕病和皮膚病的調(diào)養(yǎng)極有好處。七仙嶺資源是綜合性資源，由熱帶雨林+天然溫泉+民俗優(yōu)勢資源高度組合，具有維一性、標(biāo)識性和不可模仿性。二是優(yōu)勢資源高度組合，“溫泉+雨林+民俗”三大資源的高度組合是全國乃至全球范圍內(nèi)都罕見的旅游資源組合。四是迎合了市場需求，到海南旅客和投資客的市場需求正由海濱度假旅游轉(zhuǎn)向山地、溫泉、森林等度假旅游。六是溫泉是最核心的資源，七仙嶺更適合作為景區(qū)特有標(biāo)志存在，登嶺活動不能作為最主要的旅游吸引物，旅游資源開發(fā)的重點(diǎn)應(yīng)落在溫泉、雨林和民俗風(fēng)情資源，其中最核心的資源是溫泉。還有兩家18洞的溫泉高爾夫球場。目前正在營業(yè)的酒店項(xiàng)目、在建項(xiàng)目和規(guī)劃報建的酒店與度假村項(xiàng)目如附表（）。其中，以君瀾酒店和康樂酒店檔次較高，其它酒店都是早期的小酒店。已經(jīng)簽約正在報建的酒店和度假村有七仙伴月五星級白天鵝酒店、神農(nóng)大豐五星級酒店、榮京超五星級美麗雅酒店、新華都七星級希爾頓酒店、七仙御超五星級悅榕莊酒店。到目前為止，已有5家超五星級國際酒店簽約進(jìn)駐。 與之相適應(yīng)，七仙嶺溫泉國際高爾夫球場已經(jīng)有兩家經(jīng)營，正在開發(fā)的有海航高爾夫球場，將要開發(fā)的有七仙伴月高爾夫球場，到時將有四家國際高爾夫球會接待國內(nèi)外游客，拉動旅游市場。七仙嶺君瀾度假酒店：2007年5月5日，由浙江世貿(mào)君瀾酒店集團(tuán)投資收購原海南天上人間酒店，后改名擴(kuò)建，是一家以“熱帶雨林”和“野溪溫泉”為主題，按五星級標(biāo)準(zhǔn)建造的度假型酒店，由浙江君瀾酒店管理有限公司管理。酒店擁有最高達(dá)97℃，年平均溫度達(dá)93℃的硅酸重碳納型野溪溫泉；她置身于七仙嶺南面山腳下，以俊俏七峰為屏，背枕青山，膠林如海，椰樹婆娑，檳郎婷婷，紅棉披綢，溪流潺潺，50棟獨(dú)立別墅依山而建，與熱帶雨林、野溪溫泉融為一體，一切自然而然。南美溫泉山莊：于2007年8月開張迎賓，是一家按四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修，集旅游、休閑、觀光、溫泉療養(yǎng)為一體的涉外度假型酒店。酒店設(shè)有餐廳、酒吧、小賣部、商務(wù)中心、會議室、溫泉泡池、戶外大型游泳池、光纖上網(wǎng)等服務(wù)設(shè)施，方便舒適、先進(jìn)快捷。溫泉溫度高達(dá)93℃（可以泡雞蛋），屬硅酸重碳納型溫泉水，清澈透明，日出量3800多立方米，是海南島探明儲量最大、水溫最高的溫泉，具有清凈肌膚、美容、醫(yī)療保健功效，故又被稱為“七仙美人泉”。一期預(yù)期年底開始對外接待游客，酒店設(shè)有官邸別墅、頂級獨(dú)棟別墅客房與豪華客房，主樓區(qū)建面共分地下兩層、地上兩層，其中獨(dú)立別墅客房12棟69間、豪華客房169間總計238間客房。海南金鳳凰豪生溫泉大酒店正在施工階段，項(xiàng)目預(yù)計2012年5月開盤，價格待定。經(jīng)過在房地產(chǎn)的多年打拼，目前總資產(chǎn)數(shù)十億元。一期規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)為，占地面積200畝，建筑面積26680㎡，規(guī)劃戶數(shù)114套庭院式山地別墅。項(xiàng)目總規(guī)模是當(dāng)前保亭的最大規(guī)模項(xiàng)目。該項(xiàng)目屬復(fù)合地產(chǎn)，更加多元化，因而開發(fā)期會比較長。 體育功能區(qū)域（高爾夫球場）：熱帶雨林特色的國際標(biāo)準(zhǔn)18洞高爾夫球場，前9洞為山景場，后9洞為水景場。 酒店配套區(qū)域（明月酒店）：具黎苗文化特色的五星級酒店，完善七仙嶺國家級森林公園的度假配套設(shè)施。 休閑功能區(qū)域（月滿庭溫泉SPA區(qū)）：提供海南最好的溫泉SPA服務(wù)。 觀景臺區(qū)域（蓮花臺）：項(xiàng)目地塊的最高點(diǎn)(相比項(xiàng)目內(nèi)最低點(diǎn)，高差達(dá)近百米)，與七仙嶺構(gòu)成區(qū)域內(nèi)的復(fù)合式景觀，可近距離觀七仙嶺和俯視項(xiàng)目全景，風(fēng)水最佳之地。 文化園功能區(qū)域（黎苗文化園）：體驗(yàn)神秘的海南風(fēng)土人情生活。 老年人休憩區(qū)域（國際延康園）：創(chuàng)造高品質(zhì)、仙境般的老年人居住環(huán)境，提供人性化的服務(wù)內(nèi)容。 養(yǎng)生康體功能區(qū)域（銀河森林氧吧及配套區(qū)，靜心園及金沙瑜伽及配套區(qū)）：高含量的負(fù)離子和植物精氣，形成了一個修身養(yǎng)性的極佳區(qū)域。一套間、一單間；，一泡池；做儲物間設(shè)計； 只有步行徑到達(dá)。院落溫泉庭院300㎡四房－五房兩層大門設(shè)計體現(xiàn)“大宅”風(fēng)范。贈送面積100㎡左右。溫泉莊園500㎡四房－五房兩層或三層 保亭“龍灣城”項(xiàng)目介紹：該項(xiàng)目由保亭縣新星投資有限公司開發(fā)，建設(shè)地址在七仙嶺南側(cè)，毛介河南邊。項(xiàng)目建設(shè)宗旨在于新建熱帶雨林溫泉度假綜合項(xiàng)目。項(xiàng)目實(shí)施分兩期開發(fā)，開發(fā)周期為5年?？傉嫉孛娣e480畝，總建筑面積9萬㎡，綠地率超過70％。項(xiàng)目參考巴厘島建筑風(fēng)格并融入當(dāng)?shù)乩杳缱逦幕?，致力于打造七仙嶺內(nèi)首家五星級原生態(tài)度假酒店。每棟別墅都設(shè)有獨(dú)立院落、泳池和溫泉泡池，保證了每一戶的私密空間。在短短的3個月里去化速度驚人。由此對七仙嶺別墅需求市場可見一斑。獨(dú)立別墅客房12棟69間，集中式客房169間300獨(dú)棟，5星酒店，國際會議中心，兩個溫泉SPA獨(dú)棟聯(lián)排疊拼別墅，洋房，精品酒店180個車位114套庭院式別墅送地下室高爾夫180500㎡5星酒店主力戶型180㎡獨(dú)棟和60㎡40㎡集中式客房70580㎡，3099㎡52㎡合院186㎡獨(dú)棟238㎡獨(dú)棟170180私人會所別墅主要消費(fèi)群高端客群，商務(wù)會議游客國內(nèi)外游客七仙嶺過夜游客52186㎡獨(dú)棟別墅產(chǎn)品線長，適應(yīng)面廣。主要物業(yè)形態(tài)，是五星級以上酒店管理，獨(dú)棟別墅套房，產(chǎn)品線體現(xiàn)在面積上，私人和企業(yè)會所式、山地庭院別墅檔次最高，配套公共和庭院泳池，溫泉泡池，SPA。如七仙伴月。主要物業(yè)形態(tài)表現(xiàn)產(chǎn)品線長，應(yīng)有盡有，別墅、洋房、集中式客房。產(chǎn)品從50㎡500㎡。從推出時間看，今年會有一半的在建樓盤推出，因?yàn)檎{(diào)控政策是今年抓緊的，今年銷售的是去年初開工的產(chǎn)品，明年會有減少。 七仙嶺板塊旅游地產(chǎn)開發(fā)對保亭縣的影響保亭縣過去是海南島的貧困縣，房地產(chǎn)開發(fā)特別是旅游地產(chǎn)的開發(fā)起步較晚，總量比較小。保亭的地產(chǎn)開發(fā)板塊明顯分為三道鎮(zhèn)、保城鎮(zhèn)和七仙嶺區(qū)域三大板塊。保城鎮(zhèn)范圍內(nèi)以住宅公寓開發(fā)為主，一線城區(qū)價格目前在7000元/㎡左右。2011年將有新星超五星級金橡樹酒店、金鳳凰五星級豪生酒店、百嘉信七仙伴月、遠(yuǎn)奇七仙嶺溫泉度假村、義耕神仙灣酒店、中南公寓等6家項(xiàng)目竣工和開業(yè)，七仙嶺區(qū)域旅游地產(chǎn)在保亭縣旅游地產(chǎn)和GDP中影響比重較大。 保亭房地產(chǎn)投資發(fā)展情況表項(xiàng)目2008年2009年2010年施工面積（㎡）206380323287415435竣工面積（㎡）76120130019188647銷售面積（㎡）98461139288267219從上表分析，2010年比2009年，施工面積、%，%，%。據(jù)保亭縣住房保障與房產(chǎn)管理局統(tǒng)計，商品房銷售近三年來情況如下表。由于七仙嶺板塊只有七仙瑤池從去年開始售樓，上表數(shù)據(jù)主要反映的是保亭縣其它板塊房地產(chǎn)開發(fā)狀況。七仙嶺未來三年旅游地產(chǎn)開發(fā)趨勢預(yù)測分析指標(biāo)2011年2012 2013開工面積 萬㎡102037竣工面積 萬㎡3020銷售面積 萬㎡51523別墅均價 元/㎡400004300045000去化速度 ㎡/月83001250019200 項(xiàng)目客戶群分析 21世紀(jì)旅游度假的客戶需求分析中國旅游業(yè)20余年的發(fā)展經(jīng)歷了三個主要階段，特定階層的差異化的“文化體驗(yàn)+養(yǎng)生度假”組合式精品旅游，是21世紀(jì)旅游的發(fā)展趨勢。感官接觸表面感受。釋放壓力，舒緩心情。住宿酒店，參與活動。體驗(yàn)生活，享受人生，交際方式。第一階段：觀光度假。觀光旅游在中國沿襲了近20年，最大的問題是“旺丁不旺財”，有的賠本賺吆喝，結(jié)果是吃祖宗飯、造子孫孽。對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)只有補(bǔ)充性的作用，不可能產(chǎn)生根本性的推動作用。當(dāng)人均GDP到了1000美元，恩格爾系數(shù)低于40%，休閑度假旅游應(yīng)運(yùn)而生。休閑度假旅游是在中國經(jīng)過“非典”后，人們認(rèn)識到了旅游環(huán)境的重要性，才迅速發(fā)展并漸漸普及的。人們出行的目的不僅僅是為了觀光游覽，更重要的是追求身心的放松和修養(yǎng)。這種旅游特征，比觀光游的經(jīng)濟(jì)效益要好得多。第三階段：生活體驗(yàn)度假。在特定的文化環(huán)境中，個體完全融入其中，任何感受都是身心的體驗(yàn)。體驗(yàn)旅游也意味著旅游發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型和提升。在國際旅游市場的競爭中，不缺熱帶氣候、海洋資源的旅游圣地，海南島的核心資源，