【正文】 40萬㎡（約600畝），總建筑面積90900㎡，其中地上建筑面積76240㎡，地下建筑面積14660㎡。 （2）防山洪規(guī)范：基地內(nèi)防洪標(biāo)準(zhǔn)參照《海南省防洪規(guī)劃》，按百年一遇標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。線路采用管道埋地敷設(shè)。低壓線路采用埋地敷設(shè)。 周邊基礎(chǔ)設(shè)施供水：目前七仙嶺區(qū)內(nèi)無凈水廠和供水管網(wǎng)，但距3公里的縣鎮(zhèn)已有自給供水廠，隨著本項(xiàng)目開發(fā)，規(guī)劃利用周邊水廠設(shè)備為本區(qū)供水。 項(xiàng)目宗地項(xiàng)目開發(fā)宗地位于海南省保亭縣七仙嶺溫泉國(guó)家森林公園規(guī)劃區(qū)內(nèi)，西與七仙嶺水庫相鄰，北與七仙嶺國(guó)家森林公園的原始森林接壤，東南邊與新星農(nóng)場(chǎng)五區(qū)五隊(duì)劃界，占地約600畝。價(jià)格定位5萬元/㎡。一是星級(jí)酒店主入口，二是會(huì)所次入口，早期作為銷售中心?！? 三處溫泉泳池，其中一個(gè)酒店大泳池，一個(gè)會(huì)所無邊界泳池，一個(gè)原始森林中溫泉瑜伽泳池。功能分區(qū)（）：☆ 一座超五星級(jí)酒店，提升項(xiàng)目管理整體形象。產(chǎn)品功能劃分 產(chǎn)品形式：星級(jí)酒店+獨(dú)棟別墅+目的地旅游 承擔(dān)功能：項(xiàng)目?jī)r(jià)值標(biāo)桿，提升項(xiàng)目品質(zhì)，創(chuàng)新項(xiàng)目?jī)r(jià)值差異化。 (2) 形象定位： ——具有明顯的黎苗風(fēng)情、巴厘島風(fēng)格特色； ——深挖核心資源，體現(xiàn)七仙嶺“山地溫泉+熱帶雨林” 體驗(yàn)主題； ——突出熱帶雨林綠色休閑度假“隱”、“藏”、“野”、“逸”文化內(nèi)涵； ——新奢華體驗(yàn)概念； ——具有唯一性、標(biāo)識(shí)性。項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷需要加大力度。 原生態(tài)環(huán)境，養(yǎng)生溫泉佳地，具備了養(yǎng)老社區(qū)的環(huán)境條件，是情侶蜜月度假圣地。劣勢(shì)（ Weakness ） 目前海南島的濱海比山野更能吸引國(guó)內(nèi)游客，外界來海南旅游主要認(rèn)可陽光、大海和沙灘，溫泉和熱帶雨林的旅游資源剛剛被發(fā)掘，客戶吸儲(chǔ)有一個(gè)過程。 項(xiàng)目用地主要南向坡地，七仙嶺主峰下保亭溫泉國(guó)家森林公園之中。 國(guó)外旅游度假客源分析在國(guó)際市場(chǎng)方面，主要是恢復(fù)港澳臺(tái)市場(chǎng)，重點(diǎn)開發(fā)日、韓、澳大利亞、東北亞及歐美、俄羅斯等主要客源市場(chǎng)。從學(xué)歷上看，大學(xué)本科學(xué)歷占70%，大學(xué)本科以上學(xué)歷占20％。從職業(yè)角度分，管理人員和技術(shù)人員占50%以上，記入公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主和個(gè)體從業(yè)者的，達(dá)到了70%。購房原因分析，有購房意向的客戶多出于投資目的。保亭意向客戶來源較為廣泛，各級(jí)城市均有大量客戶存在購房意向。年齡層面上大多超過40歲，年齡在45歲以上的比例50%以上，35 歲以下的僅占10%。n 30%為在華外企和大型國(guó)企董事會(huì)，高層管理會(huì)議以及時(shí)裝科技等產(chǎn)品的發(fā)表會(huì)等中等規(guī)模會(huì)務(wù)活動(dòng)n 10%為企業(yè)明星、影視藝術(shù)明星等著名人士的私人聚會(huì)、家庭活動(dòng)以及婚禮等。對(duì)于富人來說，他們可以用金錢換來新生命的開始，以金錢換來健康長(zhǎng)壽，換來青春美麗和無窮活力，消費(fèi)對(duì)于他們來說不是問題，關(guān)鍵是有沒有能打動(dòng)他們的養(yǎng)生度假產(chǎn)品。在當(dāng)今的社會(huì)，越是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，由于生活節(jié)奏快、競(jìng)爭(zhēng)激烈、心理壓力大、人際關(guān)系復(fù)雜，亞健康問題就越嚴(yán)重。針對(duì)不同類型游客更高層次的體驗(yàn)旅游是旅游的最高形態(tài)，是知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代旅游消費(fèi)發(fā)展的必然需求，它強(qiáng)調(diào)不同類型不同層次的游客，對(duì)不同文化、生活、歷史的體驗(yàn)，強(qiáng)調(diào)寓教于樂，注重參與性與精神融入性。但由于客人停留時(shí)間短，純粹餐飲娛樂方面的消費(fèi)，因此旅游效益依然有限，不能成為絕對(duì)的支柱產(chǎn)業(yè)。最顯著的現(xiàn)象就是十一、春節(jié)等黃金周及休假期間，在某一個(gè)旅游區(qū)住上一段時(shí)間靜心度假。第二階段：休閑度假。最傳統(tǒng)的旅游方式，“白天游山玩水，晚上睡大覺”，最大的收入來源于門票，觀光客多數(shù)是“瀟灑走一回”，在海南“走馬觀花”趕集式，旅游下來，疲倦和勞累纏身，游客來一批少一批。融入氛圍。拍照留念的方式。根據(jù)目前在建報(bào)建項(xiàng)目，七仙嶺板塊全面開發(fā)后，開發(fā)項(xiàng)目的投資起點(diǎn)、投資規(guī)模、產(chǎn)品檔次、銷售價(jià)格都會(huì)有很大的改變，保亭將會(huì)迎來新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。國(guó)際旅游島建設(shè)的吸引，七仙嶺板塊的旅游地產(chǎn)開發(fā)等因素對(duì)保亭的房地產(chǎn)發(fā)展帶來了影響。而七仙嶺由于占據(jù)稀缺資源，產(chǎn)品用途和性質(zhì)不同，建造的度假豪宅起步較高，已銷售的七仙瑤池樓盤別墅在45000元/㎡左右。2005年，形成一定的影響力，2009年以后有了較大的發(fā)展。如龍灣城項(xiàng)目。二是大眾路線，對(duì)游客和投資者希望一網(wǎng)打盡。沒有特點(diǎn) 針對(duì)頂級(jí)客戶及企業(yè)推出時(shí)間從上表看，七仙嶺度假酒店和度假村開發(fā)，走兩條路線，一是高端路線。合院疊拼別墅最低價(jià)33000元∕㎡，獨(dú)棟別墅4300046000萬∕㎡。項(xiàng)目根據(jù)目前所在地的原生態(tài)熱帶雨林來進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，盡一切方法來保留原生態(tài)的植被，使每一棟別墅都掩映在綠色植被里面。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表：龍灣城項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃表地上建筑戶 數(shù)建筑面積 ㎡占總面積 %住宅獨(dú)棟別墅238 39984 大獨(dú)棟449988 聯(lián)排8210086 12疊墅2713500洋房126120住宅總戶數(shù)568商業(yè)精品酒店2500 3精品商業(yè)300 溫泉會(huì)所1531 商業(yè)合計(jì)4331 農(nóng)耕體驗(yàn)區(qū)（接待廳）1500 七仙瑤池雨林別墅溫泉度假酒店：項(xiàng)目位于保亭縣七仙嶺風(fēng)景區(qū)內(nèi)，緊臨七仙嶺溫泉高爾夫球會(huì)，七仙瑤池項(xiàng)目由海南琪鑫七仙嶺溫泉開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，由香港康年國(guó)際酒店集團(tuán)管理。正在建設(shè)的超五星級(jí)金橡樹酒店，也是該開發(fā)公司的項(xiàng)目。門牌：每戶統(tǒng)一設(shè)計(jì)；業(yè)主可自取宅名。七仙伴月產(chǎn)品建設(shè)規(guī)劃表類型名稱建筑面積戶型層數(shù)產(chǎn)品共性產(chǎn)品個(gè)性別墅溫泉?jiǎng)e墅100120㎡二房單層或兩層私家游泳池；裝修標(biāo)準(zhǔn)，有部分材料可選擇（例：泳池池壁顏色、涼亭屋頂用料、地磚顏色）；半圍合，贈(zèng)送面積60㎡左右。216。216。216。規(guī)劃目標(biāo)將打造一個(gè)富有生態(tài)價(jià)值、文化氛圍的旅游體育休閑于一體的大型綜合項(xiàng)目。項(xiàng)目總占地面積2600畝，其中高爾夫球場(chǎng)占地1300畝，住宅+酒店占地1300畝。官邸別墅1棟，獨(dú)棟別墅客房從單套間到8套間，面積從70㎡到583㎡，酒店客房面積最小30㎡，最大99㎡。山莊內(nèi)溫泉資源豐富，這里有海南唯一處于熱帶雨林之中保護(hù)得最好、有自然噴水景觀的溫泉，是個(gè)“半原生”狀態(tài)的溫泉群，故又有“森林溫泉”、“山野溫泉”的美名?！翱刁w養(yǎng)生”理念是酒店的一個(gè)重要部分，酒店匹配的天香SPA水療中心、露天瑜伽臺(tái)、溫泉浴泡池、室外游泳池、山地車等多項(xiàng)健身娛樂設(shè)施，使你在與大自然親密接觸之余，康體養(yǎng)生。競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品分析，選取了同區(qū)位和同價(jià)位的3家已建和3家在建的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目投資規(guī)模、產(chǎn)品、配套、戶型、景觀、銷售等信息分析如下?？梢钥闯觯S著旅游的發(fā)展，七仙嶺區(qū)域的酒店星級(jí)水平越來越高，投資額越來越大。從表中看，已經(jīng)營(yíng)業(yè)的酒店項(xiàng)目主要有君瀾酒店，康樂酒店，南美酒店，荔苑酒店。 七仙嶺板塊旅游地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)七仙嶺已經(jīng)初步形成溫泉旅游度假區(qū)和森林度假區(qū)兩大休閑主題，旅游度假區(qū)內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)星級(jí)溫泉度假酒店的集群效應(yīng)，目前共有6家溫泉度假酒店，總床位達(dá)到1000多張。三是資源與環(huán)境有機(jī)結(jié)合，良好的生態(tài)環(huán)境、標(biāo)志性景觀資源、效益型資源有機(jī)結(jié)合。黎風(fēng)苗情神奇濃郁：中國(guó)黎族苗族的主要聚集地，涵蓋物質(zhì)文化、精神文化、行為文化和制度文化的方方面面，原生性強(qiáng)，原汁原味。熱帶雨林逶迤不盡：?jiǎn)棠?、灌木、草本、藤本、附生植物組成多層次原始森林山嶺，終年郁郁蔥蔥，“藤葛交錯(cuò)”、獨(dú)木成林等景象特別。對(duì)重點(diǎn)招商旅游項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)建設(shè)提升，形成七仙嶺和三道鎮(zhèn)兩個(gè)高端酒店聚落。% 10七仙嶺景區(qū)游客 3同比 177。保亭借勢(shì)三亞，切分三亞旅游市場(chǎng)切實(shí)可行。濱海度假地區(qū)層級(jí)開發(fā)，高端度假酒店占據(jù)海濱一線用地；別墅群占據(jù)二線用地；娛樂區(qū)、住宅區(qū)占據(jù)三線腹地。這里旅游資源類型較為相似，發(fā)展意愿也相近；旅游開發(fā)還處在“資源拉動(dòng)型”發(fā)展的初級(jí)階段；產(chǎn)品國(guó)際化程度尚有欠缺，星級(jí)酒店、特色度假、文化體驗(yàn)等旅游項(xiàng)目缺少。海南中部以五指山脈為代表的熱帶山區(qū)，是海南黎簇苗簇的主要聚居地，雨林茂密，生態(tài)一流，風(fēng)情濃郁，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后；海南東部西部是海岸地區(qū)，東部雨水充沛，椰風(fēng)海韻迷人，旅游業(yè)率先啟動(dòng)，達(dá)到一定規(guī)模和檔次；西部雨水略少，擁有海南主要工業(yè)園區(qū)，旅游資源奇特，旅游產(chǎn)業(yè)尚待起步。三是經(jīng)過多年的快速發(fā)展，保亭經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不斷夯實(shí)，產(chǎn)業(yè)支撐力不斷增強(qiáng)，環(huán)境、資源、區(qū)位和體制優(yōu)勢(shì)不斷彰顯，發(fā)展的潛力和活力不斷釋放。地方財(cái)政收入首破億元，同比增93%。黎族苗族少數(shù)民族傳統(tǒng)文化，是保亭縣地方文化的主體部分，此外，還有依托七仙嶺熱帶雨林溫泉“雨林文化”和“溫泉休閑文化”等。 南藥資源：有各類南藥2萬畝，擁有沉香、降香、蘿工芙、大血藤、砂仁、五指山參等五大南藥148個(gè)品種，是我國(guó)重要的南藥種植基地。 森林植被：%的森林覆蓋率。 主要資源 氣候條件:保亭縣屬熱帶季風(fēng)氣候區(qū)。距三亞國(guó)際機(jī)場(chǎng)和島內(nèi)高鐵陵水站各一小時(shí)車程，距五指山市半小時(shí)車程。53′，東經(jīng)109176。三四線城市普遍正處在經(jīng)濟(jì)加速增長(zhǎng)，城市化高速發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)有較大動(dòng)能，價(jià)格處在相對(duì)洼地。 成交面積：一線城市成交面積萎縮，東部沿海城市成交面積略有增長(zhǎng)；二三線城市成交大幅增長(zhǎng)。但按照目前情況，我國(guó)高通脹會(huì)持續(xù)數(shù)年。 2010年，全省房地產(chǎn)完成增加值179億元，%；，占全省固定資產(chǎn)投資總額的35%；房地產(chǎn)企業(yè)提供稅收近96億元，占地方一般預(yù)算收入近四成。 海南一線地區(qū)（?？?、三亞）土地供應(yīng)量減少，成為更多企業(yè)開拓二、三線城市的契機(jī)。 今年以來，國(guó)家一系列對(duì)房地產(chǎn)嚴(yán)控政策的出臺(tái)，加快了海南房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，二三四線城市旅游地產(chǎn)機(jī)會(huì)來臨，島中保亭、五指山、瓊中等縣市也成為繼東線沿海之后，又一資源型旅游地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)。 隨之而來的是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策，兩輪史上最嚴(yán)調(diào)控政策的出臺(tái)，表明國(guó)家嚴(yán)厲遏制部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲過快，全國(guó)一線城市成交量巨幅下跌。海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展在依靠旅游與房地產(chǎn)兩大支柱產(chǎn)業(yè)同時(shí)，發(fā)展新型工業(yè)、提高海洋業(yè)、開發(fā)博彩業(yè)、免稅商業(yè)等產(chǎn)業(yè)，改變經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)。其中，%；，%。 房地產(chǎn)開發(fā)投資迅猛增長(zhǎng)，成為推動(dòng)投資增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量，%，%，是推動(dòng)投資快速增長(zhǎng)的主力。第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景分析 2010年海南宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 國(guó)際旅游島開局元年，由于國(guó)家政策傾斜等利好局勢(shì)環(huán)境，2010年成為海南省建省以來發(fā)展最好的一年，全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值突破2000億大關(guān)。符合海南及保亭旅游產(chǎn)業(yè)國(guó)際化發(fā)展的需要，符合保亭及七仙嶺旅游規(guī)劃區(qū)旅游總體發(fā)展目標(biāo)，也符合該公司在目前旅游地產(chǎn)大力開發(fā)的情況下，進(jìn)軍海南保亭的發(fā)展戰(zhàn)略。從“3S”到“3N”，標(biāo)志著人類的旅游追求從身體享樂為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐跃褡非鬄橹?。三亞灣、鳳凰島、大東海、亞龍灣、海棠灣、福灣、富力灣、香水灣、清水灣，建造的一大批五星級(jí)酒店、超五星級(jí)酒店、濱海豪宅，吸引了大批國(guó)內(nèi)外旅游客和旅游投資客。20年來，海南房地產(chǎn)業(yè)從第一輪泡沫中蘇醒，正進(jìn)入下一個(gè)黃金時(shí)期，這就是海南國(guó)際旅游島建設(shè)時(shí)期，因此出現(xiàn)了房地產(chǎn)百企千億下海南的現(xiàn)象。該公司是山東濟(jì)南北斗房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司下屬的保亭項(xiàng)目公司。項(xiàng)目已于2011年7月開始籌備，計(jì)劃于2016年6月項(xiàng)目建成。二是私人和企業(yè)度假別墅，由352棟別墅和會(huì)所（啟動(dòng)區(qū)）組成。獨(dú)具巴厘島風(fēng)格和黎苗風(fēng)情，質(zhì)樸建筑內(nèi)含奢侈豪華。建有543棟全產(chǎn)權(quán)別墅。 項(xiàng)目地址：項(xiàng)目選址于海南省保亭縣七仙嶺溫泉國(guó)家森林公園規(guī)劃區(qū)內(nèi)，七仙嶺主峰南坡下。酒店名稱擬定為“七仙悅榕度假酒店”。 建筑面積：（不含地下建筑面積14660 m2），其中：一座超五星級(jí)酒店，占地面積約15萬m2， 。區(qū)內(nèi)543棟獨(dú)立別墅，盡顯山地森林的“典藏”、“野奢”特有價(jià)值 項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)由三部分組成，一是超五星級(jí)悅榕莊酒店—“七仙悅榕度假酒店”，由191棟產(chǎn)權(quán)別墅和接待大堂、頂級(jí)SPA館和水療中心等配套設(shè)施組成，產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)管理。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排：項(xiàng)目建設(shè)約需5年時(shí)間，分二期開發(fā)建設(shè)。 項(xiàng)目發(fā)展商項(xiàng)目開發(fā)公司為保亭綠保北斗置業(yè)有限公司，是經(jīng)保亭縣政府注冊(cè)的旅游及房地產(chǎn)開發(fā)公司，主要經(jīng)營(yíng)酒店開發(fā)經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)開發(fā)銷售，旅游開發(fā)經(jīng)營(yíng)。 項(xiàng)目提出的背景及發(fā)展前景“海南國(guó)際旅游島”概念下，海南旅游地產(chǎn)蓬勃發(fā)展。以三亞為代表的“大三亞旅游經(jīng)濟(jì)圈”，以其天然資源的稀缺性和長(zhǎng)遠(yuǎn)的增長(zhǎng)潛力，成為優(yōu)選的財(cái)富工具和資金出口，吸引客源。據(jù)旅游市場(chǎng)調(diào)查，隨著游客生態(tài)環(huán)境意識(shí)的增強(qiáng)，游客的旅游熱點(diǎn)已從“3S”轉(zhuǎn)向“3N”，即從享受熱帶海濱溫暖的陽光（Sun）、碧藍(lán)的大海(Sea)、舒適的沙灘(Sand)，轉(zhuǎn)向在大自然中沐浴，讓心沉浸在鄉(xiāng)村的人與自然（Nature)、人與人和諧完美的懷戀(Nostalgia)中、從而使自己的精神溶入人間天堂(Nirvana)。本項(xiàng)目的建設(shè)，正是借助保亭七仙嶺獨(dú)具特色的自然景觀資源，通過七仙嶺美景觀光、熱帶雨林度假、溫泉SPA水療的系統(tǒng)打造，豐富“大三亞旅游經(jīng)濟(jì)圈”構(gòu)成，拉動(dòng)相鄰三亞濱海旅游客源市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)三亞濱?！八{(lán)色旅游”向保亭內(nèi)陸“綠色旅游”的延伸。 項(xiàng)目實(shí)施依據(jù)l 項(xiàng)目符合《海南省“十二五”發(fā)展總體規(guī)劃》和《海南省旅游發(fā)展總體規(guī)劃》l 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)符合《海南省保亭黎族苗族自治縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃》、《保亭縣城城市總體規(guī)劃》《七仙嶺溫泉國(guó)家森林公園總體規(guī)劃》。%。比上年增長(zhǎng)15%。 受國(guó)際旅游島政策的帶動(dòng)，海南省各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)大幅增長(zhǎng)。年初的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“井噴”式增長(zhǎng)，短短三個(gè)月海南島的房?jī)r(jià)暴漲，漲幅達(dá)1—2倍。?？凇⑷齺喎康禺a(chǎn)市場(chǎng)低速時(shí)期，二、三線城市開始崛起，陵水房?jī)r(jià)趕超三亞成為海南第一，瓊海連續(xù)5個(gè)月成交量占全省首位。另一方面實(shí)行建設(shè)用地分類指標(biāo)管理，建立健全土地市場(chǎng)信息披露機(jī)制，打擊囤積土地，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范健康發(fā)展。 預(yù)計(jì)未來，為了不斷完善海南土地市場(chǎng)，促進(jìn)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，政府將會(huì)加強(qiáng)調(diào)控力度，逐步向旅游地產(chǎn)方向傾斜，促進(jìn)海南旅游地產(chǎn)優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，走精