【正文】 七仙嶺“山地溫泉+熱帶雨林” 體驗(yàn)主題； ——突出熱帶雨林綠色休閑度假“隱”、“藏”、“野”、“逸”文化內(nèi)涵； ——新奢華體驗(yàn)概念； ——具有唯一性、標(biāo)識(shí)性。功能分區(qū)（）：☆ 一座超五星級(jí)酒店，提升項(xiàng)目管理整體形象。一是星級(jí)酒店主入口，二是會(huì)所次入口，早期作為銷(xiāo)售中心。 項(xiàng)目宗地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)宗地位于海南省保亭縣七仙嶺溫泉國(guó)家森林公園規(guī)劃區(qū)內(nèi)，西與七仙嶺水庫(kù)相鄰，北與七仙嶺國(guó)家森林公園的原始森林接壤，東南邊與新星農(nóng)場(chǎng)五區(qū)五隊(duì)劃界，占地約600畝。低壓線路采用埋地敷設(shè)。 （2）防山洪規(guī)范：基地內(nèi)防洪標(biāo)準(zhǔn)參照《海南省防洪規(guī)劃》，按百年一遇標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。大型游泳池及溫泉泡池占地6000㎡，建筑面積3500㎡。20間SPA護(hù)療房分布于10座豪華SPA套房，每座擁有2間SPA護(hù)療房。酒店大堂、會(huì)議中心、餐廳、SPA 養(yǎng)生館及水療中心等建筑單體，順山勢(shì)呈建筑群落，酒店主入口中心組成半圓狀水景園林，呈迎賓態(tài)勢(shì)，承襲東南亞的園林風(fēng)格，以當(dāng)今國(guó)際流行的設(shè)計(jì)理念，融合海南的本土文化特色。 會(huì)議宴會(huì)設(shè)施設(shè)計(jì)：控制規(guī)模，針對(duì)中高端會(huì)議和宴會(huì)，會(huì)議面積與酒店客房數(shù)匹配；強(qiáng)調(diào)靈活性以應(yīng)對(duì)不同規(guī)模和形式的，如各自的戶外平臺(tái)用于各種會(huì)議活動(dòng)，大宴會(huì)廳大約300400平米，可靈活分為三個(gè)獨(dú)立會(huì)議室；無(wú)柱的宴會(huì)會(huì)議廳空間。整體別墅外觀樸實(shí)雋永，與大自然融于一體；內(nèi)裝奢華時(shí)尚，體現(xiàn)高端人士標(biāo)簽。 七仙御“博愛(ài)至上”登山旅游因?yàn)轫?xiàng)目享有七仙嶺主峰景觀，可以開(kāi)發(fā)“登臨主峰，崇尚自然，親敬七仙，博愛(ài)至上”的旅游活動(dòng)。第五章 節(jié)能設(shè)計(jì)及環(huán)境保護(hù)措施 環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì) 環(huán)境保護(hù)指導(dǎo)原則環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境空氣：《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB30951996；雨水：《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB38382002；噪聲：《城市環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB30961993污染物排放標(biāo)準(zhǔn)污水：《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB30961993顆粒物、氮氧化物、THC排氣：《大氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》GB162971996；施工期噪聲：《建筑施工場(chǎng)辦噪聲限值》GB125231990。廢氣治理（1）、廚房廢氣經(jīng)帶油煙過(guò)濾器的排油煙罩排出。噪聲標(biāo)準(zhǔn)為晝間50dB（A）。（2）用電需要系數(shù)選取根據(jù)《全國(guó)民建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施節(jié)能篇—電氣》，住宅用負(fù)荷計(jì)算，,本項(xiàng)目住宅總戶數(shù)為543戶,。根據(jù)《綜合核能計(jì)算通則》GB/T25982008，綜合能耗的計(jì)算按下公式計(jì)算：E=∑eixpi)式中：E—綜合能耗：n—小河的能源品種數(shù) ei—生產(chǎn)和服務(wù)活動(dòng)中消耗的第i種能源實(shí)物量：pi—第i種能源的折算系數(shù)，按能量的當(dāng)量值或能源等價(jià)值折算。屋頂類(lèi)型采用鋼筋混凝土+膠粉聚苯保溫粒屋面，屋頂各屋材料（由外至內(nèi)）：第1層：鋼筋混凝土，厚度40mm第2層：防水卷材、聚氨酯，厚度2mm第3屋：水泥沙漿，厚20 mm第4層：振利膠粉聚苯顆粒，厚度120mm第5層：鋼筋混凝土，厚度120 mm屋頂傳熱阻：RO=i+∑R +Re=(㎡.K)/W屋頂傳熱系數(shù):(㎡.K)屋頂傳熱系統(tǒng)和熱隋性指標(biāo)滿足建筑節(jié)能設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)的要求. 圍護(hù)結(jié)構(gòu)外墻采用200厚加氣砼砌塊，墻荷體各層材料（由外至內(nèi)）第1層：水泥砂漿，厚度20㎜第2層：加氣，泡沫混凝土，厚度200㎜第3層：石灰，石膏，沙，砂漿，厚20㎜墻體傳熱阻：RO=Ri+∑R+Re=(㎡.K)/w墻體傳熱系數(shù)：（㎡.K）外墻傳熱系數(shù)和。 ③其他用水主要包括道路廣場(chǎng)等用水，按表中前3項(xiàng)之和的10%算。（5）、風(fēng)管內(nèi)風(fēng)速按照下表確定：噪聲級(jí)dB（A）25~3535~5050~6565~85千管風(fēng)速（m/s）3~44~66~88~12支管風(fēng)速（m/s）≤22~33~55~8綠化種植適宜于保亭氣候、易成活、樹(shù)姿美觀的行道樹(shù)用草皮、灌木，營(yíng)造小區(qū)內(nèi)部綠化空間環(huán)境，充分考慮視學(xué)景觀和各類(lèi)功能的需求布置相應(yīng)的硬質(zhì)和軟質(zhì)景觀，營(yíng)造各具特色的給化景觀，充分利用綠地、水面，形成主體綠化系統(tǒng)，凈化空氣，美化環(huán)境。固廢治理小區(qū)內(nèi)設(shè)垃圾收集點(diǎn)，并通過(guò)收集至垃圾收集站，垃圾運(yùn)輸采用密閉式。（3）生活污、廢水排放本工程生活糞水經(jīng)化糞池達(dá)標(biāo)處理后與洗滌污水等一道，排入本小區(qū)污水管網(wǎng)，由污水處理站集中處理達(dá)標(biāo)后排至政污水管道。旅游主題可以策劃為“博愛(ài)至上”。其他小體量建筑分散在周邊的自然景觀中，設(shè)置樹(shù)冠餐廳、露天咖啡酒吧、休閑棋牌、服務(wù)商業(yè)等。由于設(shè)計(jì)建筑密度和容積率低，因而庭院面積大，泳池及周邊院景采用東南亞風(fēng)格，園林景觀寬敞大氣；而精致的溫泉泡池及周邊院景，又采用日式湯屋風(fēng)格，二者有機(jī)結(jié)合。 餐飲設(shè)計(jì)：所有餐飲的概念和定位擬由餐飲專(zhuān)家根據(jù)市場(chǎng)需求和周邊競(jìng)爭(zhēng)狀況確定；使用專(zhuān)業(yè)的餐飲室內(nèi)設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)獨(dú)特風(fēng)格的餐廳；有效利用酒店所處的獨(dú)特自然環(huán)境以及設(shè)施，如泳池邊餐飲創(chuàng)造難忘的浪漫體驗(yàn)，樹(shù)冠野餐抒發(fā)晚霞映群山、英雄今何在的酒酣情懷?？偨y(tǒng)別墅區(qū)內(nèi)還特別為尊貴的嘉賓設(shè)置24小時(shí)安全貼身管家服務(wù)。還擁有全球聞名的悅榕SPA和水療設(shè)施,特色餐廳及設(shè)施齊備的大型會(huì)議場(chǎng)所。別墅套房由約191棟產(chǎn)權(quán)別墅組成，占地面積112000㎡，建筑面積22400㎡。 綜合防災(zāi)：（1）防地震規(guī)范：度假區(qū)內(nèi)新建的各類(lèi)建筑均按國(guó)家現(xiàn)行《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ1189》進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工，由縣建設(shè)行政主管部門(mén)監(jiān)督實(shí)施。 供電：區(qū)內(nèi)電源采用縣城35千伏變電站電源供給?！? 主要賣(mài)點(diǎn):超五星級(jí)悅榕莊國(guó)際酒店；國(guó)際會(huì)議中心；私人別墅會(huì)所；頂級(jí)SPA養(yǎng)生館及水療中心；私密溫泉泳池和泡池；原始森林溫泉泳池及瑜伽；樹(shù)冠棧道及天然山溪、水泊及瀑布；億年石浮雕文化園； 熱帶雨林溫泉泳池別墅和樹(shù)冠泉浴度假別墅?！? 三條自然山溪水系和一處山洪蓄調(diào)水泊及瀑布。 盈利空間：全產(chǎn)權(quán)式獨(dú)棟別墅。但由于海南屬于我國(guó)比較特殊的國(guó)際性熱帶旅游度假目的地，旅游度假資源豐富，項(xiàng)目的目標(biāo)客戶主要是國(guó)內(nèi)高端的有錢(qián)和有閑階層，對(duì)高端旅游地產(chǎn)的消費(fèi)能力強(qiáng)。機(jī)會(huì)（ Opportunity ）七仙嶺溫泉國(guó)家森林公園已在國(guó)內(nèi)具有強(qiáng)大的品牌號(hào)召力，本項(xiàng)目可借勢(shì)而行，減少項(xiàng)目的宣傳推廣成本。項(xiàng)目位于海南島的原始熱帶雨林心臟位置，空氣中的負(fù)氧離子含量冠絕中國(guó)，臨近溫泉源口，是到達(dá)七仙嶺主峰的必經(jīng)之路。家庭月收入衡量的是購(gòu)房客戶支付力。進(jìn)一步細(xì)分可以發(fā)現(xiàn)，華東華北區(qū)域的客戶大多來(lái)自一線城市和接近一線城市（如天津、杭州等）。當(dāng)初購(gòu)房主要原因集中于短期度假、養(yǎng)老、投資和改善居住條件這四點(diǎn)。對(duì)于歐美國(guó)家的中高端游客而言，中國(guó)的宮廷御醫(yī)、中國(guó)悠久的歷史文化藝術(shù)，中國(guó)的民族烹飪美食等對(duì)他們都非常有吸引力。當(dāng)今，觀光旅游時(shí)代已淡出旅游市場(chǎng)，相對(duì)于休閑度假旅游，各階層差異化的“文化+養(yǎng)生”體驗(yàn)式旅游度假是一種更高的境界，它提供給不同階層游客的，既是一種看得見(jiàn)、摸得著、更能感受得到的新的差異化有形產(chǎn)品（養(yǎng)生度假），又是一種看不見(jiàn)、說(shuō)不出，卻能使不同類(lèi)型不同階層的游客，得到不同的差異化精神享受，和持久尋味的獨(dú)特休閑氛圍（文化）。這個(gè)階段的旅游，人們開(kāi)始享受生活，注重修身養(yǎng)性。旅游置業(yè)，生活化的度假方式。21世紀(jì)度假方式升級(jí)狀況升級(jí)路徑觀光度假休閑度假生活度假 人均GDP（$）300 10003000 5000 理想旅游是一種奢侈品；觀光是旅游的核心旅游是一種選購(gòu)品；休閑是放松的主題旅游是一種生活方式是生活的必需度假需求增長(zhǎng)見(jiàn)識(shí)，享受視覺(jué)愉悅。保亭近三年房地產(chǎn)發(fā)展情況如下表（數(shù)據(jù)由縣統(tǒng)計(jì)局提供）。經(jīng)過(guò)兩年的調(diào)控，預(yù)計(jì)后年會(huì)增加銷(xiāo)量。高爾夫也是最好的配套。七仙瑤池雨林別墅溫泉度假酒店項(xiàng)目，是目前七仙嶺旅游地產(chǎn)板塊唯一銷(xiāo)售過(guò)的樓盤(pán)，一期建設(shè)的150套別墅，今年3月開(kāi)盤(pán)，到6月底，除有意留著的20套之外，其它全部銷(xiāo)售完畢。占地面積420畝，總建筑面積84009㎡。溫泉宅院170180㎡三房?jī)蓪觾商组g，各帶一泡池；做儲(chǔ)物間設(shè)計(jì)；只有步行徑到達(dá)；贈(zèng)送空間里，可考慮“多功能房”（例：商務(wù)功能）。216。功能分區(qū)：216。 百嘉信七仙伴月介紹：項(xiàng)目由廣州百嘉信集團(tuán)有限公司開(kāi)發(fā)，該公司于1994年創(chuàng)辦于廣州，由知識(shí)資本起步，有海歸背景。擁有客房62間，116張床；從房間里即可欣賞到美麗的七仙嶺和迷人的田園風(fēng)光。加上已經(jīng)簽約的5家五星級(jí)著名酒店，共有10家五星級(jí)及以上的國(guó)際酒店入駐，全部營(yíng)業(yè)客房床位可超3000以上。到2010年底，七仙嶺溫泉國(guó)家森林公園區(qū)的酒店接待過(guò)夜游客超過(guò)16萬(wàn)人次；接待國(guó)外游客超過(guò)10000人次，%；旅游收入8612萬(wàn)元，%，主要收入來(lái)自溫泉度假和酒店過(guò)夜。一是核心資源等級(jí)高，項(xiàng)目?jī)?nèi)擁有73項(xiàng)旅游資源單體，商品位資源占總數(shù)量的30%。 七仙嶺的旅游資源價(jià)值根據(jù)國(guó)標(biāo)《旅游資源分類(lèi)、調(diào)查與評(píng)價(jià)》（GB/T 189722003），對(duì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)旅游資源類(lèi)型分析如下表：七仙嶺旅游資源類(lèi)型分析旅游資源分類(lèi)旅游資源單體（個(gè)）地文景觀9水域風(fēng)光9生物景觀8氣象與氣候景觀3建筑與設(shè)施14旅游商品18人文活動(dòng)22合計(jì)：73個(gè)七仙嶺旅游資源評(píng)價(jià)類(lèi)別商品位數(shù)量占總數(shù)旅游資源單體名稱(chēng)5級(jí)3%溫泉、七仙嶺、七仙嶺熱帶雨林4級(jí)1115%黎族服飾、黎族織錦、南藥養(yǎng)生藥膳、黎苗七月七傳統(tǒng)戲水節(jié)、黎苗竹木器樂(lè)、君瀾酒店等3級(jí)811%七仙嶺水庫(kù)、七仙嶺的傳統(tǒng)、樹(shù)皮衣、鉆木取火、紅寶石羅非魚(yú)、荔枝、檳榔、七仙嶺溫泉高爾夫七仙嶺旅游資源認(rèn)定為四大資源，即溫泉、奇峰、雨林、黎苗文化。據(jù)三亞市旅游局統(tǒng)計(jì)資料反映：三亞市20042010年旅游總?cè)藬?shù)表年 份 旅游總?cè)藬?shù)（萬(wàn)人次）增長(zhǎng)率（%）200421200512200612200728200860312200915201018三亞市近年來(lái)俄日韓三大客源國(guó)所占比例年 份比 例 %俄日韓2005199200618200733200841242009452120104826據(jù)保亭縣旅游局統(tǒng)計(jì)資料反映：保亭近三年旅游發(fā)展統(tǒng)計(jì)表指 標(biāo)2008年2009年2010年游客總數(shù) 同比 177。保亭的七仙嶺溫泉國(guó)家森林公園于2006年被國(guó)家發(fā)改委和國(guó)際旅游局確定為海南優(yōu)先發(fā)展項(xiàng)目，成為帶動(dòng)海南中線旅游，構(gòu)筑海南旅游黃金三角的建設(shè)項(xiàng)目。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值 保亭縣旅游市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)會(huì)海南國(guó)際旅游島的建設(shè)，給保亭旅游業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了前所未有的機(jī)遇。 政策環(huán)境 2010年保亭全縣生產(chǎn)總值（GDP），按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)16%。珍貴木材有田生、花梨、綠楠、紅羅等。十二五期間規(guī)劃修建的三亞至保亭高速公路，距離只有42公里，使項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加明顯。第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件項(xiàng)目所在地的保亭縣位于海南省南部?jī)?nèi)陸，五指山南麓，北緯18176。從目前情況看，高通脹會(huì)在一定時(shí)期存在，限購(gòu)政策是否退出，主要看保障房供應(yīng)能否形成規(guī)模；保障房體系形成供應(yīng)規(guī)模需要23年，因此，預(yù)計(jì)限購(gòu)政策退出總體需要23年時(shí)間。尤其是以東線一線海景房產(chǎn)已經(jīng)顯現(xiàn)其自身價(jià)值，中西部地區(qū)其活躍度也將大幅提高。開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有停止在海南“圈地”的腳步，出現(xiàn)全國(guó)限購(gòu)越緊，海南開(kāi)發(fā)越旺的現(xiàn)象，900多來(lái)海南注冊(cè)的開(kāi)發(fā)企業(yè)為海南房地產(chǎn)市場(chǎng)貢獻(xiàn)力量。%。 固定資產(chǎn)投資繼續(xù)快速增長(zhǎng)。在建設(shè)“海南國(guó)際旅游島”總體戰(zhàn)略指導(dǎo)下，保亭縣政府對(duì)七仙嶺的旅游規(guī)劃定位為，打造融“雨林溫泉養(yǎng)生、風(fēng)情景區(qū)體驗(yàn)、戶外運(yùn)動(dòng)探險(xiǎn)、熱帶山鄉(xiāng)度假、特色節(jié)慶活動(dòng)”于一體的，洋溢著濃厚黎苗少數(shù)民族文化風(fēng)情的，國(guó)際熱帶雨林溫泉特色的旅游勝地。宏觀經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，產(chǎn)生了中國(guó)的財(cái)富階層，這些人的旅游需求表現(xiàn)出居住生活區(qū)由緯度高向緯度低轉(zhuǎn)變，即候鳥(niǎo)遷移現(xiàn)象；旅游度假由旅游觀光向旅游投資轉(zhuǎn)變，即第二居所現(xiàn)象；對(duì)地域豪宅市場(chǎng)，由被動(dòng)消費(fèi)向主動(dòng)消費(fèi)轉(zhuǎn)變，即收藏保值增值現(xiàn)象。 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：；建筑密度15%；綠化率65%；稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率38%；。是國(guó)人向往的世外桃源休閑圣地，國(guó)內(nèi)外游客神往的浪漫伊甸園和高尚人士夢(mèng)寐的商務(wù)度假天堂。 占地面積：規(guī)劃用地面積40萬(wàn)㎡（約600畝），與原始森林接壤2000米。西與七仙嶺水庫(kù)相鄰，北與七仙嶺原始熱帶雨林接壤，東南邊與原新星農(nóng)場(chǎng)五區(qū)五隊(duì)劃界，呈曲尺形。入住“七仙御”，棲居于七仙嶺主峰之下，原始叢林之上，云蒸霧繞，空氣清新；眺望群山逶迤，觀看日出日落，感悟道莊哲理，夢(mèng)幻君臨天下；晨聆窗邊蟲(chóng)鳴鳥(niǎo)唱，夜望腳下密布的五星級(jí)酒店燈火通明；藏逸仙境，遠(yuǎn)離塵囂，盡享私密空間。計(jì)劃酒店于2016年1月開(kāi)始對(duì)外試業(yè)。背靠中國(guó)大陸宏觀經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，是海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的宏觀背景。“山地資源型”旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，順應(yīng)了精神追求的財(cái)富人群，更適合旅游觀光、度假置業(yè)，養(yǎng)生養(yǎng)老，開(kāi)發(fā)潛力巨大。%。%。海南房地產(chǎn)由于走出了一條旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的路子，旅游觀光帶來(lái)旅游置業(yè)，島外置業(yè)者的信心不減。?？?、三亞在未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)中主要起到標(biāo)桿作用，2011年開(kāi)發(fā)重心轉(zhuǎn)移至二、三線城市。原因之二，樓價(jià)增速過(guò)快易引起社會(huì)矛盾，調(diào)控政策出臺(tái)意在減少“市場(chǎng)決定的房?jī)r(jià)”與普通住房需求的差距，緩解社會(huì)矛盾；樓價(jià)增速明顯高于收入增速時(shí)，易引發(fā)重大樓市調(diào)控政策。部分限購(gòu)政策相對(duì)寬松或不實(shí)施限購(gòu)的三四線城市，調(diào)控期內(nèi)存在發(fā)展機(jī)會(huì)。交通極為便利。境內(nèi)森林多為熱帶雨林，林種1400多類(lèi)，橡膠林（含農(nóng)墾）。保亭非物質(zhì)文化遺產(chǎn)積淀深厚，已先后兩批成功申報(bào)四項(xiàng)國(guó)家非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。為此，縣政府的發(fā)展戰(zhàn)略是堅(jiān)持走差