【正文】 ，大泳池，泡池SPA集中式62間客房，戶外泳池，溫泉泡池。高爾夫也是最好的配套。較多的停車位。經(jīng)過兩年的調(diào)控，預(yù)計(jì)后年會(huì)增加銷量。三道鎮(zhèn)由于有著名景區(qū)呀諾達(dá)的影響，離三亞市距離較近，旅游地產(chǎn)開發(fā)較為集中，但起步晚，體量小。保亭近三年房地產(chǎn)發(fā)展情況如下表（數(shù)據(jù)由縣統(tǒng)計(jì)局提供）。保亭縣商品房銷售情況表年份銷售面積㎡銷售套數(shù)（套）銷售均價(jià)元/㎡20089846111251610200913928817433941201026721924906042從上表看，2009年商品房銷售增大，平均套面積由2009年的80㎡增加到2010年的107㎡，%，發(fā)展速度明顯加快。21世紀(jì)度假方式升級(jí)狀況升級(jí)路徑觀光度假休閑度假生活度假 人均GDP（$）300 10003000 5000 理想旅游是一種奢侈品；觀光是旅游的核心旅游是一種選購(gòu)品；休閑是放松的主題旅游是一種生活方式是生活的必需度假需求增長(zhǎng)見識(shí)，享受視覺愉悅。自我調(diào)節(jié)。旅游置業(yè)，生活化的度假方式。游客是人看人，人擠人，加上國(guó)人的素質(zhì)，旅游區(qū)的生態(tài)環(huán)境破壞嚴(yán)重，得不償失。這個(gè)階段的旅游，人們開始享受生活，注重修身養(yǎng)性。某個(gè)景區(qū)一年可以去兩三次，每次住一周到一個(gè)月左右。當(dāng)今，觀光旅游時(shí)代已淡出旅游市場(chǎng)，相對(duì)于休閑度假旅游，各階層差異化的“文化+養(yǎng)生”體驗(yàn)式旅游度假是一種更高的境界，它提供給不同階層游客的，既是一種看得見、摸得著、更能感受得到的新的差異化有形產(chǎn)品（養(yǎng)生度假），又是一種看不見、說不出，卻能使不同類型不同階層的游客，得到不同的差異化精神享受，和持久尋味的獨(dú)特休閑氛圍（文化）。保亭旅游業(yè)要走高質(zhì)量精品旅游發(fā)展路線，就必須進(jìn)一步開拓國(guó)際市場(chǎng)，必須做出更有吸引力的、新的產(chǎn)業(yè)，這就是真正體現(xiàn)本土的民族歷史特色的文化精品+休閑養(yǎng)生度假。對(duì)于歐美國(guó)家的中高端游客而言，中國(guó)的宮廷御醫(yī)、中國(guó)悠久的歷史文化藝術(shù)，中國(guó)的民族烹飪美食等對(duì)他們都非常有吸引力。根據(jù)上述的市場(chǎng)需求分析，項(xiàng)目開發(fā)的第一個(gè)高端度假別墅產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群可包括下列幾個(gè)方面：l 全球500強(qiáng)企業(yè)及在華分支企業(yè)的機(jī)構(gòu)性需求，及其中高層管理人員消費(fèi)群體；l 港澳臺(tái)大企業(yè)的機(jī)構(gòu)性需求消費(fèi)，及其中高層管理人員消費(fèi)群體；l 一般海外旅游度假團(tuán)體及游客；l 國(guó)內(nèi)國(guó)有及民營(yíng)企業(yè)的機(jī)構(gòu)性需求，及其高層管理人員消費(fèi)群體；l 較為富裕的藝術(shù)家、歌星、體育明星等消費(fèi)群體超五星級(jí)酒店的目標(biāo)客戶群：n 30%國(guó)際高端休閑旅客：引入國(guó)際頂級(jí)悅榕莊酒店管理品牌，就可通過該酒店會(huì)員訂房網(wǎng)絡(luò)保證30%以上國(guó)際高端旅客，特別著重吸引目前保亭很少的歐美旅客。當(dāng)初購(gòu)房主要原因集中于短期度假、養(yǎng)老、投資和改善居住條件這四點(diǎn)。選擇一次性付款占到購(gòu)房者的90%。進(jìn)一步細(xì)分可以發(fā)現(xiàn)，華東華北區(qū)域的客戶大多來自一線城市和接近一線城市（如天津、杭州等）。有接近兩成選擇養(yǎng)老及贈(zèng)送父母的需要而在保亭購(gòu)房。家庭月收入衡量的是購(gòu)房客戶支付力。 國(guó)內(nèi)旅游度假客源分析對(duì)“三亞旅游經(jīng)濟(jì)圈”的旅游度假客源分析表明，七仙悅榕度假酒店的主要客源對(duì)象在港、澳、上海、北京及珠江三角洲地區(qū)，尤其是我國(guó)比較富庶的上海、北京、廣州地區(qū)客人，近幾年來更是呈明顯上升趨勢(shì)，成為來保亭度假的主要客源地，三大潛在市場(chǎng)需求能力概況如下：三大主要客源地客源情況分析 地 區(qū)類 別北 京上 海廣 州常住人口（萬人）1695人均年支配收入（元）247252667525317人均年消費(fèi)（元）170001939820836假日旅游增長(zhǎng)率（%）1581314旅游者主要年齡層次（歲）30402030404060 各占33%2040旅游者月均收入（元）5000100003000800020008000出行方式家庭游、公司獎(jiǎng)勵(lì)、結(jié)伴游家庭游家庭游、結(jié)伴游度假時(shí)間（天）573527旅游者人均消費(fèi)（元）5000300015003000旅游目的濱海、山地度假休閑、觀光游覽山地、濱海度假休閑、觀光游覽山地、濱海度假休閑、觀光游覽、商務(wù)會(huì)展游另外，經(jīng)過海南旅游界的共同努力，加大宣傳力度，促銷措施到位，旅游客源就能不斷擴(kuò)大。項(xiàng)目位于海南島的原始熱帶雨林心臟位置，空氣中的負(fù)氧離子含量冠絕中國(guó)，臨近溫泉源口，是到達(dá)七仙嶺主峰的必經(jīng)之路。 項(xiàng)目臨近保亭縣城，生活設(shè)施配套便利，距離國(guó)家海岸海棠灣較近，可享用海棠灣城市資源。機(jī)會(huì)（ Opportunity ）七仙嶺溫泉國(guó)家森林公園已在國(guó)內(nèi)具有強(qiáng)大的品牌號(hào)召力，本項(xiàng)目可借勢(shì)而行，減少項(xiàng)目的宣傳推廣成本。 政府對(duì)七仙嶺溫泉旅游度假區(qū)建設(shè)的政策支持，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)提供了有利條件。但由于海南屬于我國(guó)比較特殊的國(guó)際性熱帶旅游度假目的地，旅游度假資源豐富，項(xiàng)目的目標(biāo)客戶主要是國(guó)內(nèi)高端的有錢和有閑階層，對(duì)高端旅游地產(chǎn)的消費(fèi)能力強(qiáng)。 (4) 產(chǎn)品定位： 具有本土黎苗文化、巴厘島浪漫風(fēng)情的國(guó)際性溫泉泳池別墅。 盈利空間：全產(chǎn)權(quán)式獨(dú)棟別墅?！? 一處國(guó)際會(huì)議中心，承擔(dān)社交、集會(huì)的功能?！? 三條自然山溪水系和一處山洪蓄調(diào)水泊及瀑布?！? 別墅分區(qū)，543棟別墅，其中酒店區(qū)191棟，會(huì)所起動(dòng)區(qū)樣板房6棟，其他分為悅景區(qū)156 棟，悅?cè)獏^(qū)111棟，悅心區(qū)44棟，悅逸區(qū)35棟?！? 主要賣點(diǎn):超五星級(jí)悅榕莊國(guó)際酒店；國(guó)際會(huì)議中心；私人別墅會(huì)所；頂級(jí)SPA養(yǎng)生館及水療中心；私密溫泉泳池和泡池；原始森林溫泉泳池及瑜伽；樹冠棧道及天然山溪、水泊及瀑布；億年石浮雕文化園； 熱帶雨林溫泉泳池別墅和樹冠泉浴度假別墅。 基地交通： 項(xiàng)目離保亭縣城約8公里，目前項(xiàng)目東邊有一條3公里長(zhǎng)的水泥村級(jí)公路連接城市主干道，作為項(xiàng)目的次入口道路。 供電：區(qū)內(nèi)電源采用縣城35千伏變電站電源供給。燃?xì)夤艿啦捎肞E管沿主要道路埋地敷設(shè)。 綜合防災(zāi)：（1）防地震規(guī)范：度假區(qū)內(nèi)新建的各類建筑均按國(guó)家現(xiàn)行《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ1189》進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工，由縣建設(shè)行政主管部門監(jiān)督實(shí)施。該地平均每年約受2～3次臺(tái)風(fēng)襲擊，狂風(fēng)挾暴雨往往對(duì)樹木、工程建筑造成一定的損害。別墅套房由約191棟產(chǎn)權(quán)別墅組成，占地面積112000㎡，建筑面積22400㎡。悅榕酒店度假村集團(tuán)作為全球頂尖精品度假村及SPA的營(yíng)運(yùn)商，打造的悅榕莊酒店融合了亞洲傳統(tǒng)及地域特色，提供一個(gè)能夠讓人完全放松身體和心靈的優(yōu)雅浪漫空間，營(yíng)造“心靜軒”環(huán)境。還擁有全球聞名的悅榕SPA和水療設(shè)施,特色餐廳及設(shè)施齊備的大型會(huì)議場(chǎng)所。值得一提的是，每間套房還特別備有悅榕SPA獨(dú)有的花雨噴霧療程室，或泰式按摩房?？偨y(tǒng)別墅區(qū)內(nèi)還特別為尊貴的嘉賓設(shè)置24小時(shí)安全貼身管家服務(wù)。蜿蜒的石路，玲瓏的雕塑，變化的泳池，疊錯(cuò)式的噴泉，戶外巴厘島式的泡池，精巧別致的燈飾，加上數(shù)十種罕見的熱帶海棠樹、喬灌木植物、果樹、七仙嶺的奇花異草，使得整個(gè)主入口園林風(fēng)情萬種，美不勝收。 餐飲設(shè)計(jì)：所有餐飲的概念和定位擬由餐飲專家根據(jù)市場(chǎng)需求和周邊競(jìng)爭(zhēng)狀況確定；使用專業(yè)的餐飲室內(nèi)設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)獨(dú)特風(fēng)格的餐廳；有效利用酒店所處的獨(dú)特自然環(huán)境以及設(shè)施，如泳池邊餐飲創(chuàng)造難忘的浪漫體驗(yàn)，樹冠野餐抒發(fā)晚霞映群山、英雄今何在的酒酣情懷。其中屬于星級(jí)酒店管理的191棟，私人或企業(yè)會(huì)所別墅352棟（）。由于設(shè)計(jì)建筑密度和容積率低，因而庭院面積大，泳池及周邊院景采用東南亞風(fēng)格，園林景觀寬敞大氣；而精致的溫泉泡池及周邊院景，又采用日式湯屋風(fēng)格，二者有機(jī)結(jié)合。其中，接待大堂及前廊建筑面積600㎡。其他小體量建筑分散在周邊的自然景觀中，設(shè)置樹冠餐廳、露天咖啡酒吧、休閑棋牌、服務(wù)商業(yè)等。景點(diǎn)建設(shè)主要，有次入口景觀（集結(jié)地），小山頭看七仙嶺（地壇拜仙），過溪吊橋（七夕橋），田邊園道（田園風(fēng)光），石林（億年石浮雕文化園。旅游主題可以策劃為“博愛至上”。按照總體規(guī)劃，在地勢(shì)較低的南區(qū)規(guī)劃設(shè)置埋地式的污水處理站，本區(qū)的污水支管收集后，排往該污水處理站。（3）生活污、廢水排放本工程生活糞水經(jīng)化糞池達(dá)標(biāo)處理后與洗滌污水等一道，排入本小區(qū)污水管網(wǎng)，由污水處理站集中處理達(dá)標(biāo)后排至政污水管道。（2）、燃?xì)忮仩t煙囪排除燃燒廢氣，從本樓最高處排大入大氣。固廢治理小區(qū)內(nèi)設(shè)垃圾收集點(diǎn)，并通過收集至垃圾收集站，垃圾運(yùn)輸采用密閉式。（2）冷凍空調(diào)設(shè)備等采用低噪聲型，并做減震、隔聲處理。（5）、風(fēng)管內(nèi)風(fēng)速按照下表確定：噪聲級(jí)dB（A）25~3535~5050~6565~85千管風(fēng)速（m/s）3~44~66~88~12支管風(fēng)速（m/s）≤22~33~55~8綠化種植適宜于保亭氣候、易成活、樹姿美觀的行道樹用草皮、灌木，營(yíng)造小區(qū)內(nèi)部綠化空間環(huán)境，充分考慮視學(xué)景觀和各類功能的需求布置相應(yīng)的硬質(zhì)和軟質(zhì)景觀，營(yíng)造各具特色的給化景觀，充分利用綠地、水面，形成主體綠化系統(tǒng)，凈化空氣，美化環(huán)境。耗能測(cè)算如下：電力耗能測(cè)算表建筑類型用電指標(biāo)（w/m2）建筑面積(m2)運(yùn)行天數(shù)d每天小時(shí)h需用系數(shù)年用電量（萬kwh）住宅2069240365240．30商業(yè)507000365180．60138其他合計(jì)注：①其他用電主要包括道路照明、景觀工程等。 ③其他用水主要包括道路廣場(chǎng)等用水，按表中前3項(xiàng)之和的10%算。2本項(xiàng)目建設(shè)嚴(yán)格遵守并執(zhí)行“節(jié)約能源法”民用建筑節(jié)能條例“公共機(jī)構(gòu)節(jié)能條例”民用建筑節(jié)能管理規(guī)定“”公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)“等國(guó)家和地方有關(guān)節(jié)能的法律，技術(shù)規(guī)范。屋頂類型采用鋼筋混凝土+膠粉聚苯保溫粒屋面，屋頂各屋材料（由外至內(nèi)）：第1層：鋼筋混凝土，厚度40mm第2層：防水卷材、聚氨酯，厚度2mm第3屋：水泥沙漿，厚20 mm第4層：振利膠粉聚苯顆粒，厚度120mm第5層：鋼筋混凝土，厚度120 mm屋頂傳熱阻：RO=i+∑R +Re=(㎡.K)/W屋頂傳熱系數(shù):(㎡.K)屋頂傳熱系統(tǒng)和熱隋性指標(biāo)滿足建筑節(jié)能設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)的要求. 圍護(hù)結(jié)構(gòu)外墻采用200厚加氣砼砌塊，墻荷體各層材料（由外至內(nèi)）第1層：水泥砂漿，厚度20㎜第2層：加氣，泡沫混凝土，厚度200㎜第3層：石灰，石膏，沙，砂漿，厚20㎜墻體傳熱阻：RO=Ri+∑R+Re=(㎡.K)/w墻體傳熱系數(shù)：（㎡.K）外墻傳熱系數(shù)和。 建筑節(jié)能保亭縣為夏熱冬暖地區(qū)。根據(jù)《綜合核能計(jì)算通則》GB/T25982008，綜合能耗的計(jì)算按下公式計(jì)算：E=∑eixpi)式中：E—綜合能耗：n—小河的能源品種數(shù) ei—生產(chǎn)和服務(wù)活動(dòng)中消耗的第i種能源實(shí)物量：pi—第i種能源的折算系數(shù)，按能量的當(dāng)量值或能源等價(jià)值折算。耗水量 本項(xiàng)目用水主要為生活用水、空調(diào)用水和公共用水等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)采用《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBT500152003）。（2）用電需要系數(shù)選取根據(jù)《全國(guó)民建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施節(jié)能篇—電氣》，住宅用負(fù)荷計(jì)算，,本項(xiàng)目住宅總戶數(shù)為543戶,。風(fēng)機(jī)進(jìn)口與風(fēng)管之間[安裝柔性短管，普通常溫風(fēng)機(jī)采用普通型通型鋼纖復(fù)合軟接頭，應(yīng)用于送風(fēng)及空調(diào)送風(fēng)機(jī)上，常溫耐溫要求，在0℃70℃范圍內(nèi)應(yīng)保證材料不變形不老化；高溫排煙風(fēng)機(jī)采用耐高溫型鋼纖復(fù)合軟接頭，應(yīng)用于高溫防火風(fēng)管及排煙風(fēng)機(jī)上，保證在300℃高溫下性能穩(wěn)定，并可連續(xù)工作半個(gè)小時(shí)以上。噪聲標(biāo)準(zhǔn)為晝間50dB（A）。并注意避免排向有人員停留的地方。廢氣治理（1）、廚房廢氣經(jīng)帶油煙過濾器的排油煙罩排出。遠(yuǎn)期，待七仙嶺地區(qū)污水處理設(shè)施建成投入使用后，污水排入市政管網(wǎng)統(tǒng)一處理。第五章 節(jié)能設(shè)計(jì)及環(huán)境保護(hù)措施 環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì) 環(huán)境保護(hù)指導(dǎo)原則環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境空氣：《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB30951996；雨水：《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB38382002；噪聲：《城市環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB30961993污染物排放標(biāo)準(zhǔn)污水：《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB30961993顆粒物、氮氧化物、THC排氣：《大氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》GB162971996；施工期噪聲：《建筑施工場(chǎng)辦噪聲限值》GB125231990。如果不愿去主峰下，就到大榕樹駐留點(diǎn)觀看原始森林及七仙嶺。 七仙御“博愛至上”登山旅游因?yàn)轫?xiàng)目享有七仙嶺主峰景觀，可以開發(fā)“登臨主峰，崇尚自然，親敬七仙，博愛至上”的旅游活動(dòng)。建設(shè)行政辦公樓一座，占地6000㎡，建筑面積800㎡。整體別墅外觀樸實(shí)雋永，與大自然融于一體；內(nèi)裝奢華時(shí)尚，體現(xiàn)高端人士標(biāo)簽。地下室的設(shè)計(jì)，可裝飾為多功能廳，亦可為酒窖。 會(huì)議宴會(huì)設(shè)施設(shè)計(jì)：控制規(guī)模，針對(duì)中高端會(huì)議和宴會(huì)，會(huì)議面積與酒店客房數(shù)匹配；強(qiáng)調(diào)靈活性以應(yīng)對(duì)不同規(guī)模和形式的，如各自的戶外平臺(tái)用于各種會(huì)議活動(dòng)，大宴會(huì)廳大約300400平米，可靈活分為三個(gè)獨(dú)立會(huì)議室；無柱的宴會(huì)會(huì)議廳空間。 客房設(shè)計(jì)：足夠的客房數(shù)量服務(wù)于中高端客戶，但不失私密感和精品定位；運(yùn)營(yíng)效率優(yōu)先，抗淡季能力，客房由一系列散落于熱帶雨林之間的別墅組成，總體感覺是個(gè)“村落”；總客房數(shù)大約200多間，包括各種不同大小的套房和別墅套房。酒店大堂、會(huì)議中心、餐廳、SPA 養(yǎng)生館及水療中心等建筑單體，順山勢(shì)呈建筑群落，酒店主入口中心組成半圓狀水景園林，呈迎賓態(tài)勢(shì)，承襲東南亞的園林風(fēng)格，以當(dāng)今國(guó)際流行的設(shè)計(jì)理念，融合海南的本土文化特色。酒店設(shè)有總統(tǒng)套房雙泳池別墅8棟，每棟280㎡，盡享奢華。20間SPA護(hù)療房分布于10座豪華SPA套房，每座擁有2間SPA護(hù)療房。內(nèi)含傳統(tǒng)十字結(jié)構(gòu)橫梁的私密庭院，棕櫚樹和荷花池點(diǎn)綴周圍。大型游泳池及溫泉泡池占地6000㎡，建筑面積3500㎡。 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模項(xiàng)目規(guī)劃用地面積