【正文】 特別是保亭的核心資源，并不簡單停留在山地資源的競爭上，更應從最能體現(xiàn)地方特色的民族歷史文化去挖掘，創(chuàng)造一個世界級的，針對政壇要人、企業(yè)大亨、商業(yè)巨子、文化名流、影視明星的休閑養(yǎng)生度假基地，人類“生命的加油站”。再加上現(xiàn)代都市的生活環(huán)境嚴重受污染，讓這批明星階層的富人更渴望找到“生命的加油站”，特別是在歐洲的富裕國家，富人去養(yǎng)生度假的要求非常高，除了有很好的自然環(huán)境和完善的旅游度假設施，更注重旅游區(qū)的文化體驗和是否具備大型的健康養(yǎng)生配套。外籍游客，包括中國中高端明星游客最重視的是健康、養(yǎng)生和浪漫的休閑度假環(huán)境，而且，浪漫的養(yǎng)生度假的概念可以讓游客停留的時間更長，消費的額度更高，或是購買景區(qū)度假豪宅。 產(chǎn)權別墅的目標客戶群目標市場的合理確定，關系到七仙御溫泉雨林度假村項目開發(fā)的成敗。n 30%政府及企業(yè)接待活動：借助北斗集團的政府背景及在山東龐大的關系網(wǎng)絡和客戶資源，作為山東在保亭的政府及企業(yè)高層接待基地。 度假置業(yè)投資客源分析 通過在網(wǎng)絡發(fā)起的問卷調查，對保亭已購房客戶和意向購房客戶的調查分析表明，保亭已購房客戶較為偏好51150㎡ 的住宅，隨著樓盤檔次的上升，偏好面積亦有增加。其中有超過四成為二次置業(yè)，看重的是保亭住房的休閑價值，有接近三成的客戶因短期度假需要，亦有兩成客戶購置住宅作為養(yǎng)老、投資或者改善居住環(huán)境?？蛻粢?549歲的比例最高，多為事業(yè)有成的中年人士。意向購房客戶所表現(xiàn)出來的強大支付力，一方面是由于海南樓市所在的機遇，吸引著全國各地的投資者投機者，大量資金涌入，給保亭樓市繼續(xù)增添火熱氣氛；另一方面，對期翼閑適度假或者生活品質的中高端客群來說，保亭七仙嶺的溫泉和雨林以及七仙嶺風景是他們理想中的度假或生活區(qū)域，慢節(jié)奏和陽光也成為吸引度假客群和定居客群的主要因素。從調查中發(fā)現(xiàn)，華北、華東由于經(jīng)濟實力較強，同時兩大一線城市（北京、上海）經(jīng)濟實力雄厚，因此意向客戶以該區(qū)域居多。各個城市的客戶比例較為平均，除上海略高外，其余均在15%左右，而華北區(qū)域則集中于北京。此外，選擇度假的占34%左右。從置業(yè)次數(shù)看，有80%客戶已有過1 次至2次的置業(yè)，有接近20%的客戶置業(yè)3 次以上。中高收入人群對保亭樓市的關注，也展現(xiàn)出強大購買力。家庭月收入在8000 元以上的客戶數(shù)量占50％左右，而在15000 元以上的達到了23%以上。由此來自華北和華東的中高學歷，高收入人群對保亭樓市關注度較高，他們大多出于投資的目的，亦有部分人群關注保亭的景觀價值和閑適生活。目前保亭重點客源地已擴大到杭州等長江三角洲大部分地區(qū)、東北各省及湖南、湖北、貴州、四川、重慶、河南等華中地區(qū)、西南地區(qū)和西北部分地區(qū)。 項目SWOT分析優(yōu)勢（ Strength）項目開發(fā)商為保亭綠保北斗置業(yè)有限公司，所屬的山東北斗集團公司已成功開發(fā)多個優(yōu)異的房地產(chǎn)項目，具有良好的口碑和信譽，對保亭七仙御溫泉雨林度假村項目的成功運作提供強有力的保障。項目地理位置優(yōu)勢明顯。臨近周邊的高爾夫球場及諸多星級度假酒店，環(huán)境景觀優(yōu)越。 項目遠離城市喧囂，清靜無擾，符合高端人仕對休閑度假的基本需求。 基礎設施還需要配套完善，城市主干道還需要延長修建，山地地形復雜，項目內道路及別墅建筑需要特別處理。保亭旅游業(yè)越來越成熟，每年大量的游客進入保亭休閑度假，為本項目市場營銷提供更多機會。越來越多的國內國際游客選擇來海南旅游度假，到七仙嶺泡溫泉，享受七仙嶺大自然的洗禮。挑戰(zhàn)（ Threat ） 項目周邊市場在售項目及代售項目，各盤都有大投入、大手筆，營銷和傳播手法初露端倪，本案將面臨較為嚴峻的競爭局面。項目開發(fā)時機正處于國家在宏觀上對房地產(chǎn)實行政策調控，大環(huán)境給項目未來的銷售預期帶來一定的影響。 項目定位分析 (1) 整體定位： 充分利用七仙嶺特色自然資源，以超五星級酒店為核心，低密度溫泉泳池別墅和樹冠泉浴別墅為載體，七仙嶺旅游觀光線路為紐帶，頂級SPA、溫泉水療為特點，實行溫泉資源與熱帶雨林資源的高度組合，黎苗風情與巴厘島風格的相得益彰，針對高端客戶群體，爭取市場高點站位，營造“星級酒店+產(chǎn)權別墅+目的地旅游”的泛酒店旅游度假村。 (3) 客戶定位：– 他們尋求一種私密的、獨特的既浪漫又溫馨的“家外之家”的度假體驗；– 講究精致品味并對文化有深刻理解；– 認為品牌是高質量的標志、身份和地位的標簽；– 高收入，受過良好的教育；– 企業(yè)高層管理人員（董事長，總裁）、私企業(yè)主、企業(yè)達人或者知名（影視）藝人；– 在高級住宅區(qū)擁有房地產(chǎn)；– 每年旅行30天以上，并且有很多國際旅行經(jīng)驗；– 20%以上是七仙悅榕酒店的忠誠客戶的會員。 ——屬性：屬于私人的、具有獨立產(chǎn)權的別墅； ——功能：“溫泉雨林度假別墅”，以溫泉雨林為主題的、具有星級酒店管理功能的別墅豪宅； ——物業(yè)界定：“星級酒店+別墅”模式，項目中的酒店是度假村的主體，別墅是產(chǎn)權酒店的載體； ——經(jīng)營模式：業(yè)主具有完全獨立的所有權和使用權，只不過可以交由星級酒店管理公司打理，一部份屬產(chǎn)權酒店經(jīng)營管理，一部份屬私人或企業(yè)分時度假享用，自由選擇； ——理念：對消費者而言，我們買的不是酒店房間、也不是產(chǎn)權酒店，而是投資性別墅，“我有我自由”； ——關于酒店：定位于產(chǎn)權酒店，由191棟別墅組成的國際度假型超五星級悅榕莊酒店。 產(chǎn)品亮點：強調對稀缺資源的占有，注重個人感受和身份標簽。七仙嶺溫泉雨林稀缺資源旅游度假?！? 一個私人會所，滿足別墅區(qū)客戶的健身、休閑、娛樂需求?！? 一個頂級SPA養(yǎng)生館和水療中心，展示塑造項目奢華格調、文化?！? 一條吸引游客的登山游弋道路，一個石雕文化園，一段樹冠棧道，一處大榕樹旅游駐留點，一個樹冠野趣餐廳。☆ 兩處入口景觀和形象打造。☆ 項目規(guī)劃的道路和景點、駐留點、地標性建筑。（5）價格定位：主要產(chǎn)品別墅，享有國際國內稀缺的七仙嶺溫泉和原始熱帶雨林自然資源，建筑密度較低，容積率較小，建造材料高檔及裝修水平豪華，配套有超五星級國際著名酒店管理，別墅值得珍藏，購置保值增值，其價值不可估量。為加快去化速度起步價4萬元/㎡，低開高走。第四章 項目規(guī)劃建設方案 項目開發(fā)選址、1 建筑選址原則★ 堅持科學合理、最佳適合自然用地的原則；★ 在滿足基本功能需要的同時，適當考慮未來發(fā)展；★ 合理確定規(guī)劃分區(qū)，星級酒店、度假別墅、餐飲、休閑、娛樂、酒店物業(yè)管理等各功能建筑布局合理，科學地組織人流（客流和服務流）和物流；★ 根據(jù)不同地區(qū)的氣象條件和資源條件，使建筑物的朝向、間距、自然通風和庭院景觀達到最佳程度，為休閑生活、度假居住創(chuàng)造良好的自然環(huán)境和人文環(huán)境。地形地貌豐富復雜，有山頭、山坡、盆地、峭壁、溪谷等，整個地勢從西北向東南傾斜，屬保亭縣七仙嶺下特有山地。今后，將在項目的西邊，與周邊超五星級酒店項目合作建設一條城市主干道，作為項目的主入口道路，同時也是超五星級酒店的主要外聯(lián)道路。項目輸配水管網(wǎng)沿道路敷設，消防供水與生活供水管網(wǎng)合一。供電網(wǎng)絡由10KV送電網(wǎng)組成，結線方式采用放射式，低壓配電網(wǎng)絡采用干線式和放射式相結合的方式。 燃氣：保亭規(guī)劃本項目北側七仙嶺處設儲氣站一座，占地面積約為1500㎡，然后通過燃氣管道輸送到各用氣點。 電信：七仙嶺區(qū)域采用電信電纜沿主要道路敷設至各功能區(qū)。 排污：項目周邊污水管網(wǎng)沿道路敷設，根據(jù)道路紅線及道路寬度情況可布置在機動車道下或綠化帶下；項目周邊沿主干道和次干道敷設雨水管，再通過雨水口收集雨水匯集到雨水管中，然后再通過雨水管就近原則排至區(qū)中天然水體，規(guī)劃區(qū)內支路上采用直接在道路兩側設置鑄鐵箅子明溝排水。本地區(qū)地震烈度為8度，建筑需按8度抗震設防。（3）防臺風規(guī)范：本區(qū)位于臺風登陸面，基地主要自然環(huán)境災害是臺風。在防風規(guī)劃上做相應的預防設施。初步計劃引入超五星級國際度假酒店—悅榕酒店度假村集團管理，占地面積15萬㎡，建筑面積約27400㎡。酒店配套的主要建筑設施，有酒店大堂建筑面積1500㎡，頂級SPA 養(yǎng)生館1000㎡，標準國際會議中心1000㎡，中西餐廳600㎡。網(wǎng)球場2個，集中停車位100個，以及其他配套設施。其秉承獨特的遁世風格，遠離城市的紛繁喧囂，精心設計的七仙悅榕酒店泳池別墅內部寬敞，頗具現(xiàn)代感，采用當?shù)靥赜胁馁|打造巴厘島風格，融合當?shù)鬲氂械睦杳顼L情，細節(jié)之處盡顯中國意韻。明亮通透的灰度空間讓嘉賓盡享戶外景色，一覽室外青青庭院、露天泳池和私人溫泉按摩池，讓人心曠神怡，浮想聯(lián)翩！在設計師的精心打造下，悅榕SPA館匯集精致瑰麗的中國風，以及熱帶簡約主義的建筑風格。建設10座建筑面積共1000㎡的豪華SPA或水療套房。面向靜謐熱帶花園的套房，設有SPA護療雙人床、戶外浴缸與蒸汽淋浴間。透過高科技的水療設施，以及水療花園的頂尖SPA療程，酒店將為您提供至尊無上的完美SPA體驗?？偨y(tǒng)別墅區(qū)內還包含隨員區(qū)域，并配備獨立泳池、起居室、自助餐區(qū)、會議室、健身房、桑拿室和蒸汽室。 酒店有關功能設計特色酒店入口為項目的主入口，設在基地西南面87＃樁處，酒店大門朝向正南面。規(guī)?；趾氪髿?，制作精致完美。別具一格的開敞通透式酒店大堂，熱帶風情的不同規(guī)格的不同用途的大小配套建筑，融合成優(yōu)美的山景度假酒店。室內使用面積至少40平米，并且有20平米左右的步入式露臺，有的還設有雙露臺；步入式更衣室；四件套浴室，雙人面盆等。包含一個終日運營提供三餐的咖啡廳、西餐廳，一個特色紅酒雪茄吧、一個特色中餐廳以及泳池邊酒吧、樹冠吧等，表演式廚房，戲劇性環(huán)境和細節(jié)安排以增加就餐的情感價值。 七仙御溫泉雨林度假村別墅建設項目建筑巴厘島風格，充滿黎苗風情的泳池和泉浴別墅共543棟，全產(chǎn)權別墅。建筑面積最小的主力戶型，是一層庭院式泳池別墅，地上90㎡，地下40㎡；建筑面積最大的為二層企業(yè)會所式泳池別墅，地上400㎡，地下60㎡。開發(fā)商作為贈送面積，有利于銷售。單體建筑中較大的灰度空間和大面積的露臺，使人的起居活動與大自然親密接觸。別墅會所（銷售中心），設在次入口處，也是早期的啟動區(qū)和接待中心，占地20000㎡，總建筑面積3640㎡。建有6棟代表不同類型的樣板別墅，占地6000㎡，建筑面積800㎡。建筑雙層無邊界游泳池一處，建筑面積1400㎡，首層800㎡。入口園林景觀為東南亞風格，修造入口涌水水系、無邊界泳池、刻有七仙御溫泉雨林度假村的地標性巨石、小山頭看七仙嶺、以及入口園林和樣板房庭院園林。通過旅游活動，既可增加旅游收入，又可宣傳推廣本項目酒店和別墅。中西浮雕與石刻，如組圖《七仙女的傳說》及毛體書法），溪水邊過橡膠林上山坡（上坡棧道），過山谷吊橋（樹冠吊橋），調洪水泊人工瀑布（水泊瀑布），大榕樹木平臺及駐留點（千年古榕），原始森林小道，七仙主峰下駐留點。 游弋線路，從次入口出發(fā)，由集結地 – 地壇拜仙 七夕橋 – 億年石浮雕文化園 – 上坡棧道 – 樹冠吊橋 水泊瀑布 – 千年古榕 原始森林 – 到七仙嶺主峰下。旅游道路與酒店區(qū)和別墅區(qū)隔離，但酒店和別墅客戶可以共享（效果圖）。 環(huán)境保護措施廢水治理（1）室外排水本區(qū)采用雨、污水分流系統(tǒng)。經(jīng)污水處理達到國家有關的排放標準，做到污水零排放，排入市政污水管。（2）室內生活污水排水室內洗滌污水與糞便污水分流排放。廚房污水經(jīng)隔油池處理。注意從本樓最高處排大氣。（3）、車庫、廁所等廢氣直接排向室外。（4）、制冷機使用環(huán)保制冷劑。噪音控制（1）按照《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準GB309693》中的城市五類區(qū)域的分類，本工程屬于0類，為療養(yǎng)區(qū)、高級別墅區(qū)、高級[賓館區(qū)等特別需要安靜的區(qū)域。夜間40dB（A）。（3）管道與設備之間彩用軟連接。 軟接頭長度L按下列數(shù)值確定： ~6,　L≤200mm 風機型號No8~20,　L≤400mm（4）、空調機房安裝音門。 節(jié)能設計 項目耗能分析本項目能源消耗種類為電力和水，其分項消耗量如下：電力（1）變壓器裝置指標計算本工程負荷計算采用單位指標法，根據(jù)《全國民用建筑工程設計技術措施節(jié)能篇—電氣》,估算指標如下:變壓器裝置指標表筑類型變壓器裝置指標(va/m2)面積（m2）指標（kva）住宅3069240商業(yè)807000560注：接待中心和酒店大堂及配套的建筑面積收入商業(yè)面積中。（3）電力耗能測算本項目電力主要為生活用電、照明、空調、冰箱。本次按住宅和商業(yè)用電之和的3%計算；②商業(yè)用電的需用系數(shù)取住宅的2倍。其消耗量如下：水消耗表序號用水類別用水標準用水規(guī)模使用時間時變化系數(shù)日用水量L年用水量(萬t)1住宅220L/1629人247497602商業(yè)151L/m2. d7000m2183綠化2L/ m2. d26萬㎡4其他5合計注①本項目住宅總戶數(shù)為543戶，平均每戶按3人計； ②綠化用水面積按總用地面積的65%計算，但用水時間較少。 綜合耗能分析年綜合能源消耗最是指項目每年消耗的煤、油、焦炭、天然氣、液化氣、電力、熱力等按照國家統(tǒng)計局有關指標算成標準煤后的總和。本項目的年綜合能源消耗能測算結果如下：年耗能量測算序號能源種類計量單位實物量參考折標系數(shù)折標煤量（噸標準煤）1電力Kwh1．2292新水萬噸0．857合計 節(jié)能指導原則建筑耗能占我國能源消耗的30%，建筑節(jié)能是節(jié)能的重點領域，節(jié)能工作是本項目建設的重要內容之一，本項目在建設中做好節(jié)能減排工作，普及節(jié)能新技術，達到建筑節(jié)能65%的目標。督促設計單位在設計中采用熟的節(jié)能技術、材料、工藝和設備，并加強對設計的審查。體形系數(shù)沒