【正文】 程建設(shè)的推進(jìn)，在行政及地理概念上，已被納入福州市區(qū)，因此，房?jī)r(jià)將有望走高。東區(qū)板塊：是福州樓盤(pán)最集中的板塊，30余個(gè)中等樓盤(pán)集中該地區(qū)，也是市政府東拓戰(zhàn)略的重要組成部份。代表樓盤(pán)有：融僑東區(qū)、三木花園、鼓山苑等個(gè)案。代表樓盤(pán)：世紀(jì)佳源、碧水源。2001年福州房地產(chǎn)交易較為活躍，住宅市場(chǎng)穩(wěn)中有升，在房地產(chǎn)交易會(huì)的拉動(dòng)下，全力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交易突破60億，商品房預(yù)售突破100億大關(guān)，據(jù)了解2001年11月份的福州房地產(chǎn)交易會(huì)，以成交額5億元的好成績(jī)拉下帷幕，由此可見(jiàn)，2001年福州房地產(chǎn)市場(chǎng)是紅火的一年。2）、住宅建設(shè)成為福州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主力，政府通過(guò)公平有序競(jìng)爭(zhēng)的土地招標(biāo)拍賣(mài)制度，有效推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)與建設(shè)，為居民提供充裕的購(gòu)房空間。4）、福州經(jīng)濟(jì)水平的持續(xù)增長(zhǎng)，在相當(dāng)程度上保證了居民的購(gòu)房需求與購(gòu)買(mǎi)承受能力。三房的面積主要分布在100M2～120M2之間，%，90～100M2占36％，140～％；二房主要集中在70～%,90～％；四房主要分布在140～％，120～%。（2）住宅的類(lèi)型與結(jié)構(gòu)目前多層無(wú)電梯仍深受廣大消費(fèi)者的歡迎，也是福州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主力軍，據(jù)了解，%，%的消費(fèi)者選取小高層，這與福州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)息息相關(guān)，在福州2001年市中心新推出的項(xiàng)目中，小高層、％、%％，由此可見(jiàn)，市中心區(qū)樓盤(pán)的高層時(shí)代呼之欲出。福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征分析（1）潛在消費(fèi)者特征分析①％，％目前，％是租借房屋居住，23％是自購(gòu)商品住宅，％是住單位宿舍，％是自購(gòu)政府福利房和經(jīng)濟(jì)適用房，已有物業(yè)（含完全產(chǎn)權(quán)）％，表明福州市當(dāng)前二次、多次置業(yè)者的比例較大。③年齡人口及收入狀況分析福州房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在消費(fèi)者年齡集中在24～％，28～30歲占27％，31～％，41～％。目前48％的消費(fèi)者擁有家庭上網(wǎng)電腦，預(yù)示福州市智能化住宅勢(shì)在必行，住宅網(wǎng)絡(luò)概念將會(huì)升溫。經(jīng)商階層的客戶群體也占相當(dāng)一部分，他們大多集中在臺(tái)江區(qū)，另外歸國(guó)華僑在福州也不少，他們大多選擇較高檔次的樓盤(pán)。福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素分析福州房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格差異較大，目前，其價(jià)格波動(dòng)輻度主要集中在1700～4500元/M2之間，其中，高層均價(jià)主要在3200～3800元/M2之間，房地產(chǎn)價(jià)格差異大，主要與以下幾個(gè)因素相關(guān)：（1）樓盤(pán)地理位置直接影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素，福州市區(qū)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)高，意味著開(kāi)發(fā)商成本提高，據(jù)了解，福州市區(qū)土地費(fèi)高達(dá)70萬(wàn)元/畝，因此市中心高層住宅價(jià)格較高，大多在3600元/M2以上。高層因其售價(jià)水平較高，也只有高收入水平的客戶群體才買(mǎi)得起此類(lèi)型房子。臺(tái)江區(qū)樓盤(pán)價(jià)位一覽表：案 名層數(shù)超價(jià)（元/M2）均價(jià)（元/M2）樓層差價(jià)（元/M2）閩江世紀(jì)廣場(chǎng)623002500182500350060100華信花園36903900100廣達(dá)豪門(mén)2126604000100庭芳苑6256627001126003000100金星四季花城621502450925803000100中利佳園821802510122300265060鴻運(yùn)星城827503000152930330045碧水芳洲72362600深深緣9218025005060元洪錦江27 ，18 ，303000450050龍達(dá)富地829203100太陽(yáng)都市322900370040廣德天下16 ，182600280040金色維也納11 ，192800330050日月星城 24 ，272900360050金鉆世家32290036006080閩都嘉源21290036005060目標(biāo)個(gè)案周邊店面及商場(chǎng)售價(jià)租金（1）太陽(yáng)都市商場(chǎng)均價(jià)20000元/M2，沿街店面20000元/M2，目前由開(kāi)發(fā)商自售，商場(chǎng)已和好又多簽下協(xié)議，這里將成為大型購(gòu)物中心。月，其次4050元/M22002年我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)將保持7%的穩(wěn)步增長(zhǎng)速度，職工收入繼續(xù)增加，隨著福州市“東擴(kuò)南進(jìn)”的加速推進(jìn)以及住房分配貨幣化政策的完善，福州居民的購(gòu)房能力將會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)，2002年福州市房地產(chǎn)住宅消費(fèi)市場(chǎng)的巨大潛力和有效需求將得到大量的釋放。東區(qū)板塊除了“永升城市花園”“鼓山苑”“融僑東區(qū)”外，新盤(pán)又有“大名城”“日出東方”“石鼓琴灣”等大盤(pán)推出。據(jù)了解東西板塊的主要客戶群體區(qū)域來(lái)源于鼓樓、臺(tái)江的居民和二市六縣的人士。西區(qū)板塊的“美景良城”“閩賦苑”“中利佳園”“世紀(jì)佳園”等也蓄勢(shì)而發(fā)，對(duì)其周邊區(qū)域的客戶群體產(chǎn)生極大的吸引力?！叭趦S錦江”“水鄉(xiāng)溫泉?jiǎng)e墅”“金山碧水”等大盤(pán)將深受歡迎。在其居住面積基本滿足后，便要求空間功能的多樣化。隨著福州市一批高品味、高品質(zhì)精品樓盤(pán)的應(yīng)運(yùn)而生，高層、小高層將逐漸被看好，據(jù)了解在上屆房交會(huì)上，占參展樓盤(pán)的40％以上。（三）住宅市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)中有升，價(jià)格戰(zhàn)將會(huì)拉開(kāi)在上一屆房交會(huì)上，參展樓盤(pán)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)非常明顯，價(jià)位比以往有所上升，據(jù)了解，每平米均價(jià)超過(guò)3000元的樓盤(pán)有10多個(gè)，均價(jià)在2500～3000元/M2的樓盤(pán)占一半，據(jù)統(tǒng)計(jì)，房交會(huì)成交額位于前三名的樓盤(pán)，其單價(jià)都在2000元/M2以下，其中金山碧水成交130套，由此可見(jiàn)，大多數(shù)購(gòu)房者主要關(guān)注的仍是價(jià)位問(wèn)題，但由于我國(guó)已加入WTO，許多購(gòu)房者正處于觀望態(tài)度。 三、區(qū)域板塊與個(gè)案開(kāi)發(fā)個(gè)案區(qū)域簡(jiǎn)析個(gè)案 X地塊座落于臺(tái)江區(qū)五一南路與江濱路T字交叉的西側(cè)，緊鄰華聯(lián)商廈，與元洪城（購(gòu)物廣場(chǎng)）并排相列，榕城古街為鄰。臺(tái)江區(qū)因地理交通優(yōu)越，自福州有史以來(lái)，均是福州市最為繁華的商貿(mào)中心，在舊時(shí)的福州，有兩大“富人區(qū)”，一是以南后街為軸線的“三坊七巷”，為福州歷代官紳階層的居集地；二是臺(tái)江區(qū)的上、下杭街，所居住的均是福州的商貿(mào)人士，相對(duì)應(yīng)的也形成了獨(dú)立的生活方式和居住文化。多數(shù)經(jīng)營(yíng)者賺了錢(qián)之后在附近安居樂(lè)業(yè)，選擇臺(tái)江區(qū)定居便于他們經(jīng)商和發(fā)展?，F(xiàn)在，全區(qū)面積18平方公里，轄12個(gè)街道159個(gè)居民委員會(huì)，外來(lái)人口眾多，區(qū)域人文結(jié)構(gòu)多元化。從區(qū)域板塊的特性分析本案的客源臺(tái)江區(qū)作為福州歷史上繁華的商貿(mào)中心，人口（居民）構(gòu)成復(fù)雜，形成了獨(dú)特的人居文化與生活環(huán)境。也因此，構(gòu)成了臺(tái)江獨(dú)特的消費(fèi)習(xí)性，即以實(shí)惠型的購(gòu)房消費(fèi)，主要體現(xiàn)在以價(jià)格為首要考量因素。以及，福州未來(lái)的CBD—中央商務(wù)區(qū)就建設(shè)在此，也由此，臺(tái)江因江濱板塊而形象、價(jià)值得以大幅提升，從而成為福州市僅次于鼓樓區(qū)的消費(fèi)者購(gòu)房首選區(qū)域。而對(duì)于綜合樓或?qū)懽謽嵌?，其客源的分解則主要為：本地企業(yè)或企業(yè)主；周邊縣市企業(yè)進(jìn)