【正文】 需求抑制政策 地?cái)谡昙s束政策 供應(yīng)增加政策 預(yù)朏管理政策 政策換時(shí)間?。。? 短?hào)F壓制需求，中長朏依靠保障房對沖商品房市場 換屆、維稏、保障房規(guī)?；瘯r(shí)間需要等因素決定短?hào)F內(nèi)政策難以退出 政策環(huán)境分枂 收入用途 免稅面積 稅 率 計(jì)算公式 征收對象 年應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額 (元 )=新販住房應(yīng)征稅的面積 (廸筑面積 )新販住房單價(jià) (戒核定的計(jì)稅價(jià)栺 )70%稅率 適用稅率暫定為 %。 ?銷售速度逐步放緩。 政策持續(xù)調(diào)控，市場叐壓明顯，供需雙斱觀服情緒彌漫 整體市場分枂 ▼ 80％巠右 ▼ 50％～ 60％ ▼ 30％～ 40％ 高端豪宅 經(jīng)濟(jì)型別墅 中端公寓 丌同局次商品住宅影響各建 寵戶來訪量 備注：該統(tǒng)計(jì)結(jié)果基于同策公司上海 44個(gè)銷售案場來亰數(shù)據(jù)的匯總分枂。 市場預(yù)測 保障房壓力 Low Medium High 陘販令嚴(yán)栺程度 Low Medium High 青島、成都等其他二 線城市 上海、北京、廣州、 深圳、杭州、南京等 南寧 ,濟(jì)南 等非熱點(diǎn)二線城市 及部分三線城市 主城匙停販第 3套 嚴(yán)栺控制需求 甚至嚴(yán)于國八條 陘新房販買套數(shù) 高端豪宅 需求雖然萎縮，但由于產(chǎn)品慢售特性，料不會(huì)出現(xiàn)降價(jià) ,若前三季度隨著全市商品住宅均價(jià)受高端物業(yè)成交萎縮呈結(jié)構(gòu)性下挫到位，以及中低價(jià)位保障性住房集中進(jìn)入市場，供應(yīng)量充足，供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨于合理，政府或?qū)⒎艑捪拶徏靶刨J政策，高端物業(yè)有迎來復(fù)蘇的機(jī)會(huì) 。 結(jié)合優(yōu)良產(chǎn)品定位及合理定價(jià)的項(xiàng)目可以跑贏市場。 中高端產(chǎn)品抗風(fēng)陌能力和市場成長性更好 市場風(fēng)陌評估 城市収展研究 Part 2 上海城市發(fā)展 泗涇發(fā)展規(guī)劃 泗涇發(fā)展現(xiàn)狀 崇明隴橋新城 浦東高橋新城 嘉定新城 高橋新城 寶山新城 上海發(fā)展遇到四大瓶頸問題 ?城市用地呈現(xiàn)外延式增長 ——全市的建設(shè)用地已接近 2023年規(guī)劃用地的上限指標(biāo)，其中，工業(yè)用地占到 33%，進(jìn)高二國際城市 15%~17%的正常比例，城市建設(shè)可利用的圁地越來越有限 ?城市空間結(jié)極亟徃優(yōu)化 環(huán)線已形成 5~10公里寬的連綿帶，這一情況以寶山和閔行最為突出 ?亰口空間分布丌盡合理 ——中心城匙人口達(dá) 1000萬 ?產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型壓力大 ——第三產(chǎn)業(yè)提升丌明顯 上海大力發(fā)展十大郊匙新城建設(shè)，通過產(chǎn)業(yè)和城市的融合，加快產(chǎn)業(yè)集聚和升級(jí)步伐。因此，倫敦、巳黎、東京、莫斯科等國際化大都市大多仍“單中心”向“多中心”布局轉(zhuǎn)變： 上海五大城市副中心及朋務(wù)匙域： 徐家匯 ——西南匙域（最早廸設(shè)完善） 五角場 ——東北匙域 真如 ——朋務(wù)長三覬的開放性生產(chǎn)力朋務(wù)中心和朋務(wù)上 海西北地匙的城市公共活勱中心 三枃和花朐 ——大浦東匙域 上海極廸多心栺尿， 徐家匯城市副中心的収展為西南片匙提供大量屁住需求 上海城市収展 ? 本案距未來大虹橋 CBD中心約 13km，車程1520分鐘 ，將直接受其強(qiáng)大輻射 。以 10%計(jì)，未來五年年均居住需求人口超過 1萬。 ?軌道交通 ?地鐵 9號(hào)線已投入使用， 本案緊鄰泗涇站 上海城市収展 大虹橋規(guī)劃匙域 趙巷板塊 徐涇別墅匙 趙巷別墅匙 泗涇別墅匙 佘山別墅匙 松江新城 洞涇別墅匙 洞涇 ——依托 A A8及大虹橋規(guī)劃形成的別墅區(qū)， 處于起步階段 ，配套不完善，但交通便利，輻射面廣，市場接受度較高，價(jià)格實(shí)現(xiàn)一般 泗涇 ——基礎(chǔ)性配套完善， 北區(qū)經(jīng)濟(jì)型別墅為主，品質(zhì)相對較低，但 別墅居住氛圍已形成， 南區(qū)借靠大佘山的輻射，以品質(zhì)相對較高的千萬級(jí)左右的獨(dú)棟別墅產(chǎn)品為主 趙巷 ——8000余畝趙巷國際社區(qū)基本建成 ， 區(qū)域高端配套齊全，別墅物業(yè)類型豐富 徐涇 ——全市最早發(fā)展的、距離市中心最近的成熟別墅區(qū) ，高端配套完善，開發(fā)近尾聲，未來可售項(xiàng)目不多。 ?建筑規(guī)模：規(guī)劃 總廸筑量約 360萬斱，其中住宅廸筑量約 300萬斱，公共朋務(wù)設(shè)斲及社匙配套設(shè)斲總廸筑量約 60萬斱 ； ?人口規(guī)模：地匙 屁住亰口約 ，可提供商業(yè)朋務(wù)的就業(yè)崗位約 3萬個(gè)； ?中小套型設(shè)計(jì)， 65㎡ 巠右的二室一廳占六成，小于 50㎡ 的一室一廳和小于 80㎡ 的三室一廳各占 20%； ?去年率先勱工的包括 60萬斱經(jīng)濟(jì)適用房和 20萬斱勱遷安置房。 泗涇収展規(guī)劃 上海泗涇私營經(jīng)濟(jì)廹収匙 ：自 93年開始實(shí)質(zhì)性啟勱，已形成富有特色的私營經(jīng)濟(jì)小匙， 現(xiàn)已招商 2023多戶，企業(yè)規(guī)模普遍較小。 鋼杅城 五金城 上海泗涇私營經(jīng)濟(jì)廹収匙 堅(jiān)持 “ 稏事迚三調(diào)一 ” 的產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)極，淘汰落后產(chǎn)能，依托軌道交通， 重點(diǎn)収展現(xiàn)代朋務(wù)業(yè) 。 數(shù)據(jù)支持：同策 DATA REPORT數(shù)據(jù)研究系統(tǒng)，該系統(tǒng)數(shù)據(jù)源自官斱機(jī)極 ——上海房地產(chǎn)交易中心。 數(shù)據(jù)支持：同策 DATA REPORT數(shù)據(jù)研究系統(tǒng)，該系統(tǒng)數(shù)據(jù)源自官斱機(jī)極 ——上海房地產(chǎn)交易中心。 獨(dú)棟別墅可行性研究 產(chǎn)品價(jià)值高 ?高價(jià)值產(chǎn)品，年均復(fù)合增長率 15%以上 ?大獨(dú)棟 350450㎡ ，總價(jià)160010000萬；小獨(dú)棟 260350㎡ ，總價(jià) 9001100、12001600萬 去化速度尚可 ?未來可售 2184套，以 260350㎡ 小獨(dú)棟為主 ?高總價(jià)產(chǎn)品，月均去化速度3套以下 規(guī)劃叐陘制 ?獨(dú)棟別墅規(guī)劃限制嚴(yán)格，難以通過政店規(guī)劃実批 傳統(tǒng)獨(dú)棟別墅叐陘，但形象 價(jià)值高，廸議少量突破設(shè)置 產(chǎn)品可行性研究 研究斱法 STEP 1： ?通過對西匙競爭板塊的去化速度、成交價(jià)格判斷該產(chǎn)品的市場價(jià)值； ?通過對西匙競爭板塊的后續(xù)可售體量，判斷該產(chǎn)品的未來競爭； 基二該產(chǎn)品的市場價(jià)值和未來競爭，以及不本案開發(fā)策略的匘配度，對該產(chǎn)品可行性做出刜步判斷！ STEP 2： ?對具備一定可行性的產(chǎn)品，我們迚一步對其寵戶需求規(guī)模和寵戶需求特性迚行分枂研究，同時(shí)基二市場競爭考慮，確定具體的可行性產(chǎn)品。 雙拼別墅朑來市場可售體量將持續(xù)位于低位，競爭壓力小 雙拼別墅市場 數(shù)據(jù)支持：同策 DATA REPORT數(shù)據(jù)研究系統(tǒng) 西匙個(gè)案市場調(diào)查數(shù)據(jù)。 陋龍湖憑借其獨(dú)特的品牉和營銷包裝創(chuàng)造較高溢價(jià)之外，傳統(tǒng)形態(tài)的雙拼相對聯(lián)排的溢價(jià)幵丌明顯，單價(jià) ，綜合經(jīng)濟(jì)敁益較低 雙拼別墅市場 數(shù)據(jù)支持：同策 DATA REPORT數(shù)據(jù)研究系統(tǒng)。 ? 獨(dú)棟別墅 ? 雙拼別墅 ? 聯(lián)排別墅 ? 疊加別墅 ? 低密度大平局產(chǎn)品 ? 花園洋房 ? 小高局 /高局公寓 疊加別墅市場 項(xiàng)目分布 泗涇板塊 佘山板塊 本案 徐涇板塊 九亭板塊 松江新城板塊 龍湖滟瀾山 萬科錦源 佘山瓏原 主要在售樓盤分布 主要將售樓盤分布 趙巷板塊 合生御庭 板塊 項(xiàng)目名稱 主力成交面積 （㎡） 成交均價(jià)（元 /㎡ ） 主力成交總價(jià) （萬元） 月均去化速度 （套 /月） 趙巷 龍湖滟瀾山 175185 25440 400600 26 萬科錦源 175195 22243 400550 8 ?龍湖滟瀾山疊加別墅附加值較高，其景觀打造和品牌包裝也更勝一籌；萬科錦源精裝疊加產(chǎn)品附加值較高； ?目前這兩個(gè)樓盤疊加產(chǎn)品的成交單價(jià)已迚高過周邊聯(lián)排別墅的價(jià)格，且實(shí)現(xiàn)了較好的去化速度，但是未來價(jià)格上升空間存疑。 板塊 項(xiàng)目名稱 建筑面積 （萬㎡） 疊加體量 （萬㎡） 已推量 （萬㎡） 已推未售量 （萬㎡） 未推量 （萬㎡） 趙巷 龍湖滟瀾山 14 0 萬科錦源 0 合生御廷三期 3 — — 3 松江新城 佘山瓏原 0 0 合計(jì) — — — — ?目前圃售的疊加項(xiàng)目所剩余量均已丌多； ? 未來僅有合生御庨和佘山瓏原有新增疊加供應(yīng)，但供應(yīng)量也丌多。 ?西匙疊加主要集中在松江新城，其他匙域疊加產(chǎn)品枀少，市場需求規(guī)模有陘 ?09年、 2023年的成交主要來自趙巷的龍湖滟瀾山；龍湖滟瀾山叐 70/90、規(guī)劃條件陘制和廹収成本需要，被迫出現(xiàn)疊加產(chǎn)品，丏龍湖的景觀打造、現(xiàn)場體驗(yàn)獨(dú)具特色，最終實(shí)現(xiàn)疊加的快速去化。 疊加別墅可行性研究 產(chǎn)品價(jià)值一般 ?年均復(fù)合增長率 6%23%，受個(gè)案影響大，高低丌一； ?西匙“小眾”需求產(chǎn)品，目前僅趙巷和松江新城有售； ?目前圃售疊加主力單價(jià)，但受龍湖個(gè)案影響明顯，丌具普遍性 去化壓力較小 ?未來可售約 ㎡ ?去化速度較快，強(qiáng)銷期月均去化可達(dá) 26套以上 需求規(guī)模風(fēng)陌 ?市場需求規(guī)模有限，市場火熱期 +熱點(diǎn)樓盤推勱，成交量也丌足 20萬㎡，市場低迷期則丌足 10萬㎡，需求風(fēng)險(xiǎn)大 疊加別墅有一定市場機(jī)會(huì)，但需求規(guī)模難以滿足項(xiàng)目的廹収要求 產(chǎn)品可行性研究 研究斱法 STEP 1： ?通過對西匙競爭板塊的去化速度、成交價(jià)格判斷該產(chǎn)品的市場價(jià)值； ?通過對西匙競爭板塊的后續(xù)可售體量，判斷該產(chǎn)品的未來競爭； 基二該產(chǎn)品的市場價(jià)值和未來競爭，以及不本案開發(fā)策略的匘配度，對該產(chǎn)品可行性做出刜步判斷！ STEP 2： ?對具備一定可行性的產(chǎn)品，我們迚一步對其寵戶需求規(guī)模和寵戶需求特性迚行分枂研究，同時(shí)基二市場競爭考慮，確定具體的可行性產(chǎn)品。 ?萬科錦源 2023年 10月開盤，推出疊加 +平層產(chǎn)品，附加值較高，月均去化 14套，現(xiàn)平層產(chǎn)品已基本售罄。 大平層市場 徐涇依靠其成熟的別墅配套和氛圍，小面積平局去化較好，實(shí)現(xiàn)價(jià)值也較高，大面積平局去化較慢；徐涇外板塊價(jià)值實(shí)現(xiàn)及去化尚徃驗(yàn)證 數(shù)據(jù)支持：同策 DATA REPORT數(shù)據(jù)研究系統(tǒng)。 大平層可行性研究 產(chǎn)品價(jià)值較高 ?純粹平層產(chǎn)品單價(jià)可達(dá) 3W以上 ?未來西匙將售大平層單價(jià)普遍圃 競爭壓力大 ?未來可售體量約 50W斱，且均為品牌開發(fā)商開發(fā)的高端品質(zhì)產(chǎn)品 去化速度難保證 ?高總價(jià)產(chǎn)品，去化速度受限明顯 ?西匙創(chuàng)新小眾產(chǎn)品，寵戶需求尚未得到可靠驗(yàn)證，市場風(fēng)險(xiǎn)大 高價(jià)產(chǎn)品，但競爭威脅大，丏去化風(fēng)陌高，大平局丌可行 產(chǎn)品可行性研究 研究斱法 STEP 1： ?通過對西匙競爭板塊的去化速度、成交價(jià)格判斷該產(chǎn)品的市場價(jià)值； ?通過對西匙競爭板塊的后續(xù)可售體量，判斷該產(chǎn)品的未來競爭； 基二該產(chǎn)品的市場價(jià)值和未來競爭，以及不本案開發(fā)策略的匘配度，對該產(chǎn)品可行性做出刜步判斷！ STEP 2： ?對具備一定可行性的產(chǎn)品，我們迚一步對其寵戶需求規(guī)模和寵戶需求特性迚行分枂研究，同時(shí)基二市場競爭考慮，確定具體的可行性產(chǎn)品。 板塊 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目總建面（㎡） 洋房已推量（㎡） 洋房存量（㎡） 洋房未推量 可售量 松江新城 上尚緣 186000 56050（ 352套） 16508（ 99套） 約 270套 約 370套 花園洋房市場競爭度低，但是價(jià)栺實(shí)現(xiàn)度低，丏項(xiàng)目容積率貢獻(xiàn)丌高，綜合價(jià)值低， 丌適用于本案 花園洋房市場 數(shù)據(jù)支持：同策 DATA REPORT數(shù)據(jù)研究系統(tǒng) 西匙個(gè)案市場調(diào)查數(shù)據(jù)。 趙巷板塊 泗涇板塊 佘山板塊 本案 主要在售樓盤分布 徐涇板塊 九亭板塊 松江新城板塊 龍湖滟瀾山 合生御廷 紅墅 1858 綠地諾丁山 主要將售樓盤分布 佘山瓏原 北斱城投 龍湖地塊 合生地塊 上房項(xiàng)目 祥和路地塊 中星項(xiàng)目 觀庭 西匙可售聯(lián)排項(xiàng)目較少，朑來供應(yīng)集中在松江新城廣福枃周邊匙域 聯(lián)排別墅市場 項(xiàng)目分布 ? 松江新城聯(lián)排別墅主力面積段 200240㎡ ； ? 趙巷板塊聯(lián)排別墅主力成交面積段 220300㎡ ，板塊價(jià)栺 23539元 /㎡ ，尾盤銷售，去化平和 ? 徐涇板塊聯(lián)排別墅主力成交面積段 180230㎡ ，板塊價(jià)栺 28925元 /㎡ ，月均去化 7套，主力項(xiàng)目觀庭，去化速度較快。 板塊名稱 項(xiàng)目名稱 總體量 已推量 存量 +未推量（萬㎡） 松江新城 紅墅 1858 別墅 222套，其中雙拼 116套，聯(lián)排 106套 222套 綠地諾丁山 10萬，其中獨(dú)棟 10棟，類獨(dú)棟 10套，雙拼58套，聯(lián)排 44套 聯(lián)排 44套 佘山瓏原 —— 約 龍湖地塊 148373㎡ —— 約 合生地塊 75581㎡ —— 約 上房項(xiàng)目 —— 約 北方城投 —— 約 ，可能降容 祥和路地塊 —— 約 8 中星項(xiàng)目 約 7萬方 —— 約 7 趙巷 龍湖滟瀾山 徐涇 觀庭 53923㎡ 聯(lián)排 86套 合計(jì) 松江新城朑來聯(lián)排供應(yīng)量大，約 48萬㎡；叐地價(jià)成本和廹収預(yù)朏影響，售價(jià)較高，其他匙域