【正文】 .................11 .............12 .................................13農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度研究摘要：我國現(xiàn)行法律規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)不能流轉(zhuǎn)與農(nóng)民出售及轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)的普遍現(xiàn)實形成了明顯的利益沖突。因此，改革現(xiàn)行立法，解禁農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，對于提高農(nóng)村宅基地利用率，實現(xiàn)農(nóng)民融資手段，促進(jìn)城鄉(xiāng)人口流動，改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，構(gòu)建和諧社會具有十分重要的意義。因此，從各方面完善現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的法律制度以符合社會發(fā)展的需要是關(guān)系到中國九億農(nóng)民切身利益的大事。s 900 million farmers in the eventKey Words: Housesite in the countryside/the right of use/ circulation引 言農(nóng)村宅基地使用權(quán)是中國特有的一種用益物權(quán)形式，是指農(nóng)村居民對集體所有的土地占有和使用，自主利用該土地建造住房及其附屬設(shè)施，以供居住的一種權(quán)利。農(nóng)村宅基地是農(nóng)民從農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配取得的一項重要財產(chǎn)，它關(guān)系著農(nóng)民一輩子的切身利益，農(nóng)民將其視為“命根子”。但是，受現(xiàn)有法律法規(guī)的約束，中國農(nóng)村宅基地使用權(quán)交易市場尚未形成，農(nóng)村宅基地尚無法進(jìn)行合法流轉(zhuǎn)。同時，也出現(xiàn)了少量城市居民下鄉(xiāng)買房置地的現(xiàn)象。本文認(rèn)為簡單地禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村買房，不允許農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)在一定程度上不利于城鄉(xiāng)之問人口的雙向?qū)α?，也不是真正保護(hù)農(nóng)民利益，而是在客觀上讓農(nóng)民的一大財產(chǎn)變成“死產(chǎn)”。由此可見，農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓宜疏不宜堵，禁止農(nóng)村房屋買賣已不適應(yīng)當(dāng)前農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r，法律對此應(yīng)作出明確規(guī)定，以便對農(nóng)村房屋買賣加以引導(dǎo)，促使交易規(guī)范化，從根本上減少該類糾紛的產(chǎn)生，這有利于社會的穩(wěn)定，有利于和諧社會的構(gòu)建。一、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的立法現(xiàn)狀及其缺陷分析（一）我國有關(guān)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的立法中國土地立法體制日趨完善，涵蓋了從憲法、法律到行政法規(guī)、規(guī)章等不同層次的規(guī)范性法律文件，但有關(guān)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題卻是立法缺位或虛位的一個領(lǐng)域。1.《憲法》《憲法》第十條第四款規(guī)定：“任何組織或個人不得侵占、買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。”該條確立了農(nóng)村宅基地所有權(quán)嚴(yán)格禁止買賣，農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需依照法律規(guī)定的原則。其中第六十二條明確規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請農(nóng)村宅基地的，不予批準(zhǔn)。4.《物權(quán)法》《物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定“農(nóng)村宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施”?！钡谝话傥迨臈l規(guī)定“農(nóng)村宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，農(nóng)村宅基地使用權(quán)消滅?！钡谝话傥迨鍡l規(guī)定“已經(jīng)登記的農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記。（二）現(xiàn)行農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)立法存在的缺陷從當(dāng)前的法律來看，我國立法對農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是持禁止態(tài)度的，禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)。因此，對農(nóng)村宅基地的分配、使用、變更等一系列法律關(guān)系的調(diào)整、規(guī)范少不了地方政策和規(guī)范性文件的補(bǔ)缺補(bǔ)漏。尤其是對城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”行為的禁止，地方政策和規(guī)范性文件可謂三令五申、不容置否，從2O世紀(jì)9O年代始，國土資源部、國務(wù)院等相關(guān)部門就不間斷地發(fā)布各種規(guī)范性文件重申這一規(guī)定。同時我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)既有較強(qiáng)的人身依附屬性，又有濃厚的福利色彩，長時期被視為農(nóng)村居民最低限度的生存保障。其間，價格杠桿的基礎(chǔ)作用根本無暇發(fā)揮。同時，農(nóng)村宅基地的人身依附屬性本身還使得農(nóng)村宅基地的繼承和被繼承(包括轉(zhuǎn)讓和受讓)備受限制，因為法律規(guī)定農(nóng)村宅基地的使用主體僅限于農(nóng)村集體組織成員，其他人無權(quán)在集體土地上建房自住。作為不動產(chǎn)資源，土地要素市場化必須通過產(chǎn)權(quán)讓渡來實現(xiàn)，其實質(zhì)就是土地產(chǎn)權(quán)的市場化，土地要素市場交易本質(zhì)上也即土地產(chǎn)權(quán)交易。而在我國，法律雖然規(guī)定農(nóng)村土地為集體所有土地，但其所有者與使用者之間權(quán)、責(zé)、利模糊不清，集體土地所有者也未能與國有土地所有者一樣擁有所有權(quán)的核心權(quán)能——處分權(quán)。隨著我國法制的進(jìn)一步健全，法律法規(guī)對維護(hù)公民合法私有財產(chǎn)權(quán)益方面的規(guī)定比以往更全、更細(xì)，如《憲法》第13條規(guī)定：“國家保護(hù)公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其它合法財產(chǎn)的所有權(quán)”，《物權(quán)法》第64條也規(guī)定：“私人對其合法的收入、房屋??等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權(quán)”，等等。盡管如此，我國農(nóng)村居民至今仍處置不了自己合法所有的住宅，準(zhǔn)確地說是住宅和宅地的不可分離性使他們因無權(quán)根據(jù)“地隨房走”原則一并處置住宅所附著的農(nóng)村宅基地而無法單獨行使住宅所有權(quán)。在這種產(chǎn)權(quán)制度安排下，農(nóng)戶從未依法完整享有農(nóng)村宅基地用益物權(quán)的各種權(quán)能，尤其是部分處置權(quán)，于是，農(nóng)戶無權(quán)處置農(nóng)村宅基地一農(nóng)戶無法單獨處置自己的住宅一住宅流轉(zhuǎn)不了，其三者之間的前因后果關(guān)系真實地反映了我國農(nóng)村宅基地的基本現(xiàn)狀。可以說，我國農(nóng)村宅基地的基本現(xiàn)狀就是這些研究成果的有力例證：其一，農(nóng)村宅基地的無償使用屬性助推了農(nóng)村建房熱。 于是乎，改革開放以來，農(nóng)戶建房熱持續(xù)不降溫，引致農(nóng)村住宅面積成倍增加，自20世紀(jì)80年代始，全國農(nóng)村新建住宅面積每年不下6—8億平方米。由于農(nóng)戶無權(quán)處置農(nóng)村宅基地，農(nóng)村集體也不能隨意收回閑置和空置農(nóng)村宅基地另給其他有需求的農(nóng)戶使用或加以復(fù)墾，農(nóng)地轉(zhuǎn)用便成為滿足新增農(nóng)村宅基地需求的唯一途徑，因而，在農(nóng)村建房熱潮中，新宅有增、舊宅無減，農(nóng)村人均農(nóng)村宅基地使用面積超標(biāo)的面越來越廣、超標(biāo)比例越來越驚人。早在1997年，中共中央[1997]11號文件就已經(jīng)把農(nóng)村宅基地連同開發(fā)區(qū)用地一起“鎖定”為我國土地資源浪費最嚴(yán)重的兩個領(lǐng)域。舊后遺癥不外乎閑置、空置農(nóng)宅所在的“空心村”固有的臟、亂、差；新后遺癥則是新住宅群落存在的不同程度的無序、雜亂、公共基礎(chǔ)設(shè)施不完善或空白等現(xiàn)象。 二、實現(xiàn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實意義依據(jù)我國現(xiàn)行法律，農(nóng)民對自己依法獲得的農(nóng)村宅基地只有使用權(quán)和部分收益權(quán)，處分權(quán)受嚴(yán)格限制，農(nóng)村宅基地使用權(quán)不能單獨進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)。而在現(xiàn)實中在利益的驅(qū)動下 農(nóng)村宅基地私下流轉(zhuǎn)現(xiàn)象也很嚴(yán)重。(一)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中存在的問題及其成因近年來，隨著中國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及城市戶籍制度的改革，農(nóng)民進(jìn)城趨勢不可阻擋，他們留在農(nóng)村的農(nóng)村宅基地，受現(xiàn)行法律法規(guī)的限制，不能進(jìn)行公開合法的轉(zhuǎn)讓，但這些農(nóng)村宅基地是通過合法的途徑得到的，村集體組織也無權(quán)收回進(jìn)行處置，閑置的農(nóng)村宅基地?zé)o法復(fù)耕導(dǎo)致農(nóng)村出現(xiàn)“空心村”現(xiàn)象。這些人盡管移居城市，但在農(nóng)村仍保留著農(nóng)村宅基地。特別是中國實行計劃生育政策以來，在農(nóng)村形成了大量的獨生子女和雙生子女戶，隨著時間的推移，由于回收重新分配的不及時也造成了農(nóng)村宅基地使用中很大的浪費。一方面農(nóng)村宅基地的性質(zhì)屬于農(nóng)村集體所有，按中國現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，農(nóng)民對自己依法獲得的農(nóng)村宅基地只有使用權(quán)，沒有處分權(quán)，不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。從目前法律實踐來看，各地政府對農(nóng)民住宅的轉(zhuǎn)讓是默許的，只是需要控制在一定的范圍內(nèi)(受讓人必須是房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)的人)。隨著農(nóng)村房屋買賣的出現(xiàn)，農(nóng)村