農(nóng)村宅基地使用權流的理論與實踐探析-在線瀏覽
2024-09-06 09:58本頁面
【正文】 學院，廣東 廣州 510015）摘要：宅基地使用權自由流轉具有強烈的現(xiàn)實需求和一定的制度基礎，能產(chǎn)生經(jīng)濟當事人在現(xiàn)行宅基地制度安排下無法獲得的外部利潤，符合“卡爾多?？怂埂毙蕵藴?。實踐證明，“以宅基地換房”改革實踐模式在目前我國縣鄉(xiāng)財政緊張及集體收入不足的狀況下能達到中央政府、地方政府、集體、農(nóng)民等各參與主體的一致性同意，具有較強的生命力和適應性；而“宅基地入市流轉”模式適用于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，是長久之計。關鍵詞：宅基地使用權流轉；必要性；可行性；改革中圖分類號： 文獻標識碼：A 文章編號：一、 引言宅基地[①]是農(nóng)民最重要的財產(chǎn)，保護宅基地就是保護農(nóng)民最根本的利益。這一相互矛盾的現(xiàn)象引起了人們的廣泛關注，學者們分別從經(jīng)濟學、法學、社會學等角度對宅基地使用權流轉問題進行了深入探討。宅基地使用權流轉問題依然沒能得到有效解決。[11]當制度創(chuàng)新中的當事人實現(xiàn)了一致同意時，制度創(chuàng)新就是有效率的。二、 宅基地使用權流轉的理論分析宅基地使用權屬于用益物權的范疇，權利人將宅基地使用權在其權利范圍內(nèi)流轉是宅基地使用權的應有之義。隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，我國正在經(jīng)歷城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、市場化的重大經(jīng)濟社會轉型，原有的均分、福利性質(zhì)的農(nóng)村宅基地使用制度的經(jīng)濟、社會基礎正逐步喪失，改革農(nóng)村宅基地使用制度、允許宅基地自由流轉勢在必行。（一）宅基地使用權流轉的必要性分析宅基地資產(chǎn)價值的凸顯是宅基地使用權流轉的經(jīng)濟根源在市場經(jīng)濟條件下，土地資源的配置服從效率標準，一切稀缺資源優(yōu)化配置的必要途徑是并按市場需求流動或轉讓[②]。國有建設用地與集體建設用地之間巨大的利用效益的差距，推動了集體建設用地（包括宅基地）在農(nóng)民個人和集體經(jīng)濟組織與其他單位和城市居民之間的流動，進而形成集體建設用地（包括宅基地）市場。宅基地使用權的財產(chǎn)屬性逐步彰顯，在城市郊區(qū)和經(jīng)濟相對發(fā)達的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，農(nóng)村宅基地使用權流轉逐漸盛行，已呈不可逆轉的發(fā)展趨勢。解除對宅基地使用權流轉的限制，賦予宅基地與國有土地 “同地、同價、同權”的平等地位，既有利于充分利用數(shù)量巨大的農(nóng)村宅基地存量資源以緩解建設用地的供求矛盾，優(yōu)化城鄉(xiāng)土地資源配置，也使廣大農(nóng)民憑借土地權利合理分享工業(yè)化、城市化帶來的好處，促進城鄉(xiāng)經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展。外部環(huán)境的變化使得外部利潤不斷累積，并誘致當事人進行制度創(chuàng)新。當需求上升至 AL2時，在P1價格上，土地有效供應不足，若無宅基地或其他集體建設用地入市流轉，則價格上升至P3，此時用地者剩余表現(xiàn)為三角形ABE，而政府的剩余擴大為矩形EBHO。用地者剩余擴大到三角形ACF，與原來相比增加了梯形EBCF。而宅基地的供地者獲得的剩余為斜紋三角形的面積?？梢?，宅基地流轉制度的變革將會導致外部利潤增加。因此，在研究制度創(chuàng)新問題時，我們不僅要考察制度環(huán)境變化所帶來的外部利潤，而且要研究制度創(chuàng)新中是否實現(xiàn)了經(jīng)濟當事人（利益集團）的一致同意。 從圖1的分析中，可以發(fā)現(xiàn)，宅基地流轉使得政府剩余相對減少[③]，供地者和使用者的剩余增加，即政府剩余部分轉移給集體和農(nóng)民，但剩余的絕對量是增加的。宅基地使用權流轉的政策、法律基礎總體上說來，順應工業(yè)化、城市化的要求統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地資源配置已是大勢所趨，國家需要在資源優(yōu)化配置和農(nóng)村社會穩(wěn)定之間進行權衡，逐步放松對包括宅基地使用權在內(nèi)的集體建設用地流轉的限制。三、 宅基地使用權流轉的地方改革實踐正是由于宅基地使用權流轉有利于城鄉(xiāng)土地資源優(yōu)化配置和農(nóng)民利益保護，而經(jīng)濟上、制度上又具有可行性，很多地方開展了宅基地流轉的地方改革實踐，最具代表性的有有天津的“以宅基地換房”模式和廣東“宅基地入市流轉”模式。以不減少耕地為前提，農(nóng)民以其宅基地(包括村莊用地)，按照規(guī)定的置換標準無償換取小城鎮(zhèn)中的一套住宅，遷入小城鎮(zhèn)居住。中央有關部門對天津市提出的“以宅基地換房”的方式建設小城
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