【正文】 申請補發(fā)。3申請補發(fā)《房地產(chǎn)證》需提交的文件(一)刊登聲明的報紙；(二)具結(jié)書；(三)身份證明；(四)補發(fā)《房地產(chǎn)證》申請書 3集資房能否銷售集資房不能銷售。3土地使用權(quán)受讓人交清地價取得土地使用權(quán)后，同樣要按規(guī)定交納土地使用費。3紅皮《房地產(chǎn)證》可以在市場上公開銷售的市場商品房地產(chǎn)，發(fā)紅皮《房地產(chǎn)證》。3綠皮《房地產(chǎn)證》凡有下列情形之一的房地產(chǎn)，頒發(fā)綠皮《房地產(chǎn)證》：以行政劃撥方式獲得的土地使用權(quán)；在行政劃撥的土地上建成的房地產(chǎn)；通過協(xié)議方式并按協(xié)議地價標準支付地價款的土地使用權(quán)(以協(xié)議方式按市場地價 標準支付地價款的除外)，在繳付協(xié)議地價款的土地上建成的房地產(chǎn)；獲得減免地價的土地使用權(quán)； 在減免地價的土地上建成的房地產(chǎn)； 準成本商品房；按“房改”取得的全成本(建筑費用加室外工程配套費用)商品房；微利商品住宅；農(nóng)村居民私人住宅；1房地產(chǎn)登記機關(guān)確認的其它非市場商品房地產(chǎn)。需抵押、典當、或出租的， 應(yīng)經(jīng)市規(guī)劃國土局依法批準，并辦理相應(yīng)手續(xù)。房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資牽涉的層面相當廣，而且需具備不少的相關(guān)專業(yè)知識。房地產(chǎn)可以算是相當古老的投資工具，在過去，投資知識尚沒有現(xiàn)在這么發(fā)達，也沒有目前這么多投資分析與策略時，大多數(shù)人都有這樣的觀念：有錢買房地產(chǎn)放著，不管是土地或房子，將來總會賺錢。隨著人口的增加，土地卻不增加，所以有保值的作用。另外，人們都有一種觀念有土地就有財，有財就買地，所以對于房地產(chǎn)的投資有一種特別的喜好。二、房地產(chǎn)術(shù)語用地性質(zhì)：指規(guī)劃用地的使用功能用地面積：指規(guī)劃地塊劃定的面積用地紅線：指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準的建設(shè)用地范圍的界線。一般地區(qū)，其建筑高度平頂房屋接女兒墻高度計算；坡頂房屋按屋檐和屋脊的平均高度房計算。綠地率=居住區(qū)綠地面積/居住區(qū)用地總面積100%綠化率=植被垂直投影面積/居住區(qū)總面積100%建筑間距系數(shù)指遮擋陽光的建筑與被遮擋陽光的建筑的間距為遮擋陽光的建筑高度的倍數(shù)。居住區(qū)用地組成⑴ 住宅用地⑵ 公共服務(wù)及設(shè)施用地⑶ 道路用地⑷ 綠地住宅類型及用地特點建筑物分類按建筑物使用性質(zhì)分類：⑴ 居住建筑⑵ 公共建筑⑶ 工業(yè)建筑⑷ 農(nóng)業(yè)建筑按建筑物層數(shù)或總高度分類：住宅通常按建筑層數(shù)劃分 1—3層為低層 4—6層為多層 7—12層為小高層 12層以上為高層公共建筑為綜合性建筑，通常按建筑總高度劃分總高度超過24m的為高層。按構(gòu)造形式不同，可分為條形基、獨立基、箋板基、箱形基和樁基。每套房產(chǎn)只有一本《房屋所有權(quán)證》，它可以證明其房屋所有權(quán)人對該處房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，并受到法律保護。當房屋所有權(quán)人對房屋進行買賣、抵押等處置時，必須經(jīng)共有人書面同意，否則房產(chǎn)管理部門不予以辦理。它包括抵押權(quán)和典權(quán)。為抵押權(quán)人發(fā)放《房屋他項權(quán)證》，它是雙方履行權(quán)利和義務(wù)的法律保障。1戶型的基本要素包括哪些⑴ 衛(wèi)生標準：是否具備良好的采光、通風(fēng)，對人體健康和環(huán)境衛(wèi)生起重要的作用。住宅應(yīng)有良好的自然通風(fēng)，即應(yīng)有在相對外墻上開窗所形成的穿堂風(fēng)或相鄰?fù)鈮Ρ陂_窗所形成的轉(zhuǎn)角通風(fēng)，對單朝向的套型必須有通風(fēng)措施。衛(wèi)生間應(yīng)有直接采光、通風(fēng)窗。1智能化住宅的主要功能居住在智能化小區(qū)中，住戶首先可享受的是完備的安全服務(wù)，這包括住宅緊急求助系統(tǒng)，他自動為幼兒和老人求救，進行遠程醫(yī)療與監(jiān)護；住宅防盜系統(tǒng)，當有歹徒闖入，可以自動撥打傳呼代碼通知主人和撥打報警電話；住宅消防報警系統(tǒng)，監(jiān)控煤氣泄露、火警報災(zāi)等；包括有線電視、語言與傳真系統(tǒng)、因特網(wǎng)介入及電子郵件系統(tǒng)，小區(qū)公用信息系統(tǒng)在內(nèi)的通信服務(wù)系統(tǒng)，不僅使住戶信息服務(wù)消費一步到位，符合在家辦公的需求，還可以使人們足不出戶就可以進行電子購物、遠程教學(xué)、網(wǎng)上醫(yī)療診斷、參觀虛擬博物館、點播家庭影院，交互式電子游戲等家庭娛樂活動。智能生活基于寬帶網(wǎng)。這樣的家庭要求完全網(wǎng)絡(luò)控制化，因此規(guī)范的家用布線系統(tǒng)和互聯(lián)網(wǎng)寬帶介入已成為智能化住宅的基礎(chǔ)設(shè)施。基價：基價也叫基礎(chǔ)價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。1均價：指商品房在銷售價格相加之后的各數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)（銷售總建筑面積），即得出每平方米的均價。1預(yù)售價：指商品房在期房時預(yù)售的價格。2成交價：是商品房買賣雙方的實際交易價格。2躍層式商品房：指由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房，并采用戶內(nèi)單獨小樓梯連接的房屋，上下層高一樣。2商品房預(yù)售的條件① 五證俱全《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》 ②按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期。面層的做法和要求與地面相同。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。使用權(quán)房使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有住房。期房在港澳地區(qū)稱做為買樓花，這是當前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。 共同共有房產(chǎn)共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。尾房尾房又稱掃尾房。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到80％以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。爛尾房爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。配建設(shè)施配建設(shè)施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。房屋產(chǎn)權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各 項權(quán)益的總和，即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。三、建筑識圖四、計算戶型面積五、銀行按揭知識●按揭，英文原來叫MORTGAGE，通俗的意思就是抵押，用客戶自已新買的房做抵押，向金融機構(gòu)申請長期貸款，承諾定期償還貸款本息。以上條件需準備的材料：身份證（申請為一人以上者，各人均需要提供）、戶口本、職業(yè)、收入證明、貸款人所在單位的營業(yè)執(zhí)照、個人人名章及照片等● 根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：權(quán)屬有爭議的；用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的；列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的共他建筑物；依法已公告列入拆遷范圍的；被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的；依法不得抵押的。城市住房基金從同級財政現(xiàn)在用于住房建設(shè)、維修、管理和補貼的資金，當?shù)靥崛∽》抗潭ㄙY產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、房地產(chǎn)稅、土地使用權(quán)出讓金，以及出售屬于國有資產(chǎn)的住房回收資等渠道籌集。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購買本市城鎮(zhèn)自住住房時，以其所購買的產(chǎn)權(quán)住房（或銀行認可的其他擔(dān)保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業(yè)性貸款。組合貸款個人住房組合貸款是指，符合個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時繳存住房公積金的，在辦理個人住房商業(yè)貸款的同時還可以申請個人住房公積金貸款，及借款人以所購本市城鎮(zhèn)自住住房（或其他銀行認可的擔(dān)保方式）作為抵押可同時向銀行申請個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款。 供款人及配偶所在單位提供月收入情況證明。 如是單身提供父母或哥姐的共擔(dān)債務(wù)的證明人，需簽字、按手印。三、銷售人員應(yīng)盡力讓客戶在銀行要求的時間辦到銀行辦理相關(guān)手續(xù)。　當前中國大陸房地產(chǎn)所處的環(huán)境（一）計劃經(jīng)濟正向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變 商業(yè)思想。我們必須了解現(xiàn)在市場需求什么標準的房地產(chǎn)？這種標準的房地產(chǎn)推出以后賣給誰？什么樣的價格？市場欠缺什么？這就是要對市場做一個充分的了解，逐步樹立商業(yè)思想。現(xiàn)在在房地產(chǎn)市場上有各種不同價格的競爭。比如，過去在臺灣房地產(chǎn)的一樓價較高，但在國內(nèi)一樓價格低。在商場的面積上，香港、臺灣地區(qū)以及其他國家的很多商場都已經(jīng)分割切開做買賣。因為，它所帶來的收益是完全不同的。我們以前賣房子，會通過各種渠道。有的運用電腦網(wǎng)絡(luò)賣房子；有的國際開發(fā)方案運用電腦網(wǎng)絡(luò)把所有的開發(fā)計劃傳遞給所有有資格、有希望的投資者。市場目標。在亞洲講地段是按照現(xiàn)有城市發(fā)展人口分布密度來確認這個地段的好壞，同時確認了土地的價格和房地產(chǎn)的價格。就是說美、加地區(qū)做一個開發(fā)案是從市場開始的，而我們做一個開發(fā)案是從一塊土地開始的，是完全不同的觀念。在計劃經(jīng)濟轉(zhuǎn)向市場經(jīng)濟時，我們會產(chǎn)生很多并購與策略結(jié)盟的事情。這時候房地產(chǎn)所帶動的相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有錢賺，都可以創(chuàng)造新的市場，同時又強化你本有的市場。（二）科技改變了人們的生活形態(tài) 資訊與通訊。在紐約等城市里辦公樓很貴，于是很多公司開始讓公司職員用電腦在家里聯(lián)系、操作。他們是完全以你的績效來評斷你對公司的貢獻。上述工作形態(tài)使整個房地產(chǎn)的概念也發(fā)生改變。以前城市以公路相連，鐵路交匯的地方一般是一個重要城市，港口是一個重要城市，海港跟鐵路交匯的地方也是一個重要城市，后來還有空港?，F(xiàn)在衡量一個城市發(fā)達與否，是看這個城市所發(fā)出來的電訊密集度，密集度越高代表它的交易程度越高、文明程度越高、生意越來越火。他不必親自出門到會場，他可以通過各種電話（多方電話）會談；可以通過電視、或者攝影機來相互對談。所以，它改變了你的生活消費形態(tài)。因此，比較多的人更喜歡郊區(qū)的房子。國外企業(yè)在經(jīng)驗、背景、技術(shù)上面都具有領(lǐng)先的優(yōu)勢。我相信，這種沖擊中國人有能力應(yīng)對，有能力把它吸收進來并且發(fā)揚光大的。加入WTO以后，生產(chǎn)單位可能是分布在全球各地。如耐克鞋，鞋底往往是意大利的，內(nèi)皮是臺灣的，組裝是在中國大陸。市場與行銷策略。房地產(chǎn)雖然屬于地區(qū)性的市場，但外商是可以進來的。 營運型的不動產(chǎn)。營運型的房地產(chǎn)跟買賣型的房地產(chǎn)最大的差異在于，買賣型的不動產(chǎn)當房子做好了賣給你之后，我的責(zé)任跟權(quán)利都沒有了。這時，我不但在周圍土地上賺錢，同時也在這個量體上長期地得到利益回報。我們應(yīng)該看到，這種營運型的不動產(chǎn)未來市場很大。在中國大陸可以運用土地國有這一原則來進行城市土地改造和土地開發(fā)。政府把騰空出來的市區(qū)的舊房子改造成新天地。房地產(chǎn)重組創(chuàng)造新的環(huán)境，就產(chǎn)生了很多的商機，也產(chǎn)生了很多購買的機會。在這樣一個變動的時代里，是否具備市場的細分及掌握變動的能力成為發(fā)展的關(guān)鍵。臺灣因為內(nèi)部競爭產(chǎn)生的世界競爭力，使它的電腦產(chǎn)業(yè)的市場占有率曾經(jīng)在全世界占第一位。我們中國人在美國的社會里一樣可以生存，過去做餐館、做洗衣店的是老華僑；我們的新華僑已滲入到美國高科技產(chǎn)業(yè)里面。 找變求發(fā)展。由于這些公共設(shè)施在變，也帶動我們周圍房地產(chǎn)產(chǎn)生變動。十年以前在上海談辦公，大部分是在浦西。原因就是浦東推出來的全部是最新的不動產(chǎn)，使很多世界上前500強的企業(yè)都進入浦東，于是產(chǎn)生了一個集結(jié)效應(yīng)，這種集結(jié)改應(yīng)就更增強了整個區(qū)域的發(fā)展。做一個營運型的不動產(chǎn)或者要做一個住宅開發(fā)的時候，面對的消費者是完全不一樣的。因為，人口結(jié)構(gòu)不同，人口的數(shù)量、品質(zhì)、所受教育程度都不一樣。重新開發(fā)這些東西，這就回到了地區(qū)性商業(yè)設(shè)施及市場需求，這就又給我們很多的新機會。我們房地產(chǎn)企業(yè)有各種住房產(chǎn)品，產(chǎn)品的變化非常大。 科技發(fā)展。因為城市公路設(shè)施發(fā)展較快，使整個城市擴張了；也因為消費貸款的執(zhí)行而增加了很多汽車的消費。郊區(qū)很多別墅式的房子也開發(fā)出來了，別墅里面各種新的科技功能也都用上了。目前所有的市場營運管理上面都充滿著可以繼續(xù)開發(fā)的空間，充滿著可以繼續(xù)提高效率的改革空間，這種改革的空間可以為我們提供一個很好的商機與價值。（二）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理不成熟 管理水平不高。這是一個人的感覺，住家不是住牢籠。能夠把房地產(chǎn)的價值不斷地維持一個上升的局面，租金不斷地提高。但是，我們目前很多管理，進去要登記，要拿身份證。那么，這些東西還有改善的空間。 開發(fā)經(jīng)營思路有誤。這種開發(fā)思路是不對的，這往往會給開發(fā)案帶來危機甚至成為爛尾樓，變成了一堆廢物，造成了很多的浪費和出現(xiàn)很多糾紛。四、如何運用國際專業(yè)公司的技術(shù)創(chuàng)造，完成開發(fā)案增值的極大化 國外有很多的開發(fā)公司已經(jīng)有四十年、五十年、一百年的經(jīng)驗，我們可以拿過來用。 運用國際的公司來做整個的資源轉(zhuǎn)嫁，在初期可以學(xué)習(xí)別人的經(jīng)驗，把它學(xué)來以后，再創(chuàng)造屬于我們自己的一個操作模式，這樣就能把國家整個經(jīng)營管理的水平帶上去。很多人把專業(yè)公司當成成本，當成費用支出；其實要把專業(yè)公司當成賺錢的保證，是你賺錢的一種手段和利器。這家公司的經(jīng)營管理是一流的，很多的有錢人家喜歡它的經(jīng)營管理方式，喜歡它那種管理到好像沒有管理的自在，喜歡住到那種房子里的一種身份的象征。我選擇它是因為我知道它可以把我的房地產(chǎn)的價值做高一倍，獲得最大收益。所以，我已經(jīng)獲得經(jīng)營的保證；因為它的經(jīng)營是客戶的主要來源。組成完整的開發(fā)經(jīng)營團隊，以確保開發(fā)案的成功及實現(xiàn)巨大增值利益。 悲觀的人總是在抱怨風(fēng)向，樂觀的人都是在等待風(fēng)向；只有積極進取的人在不斷地調(diào)整風(fēng)帆。第三部分 銷售管理制度管理原則 實行精細化管理、目標管理、績效管理、行為管理、收入管理等綜合管理的原則。一切言行要以公司利益為重，樹立良好的公司形象。三、 儀表 工作時間要佩戴崗位證，一律佩帶在胸前； 工作時間要穿制式服裝，制服在保持整潔、平整； 不準染發(fā)，男士不準留長發(fā)、蓄須，女士不準梳怪異發(fā)型； 女員工就淡妝上崗，不準留長指甲，涂指甲油，不準噴灑濃郁香水； 佩載飾物美觀大方，不引人注目； 保持雙手和指甲清潔； 上崗前確保制服清潔熨平，皮鞋光亮； 防止體臭和口臭； 注意面部表情，要精神抖擻，面帶微笑； 文明辦