【正文】 電子購(gòu)物、遠(yuǎn)程教學(xué)、網(wǎng)上醫(yī)療診斷、參觀虛擬博物館、點(diǎn)播家庭影院，交互式電子游戲等家庭娛樂(lè)活動(dòng)。為抵押權(quán)人發(fā)放《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，它是雙方履行權(quán)利和義務(wù)的法律保障。按構(gòu)造形式不同，可分為條形基、獨(dú)立基、箋板基、箱形基和樁基。二、房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ)用地性質(zhì)：指規(guī)劃用地的使用功能用地面積：指規(guī)劃地塊劃定的面積用地紅線：指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界線。房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資牽涉的層面相當(dāng)廣，而且需具備不少的相關(guān)專業(yè)知識(shí)。3土地使用權(quán)受讓人交清地價(jià)取得土地使用權(quán)后，同樣要按規(guī)定交納土地使用費(fèi)。2房地產(chǎn)抵押指?jìng)鶆?wù)人或第三人(抵押人)以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人(抵押權(quán)人)提供 債務(wù)履行擔(dān)保的行為。2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售商品房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)符合的條件已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；除付清地價(jià)款外，投入開(kāi)發(fā)建筑的資金已達(dá)工程預(yù)算總投資額的25%，并經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法 人和其他組織，通過(guò)買賣、交換、贈(zèng)與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。1房屋的公共面積房屋的公共面積是指建筑物主體內(nèi)、戶門以外可使用的面積，　米的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積， 以水平投影面積計(jì)算。如：B10724這個(gè)地號(hào)表示福田區(qū)第1帶07片第 24宗地?！斗康禺a(chǎn)證》記載的內(nèi)容《房地產(chǎn)證》記載的內(nèi)容包括權(quán)利人狀況，土地及房屋等。房地產(chǎn)權(quán)登記房地產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，是政府為健全法制，加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利的法定手續(xù)?？沙渥鞯盅浩?。不僅象股票、黃金那樣可用于投資，也可以自住或用來(lái)出租。除非填海造地，土地是不可增加的，房屋的興建也有限度，不可能無(wú)限度發(fā)展。一、房地產(chǎn)常識(shí) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地及土地上的建筑物、附著物?！?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施，房屋建筑的活動(dòng)。大多數(shù)的銷售顧問(wèn)，太熱衷于去告訴對(duì)方什么是他想讓你知道的，而不是去了解什么是你想知道的。 置業(yè)顧問(wèn)的涵義 置業(yè)顧問(wèn)不是簡(jiǎn)單的“解說(shuō)員”、“算價(jià)員”，她/他一般是指在售樓處通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)引導(dǎo)客戶購(gòu)買、促進(jìn)樓盤銷售，為客戶提供投資置業(yè)專業(yè)化顧問(wèn)式服務(wù)的綜合性人才。有這么一說(shuō)：房地產(chǎn)成功的50%在于地塊選擇，30%在于規(guī)劃設(shè)計(jì)，20%歸功于銷售執(zhí)行，但前兩者的80%是由后者的20%來(lái)加以實(shí)現(xiàn)的。 本培訓(xùn)手冊(cè)的設(shè)計(jì)僅僅涵蓋了在職培訓(xùn)初級(jí)階段的內(nèi)容，如果要想深入下去、工作做得更到位，還得參考其它更多的資料，并在實(shí)際工作善于總結(jié)得失。成功的銷售顧問(wèn)應(yīng)具備怎樣的素質(zhì)優(yōu)秀的銷售顧問(wèn)需要具備多方面的素質(zhì)，這些素質(zhì)包括：積極的進(jìn)取心、堅(jiān)持不懈的態(tài)度、與其他人良好溝通的技巧、給人信任度以及在商談中營(yíng)造舒適氛圍的能力。又常為不動(dòng)產(chǎn)。 廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括土地的出讓（批租）、轉(zhuǎn)讓、抵押、開(kāi)發(fā)、房產(chǎn)的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押、信托以及一些房地產(chǎn)有關(guān)的開(kāi)發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)活動(dòng)。房地產(chǎn)的生命周期很長(zhǎng)，除非天災(zāi)人禍，否則不易損壞。（6） 昂貴性。優(yōu)點(diǎn)：有自用及投資雙重功能。投資數(shù)額巨大?！斗康禺a(chǎn)證》的作用《房地產(chǎn)證》是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營(yíng)、使用和處分房地產(chǎn)的憑證，是合法擁有房地產(chǎn)的憑證。具體來(lái)講，是對(duì)在房地產(chǎn)調(diào)查登記過(guò)程中產(chǎn)生的各種圖 表、證件等登記資料，經(jīng)過(guò)整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊(cè)等資料的總稱。1確權(quán)確權(quán)是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、 登記注冊(cè)、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和 他項(xiàng)權(quán)利1房屋的基底面積房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。c、住宅小區(qū)的配套用房。2房地產(chǎn)贈(zèng)與免交土地增值費(fèi)父母與子女之間、配偶之間的房地產(chǎn)贈(zèng)與、交換免交土地增值費(fèi)。買方應(yīng)交的稅費(fèi)有：(1) 印花稅：%；另每證貼花5元； (2) 登記費(fèi)：%。登記機(jī)關(guān)收到申請(qǐng)后，刊登公告，六個(gè)月后予以補(bǔ)發(fā)，并在《房地產(chǎn)證》 上注明“補(bǔ)發(fā)”字樣。3綠皮房地產(chǎn)證在什么情況下可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租凡綠皮本《房地產(chǎn)證》記載的房地產(chǎn)，一律不得買賣。而且人口增加帶來(lái)需求增加，使得房地產(chǎn)的價(jià)格上揚(yáng)，出現(xiàn)增值的利益。多層標(biāo)準(zhǔn)：層高：是指居室本層結(jié)構(gòu)頂面至上一層結(jié)構(gòu)頂面之間的距離。⑶ 《房屋他項(xiàng)權(quán)證》——是規(guī)范人們?cè)谫J款買房過(guò)程中形成的一種權(quán)利制約。煎炒烹炸時(shí)產(chǎn)生的油煙對(duì)人體十分有害，因此，廚房應(yīng)有直接對(duì)外的采光，通風(fēng)窗（開(kāi)向天井的窗）。 1起價(jià)：指商品房在銷售時(shí)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格。2商品房的使用率：指房屋的使用面積與建筑面積的比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。 準(zhǔn)現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。爛尾的情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時(shí)候的，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。 ● 貸款共分為三種形式：公積金貸款；商業(yè)貸款；組合貸款公積金貸款　 市住房公積金是市（縣）政府用于解決行政事業(yè)單位職工及中低收入的居民住房問(wèn)題的專項(xiàng)基金。 夫妻雙方如戶口沒(méi)在一起提供結(jié)婚證復(fù)印件 如是個(gè)體，一定提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照和近期兩月納稅證明。 價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。加入WTO后，外國(guó)的中介機(jī)構(gòu)、電腦網(wǎng)絡(luò)會(huì)把國(guó)外新的開(kāi)發(fā)計(jì)劃傳達(dá)到每個(gè)參與者手上。在北美地區(qū)做地段分析的時(shí)候不是這個(gè)涵義，他們把整個(gè)區(qū)域的人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)模式、消費(fèi)能力、教育水平甚至不同種族產(chǎn)生不同的消費(fèi)、文化差異等方面都會(huì)選擇出來(lái)細(xì)細(xì)地分析，看市場(chǎng)需要什么樣的產(chǎn)品。過(guò)去的并購(gòu)、結(jié)盟往往很單純，但未來(lái)的房地產(chǎn)公司跟中介公司、廣告行銷公司、家具公司、電器公司等不同性質(zhì)的公司也許會(huì)做水平與垂直的一種策略結(jié)盟，甚至于并購(gòu)在一起。資訊產(chǎn)業(yè)的發(fā)達(dá)，像電腦網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使將來(lái)辦公室的空間縮小。購(gòu)物的概念改變得更大，買東西可以通過(guò)電腦按一下鍵，就送到你家來(lái)了。 入世后，經(jīng)濟(jì)格局?jǐn)U大到國(guó)際，即全球的國(guó)外企業(yè)。 國(guó)際分工下的成本競(jìng)爭(zhēng)。 由于上述現(xiàn)象，我們城市里的房地產(chǎn)開(kāi)始重組。在房地產(chǎn)方面也一樣，今天誰(shuí)能在許多領(lǐng)域進(jìn)行新的修改、修正、變動(dòng)，領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)潮流、創(chuàng)造人類所需要的新產(chǎn)品，那么誰(shuí)的產(chǎn)品就備受歡迎。這是一個(gè)變動(dòng)的時(shí)代，唯一的不變就是經(jīng)常變動(dòng)。 過(guò)去我們大家都只注意到住宅和一般的辦公室，但是實(shí)際上營(yíng)運(yùn)型的不動(dòng)產(chǎn)擁有一個(gè)很廣闊的需求面的開(kāi)發(fā)空間。 （一）為一個(gè)開(kāi)發(fā)案找一個(gè)市場(chǎng)的盲目導(dǎo)向式投資模式雖基于安全，可是非常不方便，也造成很多問(wèn)題。過(guò)去我們的開(kāi)發(fā)概念都是搶一塊地，再去想其他事情。我最近有個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是國(guó)際上一家很有名的高價(jià)位的飯店集團(tuán)。 忠于職守，精通業(yè)務(wù)，高效率、高質(zhì)量地完成本職工作。 經(jīng)接線員引見(jiàn)后，應(yīng)面帶笑容主動(dòng)向客戶做自我介紹：“您好，我是售樓代表某某，您先請(qǐng)坐，您想了解什么情況，我盡可能的幫助您”或“您好，來(lái)了解一些房子的情況，是嗎？您先請(qǐng)坐。 要善于調(diào)動(dòng)自己的情緒以引起客戶的購(gòu)買欲望。1 認(rèn)真做好每一次會(huì)客記錄，及時(shí)總結(jié)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，查漏補(bǔ)缺。本規(guī)定自即日起開(kāi)始實(shí)施。服務(wù)：置業(yè)顧問(wèn)為消費(fèi)者提供不同的服務(wù)——為顧客提供咨詢，給予技術(shù)上的幫助，安排資金的運(yùn)籌等方面的專業(yè)顧問(wèn)式服務(wù)。 * 個(gè)人表達(dá)能力和團(tuán)隊(duì)合作精神的考核：3－10分鐘的各種演講比賽，比如3分鐘話題見(jiàn)解演講，5分鐘的學(xué)習(xí)感受演講、10分鐘崗位述職演講等，以及辯論賽、朗誦比賽，通過(guò)比賽來(lái)了解新進(jìn)人員的表達(dá)能力和應(yīng)變能力，包括團(tuán)隊(duì)寫作精神。 * 建立和完善銷售部員工檔案：檔案的內(nèi)容應(yīng)該與公司人事部的內(nèi)容不同，它偏重于部門工作個(gè)人資料收集和整理，由專人負(fù)責(zé)。五、 提成結(jié)算時(shí)間銷售提成分兩次結(jié)算，即每一次開(kāi)發(fā)商結(jié)算銷售傭金后先結(jié)算70%，剩余30%在第三個(gè)月末結(jié)算。一次遲到超過(guò)2小時(shí)以上者，按曠工半天處理。故意拆臺(tái)者，開(kāi)除。發(fā)現(xiàn)工作中的錯(cuò)誤及時(shí)上報(bào)，給公司挽回不必要損失的，獎(jiǎng)50元/次。未寫工作總結(jié)者，罰款5元/次。每月評(píng)選銷售冠軍，每季度、每年評(píng)選業(yè)績(jī)前三名，物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。注：本制度由銷售經(jīng)理監(jiān)督并實(shí)施，違反規(guī)定開(kāi)出過(guò)失單，月末報(bào)行政部，在發(fā)放獎(jiǎng)金時(shí)結(jié)算。六、 編制第二天的工作計(jì)劃。1 日落原則——每日工作做到高質(zhì)高效，無(wú)論客戶還是上級(jí)交辦的哪項(xiàng)事宜，每日均要將工作結(jié)果予以答復(fù)。組建和完善營(yíng)銷信息系統(tǒng)，建立信息收集、交流和保密制度；做好內(nèi)部信息收集（如銷售業(yè)績(jī)統(tǒng)計(jì)分析、廣告效果監(jiān)測(cè)等），保持階段性的對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買心理和行為的市場(chǎng)調(diào)研及銷售渠道調(diào)研；隨著銷售工作的開(kāi)展，密切關(guān)注競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的一些營(yíng)銷動(dòng)向，實(shí)時(shí)分析其促銷活動(dòng)，察明下一步舉動(dòng)。嚴(yán)格監(jiān)督各項(xiàng)規(guī)章制度的執(zhí)行，并不斷加以完善。協(xié)助置業(yè)顧問(wèn)預(yù)約客戶。配合公司的市場(chǎng)調(diào)查安排，努力掌握行業(yè)內(nèi)第一手信息并及時(shí)反饋。1值班人員做好大廳衛(wèi)生。銀行貸款工作人員崗位職責(zé)１、 要及時(shí)、提前督促置業(yè)顧問(wèn)與客戶取得聯(lián)系，到銀行辦理按揭手續(xù)。２、 配合售樓部完成其它工作。同樣對(duì)銷售技巧忌諱莫深，認(rèn)為是洪水猛獸的想法也必定是可笑的。同樣世界上也沒(méi)有一個(gè)產(chǎn)品是賣不出去的，只要它的價(jià)格足夠的低，與產(chǎn)品所能提供的綜合功能相吻合，與客戶的心理價(jià)位相一致，必定有它的市場(chǎng)。６、 培養(yǎng)、發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)精神。銷售員的素養(yǎng)銷售技巧——建立聯(lián)系很多銷售經(jīng)理都曾經(jīng)討論過(guò)這樣的問(wèn)題：有沒(méi)有專業(yè)銷售技巧？什么是專業(yè)銷售技巧？其實(shí)，銷售工作不但有技巧，而且它在銷售中起著舉足輕重的作用——一個(gè)成功的銷售員,其成功的最主要因素即源于銷售技巧的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)。 這時(shí)的小李已經(jīng)完全擺脫了以前的沮喪，進(jìn)入一種十分積極勤奮的狀態(tài)，她的這種對(duì)成功的強(qiáng)烈渴望正是銷售人員最基本的態(tài)度。本公司就是一個(gè)典型例。這種自信不僅僅是對(duì)自己的自信，更重要的是對(duì)銷售工作的自信。成功銷售員的基本特征８、 培養(yǎng)、提高自己的服務(wù)意識(shí)。任何一個(gè)產(chǎn)品都有它所對(duì)應(yīng)的價(jià)格，它所對(duì)應(yīng)的客戶，只要你為這樣的產(chǎn)品找到這樣的客戶，銷售技巧的運(yùn)用是理所當(dāng)然的事。”體現(xiàn)在銷售行為中，便是縮小客戶的選擇范圍，在感性的誘導(dǎo)下，幫助其迅速地做出最終的選擇。銷售培訓(xùn)的技巧是什么呢？技巧是一個(gè)人在工作中的行為，而這種行為是在工作中自然流露的習(xí)慣行為。３、 在銀行每做完一筆貸款業(yè)務(wù)后應(yīng)及時(shí)通報(bào)財(cái)務(wù)部、銷售經(jīng)理。外聯(lián)工作人員崗位工作職責(zé) 直接對(duì)銷售經(jīng)理負(fù)責(zé)。銷售人員之間應(yīng)做好各項(xiàng)配合工作，客戶來(lái)訪原接待人員不在時(shí)，其他人員應(yīng)做好接待工作。做好銷售資料及客戶資料的保管、保密工作。銷售秘書（兼銷控）崗位職責(zé)直接對(duì)銷售經(jīng)理負(fù)責(zé)。制訂樓盤全案策劃方案、促銷策略、廣告推廣策略、年度營(yíng)銷　企劃、銷售渠道的配置計(jì)劃、研究如何提高公司、項(xiàng)目品牌知名度和美譽(yù)度的策略。簽約制度一、認(rèn)購(gòu)１、 經(jīng)銷控臺(tái)核對(duì)銷控表，領(lǐng)取《“東方新世界中心”樓宇認(rèn)購(gòu)書》，一式三份２、 置業(yè)顧問(wèn)填寫認(rèn)購(gòu)書，并上交銷售經(jīng)理審批３、 到財(cái)務(wù)部交定金，蓋章，留財(cái)務(wù)一份４、 填寫《簽約表》及《簽收單》５、 約定與客戶簽訂正式合同的時(shí)間及相關(guān)資料６、 將認(rèn)購(gòu)書一份交給客戶，秘書處留一份存檔二、簽約（預(yù)售合同）簽約前到銷控臺(tái)領(lǐng)取合同，寫合同，并交銷售經(jīng)理審核提前能知客戶準(zhǔn)備好各項(xiàng)資料按時(shí)到售樓部辦理合同按合同文本簽訂合同及相關(guān)銷售資料交已簽署的合同交銷售秘書，并由銷售秘書交財(cái)務(wù)部核審、存檔。八、 參加部門晨會(huì)、晚會(huì)和周例會(huì)（在會(huì)前應(yīng)先進(jìn)行工作總結(jié)和思路整理）， 積 極發(fā)言，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、提出遇到的問(wèn)題，以便會(huì)上討論解決。獎(jiǎng)金于當(dāng)月月末由銷售經(jīng)理報(bào)財(cái)務(wù)部，隨工資發(fā)放。 在條件具備的情況下未主動(dòng)配合同事或上級(jí)工作者，罰款10元/次。未按時(shí)完成銷售經(jīng)理完成的任務(wù)者，罰款10元/次。主動(dòng)協(xié)助公司或主管承擔(dān)公益性或服務(wù)工作，獎(jiǎng)10元/次。與客人吵架或接到客戶投訴者，罰款100元/次。在售樓部（在戶外除外）抽煙者,罰款10元/次。解聘人員提成按規(guī)定比例在三個(gè)月內(nèi)付清。 * 不同崗位的員工，根據(jù)個(gè)人的喜好自選一個(gè)研究課題，每月要交一篇學(xué)術(shù)報(bào)告， 通過(guò)這種方式能夠讓你查閱相關(guān)的各種資料了解這個(gè)課題目前最新的狀況，讓你快速的成為該課題最前沿的先行者和行業(yè)精英，此外還能夠培養(yǎng)你強(qiáng)烈的學(xué)者氣質(zhì)， * 對(duì)于參加的學(xué)術(shù)講座、外地參觀活動(dòng)，事后最好提交一份報(bào)告。當(dāng)然也可以進(jìn)行技能演練。目標(biāo)選擇：置業(yè)顧問(wèn)決定如何支配有限的時(shí)間，對(duì)消費(fèi)者或潛在顧客進(jìn)行拜訪。二、 由銷售秘書和客服部進(jìn)行整理、統(tǒng)計(jì)后，報(bào)銷售經(jīng)理。工作時(shí)間精神飽滿，高效率、創(chuàng)造性地完成任 務(wù)，為公司的發(fā)展壯大做出積極貢獻(xiàn)。 準(zhǔn)確 適時(shí)地向客戶導(dǎo)入我公司提倡的置業(yè)新概念，有主有次地做好解釋工作。 接待工作結(jié)束時(shí)，要保留再訪問(wèn)再議的余地，以便日后爭(zhēng)取客戶。 工作時(shí)間應(yīng)保持良好的個(gè)人儀表，注意著裝整潔得體，禁穿奇裝異服。我們處在一個(gè)變的社會(huì)，怎么樣去調(diào)整我們的風(fēng)帆，從而在一個(gè)大市場(chǎng)中獲取利益，這是我們應(yīng)該時(shí)時(shí)考慮和爭(zhēng)取達(dá)到的目的。所以，它管理的房子往往可以賣很高的價(jià)錢。正確的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)思想應(yīng)該是先找市場(chǎng)，后找地塊。用管理住宅的方式來(lái)管理商業(yè)更是不及格。歐美有一個(gè)很好的物業(yè)管理概念就是管理到你不感到在被管理。有效的合理經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的市場(chǎng)商機(jī)。從去年開(kāi)始，我國(guó)的汽車自有率一直在提升。