【正文】 商品住宅相比，商品房非住宅成交相對遜色不少。就上半年非住宅市場看，其月度成交量變化并不太明顯，受季節(jié)變化影響，回春的3月份意愿購房人群再次進入市場，非住宅成交有初步的回升，而隨著購房人群增幅的減弱，商品房非住宅成交量也呈現(xiàn)下滑趨勢，此態(tài)勢延續(xù)至5月份。2012年上半年南昌商品住房供求關系分析房管局數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，%，%。圖：2010年~2012年南昌商品住房供求關系走勢圖數(shù)據(jù)統(tǒng)計：房管局表：2010年~2012年南昌新建商品住房供求一覽表供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）供求比（萬㎡）2010年上半年2010年下半年 2011年上半年2011年下半年 2012年上半年數(shù)據(jù)統(tǒng)計：房管局從2010年~2012年南昌商品住房供求比走勢曲線來看，2010年上半年起，供求比（小于1）逐漸縮小，供不應求態(tài)勢逐漸擴大，（大于1），供小于求陡變?yōu)楣┻^于求，至2012年上半年，供求比值縮減為1，供需達至平衡。但自2011年上半年限購限貸等嚴厲政策出臺，2011年下半年南昌開始下行，供應量明顯增加，成交量逐明顯減少，供求比陡增。圖： 2012年上半年南昌商品住房供求關系走勢圖數(shù)據(jù)統(tǒng)計：房管局表： 2012年上半年南昌新建商品住房供求一覽表供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）供求比（萬㎡）2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月數(shù)據(jù)統(tǒng)計：房管局從2012年上半年南昌商品住房供需曲線來看，2012年上半年商品住房供求比呈現(xiàn)3個變化，先上升后下降再上升。3月起，開發(fā)商加大房源通過降價促銷以消化房源，供應量表現(xiàn)暴增增，成交量有所，使得商品住房供求比表現(xiàn)陡增，供大于求逐漸明顯，4月樓市持續(xù)回暖。6月，房源供應量持續(xù)增加，成交量也表現(xiàn)大幅增加，但供應的增量明顯大于成交的增量，6月供求比值表現(xiàn)增加。與此同時，寬松的貨幣政策持續(xù)出臺，2012年2月，央行下調存款準備金率，5月，央行三年來首度下調存貸款基準利率。3月起，隨著成交量的快速回升，在種種利好因素作用下南昌房地產(chǎn)市場先回暖后急轉升溫，商品房價格也由持續(xù)下降轉變?yōu)樯蠞q。2. 箭頭的指向反映了價格指數(shù)的環(huán)比升降情況，上行箭頭表明當月價格指數(shù)環(huán)比上漲，下行箭頭表明當月價格指數(shù)環(huán)比下降，平行箭頭表明當月價格指數(shù)環(huán)比無升降。2012年年初，南昌商品房價格指數(shù)表現(xiàn)逐步下降，4月起價格指數(shù)整體表現(xiàn)上升。從上半年價格指數(shù)運行情況來看， 2012年1月~5月普通住宅價格價格指數(shù)表現(xiàn)穩(wěn)步上升，6月住宅價格指數(shù)有所下行。2012年上半年南昌房地產(chǎn)市場經(jīng)過短時間的低迷后從2011年下半年低迷的態(tài)勢中快速回暖，并急速升溫，商品房成交價格也先下降后穩(wěn)步上漲。普通住宅價格指數(shù)走勢圖：2012年10月~2012年6月南昌普通住宅綜合價格指數(shù)走勢圖數(shù)據(jù)統(tǒng)計：房管局從南昌普通住宅綜合價格指數(shù)走勢圖來看，2012年上半年普通住宅價格指數(shù)曲線整體處于相對低位運行。三、2012年上半年南昌市各物業(yè)價格指數(shù)走勢作為房地產(chǎn)市場的細分市場，住宅、商業(yè)、寫字樓、別墅等細分市場的價格指數(shù)運行能在不同階段上反映房地產(chǎn)整體價格指數(shù)的運行態(tài)勢。數(shù)據(jù)統(tǒng)計：房管局普通住宅價格指數(shù)走勢圖：2011年6月~2012年6月南昌普通住宅價格指數(shù)走勢圖數(shù)據(jù)統(tǒng)計：房管局從南昌普通住宅綜合價格指數(shù)走勢圖來看，2012年上半年普通住宅價格指數(shù)曲線整體處于相對低位運行。板塊供應權重的變化，加之高價房源的減少，上半年普通住宅價格指數(shù)整體低位運行。2012年年初，雖然住宅價格穩(wěn)中有降，但住宅價格指數(shù)表現(xiàn)有所上升。5月起，成交量大幅增加，加之央行降息利好影響，住宅價格表現(xiàn)陡然上漲，價格指數(shù)表現(xiàn)持續(xù)上升。2012年1月~4月，商業(yè)價格指數(shù)表現(xiàn)持續(xù)下降，5月價格指數(shù)表現(xiàn)陡然上行，6月表現(xiàn)下降。至2012年年初，住宅供應權重降低，商業(yè)供應相對增加，商業(yè)價格指數(shù)表現(xiàn)上升。5月，住宅市場升溫的態(tài)勢下，商業(yè)市場有所回暖，不少樓盤推出住宅底商，商業(yè)價格指數(shù)表現(xiàn)明顯上行。寫字樓價格指數(shù)圖：2011年6月~2012年6月南昌寫字樓價格指數(shù)走勢圖寫字樓價格指數(shù)綜合價格指數(shù)指數(shù)價格價格指數(shù)指數(shù)價格價格指數(shù)2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月數(shù)據(jù)統(tǒng)計：房管局寫字樓價格指數(shù)曲線走勢顯示，寫字樓價格指數(shù)運行起伏較大，2011年底寫字樓市場急速下行，寫字樓價格指數(shù)直線下行， 至2月寫字樓市場有所回溫，價格指數(shù)明顯上行，4月起價格指數(shù)小幅下降。2012年年初前后，寫字樓物業(yè)供應出現(xiàn)暫歇，供應量縮減，寫字樓整體低迷，價格指數(shù)快速下行。5月起，住宅市場的急速升溫，供應權重明顯增大，寫字樓權重明顯減小，使得價格指數(shù)表現(xiàn)小幅下行。從上半年別墅價格指數(shù)走勢來看，2012年1月起，價格指數(shù)持續(xù)下降，至6月價格指數(shù)有所回升。四、樣本板塊價格指數(shù)運行走勢2012年上半年南昌中心區(qū)板塊房價格指數(shù)運行市場綜述 2012年上半年中心區(qū)板塊房地產(chǎn)市場整體運行情況較為平淡，由于其土地基本被完全開發(fā)，新建商品房供應量十分稀少，沒有供給做后盾，樓市成交量也隨之較為低迷。但是好景不長，后續(xù)市場沒有新房源上市，在其他板塊從回暖到升溫時，中心區(qū)板塊持續(xù)呈現(xiàn)低迷的態(tài)勢。2011年7月到2011年9月中心區(qū)板塊綜合價格指數(shù)波動幅度較大，%，%，加上其均價是其他物業(yè)的2倍多，對綜合價格指數(shù)影響最大。中心區(qū)板塊綜合價格指數(shù)在2012年前四個月走勢平穩(wěn)，在5月份由于恒茂夢時代廣場的商業(yè)以均價4萬/㎡入市，%。 圖：2011年6月2012年6月中心區(qū)板塊普通住宅價格指數(shù)走勢數(shù)據(jù)統(tǒng)計：房管局 2011年下半年，中心區(qū)板塊普通住宅價格指數(shù)整體呈現(xiàn)下行的走勢，在7月份，普通住宅價格指數(shù)出現(xiàn)明顯的上升，%。6月價格指數(shù)表：2012年6月中心區(qū)板塊價格指數(shù)及變化一覽表分類指數(shù)指數(shù)值環(huán)比變化同比變化綜合指數(shù) ↓%﹢↑%住宅指數(shù) ↓% ↓%商業(yè)指數(shù) ↓%﹢↑%寫字樓指數(shù) ↓%﹢↑%別墅指數(shù)——————————數(shù)據(jù)統(tǒng)計：房管局 據(jù)房管局數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，%，%，%。中心區(qū)板塊至今仍沒有別墅項目在售，故別墅價格指數(shù)為零。數(shù)據(jù)顯示，疊加權重最大的樣本項目是紫金城，%。之間的樣本項目有三個，%、%、%。市場總結 中心區(qū)板塊房地產(chǎn)市場相較于其他板塊不夠活躍，已經(jīng)告別了“激情四射”的年代。在2012年下半年，中心區(qū)板塊預計只有兩個純新盤，屆時板塊價格指數(shù)或會出現(xiàn)較為明顯的波動。在其板塊供應上，除2011年7月、2011年年末和2012年5月回暖期等三個時間段有良好的樓上供應外，其余各月供應均表現(xiàn)低迷。不過在天御國際公寓低價入市和滿庭春MOMA降價促銷下，青山湖板塊市場稍稍有些起色。2011年6月2011年8月，青山湖板塊綜合價格指數(shù)連續(xù)2月出現(xiàn)下跌，不過跌幅不大。2011年11月份，南昌市房地產(chǎn)市場“降價潮”襲來，青山湖板塊亦遭受沖擊，市民購房意愿明顯減弱，其綜合價格指數(shù)也陡然下滑。在隨后的半年時間，青山湖板塊綜合價格指數(shù)基本保持平穩(wěn)態(tài)勢。2011年6月2011年10月，青山湖板塊普通住宅價格指數(shù)表現(xiàn)持續(xù)微跌趨勢。表：2012年6月青山湖板塊各分類指數(shù)值及變化狀況一覽表分類指數(shù)名稱指數(shù)值環(huán)比變化同比變化綜合指數(shù) ↑ ↑%↓ ↓%住宅指數(shù) ↑ ↑%↓ ↓%商業(yè)指數(shù) ↓ ↓%————寫字樓指數(shù)——————————別墅指數(shù) ↓ ↓%↓ ↓%數(shù)據(jù)統(tǒng)計：房管局2012年6月，%，%；與2010年12月基期相比，%。與2011年同期相比來看，青山湖板塊綜合價格指數(shù)、普通住宅價格指數(shù)和別墅價格指數(shù)均低于去年同期。圖：2012年6月青山湖板塊樣本項目疊加權重數(shù)據(jù)統(tǒng)計：房管局2012年6月，青山湖板塊共有7個樣本項目選入計算樣本。%的疊加權重位居第二，%疊加權重緊跟其后。市場總結從整個青山湖板塊樓市來看，2011年6月2011年10月，板塊綜合價格指數(shù)基本保持平穩(wěn)態(tài)勢運行。進入2012年，青山湖板塊綜合價格指數(shù)正緩慢回升，至5月基本保持平穩(wěn)運行態(tài)勢。2012年上半年紅谷灘板塊商品房價格指數(shù)運行市場綜述 紅谷灘板塊房地產(chǎn)市場在2012年上半年后4個月表現(xiàn)的十分火熱，3月份開始，持續(xù)呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢。樓市成交量也是在3月份陡增，3月開始聯(lián)泰香域中央4次開盤即基本售罄，東方海德堡首批高層房源熱銷，銅鑼灣香逸瀾灣首次入市就勁銷近300套，世茂天城的高層住宅、寫字樓、商業(yè)房源推出即售罄，這些樓盤的熱銷帶動了紅谷灘板塊房地產(chǎn)市場的逆市升溫。2011年7月份，由于均價較高的商業(yè)和別墅部分的整體物業(yè)權重下降較多，使其對應的物業(yè)價格指數(shù)下降，%。進入2012年，前兩個月持續(xù)小幅下滑，%，之后5月份表現(xiàn)的較為平穩(wěn)。圖：2011年6月2012年6月市紅谷灘塊普通住宅價格指數(shù)走勢數(shù)據(jù)統(tǒng)計：房管局 上圖顯示，紅谷灘板塊普通住宅價格指數(shù)在2011年下半年不僅波動較為頻繁，且波動幅度也較大。而在9月份，由于綠地中央廣場的售罄使得普通住宅價格指數(shù)出現(xiàn)較大幅度的回落。2012年上半年，紅谷灘板塊普通住宅價格指數(shù)則呈現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)上行的走勢。上表顯示，紅谷灘板塊四個物業(yè)類別均有其對應的價格指數(shù)，其中，%、%。樣本項目 圖：2012年6月市紅谷灘塊價格指數(shù)