【正文】 商品住宅相比，商品房非住宅成交相對(duì)遜色不少。就上半年非住宅市場(chǎng)看，其月度成交量變化并不太明顯，受季節(jié)變化影響，回春的3月份意愿購(gòu)房人群再次進(jìn)入市場(chǎng)，非住宅成交有初步的回升，而隨著購(gòu)房人群增幅的減弱，商品房非住宅成交量也呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，此態(tài)勢(shì)延續(xù)至5月份。2012年上半年南昌商品住房供求關(guān)系分析房管局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，%，%。圖：2010年~2012年南昌商品住房供求關(guān)系走勢(shì)圖數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房管局表：2010年~2012年南昌新建商品住房供求一覽表供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）成交面積（萬(wàn)㎡）供求比（萬(wàn)㎡）2010年上半年2010年下半年 2011年上半年2011年下半年 2012年上半年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房管局從2010年~2012年南昌商品住房供求比走勢(shì)曲線來(lái)看，2010年上半年起，供求比（小于1）逐漸縮小，供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)逐漸擴(kuò)大，（大于1），供小于求陡變?yōu)楣┻^(guò)于求，至2012年上半年，供求比值縮減為1，供需達(dá)至平衡。但自2011年上半年限購(gòu)限貸等嚴(yán)厲政策出臺(tái)，2011年下半年南昌開(kāi)始下行，供應(yīng)量明顯增加，成交量逐明顯減少，供求比陡增。圖： 2012年上半年南昌商品住房供求關(guān)系走勢(shì)圖數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房管局表： 2012年上半年南昌新建商品住房供求一覽表供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）成交面積（萬(wàn)㎡）供求比（萬(wàn)㎡）2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房管局從2012年上半年南昌商品住房供需曲線來(lái)看，2012年上半年商品住房供求比呈現(xiàn)3個(gè)變化，先上升后下降再上升。3月起，開(kāi)發(fā)商加大房源通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)以消化房源，供應(yīng)量表現(xiàn)暴增增，成交量有所，使得商品住房供求比表現(xiàn)陡增，供大于求逐漸明顯，4月樓市持續(xù)回暖。6月，房源供應(yīng)量持續(xù)增加，成交量也表現(xiàn)大幅增加，但供應(yīng)的增量明顯大于成交的增量，6月供求比值表現(xiàn)增加。與此同時(shí)，寬松的貨幣政策持續(xù)出臺(tái)，2012年2月，央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，5月，央行三年來(lái)首度下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率。3月起，隨著成交量的快速回升，在種種利好因素作用下南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)先回暖后急轉(zhuǎn)升溫，商品房?jī)r(jià)格也由持續(xù)下降轉(zhuǎn)變?yōu)樯蠞q。2. 箭頭的指向反映了價(jià)格指數(shù)的環(huán)比升降情況，上行箭頭表明當(dāng)月價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲，下行箭頭表明當(dāng)月價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降，平行箭頭表明當(dāng)月價(jià)格指數(shù)環(huán)比無(wú)升降。2012年年初，南昌商品房?jī)r(jià)格指數(shù)表現(xiàn)逐步下降，4月起價(jià)格指數(shù)整體表現(xiàn)上升。從上半年價(jià)格指數(shù)運(yùn)行情況來(lái)看， 2012年1月~5月普通住宅價(jià)格價(jià)格指數(shù)表現(xiàn)穩(wěn)步上升，6月住宅價(jià)格指數(shù)有所下行。2012年上半年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)短時(shí)間的低迷后從2011年下半年低迷的態(tài)勢(shì)中快速回暖，并急速升溫，商品房成交價(jià)格也先下降后穩(wěn)步上漲。普通住宅價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖：2012年10月~2012年6月南昌普通住宅綜合價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房管局從南昌普通住宅綜合價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖來(lái)看，2012年上半年普通住宅價(jià)格指數(shù)曲線整體處于相對(duì)低位運(yùn)行。三、2012年上半年南昌市各物業(yè)價(jià)格指數(shù)走勢(shì)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的細(xì)分市場(chǎng)，住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓、別墅等細(xì)分市場(chǎng)的價(jià)格指數(shù)運(yùn)行能在不同階段上反映房地產(chǎn)整體價(jià)格指數(shù)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房管局普通住宅價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖：2011年6月~2012年6月南昌普通住宅價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房管局從南昌普通住宅綜合價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖來(lái)看，2012年上半年普通住宅價(jià)格指數(shù)曲線整體處于相對(duì)低位運(yùn)行。板塊供應(yīng)權(quán)重的變化，加之高價(jià)房源的減少，上半年普通住宅價(jià)格指數(shù)整體低位運(yùn)行。2012年年初，雖然住宅價(jià)格穩(wěn)中有降，但住宅價(jià)格指數(shù)表現(xiàn)有所上升。5月起，成交量大幅增加，加之央行降息利好影響，住宅價(jià)格表現(xiàn)陡然上漲，價(jià)格指數(shù)表現(xiàn)持續(xù)上升。2012年1月~4月，商業(yè)價(jià)格指數(shù)表現(xiàn)持續(xù)下降，5月價(jià)格指數(shù)表現(xiàn)陡然上行，6月表現(xiàn)下降。至2012年年初，住宅供應(yīng)權(quán)重降低，商業(yè)供應(yīng)相對(duì)增加，商業(yè)價(jià)格指數(shù)表現(xiàn)上升。5月，住宅市場(chǎng)升溫的態(tài)勢(shì)下，商業(yè)市場(chǎng)有所回暖，不少樓盤(pán)推出住宅底商，商業(yè)價(jià)格指數(shù)表現(xiàn)明顯上行。寫(xiě)字樓價(jià)格指數(shù)圖：2011年6月~2012年6月南昌寫(xiě)字樓價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖寫(xiě)字樓價(jià)格指數(shù)綜合價(jià)格指數(shù)指數(shù)價(jià)格價(jià)格指數(shù)指數(shù)價(jià)格價(jià)格指數(shù)2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房管局寫(xiě)字樓價(jià)格指數(shù)曲線走勢(shì)顯示，寫(xiě)字樓價(jià)格指數(shù)運(yùn)行起伏較大，2011年底寫(xiě)字樓市場(chǎng)急速下行，寫(xiě)字樓價(jià)格指數(shù)直線下行， 至2月寫(xiě)字樓市場(chǎng)有所回溫，價(jià)格指數(shù)明顯上行，4月起價(jià)格指數(shù)小幅下降。2012年年初前后，寫(xiě)字樓物業(yè)供應(yīng)出現(xiàn)暫歇，供應(yīng)量縮減，寫(xiě)字樓整體低迷，價(jià)格指數(shù)快速下行。5月起，住宅市場(chǎng)的急速升溫，供應(yīng)權(quán)重明顯增大，寫(xiě)字樓權(quán)重明顯減小，使得價(jià)格指數(shù)表現(xiàn)小幅下行。從上半年別墅價(jià)格指數(shù)走勢(shì)來(lái)看，2012年1月起，價(jià)格指數(shù)持續(xù)下降，至6月價(jià)格指數(shù)有所回升。四、樣本板塊價(jià)格指數(shù)運(yùn)行走勢(shì)2012年上半年南昌中心區(qū)板塊房?jī)r(jià)格指數(shù)運(yùn)行市場(chǎng)綜述 2012年上半年中心區(qū)板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行情況較為平淡，由于其土地基本被完全開(kāi)發(fā)，新建商品房供應(yīng)量十分稀少，沒(méi)有供給做后盾，樓市成交量也隨之較為低迷。但是好景不長(zhǎng)，后續(xù)市場(chǎng)沒(méi)有新房源上市，在其他板塊從回暖到升溫時(shí)，中心區(qū)板塊持續(xù)呈現(xiàn)低迷的態(tài)勢(shì)。2011年7月到2011年9月中心區(qū)板塊綜合價(jià)格指數(shù)波動(dòng)幅度較大，%，%，加上其均價(jià)是其他物業(yè)的2倍多，對(duì)綜合價(jià)格指數(shù)影響最大。中心區(qū)板塊綜合價(jià)格指數(shù)在2012年前四個(gè)月走勢(shì)平穩(wěn)，在5月份由于恒茂夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)的商業(yè)以均價(jià)4萬(wàn)/㎡入市，%。 圖：2011年6月2012年6月中心區(qū)板塊普通住宅價(jià)格指數(shù)走勢(shì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房管局 2011年下半年，中心區(qū)板塊普通住宅價(jià)格指數(shù)整體呈現(xiàn)下行的走勢(shì)，在7月份，普通住宅價(jià)格指數(shù)出現(xiàn)明顯的上升，%。6月價(jià)格指數(shù)表：2012年6月中心區(qū)板塊價(jià)格指數(shù)及變化一覽表分類(lèi)指數(shù)指數(shù)值環(huán)比變化同比變化綜合指數(shù) ↓%﹢↑%住宅指數(shù) ↓% ↓%商業(yè)指數(shù) ↓%﹢↑%寫(xiě)字樓指數(shù) ↓%﹢↑%別墅指數(shù)——————————數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房管局 據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，%，%，%。中心區(qū)板塊至今仍沒(méi)有別墅項(xiàng)目在售，故別墅價(jià)格指數(shù)為零。數(shù)據(jù)顯示，疊加權(quán)重最大的樣本項(xiàng)目是紫金城，%。之間的樣本項(xiàng)目有三個(gè)，%、%、%。市場(chǎng)總結(jié) 中心區(qū)板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)相較于其他板塊不夠活躍，已經(jīng)告別了“激情四射”的年代。在2012年下半年，中心區(qū)板塊預(yù)計(jì)只有兩個(gè)純新盤(pán)，屆時(shí)板塊價(jià)格指數(shù)或會(huì)出現(xiàn)較為明顯的波動(dòng)。在其板塊供應(yīng)上，除2011年7月、2011年年末和2012年5月回暖期等三個(gè)時(shí)間段有良好的樓上供應(yīng)外，其余各月供應(yīng)均表現(xiàn)低迷。不過(guò)在天御國(guó)際公寓低價(jià)入市和滿(mǎn)庭春MOMA降價(jià)促銷(xiāo)下，青山湖板塊市場(chǎng)稍稍有些起色。2011年6月2011年8月，青山湖板塊綜合價(jià)格指數(shù)連續(xù)2月出現(xiàn)下跌，不過(guò)跌幅不大。2011年11月份，南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)“降價(jià)潮”襲來(lái)，青山湖板塊亦遭受沖擊，市民購(gòu)房意愿明顯減弱，其綜合價(jià)格指數(shù)也陡然下滑。在隨后的半年時(shí)間，青山湖板塊綜合價(jià)格指數(shù)基本保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。2011年6月2011年10月，青山湖板塊普通住宅價(jià)格指數(shù)表現(xiàn)持續(xù)微跌趨勢(shì)。表：2012年6月青山湖板塊各分類(lèi)指數(shù)值及變化狀況一覽表分類(lèi)指數(shù)名稱(chēng)指數(shù)值環(huán)比變化同比變化綜合指數(shù) ↑ ↑%↓ ↓%住宅指數(shù) ↑ ↑%↓ ↓%商業(yè)指數(shù) ↓ ↓%————寫(xiě)字樓指數(shù)——————————?jiǎng)e墅指數(shù) ↓ ↓%↓ ↓%數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房管局2012年6月，%，%；與2010年12月基期相比，%。與2011年同期相比來(lái)看，青山湖板塊綜合價(jià)格指數(shù)、普通住宅價(jià)格指數(shù)和別墅價(jià)格指數(shù)均低于去年同期。圖：2012年6月青山湖板塊樣本項(xiàng)目疊加權(quán)重?cái)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房管局2012年6月，青山湖板塊共有7個(gè)樣本項(xiàng)目選入計(jì)算樣本。%的疊加權(quán)重位居第二，%疊加權(quán)重緊跟其后。市場(chǎng)總結(jié)從整個(gè)青山湖板塊樓市來(lái)看，2011年6月2011年10月，板塊綜合價(jià)格指數(shù)基本保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)運(yùn)行。進(jìn)入2012年，青山湖板塊綜合價(jià)格指數(shù)正緩慢回升，至5月基本保持平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)。2012年上半年紅谷灘板塊商品房?jī)r(jià)格指數(shù)運(yùn)行市場(chǎng)綜述 紅谷灘板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)在2012年上半年后4個(gè)月表現(xiàn)的十分火熱，3月份開(kāi)始，持續(xù)呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢(shì)。樓市成交量也是在3月份陡增，3月開(kāi)始聯(lián)泰香域中央4次開(kāi)盤(pán)即基本售罄，東方海德堡首批高層房源熱銷(xiāo)，銅鑼灣香逸瀾灣首次入市就勁銷(xiāo)近300套，世茂天城的高層住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)房源推出即售罄，這些樓盤(pán)的熱銷(xiāo)帶動(dòng)了紅谷灘板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)的逆市升溫。2011年7月份，由于均價(jià)較高的商業(yè)和別墅部分的整體物業(yè)權(quán)重下降較多，使其對(duì)應(yīng)的物業(yè)價(jià)格指數(shù)下降，%。進(jìn)入2012年，前兩個(gè)月持續(xù)小幅下滑，%，之后5月份表現(xiàn)的較為平穩(wěn)。圖：2011年6月2012年6月市紅谷灘塊普通住宅價(jià)格指數(shù)走勢(shì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房管局 上圖顯示，紅谷灘板塊普通住宅價(jià)格指數(shù)在2011年下半年不僅波動(dòng)較為頻繁，且波動(dòng)幅度也較大。而在9月份，由于綠地中央廣場(chǎng)的售罄使得普通住宅價(jià)格指數(shù)出現(xiàn)較大幅度的回落。2012年上半年，紅谷灘板塊普通住宅價(jià)格指數(shù)則呈現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)上行的走勢(shì)。上表顯示，紅谷灘板塊四個(gè)物業(yè)類(lèi)別均有其對(duì)應(yīng)的價(jià)格指數(shù)，其中，%、%。樣本項(xiàng)目 圖：2012年6月市紅谷灘塊價(jià)格指數(shù)