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房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)研究簡(jiǎn)報(bào)-在線瀏覽

2024-08-07 14:54本頁(yè)面
  

【正文】 商品住宅相比,商品房非住宅成交相對(duì)遜色不少。就上半年非住宅市場(chǎng)看,其月度成交量變化并不太明顯,受季節(jié)變化影響,回春的3月份意愿購(gòu)房人群再次進(jìn)入市場(chǎng),非住宅成交有初步的回升,而隨著購(gòu)房人群增幅的減弱,商品房非住宅成交量也呈現(xiàn)下滑趨勢(shì),此態(tài)勢(shì)延續(xù)至5月份。2012年上半年南昌商品住房供求關(guān)系分析房管局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,%,%。圖:2010年~2012年南昌商品住房供求關(guān)系走勢(shì)圖數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì):房管局表:2010年~2012年南昌新建商品住房供求一覽表供應(yīng)面積(萬(wàn)㎡)成交面積(萬(wàn)㎡)供求比(萬(wàn)㎡)2010年上半年2010年下半年 2011年上半年2011年下半年 2012年上半年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì):房管局從2010年~2012年南昌商品住房供求比走勢(shì)曲線來(lái)看,2010年上半年起,供求比(小于1)逐漸縮小,供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)逐漸擴(kuò)大,(大于1),供小于求陡變?yōu)楣┻^(guò)于求,至2012年上半年,供求比值縮減為1,供需達(dá)至平衡。但自2011年上半年限購(gòu)限貸等嚴(yán)厲政策出臺(tái),2011年下半年南昌開(kāi)始下行,供應(yīng)量明顯增加,成交量逐明顯減少,供求比陡增。圖: 2012年上半年南昌商品住房供求關(guān)系走勢(shì)圖數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì):房管局表: 2012年上半年南昌新建商品住房供求一覽表供應(yīng)面積(萬(wàn)㎡)成交面積(萬(wàn)㎡)供求比(萬(wàn)㎡)2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì):房管局從2012年上半年南昌商品住房供需曲線來(lái)看,2012年上半年商品住房供求比呈現(xiàn)3個(gè)變化,先上升后下降再上升。3月起,開(kāi)發(fā)商加大房源通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)以消化房源,供應(yīng)量表現(xiàn)暴增增,成交量有所,使得商品住房供求比表現(xiàn)陡增,供大于求逐漸明顯,4月樓市持續(xù)回暖。6月,房源供應(yīng)量持續(xù)增加,成交量也表現(xiàn)大幅增加,但供應(yīng)的增量明顯大于成交的增量,6月供求比值表現(xiàn)增加。與此同時(shí),寬松的貨幣政策持續(xù)出臺(tái),2012年2月,央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率,5月,央行三年來(lái)首度下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率。3月起,隨著成交量的快速回升,在種種利好因素作用下南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)先回暖后急轉(zhuǎn)升溫,商品房?jī)r(jià)格也由持續(xù)下降轉(zhuǎn)變?yōu)樯蠞q。2. 箭頭的指向反映了價(jià)格指數(shù)的環(huán)比升降情況,上行箭頭表明當(dāng)月價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲,下行箭頭表明當(dāng)月價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降,平行箭頭表明當(dāng)月價(jià)格指數(shù)環(huán)比無(wú)升降。2012年年初,南昌商品房?jī)r(jià)格指數(shù)表現(xiàn)逐步下降,4月起價(jià)格指數(shù)整體表現(xiàn)上升。從上半年價(jià)格指數(shù)運(yùn)行情況來(lái)看, 2012年1月~5月普通住宅價(jià)格價(jià)格指數(shù)表現(xiàn)穩(wěn)步上升,6月住宅價(jià)格指數(shù)有所下行。2012年上半年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)短時(shí)間的低迷后從2011年下半年低迷的態(tài)勢(shì)中快速回暖,并急速升溫,商品房成交價(jià)格也先下降后穩(wěn)步上漲。普通住宅價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖:2012年10月~2012年6月南昌普通住宅綜合價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì):房管局從南昌普通住宅綜合價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖來(lái)看,2012年上半年普通住宅價(jià)格指數(shù)曲線整體處于相對(duì)低位運(yùn)行。三、2012年上半年南昌市各物業(yè)價(jià)格指數(shù)走勢(shì)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的細(xì)分市場(chǎng),住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓、別墅等細(xì)分市場(chǎng)的價(jià)格指數(shù)運(yùn)行能在不同階段上反映房地產(chǎn)整體價(jià)格指數(shù)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì):房管局普通住宅價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖:2011年6月~2012年6月南昌普通住宅價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì):房管局從南昌普通住宅綜合價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖來(lái)看,2012年上半年普通住宅價(jià)格指數(shù)曲線整體處于相對(duì)低位運(yùn)行。板塊供應(yīng)權(quán)重的變化,加之高價(jià)房源的減少,上半年普通住宅價(jià)格指數(shù)整體低位運(yùn)行。2012年年初,雖然住宅價(jià)格穩(wěn)中有降,但住宅價(jià)格指數(shù)表現(xiàn)有所上升。5月起,成交量大幅增加,加之央行降息利好影響,住宅價(jià)格表現(xiàn)陡然上漲,價(jià)格指數(shù)表現(xiàn)持續(xù)上升。2012年1月~4月,商業(yè)價(jià)格指數(shù)表現(xiàn)持續(xù)下降,5月價(jià)格指數(shù)表現(xiàn)陡然上行,6月表現(xiàn)下降。至2012年年初,住宅供應(yīng)權(quán)重降低,商業(yè)供應(yīng)相對(duì)增加,商業(yè)價(jià)格指數(shù)表現(xiàn)上升。5月,住宅市場(chǎng)升溫的態(tài)勢(shì)下,商業(yè)市場(chǎng)有所回暖,不少樓盤(pán)推出住宅底商,商業(yè)價(jià)格指數(shù)表現(xiàn)明顯上行。寫(xiě)字樓價(jià)格指數(shù)圖:2011年6月~2012年6月南昌寫(xiě)字樓價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖寫(xiě)字樓價(jià)格指數(shù)綜合價(jià)格指數(shù)指數(shù)價(jià)格價(jià)格指數(shù)指數(shù)價(jià)格價(jià)格指數(shù)2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì):房管局寫(xiě)字樓價(jià)格指數(shù)曲線走勢(shì)顯示,寫(xiě)字樓價(jià)格指數(shù)運(yùn)行起伏較大,2011年底寫(xiě)字樓市場(chǎng)急速下行,寫(xiě)字樓價(jià)格指數(shù)直線下行, 至2月寫(xiě)字樓市場(chǎng)有所回溫,價(jià)格指數(shù)明顯上行,4月起價(jià)格指數(shù)小幅下降。2012年年初前后,寫(xiě)字樓物業(yè)供應(yīng)出現(xiàn)暫歇,供應(yīng)量縮減,寫(xiě)字樓整體低迷,價(jià)格指數(shù)快速下行。5月起,住宅市場(chǎng)的急速升溫,供應(yīng)權(quán)重明顯增大,寫(xiě)字樓權(quán)重明顯減小,使得價(jià)格指數(shù)表現(xiàn)小幅下行。從上半年別墅價(jià)格指數(shù)走勢(shì)來(lái)看,2012年1月起,價(jià)格指數(shù)持續(xù)下降,至6月價(jià)格指數(shù)有所回升。四、樣本板塊價(jià)格指數(shù)運(yùn)行走勢(shì)2012年上半年南昌中心區(qū)板塊房?jī)r(jià)格指數(shù)運(yùn)行市場(chǎng)綜述 2012年上半年中心區(qū)板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行情況較為平淡,由于其土地基本被完全開(kāi)發(fā),新建商品房供應(yīng)量十分稀少,沒(méi)有供給做后盾,樓市成交量也隨之較為低迷。但是好景不長(zhǎng),后續(xù)市場(chǎng)沒(méi)有新房源上市,在其他板塊從回暖到升溫時(shí),中心區(qū)板塊持續(xù)呈現(xiàn)低迷的態(tài)勢(shì)。2011年7月到2011年9月中心區(qū)板塊綜合價(jià)格指數(shù)波動(dòng)幅度較大,%,%,加上其均價(jià)是其他物業(yè)的2倍多,對(duì)綜合價(jià)格指數(shù)影響最大。中心區(qū)板塊綜合價(jià)格指數(shù)在2012年前四個(gè)月走勢(shì)平穩(wěn),在5月份由于恒茂夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)的商業(yè)以均價(jià)4萬(wàn)/㎡入市,%。 圖:2011年6月2012年6月中心區(qū)板塊普通住宅價(jià)格指數(shù)走勢(shì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì):房管局 2011年下半年,中心區(qū)板塊普通住宅價(jià)格指數(shù)整體呈現(xiàn)下行的走勢(shì),在7月份,普通住宅價(jià)格指數(shù)出現(xiàn)明顯的上升,%。6月價(jià)格指數(shù)表:2012年6月中心區(qū)板塊價(jià)格指數(shù)及變化一覽表分類(lèi)指數(shù)指數(shù)值環(huán)比變化同比變化綜合指數(shù) ↓%﹢↑%住宅指數(shù) ↓% ↓%商業(yè)指數(shù) ↓%﹢↑%寫(xiě)字樓指數(shù) ↓%﹢↑%別墅指數(shù)——————————數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì):房管局 據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,%,%,%。中心區(qū)板塊至今仍沒(méi)有別墅項(xiàng)目在售,故別墅價(jià)格指數(shù)為零。數(shù)據(jù)顯示,疊加權(quán)重最大的樣本項(xiàng)目是紫金城,%。之間的樣本項(xiàng)目有三個(gè),%、%、%。市場(chǎng)總結(jié) 中心區(qū)板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)相較于其他板塊不夠活躍,已經(jīng)告別了“激情四射”的年代。在2012年下半年,中心區(qū)板塊預(yù)計(jì)只有兩個(gè)純新盤(pán),屆時(shí)板塊價(jià)格指數(shù)或會(huì)出現(xiàn)較為明顯的波動(dòng)。在其板塊供應(yīng)上,除2011年7月、2011年年末和2012年5月回暖期等三個(gè)時(shí)間段有良好的樓上供應(yīng)外,其余各月供應(yīng)均表現(xiàn)低迷。不過(guò)在天御國(guó)際公寓低價(jià)入市和滿(mǎn)庭春MOMA降價(jià)促銷(xiāo)下,青山湖板塊市場(chǎng)稍稍有些起色。2011年6月2011年8月,青山湖板塊綜合價(jià)格指數(shù)連續(xù)2月出現(xiàn)下跌,不過(guò)跌幅不大。2011年11月份,南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)“降價(jià)潮”襲來(lái),青山湖板塊亦遭受沖擊,市民購(gòu)房意愿明顯減弱,其綜合價(jià)格指數(shù)也陡然下滑。在隨后的半年時(shí)間,青山湖板塊綜合價(jià)格指數(shù)基本保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。2011年6月2011年10月,青山湖板塊普通住宅價(jià)格指數(shù)表現(xiàn)持續(xù)微跌趨勢(shì)。表:2012年6月青山湖板塊各分類(lèi)指數(shù)值及變化狀況一覽表分類(lèi)指數(shù)名稱(chēng)指數(shù)值環(huán)比變化同比變化綜合指數(shù) ↑ ↑%↓ ↓%住宅指數(shù) ↑ ↑%↓ ↓%商業(yè)指數(shù) ↓ ↓%————寫(xiě)字樓指數(shù)——————————?jiǎng)e墅指數(shù) ↓ ↓%↓ ↓%數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì):房管局2012年6月,%,%;與2010年12月基期相比,%。與2011年同期相比來(lái)看,青山湖板塊綜合價(jià)格指數(shù)、普通住宅價(jià)格指數(shù)和別墅價(jià)格指數(shù)均低于去年同期。圖:2012年6月青山湖板塊樣本項(xiàng)目疊加權(quán)重?cái)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì):房管局2012年6月,青山湖板塊共有7個(gè)樣本項(xiàng)目選入計(jì)算樣本。%的疊加權(quán)重位居第二,%疊加權(quán)重緊跟其后。市場(chǎng)總結(jié)從整個(gè)青山湖板塊樓市來(lái)看,2011年6月2011年10月,板塊綜合價(jià)格指數(shù)基本保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)運(yùn)行。進(jìn)入2012年,青山湖板塊綜合價(jià)格指數(shù)正緩慢回升,至5月基本保持平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)。2012年上半年紅谷灘板塊商品房?jī)r(jià)格指數(shù)運(yùn)行市場(chǎng)綜述 紅谷灘板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)在2012年上半年后4個(gè)月表現(xiàn)的十分火熱,3月份開(kāi)始,持續(xù)呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢(shì)。樓市成交量也是在3月份陡增,3月開(kāi)始聯(lián)泰香域中央4次開(kāi)盤(pán)即基本售罄,東方海德堡首批高層房源熱銷(xiāo),銅鑼灣香逸瀾灣首次入市就勁銷(xiāo)近300套,世茂天城的高層住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)房源推出即售罄,這些樓盤(pán)的熱銷(xiāo)帶動(dòng)了紅谷灘板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)的逆市升溫。2011年7月份,由于均價(jià)較高的商業(yè)和別墅部分的整體物業(yè)權(quán)重下降較多,使其對(duì)應(yīng)的物業(yè)價(jià)格指數(shù)下降,%。進(jìn)入2012年,前兩個(gè)月持續(xù)小幅下滑,%,之后5月份表現(xiàn)的較為平穩(wěn)。圖:2011年6月2012年6月市紅谷灘塊普通住宅價(jià)格指數(shù)走勢(shì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì):房管局 上圖顯示,紅谷灘板塊普通住宅價(jià)格指數(shù)在2011年下半年不僅波動(dòng)較為頻繁,且波動(dòng)幅度也較大。而在9月份,由于綠地中央廣場(chǎng)的售罄使得普通住宅價(jià)格指數(shù)出現(xiàn)較大幅度的回落。2012年上半年,紅谷灘板塊普通住宅價(jià)格指數(shù)則呈現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)上行的走勢(shì)。上表顯示,紅谷灘板塊四個(gè)物業(yè)類(lèi)別均有其對(duì)應(yīng)的價(jià)格指數(shù),其中,%、%。樣本項(xiàng)目 圖:2012年6月市紅谷灘塊價(jià)格指數(shù)
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