【正文】 ——————?jiǎng)e墅指數(shù) ↓%————數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房管局 據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，%，%，%。之后2011年112月份，由于國貿(mào)天琴灣和正榮御園相繼以底價(jià)入市，導(dǎo)致普通住宅價(jià)格指數(shù)持續(xù)小幅縮減。%，主要是由于三個(gè)住宅純新項(xiàng)目的入市價(jià)格均低于原來均價(jià)。價(jià)格指數(shù)走勢表：2011年6月2012年6月朝陽洲板塊價(jià)格指數(shù)一覽表月份綜合指數(shù)住宅指數(shù)商業(yè)指數(shù)寫字樓指數(shù)別墅指數(shù)2011年6月 ——————2011年7月 ——————2011年8月 ——————2011年9月 ——————2011年10月 ——————2011年11月 ————2011年12月 ————2012年1月 ————2012年2月 ————2012年3月 ————2012年4月 —— 2012年5月 —— 2012年6月 —— 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房管局圖：2011年6月2012年6月朝陽洲板塊綜合價(jià)格指數(shù)走勢數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房管局 上圖顯示，朝陽洲板塊綜合價(jià)格指數(shù)整體呈現(xiàn)上行的走勢。2012年上半年朝陽洲板塊商品房價(jià)格指數(shù)運(yùn)行市場綜述 2012年上半年朝陽洲板塊房地產(chǎn)市場變化甚大，從新建商品房供應(yīng)量來看，2月份均不足1萬㎡，㎡，之后持續(xù)保持在高位，到6月份更是井噴，㎡的供應(yīng)面積遙遙領(lǐng)先其他板塊，㎡。市場總結(jié)紅角洲板塊北接紅谷灘，南有即將騰飛的九龍湖片區(qū)，三座大橋（包括即將開建的朝陽大橋）鏈接朝陽新城，其區(qū)位優(yōu)越性不言而喻。紅角洲板塊四個(gè)物業(yè)類別均有對應(yīng)的價(jià)格指數(shù)，其中住宅和別墅價(jià)格指數(shù)環(huán)比同表現(xiàn)為上升，別墅價(jià)格指數(shù)上升幅度較大，%，%。普通住宅價(jià)格指數(shù)在2011年8月份持續(xù)小幅上升；之后直到2011年12月份，普通住宅價(jià)格指數(shù)持續(xù)4個(gè)月呈現(xiàn)下滑的走勢，其中在10月份下降幅度最大。之后由于10月份華南城和11月份海域香廷的入市價(jià)格低于原有均價(jià)，11月份綜合價(jià)格指數(shù)持續(xù)小幅下滑。從新增供應(yīng)量看，15月份月呈逐月大幅遞增的走勢，㎡。從新建商品房供應(yīng)情況來看，2012年上半年紅谷灘板塊房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況與2011年上半年相當(dāng)，但是與2011年下半差距甚大，板塊綜合價(jià)格指數(shù)走勢也深受影響，綜合價(jià)格指數(shù)在2011年下半年整體上行，而在2012年上半年卻呈現(xiàn)下滑的走勢。雖然紅谷灘板塊樣本項(xiàng)目較多，但是疊加權(quán)重在10%以上的僅有三個(gè)。6月價(jià)格指數(shù)表：2012年6月紅谷灘板塊價(jià)格指數(shù)及變化一覽表分類指數(shù)指數(shù)值環(huán)比變化同比變化綜合指數(shù) ↓% ↓%住宅指數(shù)﹢↑% ↓%商業(yè)指數(shù) ↓% ↓%寫字樓指數(shù) ↓%﹢↑%別墅指數(shù) ﹢↑% ↓%數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房管局 據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，%，%，%。2011年7月份，由于綠地中央廣場的入市價(jià)格遠(yuǎn)高于原有均價(jià)，%，之后的8月份表現(xiàn)小幅上升。之后一直呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的走勢，到2011年12月出現(xiàn)較大幅度的下跌，主要是由于普通住宅、商業(yè)部分整體物業(yè)權(quán)重下降及部分樣本項(xiàng)目下調(diào)了價(jià)格。從新增供應(yīng)量看，紅谷灘板塊的在2月份沒有推出新房源，3月份，㎡，在6月份，新增供應(yīng)面積達(dá)到近11萬㎡。進(jìn)入11月后，受南昌樓市“降價(jià)潮”沖擊影響，青山湖板塊綜合價(jià)格指數(shù)出現(xiàn)斷崖式下挫，不過在2011年年終房企大考后，這種下跌趨勢并未再延續(xù)。從各樣本項(xiàng)目權(quán)重看，滿庭春MOMA項(xiàng)目疊加權(quán)重為最高，%，%。%；，%；，%。 普通住宅價(jià)格指數(shù)走勢圖：數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房管局從上圖指數(shù)走勢來看，青山湖板塊普通住宅價(jià)格指數(shù)基本處于寬“V”態(tài)勢，2011年下半年持續(xù)下跌，2012年上半年則保持平穩(wěn)回升。進(jìn)入9月傳統(tǒng)旺季，開發(fā)商開始增強(qiáng)樓市供應(yīng)量，加快樓盤推量，然而并未很好效果，綜合價(jià)格指數(shù)微微上揚(yáng)。此外，萬科青山湖、御湖國際、香溢花城等老盤項(xiàng)目較高的價(jià)格基本紋絲不動(dòng)，在樓市調(diào)控關(guān)鍵期，以價(jià)格優(yōu)先考慮的剛需購房者必然不會(huì)看好。沒有新建商品房，就意味著沒有推盤量、沒有成交量，中心區(qū)板塊價(jià)格指數(shù)受自身因素的影響程度會(huì)越來越小，受各物業(yè)整體權(quán)重的變化影響較多。疊加權(quán)重在10%20amp。2012年6月中心區(qū)板塊綜合價(jià)格指數(shù)由普通住宅、商業(yè)、寫字樓價(jià)格指數(shù)三個(gè)部分構(gòu)成，且環(huán)比均呈現(xiàn)下降的走勢，%、%、%。在6月份，%，主要由于錦海東方銀座以低于原有住宅均價(jià)的價(jià)格入市所致。價(jià)格指數(shù)走勢表：2011年6月2012年6月中心區(qū)板塊價(jià)格指數(shù)一覽表月份綜合指數(shù)住宅指數(shù)商業(yè)指數(shù)寫字樓指數(shù)別墅指數(shù)2011年6月 ——2011年7月 ——2011年8月 ——2011年9月 ——2011年10月 ——2011年11月 ——2011年12月 ——2012年1月 ——2012年2月 ——2012年3月 ——2012年4月 ——2012年5月 ——2012年6月 ——數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房管局 圖：2011年6月2012年6月中心區(qū)板塊綜合價(jià)格指數(shù)走勢數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房管局 中心區(qū)板塊價(jià)格指數(shù)整體呈現(xiàn)上升的走勢。2012年上半年南昌別墅市場整體處于低迷運(yùn)行，別墅供應(yīng)大幅縮減，別墅供應(yīng)權(quán)重持續(xù)縮減，別墅價(jià)格指數(shù)表現(xiàn)下行。隨著南昌房地產(chǎn)市場的回暖，寫字樓市場有所回溫，價(jià)格指數(shù)上行明顯。6月，商業(yè)市場有所降溫，商業(yè)價(jià)格指數(shù)表現(xiàn)下降。南昌商業(yè)市場自去年3月起火熱發(fā)展后，2011年下半年隨著住宅市場的下行，商業(yè)市場受到輻射，加上商業(yè)供應(yīng)的疲軟。2012年3月起，降價(jià)跑量效應(yīng)顯現(xiàn)，成交量持續(xù)回升，加之各種政策利好影響，南昌樓市回暖明顯，價(jià)格指數(shù)持續(xù)上行。2012年上半年，紅谷灘、中心區(qū)板塊高價(jià)房源基本去化完全，京東板塊的中低端價(jià)格主導(dǎo)房源供應(yīng)。 相比2011年下半年，2012年上半年，紅谷灘、中心區(qū)板塊高價(jià)房源基本去化完全，京東板塊的中低端價(jià)格主力房源供應(yīng)，板塊供應(yīng)權(quán)重變化，加之高價(jià)房源的減少，上半年普通住宅價(jià)格指數(shù)整體低位運(yùn)行。商品房綜合價(jià)格指數(shù)走勢圖：2012年10月~2012年6月南昌商品房綜合價(jià)格指數(shù)走勢圖數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房管局 從南昌商品房綜合價(jià)格指數(shù)曲線走勢圖來看， 2012年上半年南昌綜合價(jià)格指數(shù)表現(xiàn)小幅上行。房管局價(jià)格指數(shù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，%，%，%。降準(zhǔn)與降息的利好一定程度影響了商品房買房雙飛的樓市預(yù)期。至5月，樓市驟然升溫，成交量暴增，供求比陡降，供需差距反向拉大。至2012年，3月樓市回暖，5月南昌樓市升溫，2012年上半年，供應(yīng)量成交量同比大幅增加，供求比值接近1，供需達(dá)至平衡。從數(shù)據(jù)來看，2012年南昌商品住房整體供應(yīng)與需求達(dá)到平衡。在2012年上半年中，新建商品房非住宅共成交5894套，㎡。圖：2012年上半年南昌新建商品住房成交走勢數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房管局圖表顯示，2012年上半年南昌新建商品住宅呈現(xiàn)“先抑后揚(yáng)”態(tài)勢，南昌樓市從成交低谷逐漸轉(zhuǎn)向強(qiáng)勢回暖。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，㎡，%。寫字樓和商業(yè)供應(yīng)量同比2011年上半年表現(xiàn)為增加，%，%。3月不少樓盤以價(jià)換量效用明顯，成交量陡增，南昌樓市有所回暖，4月起新建住房供應(yīng)量持續(xù)增加。利好政策讓開發(fā)商對樓市預(yù)期轉(zhuǎn)好，成交量從回暖到升溫則讓開發(fā)商看到了曙光，開發(fā)商推盤意愿在不斷加強(qiáng)，上半年入市的純新盤就有近30個(gè)。2012年上半年，工業(yè)用地累計(jì)出讓41宗之多，；其次為商住用地，累計(jì)出讓11宗。%；，%。目 錄一、市場綜述 12012年上半年土地市場分析 12012年上半年南昌新建商品房供應(yīng)分析 32012年上半年南昌新建商品成交分析 62012年上半年南昌商品住房供求關(guān)系分析 7二、2012年上半年南昌房地產(chǎn)綜合價(jià)格指數(shù) 9三、2012年上半年南昌市各物業(yè)價(jià)格指數(shù)走勢 11普通住宅價(jià)格指數(shù)走勢 12商業(yè)用房價(jià)格指數(shù) 12寫字樓價(jià)格指數(shù) 14別墅價(jià)格指數(shù) 15四、樣本板塊價(jià)格指數(shù)運(yùn)行走勢 162012年上半年南昌中心區(qū)板塊房價(jià)格指數(shù)運(yùn)行 162011年上半年青山湖板塊商品房價(jià)格指數(shù)運(yùn)行 192012年上半年紅谷灘板塊商品房價(jià)格指數(shù)運(yùn)行 222012年上半年紅角洲板塊房商品房價(jià)格指數(shù)運(yùn)行 252012年上半年朝陽洲板塊商品房價(jià)格指數(shù)運(yùn)行 282012年上半年京東板塊商品房價(jià)格指數(shù)運(yùn)行 322012年上半年昌南板塊價(jià)格指數(shù)運(yùn)行 352012年上半年經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊商品房價(jià)格指數(shù)運(yùn)行 38一、市場綜述2012年上半年土地市場分析數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2012年上半年，南昌市（包括南昌四縣委托市國土資源局拍賣）共有63宗（因故終止交易地塊除外）國有建設(shè)用地入市。圖：2012年上半年南昌商品房用地成交走勢圖數(shù)據(jù)顯示：房管局從2011年~2012年南昌土地市場成交走勢來看，2012年上半年（1月6月）土地市場表現(xiàn)持續(xù)低迷，不過6月份土地市場稍有起色，成交宗數(shù)和成交面積有所回升。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房管局從上半年入市地塊用地性質(zhì)來看，工業(yè)用地依然占據(jù)整個(gè)南昌市土地市場的半壁江山。2月底存款準(zhǔn)備金率下調(diào)后，一系列利好樓市微調(diào)政策的陸續(xù)出臺，刺激剛性需求不斷釋放，成交量也在不斷刷新記錄。3月，開發(fā)商集中以價(jià)換量，供應(yīng)量有所增加。圖：2012年上半年南昌樓市非住宅新增供應(yīng)量月度走勢數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房管局普通住宅獨(dú)占鰲頭，別墅同比大幅縮減數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年各物業(yè)類別供應(yīng)量中，以普通住宅為最，㎡，在整體供應(yīng)面積中占比達(dá)73%，同比2011年上半年增長了倍余。2012年上