【正文】 8 8 105 8 7 61 樓層評估 八 層 評估人 評估單元 安玉田 吳占峰 張艾莉 張愛華 黃天華 姜 鵬 史 偉 王海燕 李 林 劉冰辰 平均分 12F 5 7 7 7 9 7 3F 6 9 8 7 7 7 6 4F 9 7 8 8 7 5 5F 8 9 8 8 9 9 8 8 6F 9 10 9 8 9 78F 10 10 10 10 10 10 10 10 10 五 層 評估人 評估單元 安玉田 吳占峰 張艾莉 張愛華 黃天華 姜 鵬 史 偉 王海燕 李 林 劉冰辰 平均分 12F 6 7 8 7 7 6 10 10 3F 8 8 9 8 8 8 8 8 8 7 8 45F 10 10 10 10 9 10 9 8 樓層差價率與差價系數(shù) 八 層 樓 層 評估得分 差價率 差價系數(shù) 備 注 12F 3F 4F 5F 6F 78F 五 層 樓 層 評估得分 差價率 差價系數(shù) 備 注 12F 3F 45F 各單元平均價計算 1） 6 棟 1 單元 4800= 2） 8 棟 1 單元 4800= 3） 8 棟 4 單元 4800= 4） 8 棟 3 單元 4800= 5） 8 棟 2 單元 4800= 6） 4 棟 8 單元 4800= 7） 2 棟 5 單元 4800= 8） 9 棟 1 單元 4800= 9） 9 棟 3 單元 4800= 10） 9 棟 2 單元 4800= 11） 10 棟 1 單元 4800= 12） 10 棟 2 單元 4800= 13） 2 棟 1 單元 4800= 14） 2 棟 4 單元 4800= 15） 2 棟 2 單元 4800= 16） 5 棟 1 單元 4800= 17） 2 棟 3 單元 4800= 18） 7 棟 1 單元 4800= 19） 10 棟 3 單元 4800= 20） 10 棟 4 單元 4800= 21） 10 棟 5 單元 4800= 22） 4 棟 7 單元 4800= 23） 4 棟 6 單元 4800= 24） 1 棟 3 單元 4800= 25） 1 棟 8 單元 4800= 26） 1 棟 7 單元 4800= 27） 1 棟 6 單元 4800= 28） 1 棟 5 單元 4800= 29） 1 棟 1 單元 4800= 30） 1 棟 2 單元 4800= 31） 1 棟 4 單元 4800= 32） 4 棟 5 單 元 4800= 33） 4 棟 4 單元 4800= 34） 4 棟 2 單元 4800= 35） 4 棟 3 單元 4800= 36） 4 棟 1 單元 4800= 37） 3 棟 1 單元 4800= 38） 3 棟 2 單元 4800= 價格明細表 6 棟均價： /平方米 樓層 層差價 （元 /m2） 計算價 （元 /m2） 開盤推出價 （元 /m2） 裝修價（元 /m2） 持續(xù)期上漲價 （元 /m2） 1F 2F 34F 5 棟均價： /平方米 樓層 層差 價 （元 /m2） 計算價 （元 /m2） 開盤推出價（元 /m2） 裝修價 （元 /m2） 持續(xù)期上漲價 （元 /m2） 1F 2F 34F 7 棟均價： /平方米 樓層 層差價 （元 /m2） 計算價 （元 /m2） 開盤推出價（元 /m2） 裝修價（元 /m2） 持續(xù)期上漲價 （元 /m2） 1F 2F 34F 8 棟 1 單元均價： /平方米 樓層 層差價 （元 /m2） 計算價 （元 /m2） 開盤推出價 （元 /m2） 裝修價（元 /m2） 持續(xù)期上漲價 （元 /m2） 12F 3F 4F 8 棟 2 單元均價： /平方米 樓層 層差價 （元 /m2） 計算價（元/m2） 開盤推出價（元 /m2） 裝修價（元 /m2） 持續(xù)期上漲價 （元 /m2） 12F 3F 4F 8 棟 3 單元均價： /平方米 樓層 層差價 （元 /m2） 計算價 （元 /m2） 開盤推出價 （元 /m2） 裝修價（元 /m2） 持續(xù)期上漲價 （元 /m2） 12F 3F 4F 8 棟 4 單元均價： /平方米 樓層 層差價 （元 /m2） 計算價 （元 /m2） 開盤推出價（元 /m2） 裝修價（元 /m2） 持續(xù)期上漲價 （元 /m2） 12F 3F 4F 9 棟 1 單元均價： /平方米 樓層 層差價 （元 /m2） 計算價 （元 /m2） 開盤推出價 （元 /m2） 裝修價（元 /m2） 持續(xù)期上漲價 （元 /m2） 12F 3F 4F 9 棟 2 單元均價： /平方米 樓層 層差價 （元 /m2） 計算價 （元 /m2） 開盤推出價（元 /m2） 裝修價（元 /m2） 持續(xù)期上漲價 （元 /m2） 12F 3F 45F 9 棟 3單元均價： 元 /平方米 樓層 層差價 （元 /m2） 計算價 （元 /m2） 開盤推出價 （元 /m2） 裝修價（元 /m2） 持續(xù)期上漲價 （元 /m2） 12F 3F 45F 10 棟 1 單元均價： /平方米 樓層 層差價 （元 /m2） 計算價 （元 /m2） 開盤推出價 （元 /m2） 裝修價（元 /m2） 持續(xù)期上漲價 （元 /m2） 12F 3F 45F 10 棟 2 單元均價： /平方米 樓層 層差價 （元 /m2） 計算價 （元 /m2） 開盤推出價 （元 /m2） 裝修價（元 /m2） 持續(xù)期上漲價 （元 /m2） 12F 3F 45F 10 棟 3 單元均價： /平方米 樓層 層差價 （元 /m2） 計算價 （元 /m2） 開推出價（元/m2） 裝修價（元 /m2） 持續(xù)期上漲價 （元 /m2） 12F 3F 45F 10 棟 4單元均價： /平方米 樓層 層差價 （元 /m2） 計算價（元/m2） 開盤推出價（元 /m2） 裝修價（元 /m2） 持續(xù)期上漲價 （元 /m2） 12F 34F 10 棟 5單元均價： /平方米 樓層 層差價 （元 /m2） 計算價 （元 /m2） 開盤推出價（元 /m2） 裝修價（元 /m2） 持續(xù)期上漲價 （元 /m2） 12F 34F 4 棟 1 單元均價： 元 /平方米 樓層 層差價 計算價（元 開盤推出價 持續(xù)期上漲價 （元 /m2） /m2） （元 /m2） 裝修價（元 /m2） （元 /m2） 12F 34F 56F 4 棟 2 單元均價： /平方米 樓 層 層差價 （元 /m2） 計算價 （元 /m2） 開盤推出價（元 /m2） 裝修價（元 /m2） 持續(xù)期上漲價 （元 /m2） 12F 34F 56F 4 棟 3 單元均價： /平方米 樓層 層差價 （元 /m2） 計算價 （元 /m2） 開盤推出價（元 /m2） 裝修價（元 /m2）。 發(fā)揮差價原則 現(xiàn)天泰馥香谷有 8 種戶型（ 4 種復(fù)式， 2 種錯層， 2 種標準層） 175種面積，并且有 4 層的、 5 層的、 6 層的、 7層的、 8層的多種樓層，還分電梯小高層與多層，這種品種的多樣性，為我們價格的差價原則做了很好的鋪墊。目前天泰馥香谷已售出 60 套，合計銷售面積 m2，已完成 %，其中 200 m2以上復(fù)式套型占 28%左右，100多平米的套型占 72% ，由此看出大戶型由于總價門檻過高，還是存在銷售壁壘的。 戶型統(tǒng)計與總價分析 1）面積分類：共 175 種，最小面積 ，最大面積 288平方米。 五、定價策略與執(zhí)行方案 （一） 定價策略 價格是消費者購房最敏感因素 根據(jù)對青島市調(diào)查樓盤及天泰馥香谷銷售情況的了解，我們感到價格的高低直接左右著項目的銷售業(yè)績，制定合理的銷售價格必須是慎重研究的。 ◆參照樓盤以周邊可比性樓盤為主，兼顧其他區(qū)域樓盤。所以，商鋪是中小城市投資人最好的、惟一的投資品種，由于投資的人多、而投資項目少，這也是為什么許多二、三級城市商鋪銷售價格遠高于北京的原因。 如果從更深層次分析原因，中小城市投資渠道比較單一也是一個很重要的因素。而資本化率是指物業(yè)購買價格和營業(yè)凈收入之間的比率，該值通過市場上的可比物業(yè)或市場數(shù)據(jù)資料來獲得。 投資渠道是決定一個城市商鋪價格水平的重要因素 我們在山東東營曾經(jīng)對商鋪投資人進行定性訪談，當?shù)赝顿Y人投資預(yù)期 “ 只要回報比銀行利息高，我們就能接受 ” ，意味著投資人的期望內(nèi)部收益率在４％－５％；而在北京，投資人普遍預(yù)期是在８－１０年收回全部投資，期望的內(nèi)部收益率在１０％－１５％。即使在同一個城市不同區(qū)域，因為流通力的差異，商鋪租金的差異也非常大。流通力小于１，不僅本地生產(chǎn)能力無法實現(xiàn)，而且內(nèi)外交流堵塞，這就大大削弱了城市的競爭力。因此我們可以說，開發(fā)項目所處位置的租金水平將直接決定項目本身的定價。大凡投資人在買商鋪的時候，會首先調(diào)查項目周邊的租金水平，根據(jù)這個城市商鋪投資的資本化率（也就是我們一般講的投資回報基本水平）決定能支撐什么樣的銷售價格。 那么，商鋪的價格到底由哪些因素決定，其定價的依據(jù)是什么？雖然按照經(jīng)濟學的理論，開發(fā)商在土地成本基礎(chǔ)上加上開發(fā)成本、相關(guān)的稅金以及利潤就得出銷售價格，但實際情況并非如此簡單。 何鑫 2，四川人，碩士，西南科技大學土木與建筑學院教師，研究方向：土地資源管理。 [3]劉曉君，建筑技術(shù)經(jīng)濟學，中國建筑工業(yè)出版社， 1998 年 6 月， P185。 八、結(jié)論 住宅項目定價是一門實踐性很強的學科，它涉及消費行為及心理、藝術(shù)、經(jīng)濟學、住宅市場的需求和供給有關(guān)市場調(diào)查與統(tǒng)計分析等各方面的知識，所以這是一個不斷積累經(jīng)驗、不斷總結(jié)和引領(lǐng)消費的應(yīng)用性非常強的學科。 當調(diào)整后的均價大于通過類比量化定價法得出的均價時，一是用每套單元均價除以系數(shù) k，其中系數(shù) k＝調(diào)整后均價 /類比量化定價法得出的均價。 綜合項目的區(qū)位價格調(diào)整系數(shù)、戶型價格調(diào)整系數(shù)、單元朝向價格調(diào)整系數(shù)、景觀價格調(diào)整系數(shù)得出項目水平價格調(diào)整系數(shù)，如表 7 所示。朝向通常是指客廳的朝向，根據(jù)朝向的不同，其價格調(diào)整系數(shù)見表 6。 項目水平價格調(diào)整系數(shù) （ 1）項目區(qū)位價格調(diào)整系數(shù) 區(qū)位價格調(diào)整系數(shù)指的是那種靠近電梯、過道的單元由于易受噪音 干擾、而此位置單元不如遠離電梯、過道的單元所形成的價格調(diào)整系數(shù)，一般此價格調(diào)整系數(shù)上下不要超過 1％。針對不同樓層其價格調(diào)整系數(shù)見表 5。如南北朝向、 較大的樓間距、臨近配套設(shè)施、外觀漂亮的樓宇的價格就會相對高些，如表 4 所示。 表 3 類比量化定價法計算表 然后根據(jù)表 3 得出的