【正文】 置關(guān)系，均采集該項(xiàng)目最好位置的端頭單位價(jià)格。占用基地面積 6632 M2，總建筑面積 3878 M2。 可售面積2%29%22%39%1% 7%別墅 花洋 T型 蝶型 商業(yè) 地下室? 銷售單位： 翡翠城二期共有可售單位 1166套，其中別墅 11套，花園洋房 324套， T型高層 307套，蝶型高層 496套，臨街商業(yè) 28套。 翡翠城二期可運(yùn)用小步快跑的漲價(jià)策略，形成翡翠城的價(jià)格“慣性”，避免跳空高開帶來的市場風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)為三期獲取較高價(jià)格打下基礎(chǔ)，控制三期的定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。在邊際條件不變的情況下，這是一種相對科學(xué)的方法。若想跳空高開，除非：一、大市場特別景氣；二、在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上有重大突破；三、在建筑選材上有重大突破；四、在品牌和服務(wù)上有重大突破。 ? 替代性原則 在商品價(jià)格的制定過程中，如果有的價(jià)值因子缺失，但有其他的價(jià)值因子可替代其使用功能，那么在對其進(jìn)行價(jià)格計(jì)算的過程，可用其替代價(jià)值因子核算。翡翠城二期定價(jià)方法三：根據(jù)現(xiàn)有土地市場狀況，估算翡翠城二期土地價(jià)格，綜合其他建設(shè)成本，在滿足公司利潤要求前提下，制定二期各產(chǎn)品價(jià)格。市場比較法是現(xiàn)在采用范圍最廣，最實(shí)用的定價(jià)方法。翡翠城二期定價(jià)的方法一：根據(jù)一期二手房市場成交價(jià)格表現(xiàn)，對比二期產(chǎn)品差異，考慮資金時(shí)間價(jià)值和房地產(chǎn)價(jià)格自然增長，綜合制定二期同類型產(chǎn)品價(jià)格。而且價(jià)格雖以價(jià)值為核心，但受供求關(guān)系影響非常大。 ? （二）定價(jià)方法 價(jià)格是價(jià)值素總和的貨幣化表現(xiàn)。”廣義的講，價(jià)格是指消費(fèi)者用來交換用于使用產(chǎn)品或服務(wù)的全部價(jià)值量。 可售單位1%28%26%43%2%別墅 花洋 T型 蝶型 商業(yè)? （二）二期價(jià)格制定 注： “ 1”代表假設(shè)開發(fā)法所得結(jié)果； “ 2” 代表市場比較法法所得結(jié)果； “ 3” 代表一期二手房對比分析所得結(jié)果； 各定價(jià)方法 建議均價(jià) 戶型均價(jià) 戶型總價(jià) (萬 ) 總貨值（萬） 別墅 8857 11900 A1： 11900 11900*3787 ＝ 11315 A2： 11900 花園洋房 5130 5100 B1： 5970 5100*49402 ＝ B2： 4690 5097 B3： 4897 B4： 4598 4820 B5： 5220 B1D2： 分戶計(jì)算 各定價(jià)方法 產(chǎn)品均價(jià) 戶型均價(jià) 戶型總價(jià) (萬 ) 總貨值（萬） T型高層 4170 4000 C1： 3966 4000*38164 ＝ C2： 3874 4091 C3： 4289 FC1： 4357 3992 FC2： 4611 FC3： 4873 蝶型高層 4174 4100 D1： 3854 4100*65744 ＝ D2： 3945 D3： 4007 D4： 4785 4185 D5： 5112 FD1： 4972 FD5： 5734 合計(jì) “儂家住在兩河?xùn)|， 十二珠簾夕照紅。翡翠城二期定價(jià)報(bào)告 —— 策劃推廣部 內(nèi)容摘要 ? 一、定價(jià)理論研討 ? 定價(jià)目的： 合理價(jià)格體系；增加溢價(jià)；價(jià)值再梳理；客戶價(jià)格引導(dǎo)；定價(jià)模型； ? 定價(jià)方法： “成本＋利潤”；“市場比較法”；“一期二手房價(jià)格修正”； ? 定價(jià)步驟： 產(chǎn)品類型均價(jià) —— 戶型均價(jià) —— 銷售單位均價(jià) ? 定價(jià)原則： 客戶敏感度原則；替代原則；乘數(shù)原則； ? 思考問題： 價(jià)格高線與風(fēng)險(xiǎn)；價(jià)格的連續(xù)性；定價(jià)的評判標(biāo)準(zhǔn)； ? 二、二期定價(jià) ? （一）二期銷售資源 ? 銷售面積： 翡翠城二期不計(jì)車庫，共有約 M2可售面積，其中別墅3878 M2，花園洋房 49402 M2， T型高層 38164 M2，蝶型高層 65744 M2，臨街商業(yè) 2234M2，地下室 11275 M2。如果不計(jì)商業(yè)，則有可售單位 1138套。 郭六芳《舟楫長沙》 一、關(guān)于定價(jià)的理論研討 ? （一）定價(jià)目的 什么是價(jià)格？菲利普科特勒是這樣詮釋的：“價(jià)格是對產(chǎn)品或服務(wù)所收取的金錢。此次定價(jià)的目的，不僅是依據(jù)公司的競爭策略及財(cái)務(wù)要求、市場狀況、客戶反應(yīng)等修正調(diào)整以前的產(chǎn)品價(jià)格，并期望通過此次定價(jià)的研討過程，達(dá)到以下目的： ? 制定科學(xué)合理的價(jià)格體系，保證二期營銷的成功概率； ? 發(fā)現(xiàn)新的價(jià)值點(diǎn)，增加溢價(jià)； ? 對翡翠城二期項(xiàng)目各種產(chǎn)品價(jià)值特性的再梳理，對價(jià)值點(diǎn)進(jìn)行科學(xué)理性的解釋，形成對現(xiàn)有價(jià)格的有力支撐，從而可以對客戶進(jìn)行有效的價(jià)格引導(dǎo)； ? 通過對項(xiàng)目已有價(jià)值點(diǎn)進(jìn)一步的認(rèn)識，找到客戶敏感點(diǎn)和推廣著力點(diǎn)，拔升后期項(xiàng)目價(jià)值； ? 通過在以往定價(jià)基礎(chǔ)上的改進(jìn)和改良，使價(jià)格體系能夠經(jīng)得起全方位的考量，為后續(xù)項(xiàng)目科學(xué)定價(jià)建立框架性基礎(chǔ)。 但是，在實(shí)際的操作過程當(dāng)中，想要準(zhǔn)確預(yù)期未來每一年的租金和最后一年的殘值是非常困難的。 翡翠城一期的二手房市場表現(xiàn)，反應(yīng)了消費(fèi)者對翡翠城產(chǎn)品的接受程度。翡翠城二期定價(jià)方法二：選取可類比競爭項(xiàng)目，根據(jù)各價(jià)值素的量化類比，綜合制定二期同類型產(chǎn)品價(jià)格。房地產(chǎn)行業(yè)中，單一品牌的市場占有率都非常低，可近似于完全競爭市場。并在制定產(chǎn)品均價(jià)、戶型及單元均價(jià)、各銷售單位價(jià)格等不同階段，根據(jù)客戶的敏感度，對各價(jià)值因子的重要性進(jìn)行排序，并賦予相應(yīng)的權(quán)重，最終制定出翡翠城二期價(jià)格。（如交通因素，在邊遠(yuǎn)山區(qū)的房地產(chǎn)商品，其秀麗的自然景觀將不會(huì)得到價(jià)格的疊加，而是因?yàn)榻煌ㄒ蜃拥娜笔蛊渚坝^價(jià)值大打折扣） ? （五）定價(jià)過程思考的幾個(gè)問題 ? 市場價(jià)格的高線與風(fēng)險(xiǎn) 在非別墅類普通住宅中，市場價(jià)格的高線應(yīng)該是在市場上已經(jīng)出現(xiàn)過的價(jià)格表現(xiàn)，在此基礎(chǔ)上可略有突破。股票如此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展如此，房地產(chǎn)價(jià)格亦如此。而根據(jù)統(tǒng)計(jì)局最新資料顯示， 15月成都的整體房價(jià)上漲 ％，增幅同比去年大幅降低，成都房地產(chǎn)價(jià)格的增長已進(jìn)入緩慢增長期，但其增長的慣性還未消退。如果不計(jì)地下室，則可售面積為 M2。 聯(lián)院別墅均價(jià) 翡翠城計(jì)有聯(lián)院別墅 11套，其中 A1型 7套， A2型 4套。根據(jù)土地屬性及產(chǎn)品屬性，選取東湖花園、康郡、金林半島做為典指樓盤。 花園洋房均價(jià)