【正文】 置關系，均采集該項目最好位置的端頭單位價格。占用基地面積 6632 M2，總建筑面積 3878 M2。 可售面積2%29%22%39%1% 7%別墅 花洋 T型 蝶型 商業(yè) 地下室? 銷售單位： 翡翠城二期共有可售單位 1166套，其中別墅 11套，花園洋房 324套， T型高層 307套，蝶型高層 496套，臨街商業(yè) 28套。 翡翠城二期可運用小步快跑的漲價策略，形成翡翠城的價格“慣性”，避免跳空高開帶來的市場風險；同時為三期獲取較高價格打下基礎，控制三期的定價風險。在邊際條件不變的情況下，這是一種相對科學的方法。若想跳空高開，除非：一、大市場特別景氣；二、在產(chǎn)品設計上有重大突破；三、在建筑選材上有重大突破；四、在品牌和服務上有重大突破。 ? 替代性原則 在商品價格的制定過程中，如果有的價值因子缺失，但有其他的價值因子可替代其使用功能，那么在對其進行價格計算的過程，可用其替代價值因子核算。翡翠城二期定價方法三：根據(jù)現(xiàn)有土地市場狀況，估算翡翠城二期土地價格，綜合其他建設成本，在滿足公司利潤要求前提下，制定二期各產(chǎn)品價格。市場比較法是現(xiàn)在采用范圍最廣，最實用的定價方法。翡翠城二期定價的方法一：根據(jù)一期二手房市場成交價格表現(xiàn)，對比二期產(chǎn)品差異，考慮資金時間價值和房地產(chǎn)價格自然增長，綜合制定二期同類型產(chǎn)品價格。而且價格雖以價值為核心，但受供求關系影響非常大。 ? （二）定價方法 價格是價值素總和的貨幣化表現(xiàn)?！睆V義的講，價格是指消費者用來交換用于使用產(chǎn)品或服務的全部價值量。 可售單位1%28%26%43%2%別墅 花洋 T型 蝶型 商業(yè)? （二）二期價格制定 注： “ 1”代表假設開發(fā)法所得結果； “ 2” 代表市場比較法法所得結果； “ 3” 代表一期二手房對比分析所得結果； 各定價方法 建議均價 戶型均價 戶型總價 (萬 ) 總貨值（萬） 別墅 8857 11900 A1： 11900 11900*3787 ＝ 11315 A2： 11900 花園洋房 5130 5100 B1： 5970 5100*49402 ＝ B2： 4690 5097 B3： 4897 B4： 4598 4820 B5： 5220 B1D2： 分戶計算 各定價方法 產(chǎn)品均價 戶型均價 戶型總價 (萬 ) 總貨值（萬） T型高層 4170 4000 C1： 3966 4000*38164 ＝ C2： 3874 4091 C3： 4289 FC1： 4357 3992 FC2： 4611 FC3： 4873 蝶型高層 4174 4100 D1： 3854 4100*65744 ＝ D2： 3945 D3： 4007 D4： 4785 4185 D5： 5112 FD1： 4972 FD5： 5734 合計 “儂家住在兩河東， 十二珠簾夕照紅。翡翠城二期定價報告 —— 策劃推廣部 內容摘要 ? 一、定價理論研討 ? 定價目的： 合理價格體系；增加溢價；價值再梳理；客戶價格引導；定價模型； ? 定價方法： “成本＋利潤”；“市場比較法”；“一期二手房價格修正”； ? 定價步驟： 產(chǎn)品類型均價 —— 戶型均價 —— 銷售單位均價 ? 定價原則： 客戶敏感度原則；替代原則；乘數(shù)原則； ? 思考問題： 價格高線與風險；價格的連續(xù)性；定價的評判標準； ? 二、二期定價 ? （一）二期銷售資源 ? 銷售面積： 翡翠城二期不計車庫，共有約 M2可售面積，其中別墅3878 M2，花園洋房 49402 M2， T型高層 38164 M2，蝶型高層 65744 M2，臨街商業(yè) 2234M2，地下室 11275 M2。如果不計商業(yè)，則有可售單位 1138套。 郭六芳《舟楫長沙》 一、關于定價的理論研討 ? （一）定價目的 什么是價格？菲利普科特勒是這樣詮釋的：“價格是對產(chǎn)品或服務所收取的金錢。此次定價的目的，不僅是依據(jù)公司的競爭策略及財務要求、市場狀況、客戶反應等修正調整以前的產(chǎn)品價格，并期望通過此次定價的研討過程，達到以下目的： ? 制定科學合理的價格體系，保證二期營銷的成功概率； ? 發(fā)現(xiàn)新的價值點，增加溢價； ? 對翡翠城二期項目各種產(chǎn)品價值特性的再梳理，對價值點進行科學理性的解釋，形成對現(xiàn)有價格的有力支撐，從而可以對客戶進行有效的價格引導； ? 通過對項目已有價值點進一步的認識，找到客戶敏感點和推廣著力點，拔升后期項目價值； ? 通過在以往定價基礎上的改進和改良，使價格體系能夠經(jīng)得起全方位的考量，為后續(xù)項目科學定價建立框架性基礎。 但是，在實際的操作過程當中，想要準確預期未來每一年的租金和最后一年的殘值是非常困難的。 翡翠城一期的二手房市場表現(xiàn)，反應了消費者對翡翠城產(chǎn)品的接受程度。翡翠城二期定價方法二：選取可類比競爭項目，根據(jù)各價值素的量化類比，綜合制定二期同類型產(chǎn)品價格。房地產(chǎn)行業(yè)中，單一品牌的市場占有率都非常低，可近似于完全競爭市場。并在制定產(chǎn)品均價、戶型及單元均價、各銷售單位價格等不同階段，根據(jù)客戶的敏感度，對各價值因子的重要性進行排序，并賦予相應的權重，最終制定出翡翠城二期價格。（如交通因素，在邊遠山區(qū)的房地產(chǎn)商品，其秀麗的自然景觀將不會得到價格的疊加，而是因為交通因子的缺失使其景觀價值大打折扣） ? （五）定價過程思考的幾個問題 ? 市場價格的高線與風險 在非別墅類普通住宅中，市場價格的高線應該是在市場上已經(jīng)出現(xiàn)過的價格表現(xiàn)，在此基礎上可略有突破。股票如此，經(jīng)濟發(fā)展如此，房地產(chǎn)價格亦如此。而根據(jù)統(tǒng)計局最新資料顯示， 15月成都的整體房價上漲 ％，增幅同比去年大幅降低，成都房地產(chǎn)價格的增長已進入緩慢增長期，但其增長的慣性還未消退。如果不計地下室，則可售面積為 M2。 聯(lián)院別墅均價 翡翠城計有聯(lián)院別墅 11套，其中 A1型 7套， A2型 4套。根據(jù)土地屬性及產(chǎn)品屬性，選取東湖花園、康郡、金林半島做為典指樓盤。 花園洋房均價