【正文】 話原因：擔(dān)心被騷擾。沒(méi)有足夠吸引他的東西。說(shuō)辭：您放心，我一定不會(huì)在您不方便的時(shí)候給您打電話。其實(shí)，我只是希望能把項(xiàng)目的最新情況及時(shí)告知與您，讓您更客觀的做決定。我們樣板間馬上就推出了，您留下電話，到時(shí)我會(huì)通知您來(lái)參觀。盡量探索客戶需求，調(diào)動(dòng)產(chǎn)品的所有資源來(lái)滿足客戶需求。您要看多大的面積鎖定戶型。喜歡安靜嗎安排位置。您從事的工作確定性格。第幾次置業(yè)客戶成熟度?？蛻舻牟粷M意點(diǎn)在哪。他是否已動(dòng)心。他的購(gòu)買動(dòng)機(jī)。他的困難在那里。抓住客戶關(guān)心的問(wèn)題主推。要將產(chǎn)品的個(gè)性化與其特點(diǎn)講述的符合需求，使她感覺(jué)房子是為他而建的。7）如何讓客戶下訂您這么喜歡，就訂這一套吧！我想沒(méi)有哪套房子能如此打動(dòng)您吧！還是早點(diǎn)訂了，想想如何裝修吧，別再為選房子浪費(fèi)時(shí)間了。根據(jù)客戶的職業(yè)特征，分析其一天的生活規(guī)律，給他打電話。給客戶一個(gè)吸引，給自己一個(gè)理由。誠(chéng)懇的態(tài)度，像膏藥一樣貼住他。 國(guó)土局：代表國(guó)家行使177。 商品房：是指開(kāi)發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)，進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)并經(jīng)過(guò)國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)。 發(fā)展商：專門從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。 土地類型：按其使用性質(zhì)劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、綜合用地、公共設(shè)施用地及自由集資、微利房用地?，F(xiàn)政府對(duì)土地使用權(quán)年限規(guī)定如下：居住用地70年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為40年。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地使用權(quán)。在具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售中，開(kāi)發(fā)商擁有房屋、車庫(kù)等的產(chǎn)權(quán)并獨(dú)立出售，但像屬于小區(qū)綠地等部分的公建，對(duì)購(gòu)房而言，就不具備產(chǎn)權(quán)的概念。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購(gòu)房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關(guān)資料文件等先到房屋交易部門辦理契稅手續(xù)后，辦理過(guò)戶手續(xù)。1房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記：指凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)，不論歸誰(shuí)所有，都必須按照登記辦法的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過(guò)產(chǎn)權(quán)登記，才能對(duì)各類房地產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效管理，并確定房地產(chǎn)權(quán)利。1產(chǎn)權(quán)證書(shū)：是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證” 的二合為一，是房地產(chǎn)權(quán)的法律憑證。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。1房地產(chǎn)買賣合同：是由國(guó)土局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。1房屋所有權(quán)：房屋的所有權(quán)為房屋的占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈(zèng)與、繼承）的總和。房屋使用權(quán)：是指對(duì)房屋擁有的享用權(quán)。2銀行接揭：是指購(gòu)房者購(gòu)買商品房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主會(huì)付一部分房款，余款由銀行代購(gòu)房者支付，購(gòu)房者的房屋所有權(quán)將抵押在銀行，購(gòu)房者將分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后，房屋所有權(quán)歸己。2公共維修基金：公共維修基金是指樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。B、抵押登記費(fèi)＋工本費(fèi)：房屋90元/套，商業(yè)110元/間。（2）辦證手續(xù)費(fèi)：A、契稅：％收取，商鋪按總金額的3％。C、測(cè)量圖紙工本費(fèi)：房屋為80元/套；商鋪收取標(biāo)準(zhǔn)為：100㎡以下為110元，100—500㎡為170元，500—1000㎡為210元，1000—5000㎡為270元，5000㎡以上310元。（4）配套費(fèi)包括電話、天然氣、有線電視、寬帶等設(shè)施的接入或初裝費(fèi)用，具體收費(fèi)辦法在物業(yè)交付時(shí)確定，為開(kāi)發(fā)商代收代繳費(fèi)用。磚混結(jié)構(gòu)：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混房屋一般在6層以下。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其它材料填充。目前，多、高層房屋多采用這種結(jié)構(gòu)。2房屋的建筑面積：是指按房屋建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積之和（即房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積），它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。2商品房銷售面積：商品房銷售面積是指購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積（套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。2建筑面積的計(jì)算規(guī)定：是建筑物外圍面積的展開(kāi)，是指建筑物各層次外圍面積的總和。國(guó)家根據(jù)房屋使用程度的不同，對(duì)房屋建筑面積的測(cè)算制定了相應(yīng)的規(guī)定。單層房屋按一層計(jì)算建筑面積，多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。層面上的樓梯間，水箱間，半地下室及相應(yīng)進(jìn)出口。（4）樓梯間、電梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。與房屋相連的有上蓋無(wú)柱的走廊，連廊按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計(jì)算；有頂蓋未封閉永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算；房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊（天橋）不計(jì)算建筑面積。（7）全封閉的陽(yáng)臺(tái)挑廊按其外圍水平投影面積計(jì)算。（8）有伸縮縫的房屋，若在室內(nèi)，伸縮縫計(jì)算面積。（9）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的樓梯按各層水平投影面積計(jì)算，無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。以上規(guī)定基本土涵蓋了房屋所有建筑面積，它是各面積計(jì)算的基礎(chǔ)。套內(nèi)建筑面積是由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積三部分組成。（2）套內(nèi)墻體面積：是指套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，或其他承重支撐間隔體所占的面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)人套內(nèi)墻體面積。其中封閉陽(yáng)臺(tái)按水平投影面積全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。最簡(jiǎn)單的有樓道、樓梯、樓梯間等，這部分面積應(yīng)由各戶進(jìn)行分?jǐn)偂＃?）共有建筑面積的內(nèi)容：共有建筑面積包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室、以及為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，按水平投影面積計(jì)算。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、作為人防工程的地下室、都不計(jì)人共有建筑面積。（2）共有建筑面積的計(jì)算方法：整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積；即為整棟建筑物應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。分?jǐn)傁禂?shù)＝需要分?jǐn)偟墓妹娣e之和／各套內(nèi)建筑面積之和＝（總建筑面積之和一各套內(nèi)建筑面積之和）／各戶套內(nèi)建筑面積之和。3使用率：房屋套內(nèi)凈面積（即使用面積）和房屋建筑面積的比為使用率．—般高層塔樓在72％至75％之間，板樓在78％至80％之間。比較確切地計(jì)算方法是在建筑面積的基礎(chǔ)上減去外墻和內(nèi)墻所占的面積后得出的使用面積，這種方法計(jì)算出來(lái)的使用面積也形象地稱為“地毯面積”。從一般情況來(lái)看，高層塔樓的真實(shí)使用率方面較多層房屋略差，主要是因?yàn)楦邔右笥蟹阑饦翘?，電梯間面積也較大，一梯多戶設(shè)計(jì)也加大了通道的面積，每戶平均分?jǐn)偟拿娣e也多。此外，建筑面積還包括各單元應(yīng)分?jǐn)偟呐涮子梅抗灿媒ㄖ娣e，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。3綠地率居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 3輔助面積輔助面積是指房屋建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。3居住面積房屋的居住面積是指房屋建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。使用面積房屋的使用面積，指房屋各層平面中為生活起居所使用的凈面積之和。采用使用面積的計(jì)算，可以全面地反映房屋所有權(quán)人與房屋使用權(quán)人的租賃關(guān)系；計(jì)算房屋使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)房屋的使用狀況，但在房屋買賣中一般不采用使用面積來(lái)計(jì)算價(jià)格。計(jì)算房屋租金，都是按使用面積計(jì)算。不難看出對(duì)于一幢房屋樓來(lái)說(shuō)，房屋的建筑面積＝居住面積十輔助面積十結(jié)構(gòu)面積，也可表示為：房屋的建筑面積＝使用面積＋結(jié)構(gòu)面積。4房屋的開(kāi)間：在房屋設(shè)計(jì)中，房屋的開(kāi)間（即寬度）是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。規(guī)定較小的開(kāi)間尺度，可縮短樓板的空間跨度、增強(qiáng)房屋結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。進(jìn)深大的房屋可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的房屋具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，房屋的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求， 不宜過(guò)大。在房屋的高度（層高）和寬度（開(kāi)間）確定的前提下，設(shè)計(jì)的房屋進(jìn)深過(guò)大，就使住房成狹長(zhǎng)型，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)自然光線不足。4凈高：房屋的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。4什么是房屋組團(tuán)？我們所熟悉的居住區(qū)，從布局上看多是外向開(kāi)放型的，小區(qū)與主要街道沒(méi)有界線，小區(qū)內(nèi)樓宇成排排列，道路暢通無(wú)阻。而房屋組團(tuán)是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結(jié)構(gòu)。4何謂生態(tài)房屋生態(tài)房屋是運(yùn)用生態(tài)學(xué)原理和遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展的原則，即綜合系統(tǒng)效率最優(yōu)原則，設(shè)計(jì)、組織建筑內(nèi)外空間中的各種物質(zhì)因素，使物質(zhì)、能源在建筑系統(tǒng)內(nèi)有秩序地循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得一種高效、低耗、無(wú)廢、無(wú)污染，生態(tài)平衡的建筑環(huán)境。培育生態(tài)房屋概念主要是在這種觀念的影響下，在房屋建設(shè)與發(fā)展中始終以生態(tài)問(wèn)題力中心，在環(huán)保、綠化、安居、道路管網(wǎng)等方面進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃與管理，使房屋區(qū)生態(tài)環(huán)境處于良性循環(huán)狀態(tài)之中。實(shí)際上較高的綠化率只是“綠色房屋”內(nèi)容的一個(gè)方面，真正的“綠色房屋”的內(nèi)涵是全方位的立體環(huán)保工程。具有節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能、改善生態(tài)環(huán)境、減少環(huán)境污染、延長(zhǎng)建筑物壽命等優(yōu)點(diǎn)。房屋的墻體提倡使用高科技環(huán)保建材。另外有一種木屑制磚，該磚的重量只有普通磚的一半，但強(qiáng)度卻是普通磚的兩倍。房屋采光的設(shè)計(jì)不但影響居住者身體健康和生活質(zhì)量，而且涉及到能源的節(jié)約與浪費(fèi)。垃圾的分類處理。因此，專家也將垃圾分類處理納入“綠色房屋”的內(nèi)容。一般都是帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，房屋水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買。5居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模7000～15000人相對(duì)應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。5居住區(qū)用地房屋用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。5公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)等。5居住區(qū)級(jí)道路一般用以劃分小區(qū)的道路。5小區(qū)級(jí)路一般用以劃分組團(tuán)的道路。60、宅間小路房屋建筑之間連接各房屋入口的道路。應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。6其他用地規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。6道路紅線城市道路含居住區(qū)級(jí)道路用地的規(guī)劃控制線。6日照間距系數(shù)根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋標(biāo)高的比值。6房屋平均層數(shù)房屋總建筑面積與房屋基底總面積的比值。7土地開(kāi)發(fā)費(fèi)每公頃居住區(qū)用地開(kāi)發(fā)所需的前期工程的測(cè)算投資，包括征地、拆遷、各種補(bǔ)償、平整土地、敷設(shè)外部市政管線設(shè)施和道路工程等各項(xiàng)費(fèi)用。7均價(jià)：將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后得出。多層物業(yè)，以頂樓的銷售價(jià)為起步價(jià)；高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。7一次性買斷價(jià)：買方與賣方商定的一次性定價(jià)。7預(yù)售價(jià)：預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語(yǔ)：預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部門核定的價(jià)格為準(zhǔn)。具體而言：（1）生理分居和功能分區(qū)；（2）動(dòng)靜分離；（3）通風(fēng)與采光；（4）廚房要按操作流程設(shè)計(jì)；（5）衛(wèi)生間面積要適宜；（6）注重私密性；（7）空間分布科學(xué)。在對(duì)戶型進(jìn)行評(píng)判時(shí)可從以下幾方面入手：看居室的功能分區(qū)是否合理，應(yīng)避免斜角空間，盡可能減少不必要的“死角”面積和交通面積。房門的開(kāi)向是否合理，要不影響使用的空間和居室的私密性。起居室、臥室、書(shū)房等人們經(jīng)常活動(dòng)的空間采用直接采光，可以節(jié)約能源。通常人們購(gòu)房時(shí)所說(shuō)的“三大一小”，就是“大廚房、大衛(wèi)生間、大客廳、小臥室，被認(rèn)為是較能滿足人們?nèi)粘Ｉ畹男枰，F(xiàn)今房屋設(shè)計(jì)中推崇的是大衛(wèi)生間，三居以上居室應(yīng)設(shè)有兩個(gè)衛(wèi)生間，—個(gè)封閉的設(shè)浴盆和大便器，一個(gè)開(kāi)敞的設(shè)洗澡盆和擺放洗衣機(jī)，解決使用高峰期相互干擾等問(wèn)題。陽(yáng)臺(tái)，好的陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)是將大客廳與寬闊的落地陽(yáng)臺(tái)門及室外景色有機(jī)地融為一體，豁然開(kāi)朗的視線總是能給居住者一份清新、爽快的心情。需要注意的是：擴(kuò)大居住面積是相對(duì)容易的，而對(duì)層高的不滿意，確是無(wú)法改變的。建筑材料也是質(zhì)量較好的新材料、新技術(shù)，如50年不變形的隔熱隔音的塑鋼門窗、防漏防腐易疏通的給排水煤氣管道、安全鋼化玻璃等等，以確保房屋的舒適與耐用。乙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（1） 安全保安系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)小區(qū)周界的監(jiān)控和紅外線報(bào)警防范，火災(zāi)與煤氣報(bào)警，緊急呼救報(bào)警，電話線被切斷與防破壞報(bào)警。（3） 信息服務(wù)系統(tǒng)。（4） 環(huán)境控制系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)背景音響與公共廣播、出入口控制、社區(qū)公告版。（2） 通訊系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)住戶主要房間有獨(dú)立的信息點(diǎn)，光纖寬帶多媒體信息網(wǎng)接入小區(qū)，提供外語(yǔ)電視節(jié)目。（4） 環(huán)境控制系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)家電自動(dòng)控制功能；公共水電設(shè)施監(jiān)視等功能。就房屋的室內(nèi)功能而言，應(yīng)滿足以下基本要求。要求起居、餐廳、廚房、臥房等主要功能之間的最合理的布局。在適合家庭不同成員分室居住和共同團(tuán)聚的活動(dòng)空間 以及緊急疏散的要求；在建筑構(gòu)造上，要符合抗震、防火、耐火等級(jí)以及預(yù)防滑跌和碰撞等保證安全的要求。房屋室內(nèi)應(yīng)有排水、炊事、廁所、浴室、燃?xì)?、供熱、照明、電話線路、數(shù)