別墅“一房一價”定價體系淺析-在線瀏覽
2024-08-04 19:33本頁面
【正文】 別墅“一房一價”影響因素認知作為商品房的貴族，別墅家族從立地、造型、面世等環(huán)節(jié)，吸引著眾多目光，其身價是最為關注的焦點之一，別墅價格應當遵循一套切實可行的科學體系?？偟膩碚f，別墅產(chǎn)品的價格影響因素可以分為環(huán)境影響因素和產(chǎn)品影響因素兩大類，其“一房一價”體系如圖1所示。對于產(chǎn)品因素的計算，我們采用的是定量計算的方法。本文中的案例是我司為無錫某頂級別墅項目二期承擔的定價課題，選取了一期成交別墅作為可比案例，得出二期別墅可比修正價格。三、層次分析法確定環(huán)境因素系數(shù)1．層次分析法及其基本流程層次分析法(AHP法)。本文利用層次分析法，確定構成環(huán)境因素的各子因素的權重。設影響目標評價的因素有ai(i=1，2，3，…，n)，設alj為因素ai相對于因素aj的重要程度，aij確定方法見表1。計算判斷矩陣的最大特征根λmax對應的特征向量W：Aw=λma xw將W進行歸一化（即向量各元素之和為1），即得到權重分配。一致性檢驗是判斷矩陣構造是否合理的步驟。如果在實際打分偏離6太大，且判斷矩陣中出現(xiàn)的不合理打分達到一定程度，那么矩陣就不合理了。一般，當一致性比率CR ，認為A的不一致程度在容許范圍之內(nèi)，通過一致性檢驗，否則，必須重新調(diào)整判斷矩陣。因環(huán)境因素的各個指標無法直接精確定量，需通過統(tǒng)計方法計算上述四個指標對環(huán)境影響因素的作用權重。本文所舉案例環(huán)境因素的指標分為景觀視野、建筑朝向、主要庭院方位、噪音，具體層次結構如圖3。將C1（景觀視野），C2（建筑朝向），C3（主要庭院方位），C4（噪音）四個因素相對于定價目的分別確定它們的權重，即它們相對于目標的重要程度。（5）一致性檢驗本文項目中求解得到λmax=, RI通過查詢表2得到，則所以判斷該矩陣通過了一致性檢驗。(7) 確定環(huán)境綜合影響因素系數(shù)環(huán)境影響因子所得分值與各自對應的環(huán)境因素權重相乘，得出單項環(huán)境影響因素的得分值，四類環(huán)境因素所得分值相加后除以100，即為“一房一價
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