別墅“一房一價(jià)”定價(jià)體系淺析-閱讀頁
2025-07-09 19:33本頁面
【正文】 ”環(huán)境綜合影響因素系數(shù)。可見，產(chǎn)品影響因素研究方法與環(huán)境影響因素研究方法不同，更適宜采用量化計(jì)算的方法、2．產(chǎn)品影響因素構(gòu)成產(chǎn)品影響因素包括建筑形態(tài)系數(shù)、主體律筑比值系數(shù)以及附加值系數(shù)。（1）建筑形態(tài)系數(shù)別墅建筑形態(tài)主要包括獨(dú)棟、類獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加等。若當(dāng)期為純建筑形態(tài)，則建筑形態(tài)系數(shù)統(tǒng)一為1。如筆者前文所提的無錫某別墅項(xiàng)目一期所推建筑形態(tài)包括聯(lián)排、雙拼及三層類獨(dú)棟，根據(jù)區(qū)域市場價(jià)格，若以高層價(jià)格為基準(zhǔn)價(jià)格，三層類獨(dú)棟：雙拼：聯(lián)排：:::1，由此推導(dǎo)出雙拼與三層類獨(dú)棟的價(jià)格比約為1:，與聯(lián)排的價(jià)格比約為1：。（2）主體建筑比值系數(shù)主體建筑面積包括地上建筑面積和地下建筑面積，通俗來講就是可供生活起居的面積。對于贈(zèng)送面積，主要分為四部分，即室內(nèi)、內(nèi)庭贈(zèng)送、露臺(tái)、陽臺(tái)，由于室內(nèi)、內(nèi)庭、露臺(tái)、陽臺(tái)單位面積的使用價(jià)值各異，通過分析，我們確定它們之間的贈(zèng)送率比值關(guān)系為1:::，因而我們得出凈贈(zèng)送面積=室內(nèi)贈(zèng)送面積x1+內(nèi)庭贈(zèng)送面積x +露臺(tái)贈(zèng)送面積x +陽臺(tái)贈(zèng)送面積x 。單套面積=（1+庭院價(jià)值比+贈(zèng)送價(jià)值比）(4) 確定產(chǎn)品綜合影響因素系數(shù)上述三個(gè)產(chǎn)品影響因素系數(shù)相乘，即為“一房一價(jià)”綜合影響因素系數(shù)。接著根據(jù)影響別墅價(jià)格的五個(gè)因素運(yùn)用層次分析法分別對擬定價(jià)項(xiàng)目和可比案例進(jìn)行打分。（方法基本同上，此處不做詳細(xì)介紹）。可比修正價(jià)格可用如下公式表示：六、時(shí)間修正考慮房地產(chǎn)價(jià)格隨時(shí)間的變動(dòng)，比較案例價(jià)格需做一定的時(shí)間修正。如產(chǎn)監(jiān)處公布的區(qū)域商品住宅均價(jià)變化情況、區(qū)域GDP發(fā)展變化情況等。七、結(jié)語傳統(tǒng)的商品房定價(jià)中，最常用的方法為比較法，通過比較調(diào)整可比實(shí)例的價(jià)格得到擬定項(xiàng)目的價(jià)格，別墅亦不例外。層次分析法有機(jī)地結(jié)合了定量分析與定性分析，用決策者的經(jīng)驗(yàn)判定各因素相對重要程度，進(jìn)而計(jì)算出各因子的權(quán)重，這個(gè)方法非常適于別墅“一房一價(jià)”定價(jià)體系中的環(huán)境影響因素的打分。（作者單位：無錫東信房地產(chǎn)土地評估咨詢有限公司）
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