別墅“一房一價(jià)”定價(jià)體系淺析(文件)
【正文】 供生活面積占單套面積比例成正比關(guān)系，由此得到主體建筑比值如下：其中：?jiǎn)翁捉ㄖ娣e=車(chē)庫(kù)面積+主體建筑面積（地上面積+地下面積）(3) 附加值系數(shù)為了簡(jiǎn)單解釋附加值系數(shù)，假設(shè)客戶(hù)得到的每一使用面積（包括庭院）功能相同，實(shí)際是將全部使用面積折算到計(jì)價(jià)面積（單套面積）上，若拋去附加面積的單價(jià)SO，則加上附加因素后的實(shí)際售價(jià)S1應(yīng)該為：其中，庭院面積／單套建筑面積=庭院價(jià)值比?？捎靡韵鹿奖硎荆寒a(chǎn)品綜合影響因素系數(shù)=建筑形態(tài)系數(shù)X主體建筑比值系數(shù)X附加值系數(shù)3．別墅“一房一價(jià)”定價(jià)綜合系數(shù)由環(huán)境綜合影響因素系數(shù)和產(chǎn)品綜合影響因素最終確定別墅“一房一價(jià)”定價(jià)的綜合系數(shù)，可用公式表示如下：別墅“一房一價(jià)”綜合系數(shù)=環(huán)境綜合影響因素系數(shù)+產(chǎn)品綜合影響因素系數(shù)五、比較案例價(jià)格修正1．初次定價(jià)別墅項(xiàng)目擬定價(jià)別墅項(xiàng)目若為初次定價(jià)，需選定市場(chǎng)可比案例35個(gè)，從區(qū)域、環(huán)境、產(chǎn)品特征、公共配套設(shè)施、附加值等因素方面，運(yùn)用層次分析法確定各因素權(quán)重。2．非初次定價(jià)別墅項(xiàng)目擬定價(jià)別墅項(xiàng)目已有前期推售產(chǎn)品價(jià)格，并有實(shí)際成交案例，則可選擇35個(gè)成交案例作為可比案例，根據(jù)前文介紹的環(huán)境影響因素系數(shù)和產(chǎn)品影響因素系數(shù)計(jì)算方法對(duì)成交案例綜合系數(shù)進(jìn)行修正，由修正后系數(shù)乘以成交案例成交單價(jià)，即得出該可比案例的可比價(jià)格。漲跌幅度即為時(shí)間修正系數(shù)，該系數(shù)與可比修正價(jià)格相乘，即得出最終的“一房一價(jià)”。而對(duì)于產(chǎn)品影響因素，因存在明顯的定量關(guān)系，我們采用數(shù)值方法進(jìn)行計(jì)算?？陀^(guān)來(lái)說(shuō)，比較法充分考慮到了市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的影響，但由于別別墅較普通住宅更為特殊，影響因素較多且機(jī)制復(fù)雜，細(xì)致剖析其成因、研究定價(jià)體系是有必要的。修正價(jià)格幅度可以依據(jù)官方公布的與房?jī)r(jià)息息相關(guān)的數(shù)據(jù)。分值越高，說(shuō)明此樓盤(pán)越好，則其價(jià)格也應(yīng)高。所以，附加系數(shù)可以用庭院價(jià)值比和贈(zèng)送價(jià)值比來(lái)表示：附加系數(shù)=1+（庭院面積+室內(nèi)面積+++） 247。該項(xiàng)目當(dāng)期以雙拼別墅為主，建筑形態(tài)系數(shù)可見(jiàn)表4。在別
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