別墅“一房一價”定價體系淺析-免費閱讀
【正文】 七、結(jié)語傳統(tǒng)的商品房定價中，最常用的方法為比較法，通過比較調(diào)整可比實例的價格得到擬定項目的價格，別墅亦不例外。接著根據(jù)影響別墅價格的五個因素運用層次分析法分別對擬定價項目和可比案例進行打分。如筆者前文所提的無錫某別墅項目一期所推建筑形態(tài)包括聯(lián)排、雙拼及三層類獨棟，根據(jù)區(qū)域市場價格，若以高層價格為基準價格，三層類獨棟：雙拼：聯(lián)排：:::1，由此推導出雙拼與三層類獨棟的價格比約為1:，與聯(lián)排的價格比約為1：。(7) 確定環(huán)境綜合影響因素系數(shù)環(huán)境影響因子所得分值與各自對應(yīng)的環(huán)境因素權(quán)重相乘，得出單項環(huán)境影響因素的得分值，四類環(huán)境因素所得分值相加后除以100，即為“一房一價”環(huán)境綜合影響因素系數(shù)。因環(huán)境因素的各個指標無法直接精確定量，需通過統(tǒng)計方法計算上述四個指標對環(huán)境影響因素的作用權(quán)重。計算判斷矩陣的最大特征根λmax對應(yīng)的特征向量W：Aw=λma xw將W進行歸一化（即向量各元素之和為1），即得到權(quán)重分配。本文中的案例是我司為無錫某頂級別墅項目二期承擔的定價課題，選取了一期成交別墅作為可比案例，得出二期別墅可比修正價格。我司在承擔無錫某別墅項目定價課題的過程中，對別墅價格影響因素進行了細致地分析研究，采用不同的研究方法分別計算環(huán)境因素和產(chǎn)品因素系數(shù)。別墅，代表了商品房的價值頂端，其一房一價定價策略更需適宜的研究方法和最佳的價格制定體系。對于環(huán)境影響因素，筆者通過層次分析法計算各環(huán)境子因素權(quán)重。主要包括三個步驟：（1）構(gòu)造判斷矩陣。檢驗過程中使用公式：其中，一般一致性指標CI由公式給出，平均隨機一致性指標RI通過表2可查。筆者通過咨詢專業(yè)的房產(chǎn)估價師，結(jié)合上述標度方法，對無錫某別墅項目進行環(huán)境影響因素研究，得出以下判斷矩陣：（4）計算重要性排序計算上述環(huán)境因素矩陣的最大特征根，其對應(yīng)的特征向量為：W=[，0. 1473，]歸一化后得到的權(quán)重向量為：W=[，0. 1013，]即景觀視野、建筑朝
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