別墅“一房一價”定價體系淺析(完整版)
【正文】 alj為因素ai相對于因素aj的重要程度，aij確定方法見表1。對于產(chǎn)品因素的計算，我們采用的是定量計算的方法。本文對影響別墅的環(huán)境因素和產(chǎn)品因素進(jìn)行剖析，結(jié)合層次分析法構(gòu)建出別墅“一房一價”的最終體系。關(guān)鍵詞：別墅；一房一價；定價體系：層次分析法一、引言目前，學(xué)界對于別墅項目“一房一價”的研究還比較少，缺乏成熟合理的定價體系。綜合環(huán)境和產(chǎn)品因素，我們得出別墅“一房一價”定價系數(shù)。結(jié)合表1的標(biāo)度方法組成如下判斷矩陣：A=a11 a12 …a1na21 a22…a2n… … … …an1 an2 … ann（2）計算各因素權(quán)重。2. 層次分析法在別墅“一房一價”定價中的具體應(yīng)用（1）明確求解問題別墅“一房一價”定價體系中，環(huán)境影響因主要包括：景觀視野、建筑朝向、主要庭院方位以及噪音。（6）環(huán)境影響因子賦值標(biāo)準(zhǔn)每套別墅的四類環(huán)境影響因素稟賦存在差異，得分也不同，本例中根據(jù)特爾非法建立如下打分標(biāo)注，見表3。若包括兩種以上（含兩種）建筑形態(tài)，它們之間的系數(shù)關(guān)系可以通過與區(qū)域高層價格的對比關(guān)系設(shè)定?？捎靡韵鹿奖硎荆寒a(chǎn)品綜合影響因素系數(shù)=建筑形態(tài)系數(shù)X主體建筑比值系數(shù)X附加值系數(shù)3．別墅“一房一價”定價綜合系數(shù)由環(huán)境綜合影響因素系數(shù)和產(chǎn)品綜合影響因素最終確定別墅“一房一價”定價的綜合系數(shù)，可用公式表示如下：別墅“一房一價”綜合系數(shù)=環(huán)境綜合影響因素系數(shù)+產(chǎn)品綜合影響因素系數(shù)五、比較案例價格修正1．初次定價別墅項目擬定價別墅項目若為初次定價，需選定市場可比案例35個，從區(qū)域、環(huán)境、產(chǎn)品特征、公共配套設(shè)施、附加值等因素方面，運(yùn)用層次分析法確定各因素權(quán)重。漲跌幅度即為時間修正系數(shù)，該系數(shù)與可比修正價格相乘，即得出最終的“一房一價”?？陀^來說，比較法充分考慮到了市場對價格的影響，但由于別別墅較普通住宅更為特殊，影響因素較多且機(jī)制復(fù)雜，細(xì)致剖析其成因、研究定價體系是有必要的
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