別墅“一房一價(jià)”定價(jià)體系淺析-文庫吧在線文庫
【正文】 價(jià)法的簡單移植，對(duì)于別墅特質(zhì)的關(guān)注存在欠缺。別墅“一房一價(jià)”定價(jià)體系淺析摘自《中國房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)》2014年1期作者：周淼 王繼雄 陳馳摘要：商品房銷售價(jià)格作為房地產(chǎn)開發(fā)中的重要一環(huán)，直接決定房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度、銷售速度、變現(xiàn)能力以及最終盈利。二、別墅“一房一價(jià)”影響因素認(rèn)知作為商品房的貴族，別墅家族從立地、造型、面世等環(huán)節(jié)，吸引著眾多目光，其身價(jià)是最為關(guān)注的焦點(diǎn)之一，別墅價(jià)格應(yīng)當(dāng)遵循一套切實(shí)可行的科學(xué)體系。三、層次分析法確定環(huán)境因素系數(shù)1．層次分析法及其基本流程層次分析法(AHP法)。一致性檢驗(yàn)是判斷矩陣構(gòu)造是否合理的步驟。本文所舉案例環(huán)境因素的指標(biāo)分為景觀視野、建筑朝向、主要庭院方位、噪音，具體層次結(jié)構(gòu)如圖3?？梢姡a(chǎn)品影響因素研究方法與環(huán)境影響因素研究方法不同，更適宜采用量化計(jì)算的方法、2．產(chǎn)品影響因素構(gòu)成產(chǎn)品影響因素包括建筑形態(tài)系數(shù)、主體律筑比值系數(shù)以及附加值系數(shù)。（2）主體建筑比值系數(shù)主體建筑面積包括地上建筑面積和地下建筑面積，通俗來講就是可供生活起居的面積。（方法基本同上，此處不做詳細(xì)介紹）。層次分析法有機(jī)地結(jié)合了定量分析與定性分析，用決策者的經(jīng)驗(yàn)判定各因素相對(duì)重要程度，進(jìn)而計(jì)算出各因子的權(quán)重，這個(gè)方法非常適于別墅“一房一價(jià)”定價(jià)體系中的環(huán)境影響因素的打分。如產(chǎn)監(jiān)處公布的區(qū)域商品住宅均價(jià)變化情況、區(qū)域GDP發(fā)展變化情況等。單套面積=（1+庭院價(jià)值比+贈(zèng)送價(jià)值比）(4) 確定產(chǎn)品綜合影響因素系數(shù)上述三個(gè)產(chǎn)品影響因素系數(shù)相乘，即為“一房一價(jià)”綜合影響因素系數(shù)。若當(dāng)期為純建筑形態(tài)，則建筑形態(tài)系數(shù)統(tǒng)一為1。（5）一致性檢驗(yàn)本文項(xiàng)目中求解得到λmax=, RI通過查詢表2得到，則所以判斷該矩陣通過了一致性檢驗(yàn)。一般，當(dāng)一致性比率CR ，認(rèn)為A的不一致程度在容許范圍之內(nèi)，通過一致性檢驗(yàn)，否則，必須重新調(diào)整判斷矩陣。設(shè)影響目標(biāo)評(píng)價(jià)的因素有ai(i=1，2，3，…，n)，設(shè)
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