別墅“一房一價(jià)”定價(jià)體系淺析(存儲(chǔ)版)
【正文】 向、。在別墅項(xiàng)目定價(jià)當(dāng)期，需首先選擇占比最多的一類別墅形態(tài)作為基準(zhǔn)戶型系數(shù)，設(shè)定為1即100%。所以，附加系數(shù)可以用庭院價(jià)值比和贈(zèng)送價(jià)值比來表示：附加系數(shù)=1+（庭院面積+室內(nèi)面積+++） 247。修正價(jià)格幅度可以依據(jù)官方公布的與房?jī)r(jià)息息相關(guān)的數(shù)據(jù)。而對(duì)于產(chǎn)品影響因素，因存在明顯的定量關(guān)系，我們采用數(shù)值方法進(jìn)行計(jì)算。2．非初次定價(jià)別墅項(xiàng)目擬定價(jià)別墅項(xiàng)目已有前期推售產(chǎn)品價(jià)格，并有實(shí)際成交案例，則可選擇35個(gè)成交案例作為可比案例，根據(jù)前文介紹的環(huán)境影響因素系數(shù)和產(chǎn)品影響因素系數(shù)計(jì)算方法對(duì)成交案例綜合系數(shù)進(jìn)行修正，由修正后系數(shù)乘以成交案例成交單價(jià)，即得出該可比案例的可比價(jià)格。我們合理認(rèn)為，作為在其他因素不變的情況下，別墅價(jià)值與可供生活面積占單套面積比例成正比關(guān)系，由此得到主體建筑比值如下：其中：?jiǎn)翁捉ㄖ娣e=車庫面積+主體建筑面積（地上面積+地下面積）(3) 附加值系數(shù)為了簡(jiǎn)單解釋附加值系數(shù)，假設(shè)客戶得到的每一使用面積（包括庭院）功能相同，實(shí)際是將全部使用面積折算到計(jì)價(jià)面積（單套面積）上，若拋去附加面積的單價(jià)SO，則加上附加因素后的實(shí)際售價(jià)S1應(yīng)該為：其中，庭院面積／單套建筑面積=庭院價(jià)值比。其中，別墅的庭院以及凈贈(zèng)送面積并不在計(jì)價(jià)面積范疇內(nèi)，因此，附加值系數(shù)由庭院價(jià)值系數(shù)和凈贈(zèng)送面積價(jià)值系數(shù)組成。(3) 構(gòu)造判斷矩陣對(duì)指標(biāo)層的各元素分別關(guān)于目標(biāo)層進(jìn)行兩兩比較，構(gòu)造判斷矩陣。實(shí)際中往往有可能出現(xiàn)不合理的狀況，例如考慮三個(gè)因素aa a3，如果a1相對(duì)與a2的重要程度a12=a1：a2=3，而a2相對(duì)于a3的重要度a23=a2:a3=2，那么理論上a1相對(duì)于a3的重要程度a13=3 x 2=6。這種方法融合了定性和定量方法，將復(fù)雜的問題分解為若干組成因素，再將這些因素按支配關(guān)系分成若干組，形成有序的遞階層次結(jié)構(gòu)模型，通過兩兩比較的方式，構(gòu)造比較矩陣，計(jì)算各要素的權(quán)重。筆者在對(duì)現(xiàn)有別墅定價(jià)技術(shù)的梳理過程中發(fā)現(xiàn)大多為普通住宅市場(chǎng)比
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