別墅“一房一價(jià)”定價(jià)體系淺析(更新版)
【正文】 。分值越高，說明此樓盤越好，則其價(jià)格也應(yīng)高。該項(xiàng)目當(dāng)期以雙拼別墅為主，建筑形態(tài)系數(shù)可見表4。可用以下公式表示：環(huán)境綜合影響因素系數(shù)= (+ x建筑朝向影響因子得分+ x主要庭院方位影響因子得分+ x噪音影響因子得分)/100四、定量分析確定產(chǎn)品因素系數(shù)1．產(chǎn)品影響因素研究方法有關(guān)產(chǎn)品的影響因素，通過面積表現(xiàn)出精確的定量關(guān)系，如主體面積和附加面積的占比與單價(jià)呈明顯的比例關(guān)系。（2）建立遞階層次結(jié)構(gòu)根據(jù)專家意見和工作實(shí)踐，對(duì)別墅“一房一價(jià)”定價(jià)體系所涉及的因素進(jìn)行分類，將決策目標(biāo)和決策對(duì)象按它們之間的相互關(guān)系分為目標(biāo)層和指示層，建立一個(gè)各因素相互聯(lián)結(jié)的遞階層次機(jī)構(gòu)。（3） 一致性檢驗(yàn)。最后，考慮時(shí)間因素，對(duì)時(shí)間形成的價(jià)差進(jìn)行修正，得到最終的“一房一價(jià)”。別墅“一房一價(jià)”定價(jià)體系形成了若干成果。合理的定價(jià)策略及科學(xué)的定價(jià)體系成為商品房“一房一價(jià)”時(shí)代的必要產(chǎn)物。總的來說，別墅產(chǎn)品的價(jià)格影響因素可以分為環(huán)境影響因素和產(chǎn)品影響因素兩大類，其“一房一價(jià)”體系如圖1所示。本文利用層次分析法，確定構(gòu)成環(huán)境因素的各子因素的權(quán)重。如果在實(shí)際打分偏離6太大，且判斷矩陣中出現(xiàn)的不合理打分達(dá)到一定程度，那么矩陣就不合理了。將C1（景觀視野），C2（建筑朝向），C3（主要庭院方位），C4（噪音）四個(gè)因素相對(duì)于定價(jià)目的分別確定它們的權(quán)重，即它們相對(duì)于目標(biāo)的重要程度。（1）建筑形態(tài)系數(shù)別墅建筑形態(tài)主要包括獨(dú)棟、類獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加等。對(duì)于贈(zèng)送面積，主要分為四部分，即室內(nèi)、內(nèi)庭贈(zèng)送、露臺(tái)、陽臺(tái)，由于室內(nèi)、內(nèi)庭、露臺(tái)、陽臺(tái)單位面積的使用價(jià)值各異，通過分析，我們確定它們之間的贈(zèng)送率比值關(guān)系為1:::，因而我們得出凈贈(zèng)送面積=室內(nèi)贈(zèng)送面積x1+內(nèi)庭贈(zèng)送面積x +露臺(tái)贈(zèng)送面積x +陽臺(tái)贈(zèng)送面積x ?？杀刃拚齼r(jià)格可用如下公式表示：六、時(shí)間修正考慮房地產(chǎn)價(jià)格隨時(shí)間的變動(dòng)，比較案例價(jià)格需做一定的時(shí)間修正。（作者單位：無錫東信房地產(chǎn)土地評(píng)估咨詢有限公司）
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