【正文】 分析與定性分析，用決策者的經(jīng)驗(yàn)判定各因素相對(duì)重要程度，進(jìn)而計(jì)算出各因子的權(quán)重，這個(gè)方法非常適于別墅“一房一價(jià)”定價(jià)體系中的環(huán)境影響因素的打分。（2）主體建筑比值系數(shù)主體建筑面積包括地上建筑面積和地下建筑面積，通俗來講就是可供生活起居的面積。本文所舉案例環(huán)境因素的指標(biāo)分為景觀視野、建筑朝向、主要庭院方位、噪音，具體層次結(jié)構(gòu)如圖3。三、層次分析法確定環(huán)境因素系數(shù)1．層次分析法及其基本流程層次分析法(AHP法)。別墅“一房一價(jià)”定價(jià)體系淺析摘自《中國房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)》2014年1期作者：周淼 王繼雄 陳馳摘要：商品房銷售價(jià)格作為房地產(chǎn)開發(fā)中的重要一環(huán)，直接決定房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度、銷售速度、變現(xiàn)能力以及最終盈利。這種方法融合了定性和定量方法，將復(fù)雜的問題分解為若干組成因素，再將這些因素按支配關(guān)系分成若干組，形成有序的遞階層次結(jié)構(gòu)模型，通過兩兩比較的方式，構(gòu)造比較矩陣，計(jì)算各要素的權(quán)重。(3) 構(gòu)造判斷矩陣對(duì)指標(biāo)層的各元素分別關(guān)于目標(biāo)層進(jìn)行兩兩比較，構(gòu)造判斷矩陣。我們合理認(rèn)為，作為在其他因素不變的情況下，別墅價(jià)值與可供生活面積占單套面積比例成正比關(guān)系，由此得到主體建筑比值如下：其中：單套建筑面積=車庫面積+主體建筑面積（地上面積+地下面積）(3) 附加值系數(shù)為了簡單解釋附加值系數(shù)，假設(shè)客戶得到的每一使用面積（包括庭院）功能相同，實(shí)際是將全部使用面積折算到計(jì)價(jià)面積（單套面積）上，若拋去附加面積的單價(jià)SO，則加上附加因素后的實(shí)際售價(jià)S1應(yīng)該為：其中，庭院面積／單套建筑面積=庭院價(jià)值比。而對(duì)于產(chǎn)品影響因素，因存在明顯的定量關(guān)系，我們采用數(shù)值方法進(jìn)行計(jì)算。所以，附加系數(shù)可以用庭院價(jià)值比和贈(zèng)送價(jià)值比來表示：附加系數(shù)=1+（庭院面積+室內(nèi)面積+++） 247。筆者通過咨詢專業(yè)的房產(chǎn)估價(jià)師，結(jié)合上述標(biāo)度方法，對(duì)無錫某別墅項(xiàng)目進(jìn)行環(huán)境影響因素研究，得出以下判斷矩陣：（4）計(jì)算重要性排序計(jì)算上