別墅“一房一價”定價體系淺析-wenkub
2023-07-09 19:33:19 本頁面
【正文】 2014年1期作者：周淼 王繼雄 陳馳摘要：商品房銷售價格作為房地產(chǎn)開發(fā)中的重要一環(huán)，直接決定房地產(chǎn)項目的開發(fā)進(jìn)度、銷售速度、變現(xiàn)能力以及最終盈利。關(guān)鍵詞：別墅；一房一價；定價體系：層次分析法一、引言目前，學(xué)界對于別墅項目“一房一價”的研究還比較少，缺乏成熟合理的定價體系。筆者在對現(xiàn)有別墅定價技術(shù)的梳理過程中發(fā)現(xiàn)大多為普通住宅市場比價法的簡單移植，對于別墅特質(zhì)的關(guān)注存在欠缺。綜合環(huán)境和產(chǎn)品因素，我們得出別墅“一房一價”定價系數(shù)。這種方法融合了定性和定量方法，將復(fù)雜的問題分解為若干組成因素，再將這些因素按支配關(guān)系分成若干組，形成有序的遞階層次結(jié)構(gòu)模型，通過兩兩比較的方式，構(gòu)造比較矩陣，計算各要素的權(quán)重。結(jié)合表1的標(biāo)度方法組成如下判斷矩陣：A=a11 a12 …a1na21 a22…a2n… … … …an1 an2 … ann（2）計算各因素權(quán)重。實際中往往有可能出現(xiàn)不合理的狀況，例如考慮三個因素aa a3，如果a1相對與a2的重要程度a12=a1：a2=3，而a2相對于a3的重要度a23=a2:a3=2，那么理論上a1相對于a3的重要程度a13=3 x 2=6。2. 層次分析法在別墅“一房一價”定價中的具體應(yīng)用（1）明確求解問題別墅“一房一價”定價體系中，環(huán)境影響因主要包括：景觀視野、建筑朝向、主要庭院方位以及噪音。(3) 構(gòu)造判斷矩陣對指標(biāo)層的各元素分別關(guān)于目標(biāo)層進(jìn)行兩兩比較，構(gòu)造判斷矩陣。（6）環(huán)境影響因子賦值標(biāo)準(zhǔn)每套別墅的四類環(huán)境影響因素稟賦存在差異，得分也不同，本例中根據(jù)特爾非法建立如下打分標(biāo)注，見表3。其中，別墅的庭院以及凈贈送面積并不在計價面積范疇內(nèi)，因此，附加值系數(shù)由庭院價值系數(shù)和凈贈送面積價值系數(shù)組成。若包括兩種以上（含兩種）建筑形態(tài)，它們之間的系數(shù)關(guān)系可以通過與區(qū)域高層價格的對比關(guān)系設(shè)定。我們合理認(rèn)為，作為在其他因素不變的情況下，別墅價值與可
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