別墅“一房一價(jià)”定價(jià)體系淺析-預(yù)覽頁
【正文】 取了一期成交別墅作為可比案例，得出二期別墅可比修正價(jià)格。本文利用層次分析法，確定構(gòu)成環(huán)境因素的各子因素的權(quán)重。計(jì)算判斷矩陣的最大特征根λmax對(duì)應(yīng)的特征向量W：Aw=λma xw將W進(jìn)行歸一化（即向量各元素之和為1），即得到權(quán)重分配。如果在實(shí)際打分偏離6太大，且判斷矩陣中出現(xiàn)的不合理打分達(dá)到一定程度，那么矩陣就不合理了。因環(huán)境因素的各個(gè)指標(biāo)無法直接精確定量，需通過統(tǒng)計(jì)方法計(jì)算上述四個(gè)指標(biāo)對(duì)環(huán)境影響因素的作用權(quán)重。將C1（景觀視野），C2（建筑朝向），C3（主要庭院方位），C4（噪音）四個(gè)因素相對(duì)于定價(jià)目的分別確定它們的權(quán)重，即它們相對(duì)于目標(biāo)的重要程度。(7) 確定環(huán)境綜合影響因素系數(shù)環(huán)境影響因子所得分值與各自對(duì)應(yīng)的環(huán)境因素權(quán)重相乘，得出單項(xiàng)環(huán)境影響因素的得分值，四類環(huán)境因素所得分值相加后除以100，即為“一房一價(jià)”環(huán)境綜合影響因素系數(shù)。（1）建筑形態(tài)系數(shù)別墅建筑形態(tài)主要包括獨(dú)棟、類獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加等。如筆者前文所提的無錫某別墅項(xiàng)目一期所推建筑形態(tài)包括聯(lián)排、雙拼及三層類獨(dú)棟，根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格，若以高層價(jià)格為基準(zhǔn)價(jià)格，三層類獨(dú)棟：雙拼：聯(lián)排：:::1，由此推導(dǎo)出雙拼與三層類獨(dú)棟的價(jià)格比約為1:，與聯(lián)排的價(jià)格比約為1：。對(duì)于贈(zèng)送面積，主要分為四部分，即室內(nèi)、內(nèi)庭贈(zèng)送、露臺(tái)、陽臺(tái)，由于室內(nèi)、內(nèi)庭、露臺(tái)、陽臺(tái)單位面積的使用價(jià)值各異，通過分析，我們確定它們之間的贈(zèng)送率比值關(guān)系為1:::，因而我們得出凈贈(zèng)送面積=室內(nèi)贈(zèng)送面積x1+內(nèi)庭贈(zèng)送面積x +露臺(tái)贈(zèng)送面積x +陽臺(tái)贈(zèng)送面積x 。接著根據(jù)影響別墅價(jià)格的五個(gè)因素運(yùn)用層次分析法分別對(duì)擬定價(jià)項(xiàng)目和可比案例進(jìn)行打分。可比修正價(jià)格可用如下公式表示：六、時(shí)間修正考慮房地產(chǎn)價(jià)格隨時(shí)間的變動(dòng)，比較案例價(jià)格需做一定的時(shí)間修正。七、結(jié)語傳統(tǒng)的商品房定價(jià)中，最常用的方法為比較法，通過比較調(diào)整可比實(shí)例的價(jià)格得到擬定項(xiàng)目的價(jià)格，別墅亦不例外。（作者單位：無錫東信房地產(chǎn)土地評(píng)估咨詢有限公司）
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